2022最新汇总！房产证抵押贷款流程细则，都列在这儿了

新购房者越来越多，银行的房产证抵押贷款业务也越来越应接不暇，总有贷款申请等待审核。对于个人来说，这就意味着，个人递交材料后等待审批放款的时间可能会更长。

因此，做足预案，事先掌握房产证抵押贷款的全套流程就相当有必要。

我们整理出了2022年，最新的个人房产证抵押贷款所需的材料以及具体流程：

所需材料：

1、现房：房产证、原购房协议原件及复印件

期房：购房预售合同、与银行签订的购房借款合同、购房预交款收据复印件同时验证原件

多人所有房产：房屋所有人及共有权人同意抵押的公证书及贷款用途证明（共权人中有未成年的需提供出生证明）

2、户口本（贷款人必须有所在地的户籍）

3、结婚证（单身人士需找辖区派出所开具未婚证明）

4、加盖单位公章的个人收入证明（银行风控审核有无偿还能力）

具体流程（现房、期房）：

现房：

1、联系房产评估机构对所抵押的房产进行评估，取得评估机构所出具的《房产评估报告》；

2、借款人夫妻双方（已婚情况）至银行递交材料，并签订房产抵押合同；

3、材料审核无异议，借款人与银行签订借款合同；

4、银行审核，通过后放款

5、借款偿还完毕后，开具结清证明，取回房产证

期房：

1、省去评估环节，借款人夫妇直接至银行递交购房预售合同等材料（见上），签订房产抵押合同；

2、确认借款意向，与银行签订借款合同

3、银行审批通过后放款

4、期房交付，借款人拿到房产证后交予银行

5、借款偿还完毕后，开具证明取回房产证。

聚融小编提示，现房进行房产证抵押贷款时，在房产评估环节可能存在不确定性，评估机构或银行会根据政策、城市规划等因素综合考量，以此决定最终评估价格。

此外，银行的贷款政策往往会有所调整，房产证抵押贷款产品也会有所差异。因此在进行贷款前，除了准备好必要的材料，还需要对个人的资金需求有一个细致的规划。

千人千面，需求各异，只有适合自己的方案，才能在资产管理的过程中事半功倍。

个人房屋怎么样做经营性抵押贷款呢？房贷置换到底合不合理呢？

首先，随着社会的基本设施的完善，人们的生活质量越来越高，导致了很多人提前消费，比如刷信用卡，花呗，借呗，白条，金条等等，最后很多人沦陷到贷款的深渊，也就是压倒现代青年的最后一根稻草。在这我想说的是贷款是把双刃剑，有利有弊，没有控制能力的朋友，建议不要轻易碰它哦。那么当普通老百姓的我们在人生中难免会遇到要用大笔资金解决问题的时候，我的建议是首选和亲戚朋友借下，其次可以考虑下在银行做笔个人房屋抵押贷款。那么我先简单地讲下这个流程是什么样的？

一，借款人提出申请，递交相关资料；

提出申请简而言之是银行会给你发一个太阳码（这儿就要说到太阳码就是相当于查大数据看你符不符合，从而进行评分判定做什么类型的产品）。其次就是提前将需要递交的资料准备好；资料有夫妻双方身份证，结婚证，户口本，房产证，营业执照（有就提供），近一年流水，贷款用途等等。

二，进行房屋评估，贷前审查，审批

有的银行会有评估公司需要线下去家里进行评估房子价值，有的是线上评估。最后会根据房子的总价值最终判定能批多少额度。审查的就是你的贷款用途是否真实，所以很多客户自己去银行就办理不下来，毕竟90%的客户贷出来的资金都是用到其它的地方，其次放款后银行还会在一个礼拜左右做次贷后管理，就是查验你的贷款用在哪里，有没有什么佐证，这个都是需要操作的。提交的资料齐全的话审查一般在一个工作日左右就能完成，之后就能出批复啦！

三，审批通过，办理抵押登记手续

审批通过银行就是已经出了批复，就会显示能贷多少资金啦，办理入押之后就是能放款。

四，发放贷款，借款人按合同定期归还贷款本息

五，贷款本息结清，办理抵押房屋的解押手续。

以上就是一个办理房屋抵押贷款的整体流程，如果自己的房产是按揭房的话，想做银行房屋抵押贷款，就会涉及到一个过桥的手续，在这可以和大家说下，武汉的过桥一般在千一一天，过桥的周期具体看上家隐行解押的快慢，我有做过过桥只用了4天的，但是也有遇到过过桥用10几天的，

房贷置换到底合不合理?

首先在这要讲到一个常识，银行房屋抵押贷款分消费型贷款和经营性抵押贷款。

消费型贷款最高的是10年期，20年分摊式还款，讲白了就是你前十年按照20年房贷月供还款，到了第十年就需要归还房贷的剩余本金，市面上最常见的就是平安银行的气球贷。

经营性抵押贷款最高的是可以做到30年期，就是汉口银行的产品，像其他的银行一般都是20年期，10年年底归还本金的方式，宁外也有四大行和一些商业银行的先息后本产品，这个具体情况会根据客户的实际情况来匹配。

说到这儿就会有一个疑难点，所以经营贷需要贷款人有经营实体的，但是很多客户没有经营实体，想做经营贷，这个就涉及到办理一年以上的经营执照，如果客户的房贷尾款不多，利率不高，我们也是不建议客户做房贷置换，毕竟办执照，办理抵押贷款也是有成本的。

如果大家有想法的话可以随时咨询，最终做不做都好说，起码自己了解到这个方式，能节省多少肯定是大家最终想要了解的。最终看划不划算，划算的话，有实际经营的话，个人还是建议客户做的。

我购买二手房，房子无房产证暂时过不了户，现在原房主用房子抵押贷款20万，我该怎么办？

几年前买了套二手期房

原房主拿到房产证后

本应办理过户手续

没想到

原房主不仅收了我们几十万购房款

还把我们的房子用来抵押贷款

我该怎么办？

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Q1

我家先生于2017年购买一套房屋，一次性转给房主25万并每月支付银行贷款，由于当时房屋属于期房，没有房产证，且原房主购买有契税，所以未办理过户手续！我们于2018年6月入住，2020年原房主在我们不知道的情况下，自己去办理了房产证，并用房屋抵押贷款20万，我们该如何维权？

A1:根据你的描述，你可以依据具体情况选择解除房屋买卖合同或者要求对方继续履行，具体情况分析如下：首先，如果抵押人也就是原房主和抵押权人属于恶意串通，那么根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定，你可以收集双方事先存在通谋或当事人陈述的录音录像、证人证言等恶意串通的证据，起诉抵押合同无效。抵押合同被确认无效后，房屋抵押解除，贷款金额由原房主归还，你与原房主之间的房屋买卖合同就能够继续履行。原房主的这种行为，在本质上属于违反出卖人义务的违约行为，可以要求原房主承担相应的违约责任。面对这种情况，建议你选择继续履行房屋买卖合同，可以起诉原房主履行过户义务并承担违约责任。其次，如果原房主恶意抵押，而抵押权人为善意相对人，那么根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，要看抵押合同的具体约定内容，如果抵押合同中约定了抵押权设立后房屋不可转让的，那么你只能起诉原房主要求解除合同并承担违约赔偿责任。如果抵押合同未约定抵押权设立后房屋不可转让，那么根据《中华人民共和国民法典》规定，你可以要求原房主继续履行房屋买卖合同，也可以以违约为由要求解除合同。面对这种情况，出于抵押风险的考虑，建议你选择通过诉讼的方式解除房屋买卖合同，并要求原房主承担违约责任。

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Q2

我舅舅在10年前与外公外婆闹翻以后，就再没有与外公外婆来往过，外公外婆生病住院也不来看，也不出钱，打电话也不接，无法联系到他。现在外公外婆年纪越来越大（80多岁），疾病缠身，请问我舅舅在没有赡养父母的情况下，还能继承外公外婆去世以后的遗产吗？外公外婆可以起诉我舅舅不赡养父母吗？

A2:你舅舅不赡养父母并不必然失去继承权，但是在继承遗产时应当不分或者少分，外公外婆可以起诉你舅舅要求支付赡养费。首先，根据《中华人民共和国民法典》第一千一百二十五条第三款的规定，继承人有下列行为之一的，丧失继承权：遗弃被继承人，或者虐待被继承人情节严重。在司法实践中，上述规定的情节严重一般指因遗弃而导致被赡养人重伤、死亡。因此，子女作为继承人，如果存在不赡养被继承人的行为，并不必然导致其丧失继承权。其次，子女履行赡养义务与继承的情况，可根据《中华人民共和国民法典》第一千一百三十条的规定分为以下两种：第一，尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时可以多分。第二，有扶养能力和有扶养条件的继承人，不尽扶养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。如果你舅舅在有扶养能力和扶养条件的情况下，怠于履行自己的扶养义务，那么在继承遗产时应当不分或者少分。最后，你的外公外婆已经80多岁且疾病缠身，通常属于缺乏劳动能力的情况。根据《中华人民共和国民法典》第一千零六十七条的规定，外公外婆有权利要求你舅舅给付赡养费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，如果外公外婆不便直接起诉的，可以委托近亲属或者律师，通过起诉的方式来要求你舅舅支付赡养费。

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Q3

买房付首付时，男方父亲出资20万。现在准备离婚，男方说20万是借款，有借条有流水。请问当时没有说是借的，现在能算是借的吗？

A3:根据你的描述，男方父亲出资的20万是否属于借款，要根据出资的时间以及相关的证据具体分析。首先，根据《中华人民共和国民法典》司法解释的相关规定，男方父亲的出资可能存在以下两种情况：第一，如果男方父亲在你们结婚前出资，那么其出资应当认定为对男方个人的赠与，但男方父母明确表示赠与你们双方的除外。第二，如果男方父亲在你们结婚后出资，其出资也优先按照约定处理，如按照借条约定的内容等；在没有约定或者约定不明确的情况下，则属于夫妻共同财产。其次，如果男方父亲在你们结婚后出资，那么借条是否真实，则需要你收集相关证据来证明。你可以比对借条时间与银行流水时间是否能够相互印证，来判断借条的效力。你也可以收集聊天记录、通话录音录像等与出资内容相关的证据，证明并不存在真实的借贷关系，或是证明买房时男方父亲明确表示出资属于赠与，那么这种情况符合上述第二种情形，该出资属于夫妻共同财产。由于借条属于书证，实践中往往比较难推翻。在没有证据推翻借条的情况下，则会认定为借款，离婚分割房产时，需预先将20万借款扣除后再予以分割，亦或是由夫妻双方共同财产偿还该借款。

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Q4

因打包纸箱摞得太高发生倾斜，导致碰到洗衣机水龙头（当时未连洗衣机），把9楼和8楼泡了。凌晨3时30分，我被物业叫醒，关水。凌晨4时，我已止住自家地面积水，9楼损失不大。8楼业主总说宝宝小，没睡醒，中午11点才让我去她家看。8楼业主说她的实木门框被泡（在此期间她没擦水），要和我签一个有关实木门的3年质保协议，这合理合法吗？

A4:按照法律规定，你需要承担一定的责任。然而，是否采用签署质保协议的方式则属于双方和解的范畴，取决于双方是否自愿，法律并未作出具体的规定。根据《中华人民共和国民法典》第二百九十六条的规定，不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。由于你未尽到一定的注意义务，导致自家的水管大量出水，致使邻居家进水。如果因此导致邻居财产损失，那么根据《中华人民共和国民法典》第一千一百八十四条的规定，你应当承担相应的赔偿责任。你的邻居在得知自己家进水后，也负有防止损失扩大的责任。《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条规定，被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。如果邻居在发现房屋漏水后未及时擦干实木门上的水，那么邻居就属于未履行防止损失扩大的义务，也应对损失承担一定的责任。最后，关于你与邻居之间责任比例的承担问题。由于你属于主要过错方，理应承担大部分或者全部责任，而邻居仅需根据自己的过错承担小部分责任或者不承担责任。你可以选择与邻居协商解决赔偿问题，也可以求助于物业、居民委员会等居中调解解决。如果无法协商一致，邻居诉至法院，你可以收集相关证据，如现场的照片、当事人陈述的录音录像、证人证言等来准备应对将来的诉讼。

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Q5

屋顶漏雨与物业沟通多次未修，因此拒交了5年的物业费，现在屋顶已修好，物业让我们交齐之前欠下的物业费。请问合理吗？

A5:业主欠交的物业费是需要补齐的，物业未履行自己的义务，应当承担相应的违约责任，因屋顶漏水造成的损失，物业也应据实赔偿。首先，小区业主与物业服务企业之间存在服务合同关系。根据《物业管理条例》第二条的规定，屋顶属于小区公共区域，屋顶的维修属于物业公司的义务范围。在物业公司未履行物业合同服务责任，或是提供的服务质量达不到物业合同约定标准的情况下，物业应当承担相应的违约责任。其次，根据《物业管理条例》第六十四条的规定，业主应按时交纳物业服务费用，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。因此，交纳物业费同样属于业主自己的义务，不能因为物业未履行义务而拒交物业费，欠交的物业费是需要业主补齐的。最后，根据《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。对于物业不及时维修屋顶漏水而造成的损失，业主可以收集相关证据，如房屋受损的照片、录像、维修票据等，要求物业据实赔偿损失。