房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

贷款按揭买房，贷30年总利息太高，贷15年，20年会更划算吗？

现在越来越多的年轻人，首次购房，手里预算不够，没有全款支付能力，选择按揭贷款方式购买。

正常二三十岁的年轻人，商业贷款最长可以申请到30年，有的人就开始纠结了，30年算下来，贷款的总利息比自己的贷款总金额还要高。想着控制一下，贷个20年或15年算了，这种想法是错的，首先更短的贷款年限意味着你的月供压力要加大，同样的贷款金额，贷20年和30年的月供要隔几百上千，千万不要小看这多几百，千把块钱，可是每个月到点就得还的。

新房子拿到手以后，毛坯要装修，精装交付的房子要买家具和软装，还要办证缴税，这一笔钱也是不小的开销，住进去以后，水电费，物业费，停车费啥都要钱，刚结婚的小年轻可能还没意识到这个问题，等到生了小孩，增加了小孩的生活开销，为了照顾孩子，有一方的工作受影响，会在未来两三年，直接增加小家庭的经济压力。

我的个人建议是长贷短还，商贷的利率5年到30年的利率是一样的。贷20年也好，30年也罢，取决于你多少年还完。可以说95%以上的人，是没有完全贷30年，买完房子有了压力，夫妻双方共同努力，定一个奋斗计划，争取在3~4年把房贷提前结清，市面上大部分银行的借款合同都约定了，房贷还款满一年以后就可以提前还款。比如你今年有10万块钱的闲钱，你就可以向银行申请，提前还10万，这个是单独还的本金，是不计利息的，在你的贷款余额里面扣除掉10万块钱，对应你的月供也就会减少。

再就是换更大的房子，二手房交易的时候被动提前结束房贷。只有还清了银行的按揭贷款，二手房才能够交易过户。

既然已经是在贷款买房，就不用考虑利息的问题了，毕竟拥有全款能力，谁愿意去付利息找银行借钱，你只用考虑月供，在你的总收入的比例，月供的占比超过了你总收入的50%，就会对你的生活产生很大的影响。长贷短还，不要一下子把自己的压力搞得太大。

不用纠结30年的总利息，那不是你一下子付出来的，利息是在月供中按比例体现的，我们不知道30年以后会变成什么样子，但是我们可以回首30年前，1992年，如果叫你还300块钱的月供，你肯定会很有压力，因为那个时候好多家庭工薪家庭一个月的月收入也就几百块钱。但是30年后的今天，如果叫你还300块钱的月供，岂不是轻松的很。也就是三个人出去吃顿火锅的钱，还不敢多点。现在让你还3000多的月供，你觉得还有压力，30年后的3000多，可能也就只够你三个人吃顿火锅的钱了。

30年以后的事情不用去考虑，活在当下，对未来有憧憬和向往，努力奋斗才是青春该有的意义。

美国楼市凛冬：成屋销售连降七个月，30年房贷利率6.25％创2008年新高

周三，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国7月成屋销售总数连续第七个月下降，达到年化480万户，创2020年5月以来新低。目前，美国30年期按揭贷款利率已连续五周攀升，达到6.25％，创下2008年以来新高，严重侵蚀住房买家的可承担能力。

美国8月成屋销售总数年化480万户，好于预期的470万户，前值为481万户。8月成屋销售总数年化环比跌0.4%，预期为跌2.3%，前值由跌5.9%修正为跌5.7%。在未经调整的基础上，美国8月成屋销售比一年前下降了17.4%。

8月成屋价格中位数同比上涨7.7%，达到38.95万美元，为2020年以来最小涨幅。今年6月，成屋价格中位数一度达到41.38万美元的历史最高。在线房地产巨头Ziw在周一的一份报告中表示，继7月份单月下跌0.1%之后，8月份美国的房屋价值较7月又下降了0.3%，这创下2011年以来最大跌幅。

8月的待售房屋数量较7月下降了1.5%，达到128万户。按照目前的销售速度计算，出售市场上所有房屋需要3.2个月。近几个月，成屋的库销比有所攀升，不过仍然低于5个月的关口，这表明市场供应依然紧张。

8月房产平均在市场上停留16天。8月份售出的房屋中，约有81%的房子上市时间不到一个月。7月房产在市场上的平均停留时间与6月持平，仅为14天，均为NAR2011年5月开始记录数据以来的最短时间。

8月首次购房者占销售量的29%，与7月比例持平。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。8月全款买房占总销售量的比例为24%。8月投资者占市场的16%，比7月的14%有所上升；投资客通常以现金购买，因此对按揭贷款利率不太敏感。

分地区来看，中西部的销售下降了3.3%，西部和东北部的销售攀升，南部地区的销售没有变化。

8月份所有价格区间的房屋交易量都下降了，这与最近几个月最昂贵的房屋仍卖的很好的情况形成反差。

按房型来看，公寓和合作公寓的销售比7月增长了4%；单家庭住房的销售下降了0.9%。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。新房销售基于合同签署时计算，该数据将于下周发布。

飙升的融资成本和仍然居高不下的房价阻碍了许多潜在买家。尽管需求疲软抑制了整体情绪，但分析预计，由于大多数地区的供应仍然有限，房价回落将相对温和。NAR的首席经济学家LwY表示，“未来几个月甚至几年，库存将保持紧张。一些房主在锁定近年来处于历史低位的按揭贷款利率后，不愿出售，这增加了对更多新房的需求。我们没有看到净库存的增加。”

今年以来，按揭贷款利率的快速飙涨，令美国房地产市场大幅降温，导致销售下降、房价承压。美国抵押贷款银行协会（MBA）周三公布的数据显示，美国30年期固定利率按揭贷款的平均合约利率在上周上涨了接近25个基点，达到6.25％，为连续第五周上涨，创下2008年10月以来的最高水平，上周按揭贷款利率也是6月中旬以来的最大升幅。

高利率下，购房者更常用的可调整利率按揭贷款的利率也有所上升，5年ARM的平均合约利率跃升31个基点至5.14％。数据更新更频繁的MNwDi显示，30年期按揭贷款的利率达到6.47％。

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