普通人如何办理银行抵押贷款

抵押类贷款，额度取决于抵押物的估值以及借款人还款能力，一般情况放款金额为估值的70%到90%，因为一旦发生违约低于市值的债权会比较容易处理（不良资产），所以债权人降低自己的风险。因为有担保物，抵押贷款利率往往比信用类贷款低一些，征信要求要低一些。

房产抵押贷款

全款房抵押和贷款房产二次抵押，全款房抵押分为两种形式

①经营类抵押，需要借款者提供营业执照，放款金额为市值的5-9成左右，额度一般封顶1000万，年化利率3.2%-7%，还款方式先息后本，等额本息等额本金都有。（先息后本、等额本金和等额本息哪种好）期限最长20年。

②消费类抵押，客户无经营，为受薪客户，放款金额为市值的5-9成左右，额度一般200万，极个别封顶500万，年化利率3.75%-7%，还款方式多为等额本息和等额本金，最长期限20年。

由于近年国家房贷利率改革，由原来的标准利率改为LPR基准定价，所以有部分人将按揭转换为抵押贷款，这样操作虽然麻烦，还要产生额外的垫资费用，但是会节省很多利息。

房产二次抵押：第一次抵押或按揭之后再将房产证进行二次抵押，贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额，利率在3.6%-7%之间。还款方式等额本息，三年期。只需拿着资料去银行申请，抵押流程为银行办理。

房产抵押贷款的一般流程是什么？

1、提交所需证件

房地产权证或房屋权证，土地使用权证；借款人夫妻双方身份证，户口簿，结婚证（单身的需到所在民政局开据单身证明）；收入证明(需盖公章)。

2、看房评估

根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等进行评估。房屋一般可以贷款到评估价的5-9成。

3、在银行面签合同

房屋评估后，还需要办理房产保险手续及相应的贷款审批手续，并与审批同意发放贷款合同及抵押合同。

4、抵押登记

借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续，机关费用由借款人承担。

5、放款

抵押登记办理后，银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。

房屋抵押贷款注意事项：

如是在正规民间借贷公司办理房屋抵押贷款，而非银行，在借款时注意以下几点：

1、、谨慎审查出借款方的资质和信誉情况，尽量选择合法登记、规范经营、信誉良好的中介公司。

2、坚决拒绝签署内容空白或不完整的文件，在签署《借款合同》、《收款收据》时仔细审查各条款，切勿草率签字，必须在取得借款后按实际金额出具《借据》、《收条》等。

3、约定的借款利息、逾期还款利息、违约金、滞纳金标准各项及总额均不得高于银行同类贷款利率的四倍。

4、就同一笔借款不能重复签署多份《借款合同》、《收款收据》。

5、保留好相关的收款、还款凭证，尽量通过银行转账形式还款，并保证收款账户户主与出借人一致，同时在汇款时注明归还哪一笔借款、本金与利息分别是多少等细节。

6、还清借款后，必须要求出借人将原有《借款合同》、《收款收据》等原件交回借款人或当场销毁，避免出借人再次据此提出主张。

个人名下的房产，可以瞒着老公去申请房产抵押贷款吗？

本期贷款问题：房子是婚前老公家全款买下来的，结婚后已经转到了我的个人名下了。

因为娘家继续用钱，现在我想用这套房子做抵押贷款，但是不想让老公和他们家人知道。

我问过了我们当地的几家银行了，都是要求必须让我老公出面一起做公证一起在贷款合同上签字。

有没有办法绕过这些，或者有没有贷款机构可以满足我的需求的？我该怎么办？

贷款问题解答：根据题主描述，我可以推断题主想办理单方贷款。

在贷款业务实操过程中，我遇到过很多类似的案例。此类案例常发生于已婚贷款申请人群体，夫妻一方因为资金周转涉及到隐私问题不愿意让配偶知悉其借贷行为以及贷款资金用途。

抛开夫妻之间的道德问题不谈，这类“单方”贷款业务在当前政策的影响之下几乎是没有机会的。

如果是2017年之前，部分城市的少数贷款机构是可以接受这种贷款业务的，但利率明显高于银行的房产抵押贷款，甚至高出几倍十几倍，而且贷款期限也比较短。

但是现在嘛，绝大多数贷款机构是不会接受单方贷款业务的，一方面是这一类业务的风险太高，另外一方面不合规。

另外，题主需要注意的是，《民法典》中有相关规定，如果夫妻一方不知悉另外一方的负债，且无法证明这些负债适用于家庭开支的，是不需要承担这部分负债的。

如果题主真的需要使用房产做抵押贷款，建议题主还是主动和你老公商量一下，房产虽然已经在个人名下，但仍旧不属于你的个人财产，私自处置仍旧存在各种风险，还有可能损害你们的婚姻关系。

各位看官，如果遇到此类问题，如果你已经结婚，你会怎么处理这种事情呢？

多个出借人的情况下，可以由出借人代表办理抵押登记吗？

抵押贷，又称抵押贷款，是指借款者以一定的物品作为抵押担保向出借人取得的贷款。根据法律规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物等不动产抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《不动产登记暂行条例》第14条规定，因买卖、设定抵押权等原因申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。《不动产登记暂行条例实施细则》第66条第1款规定，自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。然而在以往的网贷平台的抵押贷项目中，由于投资人数量众多且分散，往往会存在一个借款人对应N多个出借人的情形，此时同一抵押贷项目中会有多个抵押权人，可能存在有多份借款合同，给实际的抵押登记办理带来了诸多的不便。即使是线下的借贷关系，也可能存在多个债权人需要办理抵押的情形。

对于上述问题，不少网贷平台采取“设立出借人代表”的方式解决。即平台选定一人作为出借人代表，由项目其他出借人与出借人签订委托合同，出借代表人代表所有出借人与借款人签订线下《借款合同》和线下《抵押合同》、代为办理抵押登记以及实现抵押物变现等。出借人代表从事委托事务所获得的款项应用于清偿其在平台上对债务人享有的主债权，若是出借人代表将该款项挪作他用或者拒不返还，应当承担违约责任。

在此种模式下，各出借人与出借人代表之间形成委托关系，由出借人代表代表所有出借人行使抵押贷项目中的权利，并履行各项义务。各出借人仍然是抵押贷项目中的实质出借人和抵押权人。

那么这种“出借人代表”模式是否存在法律风险呢？本律师认为，至少有以下几处需要注意：

（一）关于实际抵押权人与名义抵押权人不一致的问题

在“出借人代表”模式下，项目中既有实际出借人与借款人签订的《借款合同》和《抵押合同》，也有出借人代表与借款人签订的线下《借款合同》和《抵押合同》，此时存在实际抵押权人与在有关部门登记公示的抵押权人不一致的情形，这种情形下是否会导致借款项目逾期时抵押权人无法行使抵押权呢？

根据目前搜索到的公开判决，在福建XX农村商业银行股份有限公司、XX农村信用合作联社等与福建省XX家居有限公司、福建省XX实业集团有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书[（2014）三民初字第443号]，法院认为，“福建省XX家居有限公司、XX农信社、福建省XX实业集团有限公司于2013年3月26日签订了《最高额抵押借款合同》，虽然涉案《土地使用权抵押合同书》及房屋他项权证上只记载抵押权人为XX农信社，但根据2013年3月28日，三原告签订的“社团贷款协议书”授权约定，以及各方当事人签订的《最高额抵押借款合同》载明的内容，应认定XX农信社是代表三原告为涉案借款办理了抵押登记，该抵押合同依法成立并生效。”

而在赵某与沙河XX新材料股份有限公司、兰某借款合同纠纷一审民事判决书[（2016）冀0502民初2249号]中，同样由原告在内的9位出资人共同委托其中一位投资人李某某作为抵押权人的代表与被告沙河XX新材料股份有限公司签订《借款合同》和《动产抵押合同》，而抵押权人代表并未起诉，但法院也认可了原告作为抵押权人之一，其对抵押物依法享有优先受偿权。

从上述两个案例可以看出，尽管实际抵押权人与名义抵押权人不一致，但在实际主张抵押权时，无论是由实际抵押权人还是名义抵押权人起诉，均可以得到法院的认可，但也并非完全没有风险。

（二）关于出借人代表作为抵押权人的风险问题

在“出借人代表”模式下，出借人代表需要代为签订相关线下合同、代为办理抵押登记以及实现抵押物变现等。因此出借人代表能够忠实、勤勉履行委托事务对于各出借人的权益具有重要意义。如在刘某、陈某破产债权确认纠纷二审案中[（2017）鲁02民终9849号]，陈某等个人债权人向宏丰公司出借集资款后，为陈某等个人债权人的利益，简化抵押登记办理手续，宏丰公司主导，由时任公司会计的刘某某顶名办理手续，形式上代表陈某等集资人集中持有对公司的债务，办理抵押担保及部分债务的清偿。但在宏丰公司破产后，刘某某本人向管理人否认相关事实，管理人未予确认包括陈某在内的个人借款人享有抵押权。最后导致债权人不得不向法院起诉确认其抵押权。该案中，原告通过提交转让协议、收款明细表、银行转账明细、刘某某付款明细表、宏丰公司向个人借款的明细表、宏丰公司会计、股东、法定代表人的证人证言等证据证明其实际债权人身份，得到了法院的认可。

从上述案例中可以总结经验为，在“出借人代表”模式下，网贷机构需要注意因出借人个人原因所造成的项目风险，特别是委托合同条款的起草、相关证据的收集和保存等事宜。

（三）借助第三方融资担保机构介入

除“出借人模式”外，还存在另外一种解决方法，即由第三方融资担保机构对抵押贷项目债权承担连带保证责任，再由借款人向第三方担保机构提供抵押反担保。但是抵押反担保模式下办理抵押登记时，登记机构仍然有可能需要出示包括借款合同在内的的主债权合同，因而仍然无法完全解决抵押贷项目的操作难题。