上海房产抵押贷款办理方法是什么？

房地产可以说是一个家庭财产的大份额。房地产虽然只是固定资产，但并不像现金那样容易流通。当需要资金周转时，一般可以通过抵押获得，下面小编带就带大家了解一下。

房产抵押贷款怎么办理？

1.确定贷款机构。

接受房产抵押贷款款的机构很多。除了一些大银行，还有很多金融担保公司可以办理房产抵押贷款。银行贷款利率低，可靠，但其审批速度和贷款要求一直是一个严重的伤害。但金融担保公司一般审核不那么严格，放贷也快，只是贷款利率高。在选择贷款机构时，可以根据自己的情况选择合适的贷款机构。

2.提交抵押申请材料。

如果房产属于夫妻共同财产，办理抵押贷款的资料需要提供夫妻双方的资料，包括夫妻双方的身份证、户口本、结婚证、房产证的购房合同，或者个人账户近半年的银行对账单。

3.对贷款机构的初步审查。

银行收到借款人的抵押贷款申请后，将进行初步审查。在这个阶段，买家基本上什么都没有。主要是贷款机构会对我们之前提交的基本材料进行初审，看借款人是否符合机构的贷款条件。

4.评价。

要注意的是，房贷的额度和房子的市场价格有一定的误差。抵押贷款是基于评估价值，而不是市场价格。一般贷款机构，特别是银行，都要去指定或认可的评估机构进行评估。房地产评估不是免费的，会收取评估费，一般是物业的千分之三到千分之五左右。

5.签合同。

审核评估后，如果贷款机构认为没有问题，会通知借款人办理贷款手续并签订合同，具体与你沟通贷款金额、利率、期限、还款方式等问题。沟通之后就可以签约了。合同签订后，需要办理抵押登记，由房屋所在地房管局办理。以上手续全部办妥后，购房者只需等待贷款即可。

房产抵押贷款和住房按揭贷款的区别是什么？

一、贷款利率不同。

抵押贷款利率为套利率4.75%+64个基点=5.39%，第二套利率4.75%+113个基点=5.88%；

房产抵押贷款银行LPR4.75%+211基点=6.86%，或更高。每一家银行都不同。

二、用途不同。

房屋抵押：用途。剩下的钱只能用来买房子了。

住房按揭贷款：可用于消费和生产经营，坚决不允许用于房地产和股票市场，一旦发现贷款用途与贷款申请时不符，将被银行收回，要求提前还款。

三、偿还贷款的方式不适用。

房产抵押贷款：只有两种还款方式，即等额本息，等额本金；房屋抵押：可供选择的偿还方式。按月偿还本息，按期偿还本金，按年偿还利息，按月偿还利息，按期偿还本金，按年偿还利息，有多种还款方式。

四、不同的还款期限。

房产抵押贷款长期限为30年；住房按揭贷款期限长为10年，有营业执照的可延长20年。

五、人行征信报告显示的情况有所不同。

房产抵押贷款是指个人住房贷款；房屋抵押是指一种消费贷款或经营贷款。

在上海，普通人也能操作的经营性抵押贷款

引言：经营性抵押贷款其实不是一个新鲜词，但由于从2020年开始政府为保经济、保就业、保民生，相关政策大放水，使得该类贷款的热度近三年来一直居高不下。

今年，经营性抵押贷出现年化利率低至3.85%的产品，这是往年所不敢想象的。作为一种长期贷款，利率低破4%，从某些角度上看，其优势已经远超同为长期贷款的按揭贷款。

经营性抵押贷概念：经营性抵押贷是为匹配小微企业推出的长期贷款，借款人以房屋抵押的方式从银行申请贷款。

国务院推行“扶持小微企业发展”的政策，经营贷的低利率正是为了迎合这一政策。

然而，实际情况与政策口号多少有些出入，小微企业融资难的问题不是一朝一夕能解决的。小微企业风险大，短期贷款银行都审查得很严，更不必说长达二三十年的长期贷款。

虽然银行愿意放贷给小企业主，但是相比于经营状况不稳定的小企业，银行显然更乐意冒更小的风险，放贷给收入来源稳定的上班族。实际上，普通上班族只要提前做好规划流程，也可以申请经营性抵押贷款。

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经营性抵押贷款优势

1、利率低：2020年下半年以来的多次定向降息，结合今年疫情影响，使得现在经营贷利率甚至和按揭利率倒挂。真实经营年化利率可低至3.85%，普通人也可以申请到3.85%二十年等额本息/三年先息后本的产品。

2、贷足成数高，套数不受限：无论名下有几套房屋或有无房贷记录，根据当前政策理论分析，都可以贷足7成，甚至更多，避开成数不足的困境。

3、灵活性高，还款方式多样：还款方式包括5-10年先息后本、类按揭的二十年等额本息、随借随还。

4、效率高：只要做好贷前规划工作，大部分银行可以实现进件5个工作日内完成批复，效率远超按揭。

近两三年来，经营贷的利率从近6%降至低于3.75%，综合优势明显高于按揭，相关产品也从平庸的类目一跃成为各家银行主推的贷款产品。执意上车的还是上车了，左右摇摆的，也伴随着房价的一路上升不得不用尽手段。

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经营性抵押贷的几大要素

NO.1房产证

房产证主要包括：商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等房产形态。

商品房的额度：大部分可以操作的是7成，但可以拉高额度做到8-9.5成，贷款年限通常在1-30年，一般比较常做的是15年或者20年。且还款方式十分灵活，包括先息后本、等额本息、随借随还等。

公寓和别墅额度：一般只有5成，通常无法拉高额度，主要是该类房产市场的流动性差。许多银行甚至不接受该类房产的经营性抵押贷。

写字楼和商铺：要求就更苛刻了，最高只有5成，且必须处于收租状态，即需要提供租赁合同。可以选择的银行比公寓和别墅还要少。宅基地、自建房、厂房、地皮抵押也可以，但条件更不友好，这里就不展开介绍了。

对于商品房、别墅、公寓来说，大部分人买房不会全款买。如果在按揭，手上必须有房产证，且银行评估价7成减去按揭欠银行的款必须大于0才能操作。全款房可以直接出证抵押。

NO.2营业执照

如果贷款人为真实经营，根据其真实经营的场所，直接让银行人员上门就可以，注意场地的招牌清楚，现场有经营物料。如果不是真实经营，需要根据当时的银行政策，另行沟通。

经营时长：如果贷款人的执照未满三个月，很多银行不准入。如果此时你的房本也是新的，也就是双新，需要等待双新期过去。经营执照满一年后，可选择的余地就比较大了。

此外，有很多人自己当老板，但是法人不是自己，这种情况下要签订一定的暗股协议就可以。但是如果入股的话要从入股的时候开始算起。当然，直系亲属有营业执照也是可借用的。

NO.3征信

征信对经营性抵押贷来说也是尤为重要的，银行查征信时主要针对征信负债、征信查询次数以及历史逾期情况。

负债：银行为了控制风险，往往对企业/个人要求是，负债不超过总资产的70%，一旦超过这个百分比，坏账率风险极高。因此贷款者要注意控制自己的负债率。

征信查询次数：一份健康的征信报告，对征信查询次数是有一定要求的，一般来说，一个月不超3次，2个月不超4次，3个月不超8次，基本没有问题。超过这个数据太多的话可能会面临大数据评分过低的问题。

历史逾期:当前如果有逾期是铁定过不了的，所以我们现在讨论的是历史逾期问题。历史逾期主要看金额和时间。如果历史有过逾期，但时间比较久远且金额不是太大，银行会与贷款者进行线下沟通，但如果历史逾期记录比较恶劣，包括不仅限于贷款数额较大、逾期时间较长等，那基本也很难通过。

NO.4银行流水

银行流水是很多贷款者容易忽略的一环，很多贷款者准备了房产和营业执照，但往往会忘了银行流水也需要。

既然是经营性抵押贷款，必然需要贷款者有经营性流水。很多工薪阶层对账户流水不太了解，但作为银行审批人员，是能够轻易通过流水分辨你是工薪层还是经营身份的，所以这点需要提前包装一下。

经营性的抵押不仅要涵盖供贷款的流水，还要体现经营。根据我们的经验，抵押贷100w以内需要6w以上的进账，100-400w需要10w进账，500w以上的需要15w进账。当然一定要有留存，在5-10笔，有对公的账户转账更好。如果没有就对私人转账。

NO.5贷款主体

抵押贷主体年龄大部分在25-65岁，如果不在这个年龄范围内的，需要提供共同借款人或者担保人。

已婚的提供结婚证、户口本，谁是主借人上的谁的征信，一般是收入较多，征信较干净的作为主借人。离异的提供离婚证，虽然对于离婚是否获得房票这个事情各个地方政策各异，但是离婚的确可以做负债隔离。未婚的这里没有特别注意事项。

如果房子是夫妻一方单独所有，当前来贷款也要夫妻两个人来，因为这笔贷款属于婚后共同负债。如果房子是共同所有，房本上有多少个人，那么出面签约就要有多少人到场，这是没得商量的。

此外，有一些敏感行业或者职业的从业人员是不准入的，比如：公检法，持枪警员等。如果有过犯罪记录，也很容易被拒之门外。这些，都是贷款者需要提前了解好的。

以上就是操作经营性抵押贷的全部要素，如果有问题，欢迎在后台留言进行讨论。

哪些情况下不能办理上海房产抵押贷款？

房产抵押贷款为房子的人群提供了新的贷款方式，但是有些朋友都有这样的疑问，即使有公积金却依然贷不到款，这是为什么呢，今天小编就给大家介绍一下有哪些情况难以办理房产抵押贷款，我们又应该如何避免。一、工作不稳定工作好坏影响了我们的薪资水平，我们的薪资水平又影响了还款能力。所以如果没有稳定的工作就没有足够的还款能力，大多数人在申请贷款的时候，也是如此。工作不稳定的用户，他们将无法快速还清贷款。这对贷款机构的运营也是很不利的，银行会对你的工作进行审查，所以贷款机构不允许工作不稳定的用户申请贷款。年龄没有满18周岁的未成年人，也是不能办理贷款的。二、征信记录恶劣诚信为本，若果你的信用值不好，很难有人会和你展开合作，再贷款上也是如此，个人征信记录，会直接影响他们能否成功申请贷款。银行会为征信记录良好的人放宽贷款政策，降低贷款门槛。相反，银行会拒接征信记录差的。如果你的信用值很低，银行还有可能把你拉进黑名单，拒绝和你开展相关业务。三、有欠款记录生活中有句俗语，有借有还，再借不难，很多人在生活中，都会多次办理贷款。有的人还会使用信用卡，提前消费。如果这些人有还款逾期，或者是信用卡有欠费记录的，在申请贷款业务的时候，将无法通过银行的审核。因为这些都会被记录在案，银行在审核时同样可以看到你的欠款记录，这样会降低对你的信心。四、有犯罪记录犯罪记录也会影响我们的贷款，这并非是对某些群体的歧视，许多银行在审核个人信息时，都会了解个人在社会中的行为。如果有犯罪记录，有不好的行为，银行也会拒绝这些人的贷款申请。毕竟有犯罪记录的人，他们大多数品行方面值得怀疑，所以这部分群体也很难获得贷款。通过小编的介绍相信大家已经有所了解，银行会对不符合条件的用户，提高贷款门槛，所以大家在日常生活中一定要规范自己的行为，使自己满足其办理条件。这样才有可能更快更好的办理贷款业务。