房贷怎么算？教你一套万能公式

身边很多朋友问我：每次买房都被销售算晕了，也不知道怎么算？也不清楚他们算的对不对？有没有计算房贷月供的简便公式？

有的！

房贷问题

我们按照房贷的还款方式来一一说明，首先，房贷的还款方式主要有两种：等额本金和等额本息。

所谓等额本息就是将借款人的本金和产生的总利息相加，然后平均分摊到每一个还款月中，借款人每月的月供是相同的，不同的是，还款前期贷款利息在月供中的占比较大，本金较少，随着用户每月还款，月供中的利息占比会越来越少，本金占比会越来越多。

等额本金就是指借款人每月还款的本金是相同的，但还款利息不同，还款初期欠款本金较多，所以产生的利息会多一些，每月月供也较高一些，随着用户的还款，每月还款本金不变，但还款利息会随贷款本金的减少而减少。

房屋贷款问题

1、等额本金还款方式

等额本金还款的计算公式，虽然比不算利息的要难一点，但毕竟是读过小学的，所以小编还是能够理解的。

等额本金是指，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

还是以买100万的房子为例，首付3成，贷款70万，还款期限为25年，那么每月月供额，就是本金和利息之和。

本金不变，每月还本金2333.33元；

利息是未还本金一个月所产生的利息。

假如按基准利率4.9%计算，月利息就是0.4083%，第一个月利息是2858.33元，第二个月未还本金的利息就是70万减掉2333.33元后的利息，是2848.81元……

细心的朋友想必已经发现了，每月月供的差额是固定的，就是2333.33元乘0.4083%，约等于9.52元。

2、等额本息还款方式

等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。

这种方式还款看起来简便，毕竟每月还款固定金额，前期还款压力相对等额本金来说也较小。

但是！它的月供计算复杂呀！因为等额本息的房贷计算方式是按复利计算的。

假设贷款金额是P，月供是，还款月份数是，月利率是。

那么第一个月的利息就是(1+)，第二个月的利息就是(1+)2，以此类推，第个月的利息就是(1+)。

最后，等额本息的月供计算公式，就变成了下面这个“庞然怪物”，不管你看没看懂，反正我呀，是没懂啦！

房贷利息怎么算？

：表示月供，是月字的首个拼音字母；

P：表示本金，假如你贷款100万，25年，P就是1,000,000；

i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；

：表示月供的期数，假如你贷款25年，一年12个月，月供期数就是300。

详细推导过程如下：

我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，那么根据复利公式，银行要获得的本息为：

S=P×（1+i）

借款人每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息为：

第1个月×（1+i）-1

第2个月×（1+i）—2

第3个月×（1+i）--3

第4个月×（1+i）--4

…

第个月×（1+i）0=

这些月供、利息和也要等于银行的本息S

S=×（1+i）-1+×（1+i）—2+×（1+i）—3+…+×（1+i）2+×（1+i）+

=

房贷计算公式

=P×（1+i）

以上就是详细推导过程。

下面公布万能公式！

如果是9折基准利率，月供=贷款总额/200

如果是基准利率，月供=贷款总额/190

如果是1.1倍基准利率，月供=贷款总额/180

如果是1.2倍基准利率，月供=贷款总额/170

月供计算实例：

比如说利率上浮10%，贷款30年等额本息，月供就是100万除以180，每月还款5555.56元。

当然，如果你实在是不愿意算，还可以借助房贷计算器。

我国的房贷利率并不是固定不变的，而是经常变动的，房贷利率会随着楼市政策、各商业银行的自身条件进行调整，这个调整是参照央行公布的基准利率来进行调整的，另外借款人的个人资质也会影响到贷款利率，所以不同银行、不同借款人的房贷利率会有所不同，大部分地区的房贷利率都有上浮10%左右，具体贷款利率以实际利率为准。

当贷款人签订房贷合同时，如果房贷利率上浮10%，那么后期各银行的贷款利率无论怎么调整，借款人都要按照合同上的利率来执行，除非我国央行基准利率发生变化，已经办理贷款的房贷利率才可能跟着变化。

房贷怎么还最合适？提前还贷计算器了解一下

房贷，

压！力！山！大！

假设贷款200万买一套房子，

为期25年，

本息共计要还近350万。

每个还款日早上一睁眼

就是近12000元的房贷，

每月一次，

比女朋友的大姨妈都准时，

就问月薪2万，

年龄30+的还贷者焦不焦虑？

01于是人们自然而然地想到了提前还贷，

10万年终奖投进了房子，

从银行出来除了心疼没有别的感觉，

直到第二月的还款日，

才惊讶地发现本月房贷比上月减少近1000元。

02尝到甜头后便开始下决心攒钱，

第二年，提前还了20万房贷，

月供更少了，

省下的钱

每月一趟清迈游也毫不心疼，

父母卖掉老家闲置的房子

也加入了帮忙还贷大军，

第三年，提前还了40万房贷。

03随着时间的推移，

慢慢地人们发现

提前还贷的数额虽然每年在增大，

利息却并不会减少了，

房贷已经让人没有压力，

而此时，大家竟开始怀念提前还贷前

随便就能请兄弟吃一顿日料

且不心疼的日子……

04数据分析显示：

等额本金贷款方式还款还到1/3，

或者等额本息贷款方式还款还到了1/2，

便不建议提前还款，

因为大部分的利息已经还清，

提前还款并不能省下利息。

新品推荐那到底提前还多少、

还到什么时间才是最划算的呢？

贝壳交易平台推出“提前还贷计算器”

支持用户自定义还贷条件，

类型、还款方式、金额、年限等都可选择。

同时可计算节省利息、已还利息，

根据不同还款方式给出不同答案展示。

房贷计算器到底怎么用？

俗话说金九银十，国内房地产市场已经回暖，不少人加入到了“房奴”大军中。相信不少人买房前要先算清楚自己房贷的月供是多少，看看自己有没有足够的还款能力。市面上的房贷计算器有很多种，现在为大家介绍一款比较实用的一款“金拐棍-房贷计算器”。

“金拐棍-房贷计算器”包含两款不同的还款方式，等额本息和等额本金；等额本息是指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息）；而等额本金是指在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

如图，“”是指还款月份数，比如贷款期限为15年，则=15*12=180；“I”是指房贷的利率，如房贷利率为6%，则I=6%/12=0.5%。“PV”是指房子贷款现值，即现在要还款金额，也就是房贷金额；而“FV”是指房子贷款终值，即未来需还款金额；计算月供在PV输入框中输入房贷金额，FV不输入值。

开始期数与结束期数是用来计算某一时间段内累计偿还本金和累计偿还利息；对于想提前还款的用户，可以计算出剩余贷款本金。

举例：开始期数为1，结束期数为60；其中为180，也就是贷款15年，I为0.5%，PV为1000000，也就是贷款100万，点击每期还款额右侧的“=”，则计算结果如下：

每期摊还额，也就是每月月供，计算数值为8438.57；

累计偿还本金，是指从第1期至第60期的累计还款，计算数值为239909.01；

累计偿还利息，是指从第1期至第60期的累计偿还利息，计算数值为266405.08；

剩余贷款本金，是指贷款中未偿还的金额，等于贷款总额-累计偿还本金，计算数值为760090.99=1000000-239909.01

“金拐棍-房贷计算器”不仅能够计算每月还款金额，还能计算某段时间内偿还的本金，偿还的利息和未偿还的贷款金额，这也是金拐棍-房贷计算器相对于其他房贷计算器的优势。