聊一聊房贷里关于首付、流水、利率和组合贷那些事

合肥楼市里如果要说到反转最大的那一定非按揭贷款莫属了，从去年到今年，犹如坐了一趟过山车。

去年上半年的合肥，按揭贷款放款时间半年是起步、8个月是正常，班长有个朋友从卖房到拿到房款整整花了10个月时间，由此也催生了专业从事加急放款业务的繁荣。利率方面更不用说了，首套房5.88%，二套房6.38%，让购房者直呼伤不起。

而到了2022年，形势就转瞬直下，房贷利率的波动速度和股市有的一拼，首套房从5.88%直接降到了4.1%，放款速度更是可以做到当月放款。再加上楼市下行等因素，也引发了从未出现的提前还贷潮，很多手上有一定资金的购房者更是把提前还贷当成了最佳理财途径了。

目前按揭贷款政策非常宽松，首付要求也是一降再降，总结一下就是：

1、市区无房，无贷款记录或全部结清，首付30%，1次贷款记录未结清，首付40%，2次未结清，停止贷款；

2、市区1套房，无贷款记录或1次贷款记录已结清，首付30%，1次贷款记录且未结清，首付40%，两次以上贷款记录但全部结清，首付40%，两次以上贷款记录有1次未结清，首付50%，2次未结清，停止贷款；

3、市区有2套房，停止贷款（这里说的市区不包括瑶海、新站和新桥科创示范区，当然更不包括肥东、肥西和长丰三县）；

以上表格和文字介绍为中信银行最新政策，其他银行在两次以上贷款记录已结清这条上略有差异，部分银行要求也必须50%首付，请知悉！

另外，瑶海、新站和新桥科创示范区也不一样，这三个不限购区域，只要贷款结清，首付就可以是30%，2次以上贷款记录1次未结清，首付是40%。

目前合肥利率就是首套4.1%，二套4.85%，没有太多可供介绍的，而且如果四大行有一家降了，其他家会立即跟进。

简单介绍了一下按揭贷款最低首付比例，今天再和大家聊聊关于银行流水的事，这个网上介绍的比较少，很多购房者在这里也走了一些弯路，班长整理下近期市场主流银行按揭贷款对流水的最新要求，如果不准确，欢迎指正。

从表格上看，现在的很多银行对按揭贷款，已经是一轻再松了，比如浦发银行对贷款金额300万以内都免提供流水，招商和兴业也是贷款200万以内免提供流水，而4大行就相对严格一些。

收入流水的话，银行要求月收入是名下所有贷款的月供两倍以上，注意是名下所有贷款，不是单指本笔贷款，举两个例子。

1、比如你买了滨湖某楼盘，月供11000元左右，银行就要求提供月收入22000元的收入流水，如果是夫妻的话，两个可以各开12000的收入证明，就不需要提供详细的收入银行流水证明。

2、如果你原来名下有一次贷款记录没有结清，月供在5000元，又新买了一套房，月供在8000元左右，那就要提供26000元的银行流水，但是夫妻2人的话，两人各开13000元的收入证明，就不用提供银行收入流水了。

另外说一下关于组合贷的问题，办理组合贷的时候，最好不要办自动划转，一般办理组合贷的时候，都是默认选择整年提取，就是每年取一次，提取的金额是组合贷总月供*12。这样的好处是，基本都能给公积金里面的余额取完。

如果选择自动划转，假设公积金贷款55万，公积金月供2400元，公积金账户每月个人＋公司缴纳3000元，那就只能抵扣2400元，多出的600元是取不出来的。

另外接力贷的话，以父母名义买，用子女的年龄贷款，对父母年龄有要求，女士不超过55，男士不超过60，合肥目前做接力贷的银行不多。

关于按揭贷款就聊这么多，以上资料来源于网络、银行从业者、置业顾问，再加上现在变化比较快，所有内容仅供参考，一切以办理贷款时银行政策为主，如有错误或遗漏还望指正、留言补充，希望对大家买房提供一点参考。

「行业热点」房贷利率下调，当下该“还贷”还是继续“投资”？

房贷利率下调毫无疑问，近期，央行已经降低了最新一期的LPR了，也就是在8月20号的时候，1年期LPR为3.65%，5年期以上的LPR是4.3%，也就意味着1年期LPR下降了5个基点，5年期LRP下降了15个基点，如果叠加之前央行关于首套房下调的20个基点利率，首套房的利率最低可以是4.1%，绝对是近段时间最低的水平了，很多人很好奇，到底可以减少多少利息呢？

房贷利息可以减少多少

假如是100万，等额本息，30年，5年期的LPR从4.45%下调到4.3%，每个月月供减少88.48元，30年可以减少3.18万，至少可以减少很多人的负担。

“还贷”还是“继续投资”？有人认为，当下有现金应该拿来还房贷。

1.房贷和利息是确定性的问题，市场投资是不确定性的问题。说到市场，疫情反复、战争频发、贸易战等等不确定因素增多，导致了未知风险增加。就算抄到了底，也不一定能涨上去，就算买到高点，也不影响它再涨。

2概念不同，还贷是为了省钱，让自己手里的现金功能性更强，解决了后顾之忧，才能更好地投资。投资是为了赚钱，但往往很难赚到钱。

3.目前提前还贷的盛行，也代表着“市场参与主体的风险偏好降低”。用通俗的语言翻译过来，我们可以理解为：因为市场的“赚钱效应”太差，经济活动中的参与主体，不再增加负债去追求投资利润的最大化，反而在不断降低负债，实现债务的最小化。很遗憾，目前的状态下提前还贷的很大一部分借款人都是因为市场赚钱效应变差了，自己本来可以偿付本金，却用来投资的人。

4.中国有句老话：“无债一身轻”随年龄增长，父母会老，孩子会大，未知的事情还很多，开销也会不断增大。现在还贷减小了未来的压力。

5.最后，提前还贷不代表全部还贷，我们不走极端，我们只是利用好经济周期内目前经济衰退的时点，利用降息的优势，对冲和覆盖市场的风险。

但也有人认为：有了现金，还是应该考虑“投资”。

首先，房贷是普通人这辈子能贷到较大金额的最低利率的贷款。比如以二线城市成都为例，普通工薪族首套房可以贷款7成，300万房款可以贷款210万，五年期LPR降到4.3%，房贷利率最低能做到4.1%。210万4.1%的30年的贷款，这么大金额这么长期限，除了房贷没有其他贷款能够满足了。

其次，有了210万的现金，我有充分的投资理财能力。我做投资都能跑赢这个贷款，为什么不去做投资呢？很多人肯定会说，现在银行理财才3点几，做其他投资又不保本，我怎么确保能跑赢4.1%的贷款呢？我不说市面上10%左右的投资理财了，您可能会认为我在画饼，众所周知，当今市场上完全保本保息的只有三样：国债、银行50万以下的存款以及保险。购买复利3.5%的增额寿险，30年换算下来单利是6%。4.1%和6%，是你你会怎么选呢？当然是选投资呀！

最后，一直有房贷悬在头上，按时还款会增加你的社会信用，并且会激励你挣更多的钱，何乐而不为呢！

更多精彩今晚7点半，走进视频号“金耐冬花”直播间，用一场《大咖辩论会》，找到属于自己的理财灵感。

买房时，你是怎么选择贷款金额的呢？

今天是11月30日，距离2022年结束还有整整一个月。

昨日，大A地产板块掀起一波涨停潮，全行业和投资者都在狂欢。购房者也在期待房企12月的年终促销政策。

几位业内开发商的朋友也私下向小白透露了这种口气。

当然，这些江湖传言真的是流传很久了。

但可以肯定的是，即使有什么政策，对刚需买房的客户也是非常友好的。反正现在不是低价买入的最好时机吗？

而且现在已经放开了房企的金融融资领域，6000亿红包对“保交楼，保交付”来说也是个好消息，但是买房还是要做好选择；一个品牌，一个地段，还有就是产品价格。

今年的金融市场对购房者也是蛮友好的，认房不认贷，到还能享受到10年来更低的利率，对普通购房人来讲算是个好事。

降低首付比例，小白总会想起庄子《齐物论》里的一个故事:

《齐物论》老人与猴子（图片来源：网络）

战国时期，宋国有一位老人，养了一群猴子。每天早上和晚上，每只猴子会得到四个栗子。

后来老人实在忍无可忍，就想把每天发栗子的数量从八个改成七个。

于是他对猴子说:“从今天开始，每天早上发三个栗子，晚上照常发四个栗子。”

结果猴子们以为早上少了一只，于是一只接一只的开始吵闹，跳来跳去抗议。

老人一看，改口说:“那就每天早上出四个栗子，晚上出三个栗子。这样可以吗？”

猴子们一听，以为早上的栗子从三颗变成了四颗。像以前一样，他们高兴地在地上打滚。

房贷上，首付比例高，门槛肯定高，但是以后月供的还款压力会小一些。

首付比例低，买房门槛降低，但以后月供压力也会加大！

理论上，只有当人们对未来收入增长有预期时，降低首付比例才是最好的。

因为我觉得我以后挣的钱会比现在多，但是我现在没那么多积蓄，可以先低首付上车，然后再付得起高月供。

内行人常说“买房上车”

那么，目前大家对彼此的期望是什么？就不用多说了。

早上发了朋友圈，一个一般营销的朋友留言。

他总结:所谓“有效需求”，就是“买得起”。

所以产品定位一直是总价逻辑而不是单价逻辑，总价逻辑可以拆解成首付逻辑和月供逻辑。

以前是首付逻辑，手里有120万，果断加杠杆。四次首付可以买一套总价300万的房子，三次首付可以买一套总价400万的房子。

首付比例决定了购买的总价格。

现在是月供的逻辑。月供4000元，可以贷150万；每月还5000元，可以贷180万。

月供金额决定购买总价。

还是干营销的朋友能看透！

你对这个话题有什么看法？

买房时，你的贷款额度是怎么选择的？欢迎大家一起在评论区留言聊一聊～

结束语：买房路上小白相伴，想了解更多株洲楼市和买房避坑i，请多多关注我哦。如果有楼盘的问题需要咨询，也欢迎私聊我哟～