买房贷款怎么贷划算？买房子贷款利息是怎么算的？

在我国的传统观念里，房子是安家之本，买房对于每个家庭来说都十分重要。但是现在的房价，很多家庭都没办法支付全部的房款，只能通过贷款的方式买房。但是贷款后向银行除了要偿还房款外，还要偿还利息，总得来说贷款买房需要支付的房款总价更高。那么买房贷款怎么贷划算?买房子贷款利息是怎么算的?

一、买房贷款怎么贷划算

1、选择住房公积金贷款

可以选择申请个人住房公积金贷款，其执行的是央行贷款基准利率，比起以LPR为定价基准加点形成的个人商业性住房贷款而言，利率要更优惠一些。

2、还款方式选择等额本金

而还款方式也可以选择等额本金，虽说前期还款压力较大，银行对经济收入水平要求更为严格，但相对比等额本息而言，产生的利息会少一些，最终还款总额自然也会低一些。

3、注意贷款期限

如果自身的经济能力大的达的到，不必选太长的还款期限，比如在三十年和二十年之间就可以选择二十年。贷款年限越长，产生的利息会更多。

4、首付有钱尽量多付

首付比例一般不能低于三成，但是首付尽量能多出就多出，首付出的越多，需要贷款的资金越少，产生的利息更少。

二、买房子贷款利息是怎么算的

1、个人住房贷款按照人民银行规定的个人住房贷款利率执行个人的相关商用房贷款执行人民银行规定的期限利率。

2、整体来说的话，其实买房贷款的利率共有两种计算的方法，一种经过等额的本金来还款的方法，而一种是等额的本息来还款的方法。

3、等额本金还款方法是描述将贷款的总额依据即将还款的期数来均分为几个等分，每期末需求归还的本金数乘以贷款的利率即是当期所应当归还的利息。

4、等额本息还款方法是指将贷款时期的本利和年金化，每期的本金和利息总和平等。首期的利息为所占用的本金总额乘以贷款利率，然后将每期应归还的等额年金减去首期的利息，即是首期归还的本金第二期利息的计算在首期的基础上进行，以此类推。

以上就是关于“买房贷款怎么贷划算?买房子贷款利息是怎么算的?”的相关介绍了，无论做何种决定，在进行买房贷款时都要考虑到自身的经济情况和还款能力，自己必须要负担得起才行。

贷款买房八大省钱妙招

公积金贷款最划算

对于一部分人来说，公积金贷款最划算。公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多，特别是7折优惠利率取消后，两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房，公积金贷款最省钱。

一家国有银行的理财师表示，对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑更可省下不少利息。房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率最低上浮10%。

公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款，目前我市公积金贷款政策尚没有变化。不仅仍可首付两成，更可享受3.87%的公积金利率，比7折利率还低。

另外，由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分，只要首次贷公积金或者第一次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。

因此，最好是采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金的做法。

变更还款方式省息划算

据一家国有银行的理财师介绍，对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以向银行申请变更还款方式，将原有的等额本息还款方式变更为等额本金还款，达到省息的目的。

目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。

二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。

以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算，采用等额本息还款法，利息超过71万元。

而采取等额本金还款，支付利息款59.6475万元。两者相比，利息相差11万元左右。

值得一提的是，等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，不适合贷款压力大的家庭。

房贷理财账户节省贷款利息

对于有固定存款的“房奴”来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。

据了解，部分城市的农行、招行等部分银行都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。

另外，还可选择加快还款频率的个贷产品来节约利息。将还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。

这样本金还款频率加快，节约了客户对银行资金的实际占用每月四周还多0~3天，全年还款26期，还款多了两期。

客户可以在基本不增加还款压力的情况下，减少了大量的利息支出。

提前还款选择缩短期限

随着银行优惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房贷者近期已经开始动用公积金或是存款开始提前还贷。

在市民提前还款时，会碰到一个问题，那就是减少月供还是缩短贷款期限划算?

理财师称，如果单纯从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限最划算。“选择哪个方式更省钱其实很简单，只要掌握一条，本金还得越多，利息越省。

如果客户选择缩短贷款期限，而月供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户每月还款额没有变化。

而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。”

另外，银行理财师认为，提前还贷要算好账，比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，提前还款的意义就不大。

众所周知，1998年国务院取消了福利分房，商品房进入市场。2004年前后，中国迎来第一批住房贷款热潮，期限以10到15年居多。

于是，在2014年前后，首批房贷族迎来了集体还清房贷的日子。还完房贷，自然无债一身轻，而身上尚且背负着房贷的人，也可以选择通过提前还贷的方式来减少房贷利息支出。

要不要提前还贷

80后陈诚去年年底在近郊买了一套总价约80万的房子，支付了20多万首付之后，向银行贷款近55万，贷款年限20年。

在选择按揭方式的时候，置业顾问称有两种选择，一种是等额本金法还贷，另一种的等额本息法，并且建议如果要提前还贷，最好选择前者。

等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。另一种等额本息法，则是20年期间，每月偿还的房贷金额相同。

在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。

陈诚合计着自己的收入情况，估计有余力提前还贷，于是他选择了等额本金法，希望将来能够少还点利息，“房贷光利息就几十万，确实吃不消”，提到房贷，陈诚一脸苦笑。

提前还贷怎么还

提前还贷包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款另一种是提前偿还全部个人住房贷款。

例如，陈先生申请银行商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减余贷款本金。

银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。

假设当剩余还款总额为36万元(本金是27万元，利息是9万元)，陈先生决定提前还10万元，那么，本金就只剩下17万元，利息仍是9万元。

根据有关规定，提前清偿的10万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的17万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算的月均还款额。

选择不同的方式节省的利息支出是不同的，一次性提前还贷节省的利息支出是最大的。在部分提前还贷中，此外还有将每月还款额减少，同时将还款期限缩短，改变还贷方式——例如由等额本息换成等额本金还款方式。

在选择之前，计算出不同方式下的还贷结果后，要结合经济实力、综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。

并非所有人都最适宜提前还贷

1、享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按最新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。

2、等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。

3、等额本金还款期超过三分之一的，第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。

等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

4、手上还有其他理财项目的。购房者如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，或者做生意的买卖人，手里需要流动资金，如果投资收益率高于贷款利率，则没有必要选择提前还贷。

提前还贷需要预约

据业内人士介绍，借款人提前还款，要先向银行提交提前还贷申请，银行接到客户提前还贷申请后要审批，时间一般是半个月至一个月不等，现在工行是两个星期，招行是一个月，建行规定提前还贷要是1万元的整数倍，还有的银行需要收取一定数额的违约金等。

所以，有计划在年底提前还贷的消费者，要到自己贷款的银行仔细核对具体相关规定后再做打算。

有房贷的注意！央行发布房贷新政，月供变多还是变少了？怎么选更划算？

来源：工人日报

房贷族们注意了，央行28日发布了一项重磅政策，事关你以后每月还要的房子月供的变化。

先来看政策核心内容——

自2020年3月1日起，金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商，将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。

说到这里，可能很多人会问，课代表能不能解释一下这是什么意思？会影响谁？以后每月房贷到底是升是降？

资料图：市民从中国人民银行前经过。中新社记者张兴龙摄

影响谁？

此次政策是针对存量浮动利率贷款，也就是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。

通俗来说，就是2020年前购房、商业贷款参考贷款基准利率定价（非LPR）的人，需要注意这项新政。使用公积金贷款的购房者不受影响。

有何影响？

简而言之，央行其实给房贷族出了一道选择题——选固定利率还是“LPR+加点”利率？

选择一，选择固定利率。按照规定，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。也就是说，选择固定利率后，就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。

选择二，选择“LPR+加点”利率。LPR是贷款市场报价利率，是央行今年新推出的机制，LPR每月公布一次，可升可降。也就是说，选择“LPR+加点”利率，你以后的房贷利率也是可升可降的，月供也是可能变多或变少的。

更重要的是，借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。于是关键的问题来了。

到底选哪个划算呢？

人民币资料图。中新网记者李金磊摄

听听专家怎么说——

诸葛找房副总裁苑承建表示，对于用户来说，固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。而LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。

“就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”苑承建说。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组长邹琳华说，现在改为锚定LPR，而LPR从长期看有走低的趋势，所以存量房贷利率也开启了长期下调的通道，有利于降低住房负担，还贷压力有望减轻。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说，此次调整主要是调整利率计算方式，即从“央行基准利率*(1+浮动比例)”调整为(LPR基础利率+基点)。后续利率有下调的空间，按揭贷款者不必担心类似月供增加的负担，也不必提前还贷。

资料图：一银行工作人员清点货币。中新社记者张云摄

如何转换？加点如何确定？

按照规定，定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值(可为负值)，在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

举个例子，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果你选择固定利率，那么以后你的房贷利率会是5.39%。

如果你选择““LPR+加点””利率，借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。也就是2020年月供水平其实不变。

在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。如果2020年12月发布的5年期以上LPR下降了，那么你的月供也会减少。

资料图：民众在房展会上的某楼盘展台咨询。中新网程春雨摄

何时转换？

按照要求，转换工作自2020年3月1日开始，原则上应于2020年8月31日前完成。

央行要求，自公告发布之日起，银行应尽快制定存量商业性个人住房贷款定价基准转换工作计划，包括系统配套、人员培训等，同时通过多种渠道(包括官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等)告知客户，在双方协商一致的前提下，尽可能以简便易行的方式变更原合同条款。

2020年月供不变，影响从2021年开始

按照要求，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

严跃进表示，2020年第一次调整的时候，实际算出来的利率是不会变的，购房者不必担心月供额的变动。

苑承建表示，转换时间是从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

来源：中国新闻网