没有营业执照如何办理经营性抵押贷款

今天广州的天气也是够冷的，没来还想着偷个懒，躲在被窝里就算了，但是摸摸口袋，刚过完年，还是爬起来上班了。昨天又写到抵押贷款需不需要营业执照，没有看到的朋友可以关注我去看看。今天就跟大家来聊一下没有营业执照如何办理经营性抵押贷款。

没有营业执照也能办理房产经营性抵押贷款，毕竟市场上办理房产抵押的人不都是做生意的，而且上班族占了最大份额的。

昨天也有说到，办理经营性抵押贷款是要有营业执照才可以办理的，那我们先了解一下为什么这么多人都要去办理经营性抵押贷款呢？首先就是经营性抵押贷款可以办理的额度是非常高的，不像消费性抵押贷款限制在100万以下额度。再就是年限了，经营性抵押贷款是可以做到30年的期限的，可以做到跟房产按揭的最长年限。而且现在经营性抵押贷款的利率是比房产按揭的利率要低的，现在房产按揭平均利率实在5.7%的，但是经营性抵押贷款的平均利率在4.3%的。这也是为什么近两年这么多人去全款买房产再去办理抵押的原因了，况且你现在去银行办理房产按揭还要考虑一个时间成本了，没有三四个月都是比较难批出房产按揭贷款的。

言归正传，我们来说一下没有营业执照怎么去办理这个经营性抵押贷款。

①·新注册营业执照：许多银行的经营性抵押贷款是允许新注册营业执照的，不过在注册之前要先去银行过初步的审核，没有问题再去注册营业执照，但是要注意每家银行对各个行业审批要求都是不一样，在注册之前应该先沟通好办理哪类营业执照更加适合办理这笔房产抵押贷款。一般情况下银行都会对新注册的执照审批给到的额度为评估价的65%，除非你的流水足够多才会达到70%

②·过户满一年的营业执照：有部分的银行是要规定营业执照要满一年以上才能办理的，一般个人负债过高或者有贷款长年限要求，才建议过户执照，不然的话新办一个执照比过户执照要好的们可以省去不必要的麻烦。

③·实际控股人：这个主要是针对一些不能注册营业执照的群体，例如公务员、医生、事业单位等员工的，如果亲戚朋友有营业执照的也可以借其使用的。

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账户资金特定化质押的认定

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裁判要旨

账户资金特定化质押，该账户内资金余额发生浮动，不影响该金钱质权的设立，按执行标的异议审查能否排除执行

实务要点

第一、银行要求账户资金作为保证金，该类账户一旦冻结，银行提出执行异议；

第二、此类案件高发，尤其是房地产企业，账户开户名称为被执行人，因案外人与被执行人纠纷，导致账户被冻结；

第三、对于保证金账户形成的质押，享有优先受偿权排除强制执行，依据是《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》第八十五条；

第四、认定特定化账户和债权人占有！？当事人依约为出质的金钱开立保证金专门账户，且质权人取得对该专门账户的占有控制权，符合金钱特定化和移交占有的要求，即使该账户内资金余额发生浮动，也不影响该金钱质权的设立。

案情介绍

一、巢秀凤与常州协和路桥工程有限公司、苏皖大市场、蔡金荣、陈立秋、江苏通达建设集团有限公司、王锡南、王亚华民间借贷纠纷一案，常州中院2014年9月2日作出（2014）常商初字第152号民事调解书。在强制执行过程中，依据（2014）常执字第445号执行裁定书和协助冻结存款通知书，冻结被执行人苏皖大市场在交行芜湖分行尾号00×××18的银行账户，并实际冻结存款3071299.87元。

二、2011年8月4日，苏皖大市场在交行芜湖分行申请户名“交行担保保证金-安徽苏皖大市场开发有限公司缴存户”、账号尾数00×××18的银行账户。2012年7月18日，交行芜湖分行（甲方）与苏皖大市场（乙方）签订《交通银行个人商铺抵押贷款业务合作协议》（以下简称《合作协议》），约定：甲方为乙方苏皖国际商贸城的购房人提供贷款，甲方取得抵押物他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，购房人已有欠款或欠费的，乙方对该部分应付款项应承担保证责任；乙方应按照约定贷款总额的5%在甲方存入保证金。交行芜湖分行与苏皖国际商贸城的购房人共计签订了134份《个人房产抵押贷款合同》，共计发放贷款6864.5万元。

三、交行芜湖分行（乙方）每发放一笔贷款即与苏皖大市场（甲方）签订一份《保证金合同》。该合同约定，一、甲方自愿为贷款人的《个人房产抵押贷款合同》提供保证金质押担保。二、保证金账户为苏皖大市场在交行芜湖分行尾号00×××18的银行账户。保证金金额为贷款数额的5%及相应的具体数额。四、保证金自存入之日起即转移为乙方占有。在主合同项下债务未得到全部清偿前，甲方未经乙方书面同意不得动用。合同还约定了担保的范围。自2012年8月至2013年7月间，苏皖大市场向尾号00×××18的银行账户共计存入62笔款项，存款总金额为3432250元。对于违约的贷款人，交行芜湖分行扣划其保证金进行代偿，包括扣划已经全部结清的贷款人的相关保证金。

裁判要点与理由

江苏高院认为本案的争议焦点：尾号00×××18银行账户中的款项是否构成苏皖大市场向交行芜湖分行提供的质押保证金。

一、尾号00×××18银行账户中的款项构成苏皖大市场向交行芜湖分行提供的质押保证金。《担保法解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”最高人民法院发布的指导案例54号《中国农业发展银行安徽省分行诉张大标、安徽长江融资担保集团有限公司执行异议之诉纠纷案》的裁判要点进一步明确：“当事人依约为出质的金钱开立保证金专门账户，且质权人取得对该专门账户的占有控制权，符合金钱特定化和移交占有的要求，即使该账户内资金余额发生浮动，也不影响该金钱质权的设立。”本案中，交行芜湖分行为了保证其向苏皖大市场的客户发放贷款的安全，通过与苏皖大市场签订《合作协议》和《保证金合同》，约定苏皖大市场应当提供保证金质押担保。苏皖大市场为此设立了户名为“交行担保保证金-安徽苏皖大市场开发有限公司缴存户”的专门银行账户。双方在合同中约定在主债务清偿之前，苏皖大市场对账户中的钱款不得动用。当苏皖大市场把相应资金按照合同约定存入该银行账户后，即完成了对该款项的特定化。又由于该银行账户归债权人交行芜湖分行管理，可以视为款项已经移交交行芜湖分行占有。所以，尾号00×××18银行账户中的款项符合动产质押的法律特征，应当认定为系苏皖大市场向交行芜湖分行提供的形式为保证金的金钱质押。

二、《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。”本案中，交行芜湖分行请求法院对尾号00×××18银行账户解除冻结的理由，为其就该质押保证金优先受偿的条件已经成立，实质上是主张其具有足以阻止本案执行标的（尾号00×××18银行账户中的款项）交付的实体权利。故常州中院应依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定，应当告知交行芜湖分行其有提起案外人异议之诉的权利。故本案应当发回常州中院重新作出裁定。

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案例索引：江苏省高级人民法院（2016）苏执复48号“交通银行股份有限公司芜湖分行、巢秀凤与常州协和路桥工程有限公司、安徽苏皖大市场开发有限公司等民间借贷纠纷执行裁定书”（审判长赵培元审判员朱嵘代理审判员唐志容），《中国裁判文书网》（20160516）。

法律依据：

《物权法》

第二百一十条设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。质权合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；（四）担保的范围；（五）质押财产给付的时间。

第二百一十二条质权自出质人交付质押财产时设立。

《最高人民法院关于适用〈担保法〉若干问题的解释》

第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权人的担保，债务人不履行时，债权人可以以该金钱优先受偿。

《民事诉讼法》

第二百二十七条在执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十三条异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。

第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

个人、个体工商户 如何申请贷款？

个人/个体工商户贷款是银行为满足个人/个体工商户经营融资需求而设计推出的个人信用贷款与抵押贷款服务，面向的借款人群主要为上班族及餐饮店，服装店，家电店，饰品店，建材店等等小店铺的借款人。个人/个体工商户个人信用贷款一、申请个人信贷的基本条件（需要全部满足）1.年龄要求21-60周岁，个别机构可以放宽到18岁以上，具有完全民事行为能力的大陆境内自然人2.征信良好，负债较低，查询次数逾期次数少，如果有不良信息信用记录，或者是无信用记录，都有可能被拒。3.符合银行的其他准准入条件二、信用贷款准入专案（满足一个就可以准入）1、全国按揭房月供准入：月供还满半年以上，月供在2000以上2、保单准入：保单满两年三次，保单年交费在2400以上，投保人为本人3、房产价值准入：在本地有全款房，房产具有一定交易价值。4、车主准入：个体工商户名下有车，能提供行驶证，车为本人的车，价值在8万以上的车辆三、申请信用贷款的建议：爱护征信，珍惜羽毛，由于这些年互联网金融兴起，很多个人/个体户喜欢自己在网上点网贷，导致征信查询很多，小贷，对于这类客户建议不要申请网贷，有资金需求建议寻找专业人士申请。同时对于平时用信用卡或者有贷款的个人/个体户，要及时还款。

个体户个人经营性抵押贷款一、什么是经营性抵押贷款？个人经营性抵押贷款：以个体户、法人、股东或者第三方的房产抵押（住宅、商铺、写字楼等），作为抵押物向银行申请贷款。用途一般作为企业、个体工商户上下游经营购货的流动资金，一般贷款计入个人名下。贷款期限：1年～20年（有个别银行可以做30年等本还款，但授信20年）贷款额度：商品房最高房产的评估价70%，商铺、写字楼、别墅等最高60%，一般银行控制在1000万以内，少数银行最高可以申请3000万及以上。贷款年利率：2020最新政策，由于疫情贴息，一年期先息后本能申请到3.3%，五年期先息后本最低3.85%，当然大多数常见银行的等本还款的一般年利率在4%～6%。二、优势产品分析：产品一：20年等额本息，授信20年，可以操作暗股，接受实际控制人，年利率4.1%～5.4%产品二：20年等额本息，授信五年，年利率3.85%，企业一年以上产品三：10年先息后本，中途不归本，年利率4.3%，可以办理二抵产品四：10年先息后本，年利率3.85%，三年归一次本，授信10年，企业一年以上产品五：一年先息后本，年利率3.3%，企业一年以上一般来说经营性抵押贷款都需要营业执照的，对于没有营业执照的个体户，如果还想操作经营性抵押贷款，建议操作暗股实际控制人的方式去办理。上班族可以消费抵押贷款，最高500万。

最后，我是有问必答的大文，如果你还有其他贷款问题，欢迎关注我或者给我留言。