在郑州，做房产抵押贷款都交哪些费用？

近期有关注我的朋友跟笔者聊天，他说这几年疫情影响自己生意不好做，看着近期金融政策偏向实体企业优惠很大，想用房子融资补贴下生意，但是自己没做过房抵，不知道贷款公司的相关费用，所以想提前问问，好心里有个数。笔者觉得此正可为大家做房抵知识的普及。

首先需要明确下所说贷款公司是属于助贷机构还是房屋抵押贷款金融公司？

前者属于中介，收取的费用主要是居间服务费，和一些资料优化费用。

后者属于放款方，收取的费用主要是下户考察费用、公证费、抵押登记费用。

中介给你匹配的渠道优先是银行，而部分银行下款之后可能还会要求你购买他们的保险产品。

而后者的费用属于下款前的费用，考察费一般在500-1000，而公证和抵押合计在400以内。

一般来说贷款公司实际上大部分指的是贷款经纪公司，这些公司负责帮客户匹配银行、非银渠道、民间贷款渠道，一般收取的是居间费也就是我们说的中介费，签订是居间合同。

先说房屋抵押贷款常规费用:

评估公司收的房屋评估费

办理房产的抵押贷款是必须要有房产评估这一步骤的，而通常也只能由银行认可或者指定的评估机构进行评估，那么这中间就会产生评估费用。

公证处收的是强制执行的公证费

有的银行会要求借款人将借款抵押合同进行公证。办理了合同公证后，如果后期出现借款人违约的风险，银行可凭借该公证书，绕开法院拍卖的繁琐程序，强制将抵押的房产进行处置，以此保证其利益。

抵押他项权证登记费：

办理房产抵押登记一般抵押的是他项权证。

由于各个银行收取的项目不同，今天只说些一般的收费项。

再说非常规费用:

1，没有公司的需要新过户一个公司

2,三方合同和三方收款

3，银行要求提供发票

4，不知道该走哪家银行（重点）

5，放款前有可能银行需要你买个保险，贵金属，理财啥的。

好了，费用都搞清楚了，有人说自己搞定一些能花钱的项目，不就是多跑些腿儿吗？那行往下看：

1，市面上很多机构开始包评估，公证，抵押登记的费用，换句话说，就是常规的评估，公证，抵押登记，你去精确地找一家，看容易否？

2，没有公司？自己注册一个，要求经营满一年？买一个别人转让的公司你知道渠道吗？

3，三方合同，找朋友公司签三方看看朋友愿意否？

4，发票，银行认可代开的发票自己研究研究能行否？

5，理财贵金属，保险啥的，坚持不买，但放款时效性你把握不了。

6，最重要一项，不知道自己能走哪家银行？

尽管有些事可以自己去办，但是从专业性上来看还是经纪公司的效率最高，毕竟术业有专攻！从客户角度出发则是要用一双慧眼，找到靠谱的贷款经纪公司。

好了，今天就说到这里，希望对大家有所帮助。有不明白的朋友可以在评论区留言，笔者会一一解答。

我是郑贷李逍遥，如果你有金融信贷知识想了解可以互动交流!请继续关注笔者，后续将有更好、更精彩的内容奉上。

感谢关注与分享!码字不易，你的点赞“[赞]”就是给我的最好鼓励，感谢~ღ(´･ᴗ･`)比心[比心][心][比心]

请房屋抵押贷款和直接房贷那一个更划算？

刚毕业想在自己的小城市首付个小房子安个家，假设房子要50万首付15万，家里刚好能提供15万的首付。用15万首付直接房贷买房合理，还是用父母的房子去搞房屋抵押贷款35万出来直接买房比较合理，哪一个利率低一些

首套房，手里有首付，按揭贷款买房更合理，如果运气好，碰上银行利率打折，那就更好了；而且按揭买房贷款年限最长25年，还款期限长，降低月供压力。还可以选择公积金+商贷组合贷款的方式，降低利率。如果是房屋抵押贷款的方式，那你是首套房，就是用父母的房子做抵押，如果是这样，那么也不是不可行，只要满足房屋抵押贷款的条件即可。如果第二种方式需要增加公司的一个成本。房屋抵押贷款是将不动产变现的一种方式，需要名下有房产做为抵押物向银行申请贷款，借款理由有两种，一种是个人消费，比如装修，买车，这种叫做抵押消费贷，北京地区的利率一般在5.5%-6.6%年化，最长十年期，最高额度100万。还有一种是用于公司经营，即公司购货、扩大规模等需要向银行申请贷款，自己的房子做为抵押物，所以需要名下有成立满半年以上的企业且借款人为法人或者股东至少满三个月，这种叫做抵押经营贷款，借款主体还是个人，近些年疫情蔓延，国家为了扶持中小企业的发展，将利息一再调整，目前北京地区的抵押经营贷利率普遍在年化3.25%-3.85%之间，最低利率直逼公积金利率。额度从100万--3000万不等。年限从1年期--20年期不等。现在普遍都执行10年期合同，个别银行20年，所以这就涉及到贷款年限的问题，相对于按揭贷款，经营性贷款年限相当于提前还款，看你是否能有资金还得上，如果可以那也是没问题的，毕竟利息相差不少，也是比较合理划算的一种方式。

按揭和抵押图解

点击头像，关注我或者搜千金轻语公众号，感谢！码字不易，您的点赞就是对我最大的支持！

老人住自己房子每月交6300元房租，获得了200万元的抵押房产

老人住自己房子每月交6300元房租，获得了200万元的抵押房产老人住自己房子每月交6300元房租

骗局被揭穿后，还有漫长的斗争。在一场“以房养老”的骗局中，李桂芳的房子被秘密转让。骗子被抓后，她花了8年时间打了5场官司，才拿回自己的房子。74岁的李桂芳最终不得不独自承担189万元的银行贷款，因为骗子设置了一个“套”来抵押房产。今年9月份，他才拿回了有抵押信息的房产证。

老人住自己房子每月交6300元房租，获得了200万元的抵押房产

老人住自己房子每月交6300元房租，获得了200万元的抵押房产

老人住自己房子每月交6300元房租，获得了200万元的抵押房产

老人住自己房子每月交6300元房租，获得了200万元的抵押房产

老人住自己房子每月交6300元房租，获得了200万元的抵押房产

老人住自己房子每月交6300元房租，获得了200万元的抵押房产

在这场骗局和后来的漫长拉扯中，另一位70岁的北京人吴涛最终失去了对这套市值500多万元的房产的控制权。

受害者王栋和他的妻子直到去世才得到他们在北京海淀黄庄的房子。它以高价学区房而闻名，大多数学区房每平方米的价格超过10万元。72.9平米的房子，总价1000元网签，5年前引起广泛关注。

“不法分子打着国家政策的旗号，制造‘养老恐慌’，利用一些老年人金融防范意识差的特点，恶意设下陷阱。”今年8月，北京市高级人民法院相关负责人在打击养老金诈骗专项行动新闻发布会上表示。

根据法院的判决，吴涛参与的“以房养老”骗局前后共有51名老人被骗。近日，记者联系了17名受害者或其家属，发现自2017年骗局被媒体披露后，大部分家庭仍深陷后续财产追讨的泥潭:3套房屋处于查封、拍卖、强制执行状态，5套已自行还款，5套在诉讼中，1套称房屋被小贷公司“占用”，3套报案后已收到案件回执。

不止一位老人经历过“强制打扫卫生”。一位70岁的老人在看到讨债人挨揍后，再也不敢出门。直到2020年他做了一次核酸检测，两年多来第一次走出家门。

另一位身患癌症的老人，唯一的房产已经过户到别人名下，只能租住在这套不属于他的房子里，每月向房子的新主人支付6300元的房租。

数字一（）

王栋的房子是他在90年代买的公房。在陷入骗局之前，他在那里住了近30年。那套房子现在处于抵押状态——2015年，王栋夫妇获得了200万元的抵押房产，然后投资于资金出借人介绍的金融项目。在“以房养老”骗局中，那是他们陷入泥潭的第一步。

现在看来，骗局并不复杂。在官方通报中，仅用半段话概括:不法分子诱导老人抵押自己的财产，以获取购买其公司理财产品的资金，导致老人钱财和住房双双损失。

老人通过各种渠道把房子抵押出去的钱，交给了一个叫广的人去“投资”。他是骗局中的一环。2018年，北京市第二中级人民法院以集资诈骗罪判处广无期徒刑。今年8月4日，该案又增加了三名新的受害者，广再次被判处有期徒刑11年。至此，涉案总金额已超过8000万元，其中，涉案金额高达1237万元。

虽然广被判刑了，老人的财产却很难追回。诉讼过程中，多名受害人的律师试图一次性解决本案中的“要房”问题，寻求认定骗局中广与小贷公司的勾结，以追究小贷公司成员的法律责任，确认骗局中老人签订的相关合同无效。

“广严斌骗了老人的钱，房子却被小额贷款公司拿走了。”一位参与此案的律师告诉记者，可以肯定地说，广的犯罪行为只是骗局的一部分，并不能涵盖整个骗局。

根据司法实践，相关司法部门总结发布了这类“防老”骗局的操作套路:犯罪分子以“家里的房子没用了”、“不耽误自住或出租”等字眼，诱骗老年人签订以房产抵押担保的借款合同或相关协议，然后用抵押房屋所得资金购买其推荐的所谓理财产品，再通过诉讼、仲裁、公证等方式非法占有老年人的房屋。

上述律师解释说，当老人说没钱的时候，广就找人通过小额贷款公司给他们提供资金。当老人无力支付时，小贷公司取得了房产的抵押，并将其出售。这是完整的“套路贷”的几个重点科目。

2019年4月9日，《关于办理“套路贷”刑事案件若干问题的意见》(意见)生效，最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部在意见中明确。

然而，2018年，“套路贷”并没有后来那么广为人知。代理老年受害者的律师只能参考上海等地的个别案例。在“广案”的审理过程中，除了广本人之外，为老人提供资金的小额贷款公司成员大多作为证人出庭。

当时，北京志诚律师事务所律师吴杰受政府委托，带领公益律师团队，为数十位老人提供该案的法律援助。她说“最后的结果特别令人遗憾”，没有定性为“套路贷”，因为没有找到直接证据证明广主观上与公证员、小贷公司、提供服务的律师等合谋，“无法证明他们是一伙人”。

这是很多代理类似案件的律师提到的一个困境:一方面是被常规拖得疲惫不堪的老年受害者和他们的家庭已经分手；另一方面，常年拥有“完整”协议文件、洞察法律条文甚至聘请法律顾问的例行执行组。“对方从一开始就规避了违法风险，或者利用了合法的合同约束力。”有律师表示。

围绕“广案”的被害人，他们被分解为几十起案件的举报人、被举报人、原告、被告或被执行人。

吴涛和他的妻子是其中之一。2015年，两位老人在几个小贷公司成员的带领下，在公证处、房产中心、银行签署了一系列文件，抵押了市值500多万元的房产，将收到的190万元转给了广等人。

2017年，他们的房子并没有因为儿子偶然发现过户单而被秘密过户，而是已经被“广介绍的借款人”申请强制执行。由于广一案的审理，强制执行程序暂时中止。

今年6月的一天，吴涛再次看到了贴在公寓楼前和他家门前的强制腾房公告。他感觉到一股“热浪”从头顶涌到脚后跟，他紧紧抓住墙壁，才没有倒下。

他意识到，纠缠了他们多年的公证书和讨债噩梦又重新开始了。

2

在吴涛的噩梦中，对他们房子最大的威胁是北京市公证处2015年签署的公证书。

在那份公证书上，小贷公司带来的借款人吴涛夫妇和吉辉，都“同意”将还款协议作为“具有强制执行效力的债务文书”出具。若两人逾期不能还款，公证书上写明“申请人(债权人)吉辉可凭本公证书及本公证处出具的执行证明，向有管辖权的人民法院申请强制执行”。

简而言之，如果吴涛夫妇不还钱，吉辉可以通过法律途径强制关闭房子。

很多老人表示，签字后至少有两份文件原件没有拿到。直到子女去相关机构索要，很多老人才知道“各种形式的名字”原来签的是什么。很多老人甚至不知道自己要去公证处的什么地方。

一位老年受害者已经80多岁了，他的孩子长期在国外工作。为了证明他的民事行为能力，小额贷款公司的成员用轮椅推着老人去医院开具鉴定证明。

当李桂芳做笔录时，警察发现她不识字，只能写自己的名字。她曾经按照小贷公司人员的指示“填写”了一系列协议和公证书。

包括吴涛夫妇在内的多名老年受害者表示，他们“稀里糊涂”，按照小额贷款公司成员的“指示”签了字。最开始吸引他们的是免费的毛巾和鸡蛋。和老伴退休后，吴涛和其他老人“出没”在报告厅和保健品展示现场。听完课，老人们互相留下联系方式——见面交换需要的物品，无论在哪里举办类似的活动，他们都会参加。

2015年，同样活跃在健康大讲堂的田诚邀请吴涛参加了一个“投资义乌小商品市场”的“以房养老”项目，声称这个项目将“发展壮大中国的电子商务经济”，“没钱也可以有房子”。参与后可以坐在家里按月享受收益，贷款利息由“专业投资老板”支付。

田成郑重告诫他们，这件事不能让子女知道，否则会干扰工程进度，本金也收不回来。

这是养老金诈骗的关键一步。商贩往往选择无子女或子女不在身边的老人，也用威逼利诱的言语和潜规则要求老人不要将“项目”传播给他人。

2015年10月9日，在中国工商银行海淀区某支行营业大厅，借款人将190万元房贷过户到妻子张名下。钱在她的银行卡里躺了一段时间，然后去了不同的地方。

在同一营业厅的柜台上，一家小额贷款公司的成员“强行”向吴涛夫妇索要7.6万元现金作为“第一个月的利息”。

吴涛当时不明白，“为什么只是借钱就要还利息呢？”后来才知道这叫“砍头息”。他算了一下，按照月息7.6万元计算，年贷款利率高达48%。

现场另外两个人作为介绍人，让他们换一个营业厅取出现金，作为“介绍费”给他们。根据介绍人提供的账户，张将剩余的177万元转给了广。

仅仅过了两个月，吴涛就开始接到小额贷款公司催要贷款利息的电话。他发现田成的“广的利息偿还”并没有兑现。

光斌被抓后，借款协议和公证书并未注销或撤销。为了尽快走出骗局，他们试图向借款人吉辉偿还利息，但对方拒绝了。但借款协议和还款协议中并未明确还款所需的银行账户、转账地址等有效信息。直到今年6月，在收到法院寄来的执行裁定书时，吴涛的家人还联系了法院，希望能帮忙约见借款人。

中国志愿者协会法律服务志愿者委员会“老年志愿者使者”、北京市京本律师事务所主任的代理律师连认为，对方的目标从一开始就是非法占有财物，整个过程符合“套路贷”的构成要件。

已经生效的公证书，一直是后来很多民事维权和司法裁判案件中难以解开的“套”。

在记者接触的10多名受害者中，只有王栋的家人成功撤销了委托书。他儿子发现公证书收据上的签名不是他父亲写的，一直给有关部门发举报信。

北京市国家公证处最终撤销了王栋夫妇的公证书，理由是“双方签订还款协议时借款行为尚未发生”。

其他受害者家属没有走这么远，有的也不打算再往这个方向努力了——即使撤销了委托书，对方还是通过诉讼要求他们还款或者腾退抵押房产。

3

这是一场持久战。一些被骗的行动不便或精力不足的老人，在年轻家属的带领下，继续到有关部门反映情况，作为被告起诉或应诉。记者接触的多名遇难者家属中，除了两名90后，其他人都已步入中年。

受骗老人家属自发统计追房进度。照片由受访者提供

王先生夫妇去世后，他们的儿子继续打官司。今年3月，他追了5年多的儿子突然坠楼身亡，留下一堆材料:刑事裁定书、民事判决书、举报信、借款合同、还款协议、公证文书等。王栋的儿媳王慧继续为此奔波。

王慧将年满50岁。在她之前的人生规划中，她打算和丈夫一起去南方的海边待很久——她患有严重的季节性过敏，常年戴着带空气过滤阀的N95口罩。秦无今年42岁。2019年辞职后，照顾父母，打官司。李桂芳的女儿张宇今年刚刚办理了退休手续，丈夫把全部精力都放在了追回财产上。

家庭成员一点一点地拼凑起关于这个案件的信息。他们在参加庭审时发现，当小贷公司的成员引诱不同的老人进入骗局时，同一家公司的许多成员都改变了身份:贷款人、受托人、收入者、买方(后业主)、卖方和房屋清洁工。“剧本都差不多，成员扮演不同的角色”。

在王慧发现了四名受害者，其中五人讲述了这个骗局的一小部分——他们中的大多数人都与欺骗他们的人有关，主要来自北京一家名为钟灵盛元的投资管理公司。

该公司时任总经理在向办案机关供述中称，该公司主要经营“小额贷款、垫资和银行贷款业务”，法定代表人为杨晓。

在另一个案例中，该公司以1000元出售了另一名受害人价值约300万元的房屋。买方是在王栋事件中充当借款人的公司的雇员。

为了把这“小块”拼起来，王慧等人从十几箱材料中，整理出公司与被害人账目、被害人借款、公证事项的关联表。仅关联表就包括10个以上的类别。

他们收集了公司的“涉黑涉恶线索”。他们在向公司所在地北京市朝阳区警方报案的同时，以“套路贷受害者”的名义向有关部门举报其涉黑涉恶犯罪行为。

“采用敲诈勒索、诈骗、暴力清房、软暴力威胁等手段，为低价占有被害人财物实施套路贷犯罪，低价转移被害人财物占为己有，并通过虚假诉讼、软暴力诈骗等手段勒索钱财。”王慧在举报信中代表五个家庭写道。

这个吸引了所有受害者眼球的“片段”最终获得了胜利:2022年1月21日，钟灵盛元公司多名成员实施诈骗，一名成员实施诈骗和非法讨债，最终被北京市第三中级人民法院判处5年6个月至12年不等的有期徒刑。

王慧已经积攒了两箱多的案件材料，上面有三张死亡医学证明，分别属于公公、婆婆和丈夫。

王栋在陷入骗局一年后死于心源性猝死。2018年12月25日，妻子接到一个陌生电话后，称自己要去“收钱还债”，在一个冬天的晚上倒在了大街上，再也没有醒来。

王慧患有抑郁症，长期服药后，季节性过敏越来越严重。害怕暴力打扫卫生，她和刚大学毕业的儿子在北六环昌平附近租房，继续追求房子。“不能把烂摊子留给儿子”。

由于四名涉案人员的刑事裁定书中并未提及该房产的所有权，王慧不得不再次提起民事诉讼，诉请法院判令解除该房产抵押。

今年3月，丈夫提起行政诉讼，希望北京市规划和自然资源委员会海淀分局注销抵押登记等事项。那是他最后一次要房子。

4

李桂芳对房子的追求也在王慧小组的拼图中。

李桂芳被他的侄女拖入了这场骗局。她记得，2014年3月的一天，侄女跪在她面前，要求“借房本用用”，把她和70多岁的丈夫带到一个办公大厅。李桂芳签署了一系列协议——三年后，当新房子的主人要求他们搬走时，她得知这个地方是一个公证处。

2017年，发现被骗后，李桂芳的女儿带着她沿着房产大厅、银行营业厅、公证处追溯“房子是怎么消失的”。他们发现，在李桂芳签署的一系列协议中，有两份委托公证书——李桂芳在2014年将房屋买卖委托给一个叫崔立成的素未谋面的人，此人也供职于王慧举报的投资管理公司。

2015年6月1日，崔立成将价值400万元的房屋以270万元转让给公司法定代表人杨晓。杨晓还从建设银行贷款189万元买了房子。

在会见王慧等受害者家属之前，李桂芳的案子是“孤立的”。从表面上看，“借钱-抵押房产-不还钱-赔房子”并不违法，也不合理。

“其实老人没拿到钱。”她的女儿张宇告诉记者，一家人都觉得“什么都不对”，但又不知道从何说起。

直到2019年春节，张宇在一个维权微信群里看到了带有“崔立成案”备注的王慧，和其他4名来自不同路径的受害者走到了一起。

2019年6月，这一小片拼凑起来的东西，让他们迎来了激动人心的进展:北京市公安局朝阳分局将李桂芳案作为刑事案件立案侦查。

更让他们感到“公平正义”的是，2021年11月1日，北京市朝阳区人民法院的判决书要求查封杨晓名下的房屋，“返还给被害人李桂芳”。北京市第三中级人民法院最终裁定维持这一判决。

有了这份裁定书，张宇去不动产登记中心要求将房子过户到他母亲名下，遇到了一盆冷水:“判决书没有说明怎么还，所以不能无抵押过户”——他们要想拿回房产，就得连带承担银行的抵押贷款。