买房怎么贷款最划算？刚需购房一定要明白这三点
买房对于每个人来说面对的困难都是不一样的，尤其是刚需购房者，大部分人可能都会认为贷款买房没有全款买房更加划算并给予朋友好心劝导。我记得“庄子”曾经在《人间世》有这样一句话“未经他人苦，莫劝他人善”。别人的那种刚需，对于你来说可能让你无法理解。正因为这样，在你不了解的情况下没有必要用你的思想权衡别人的认知。反而有的人会觉得贷款买房比全款更加划算，虽说贷款有一定的额外支出。总体而言还是解决了当下的困难。买到了心仪的住房。那么，买房怎么贷款最划算？今天就让小冰房探长带你一起来看看吧。
一、拉长贷款时间如今城市发展都离不开消费，看似你的工资在上涨，伴随着物价也在上涨，尤其近两年部分城市的通胀已经高达15％，甚至更多，城市的人均GDP增长也仅为5.5％，拉长贷款时间其实就是为了抵抗通胀而获得最大利益化。
二、月供拉至最低贷款批复后，就剩下按月还款，月供拉至最低主要是根据这几年经济来说，相信大家都不是很好，尤其在疫情期间，虽然取得了战胜疫情的显著的成效，但也随时也可发生反转。当你的月供少一点，让你可以随时能面对一些突发状况。此前，西安因为断供导致法拍房数量暴涨128倍，房产被法拍，意味着前期缴纳的钱款都打了水漂，如果是这样的结局，我还是劝你别买房，不仅白扔钱，倒不如继续租房。买房就是为了改善生活，赚钱就是为了更好的花，对自己好点，给自己留点余地，将来有能力可以多还一部分进去来缓解压力也不是不可以的。
三、贷款也要节省贷款买房，利息永远是一个备受关注的话题，现如今房产开发商合作的银行利率相对都有一定优势，利率最终决定利息，如果你是首套首贷，你可把“公积金”和“商业贷”的金额拉到最大，最好一部到位。通常这两种组合在贷款买房，无论是利息上或是成本上来说都是最低的。尤其近两年买房免征契税，首套房首付降低，这些都是地方上给予的各种利好政策。如果是二套房产，首套如果能够结清，有些当地政策也可以视为首套购房来享受优惠政策，即便没有，也会有别的优惠政策，具体你可以咨询一下当地，毕竟全国都在为回暖楼市中力度都不同。当然，优惠肯定是少不了的。
现如今，随着各地楼市逐步回暖，从过去的6月来看，期房频频爆雷，二手房环比开始有所上浮，不急需买房的人，自然不急。现如今首付降低，我记得前段时间还看到有网友怒怼说“我差的是首付吗？”当然差的不是首付。现在很多并非刚需购房的人群都盯着房产，主要是买涨不买降。如果说房价触底反弹会迎来楼市回暖，大量人群涌进购入房产，对于刚需购房者来说并不乐观。今年买房对于刚需购房者来说，至少是个抄底年，如果利好政策不把握住，机会转瞬即逝。或许你等到了抄底的机会，但抄不抄的上还是一个未知数。关注小冰，一个保护韭菜的房探长分享更多的房产知识。
怎么贷款最划算怎么还款最省钱？
半年前，夏女士花了185万元在融创文旅城买了一套房子，当时付了20%的首付款，同时向富滇银行贷款147万元，期限20年。贷款专员帮她计算了一下，每月需要还款9819.48元。到了今年3月，夏女士想提前还款，银行查阅了资料说可以，因为她已经还款超过6个月。在办理提前还款手续时，夏女士傻眼了，这6个月，她差不多还款6万元，其中竟然只有1.9万元是本金，她还需要向银行还款145万多元，敢情2/3的钱都是还给银行的利息。
记者采访发现，与夏女士一样不明白还款规则的“贷款小白”还有很多，大部分人只知道贷了多少钱，至于最终会还多少钱，心里是没数的。随着房价的不断增长，要一次性付清房款对于很多家庭来说是比较困难的，所以大部分人买房时都会选择贷款。那么，买房贷款怎样最划算？又怎样还款最省钱？
尽量采用公积金贷款
根据我国相关法律中的规定，使用住房公积金不仅仅限于购房，在租房、修建房屋等情况下，只要满足了规定的条件，都可以申请提取住房公积金来使用。而在购房的时候，如果购房者资金不足需要按揭贷款，可以用自己的公积金来申请。
目前，昆明公积金的贷款条件要求，贷款人必须连续足额缴存满12个月，在昆明有公积金或昆明户口、在云南州市有公积金；男方贷款年限不超过60周岁，女方不超过55周岁；首套首付比例20%，二套首付50%；首套利率3.25%，二套3.575%；单人贷款额度30万，夫妻双方50万。
再来看看住房商业贷款政策。由于受疫情影响，央行放水降息，以3月7日为例，昆明首套房贷利率为5.25%左右（LPR4.75%+0.5%（50BP)=5.25%），二套房贷利率5.6%左右（LPR4.75%+0.85%(85BP)=5.59%）。相比春节之前（2月20日之前）有所下降，首套由5.6%降至5.25%。目前，首套的首付比例各大银行基本上是22%起，其中不排除受个人资质即征信记录、工作单位、收入流水等的影响；二套首付45%。住房商业贷款只认贷，不认房，如果有1套在贷，且未结清，算二套。这个时候，第三套住房贷款就会停贷。
我们还是以夏女士购买的房子为例，来计算一下公积金贷款和商业贷款的差别。
假设这套总价185万元的房子为首套房，按照公积金贷款的要求，首付20%，即37万元，需要贷款148万元，20年，利率3.25%。把这组数据输入2020房贷计算器，可以得出每月等额还款的金额为8394.50元，20年需要支付利息为534679.34元，本息合计2014679.34元。
如果采用商业贷款，首付22%，即40万元，需要贷款145万元，20年，利率5.25%，房贷计算器显示每月等额还款9770.74元，20年利息总额894977.70元，本息合计2344977.70元。
也就是说，使用公积金贷款首先首付比商业贷款少3万元，每月还贷少1376元，利息合计就更明晰了，少了36万多元。
不过，公积金贷款有限制，前面我们已经说了，单人贷款额度30万，夫妻双方50万。对于目前昆明的房价行情来说，显然是不够的。这个时候，可以采取公积金与商业贷款组合贷款的方式，总的算下来也比单纯商业贷款划算。值得一提的是，有的开发商的楼盘不支持公积金贷款，如果不巧被你遇到，就只有硬着头皮商贷了。
等额本金还款最省钱
目前，还房贷的方式主要有两种。第一种是等额本金还款。采用这种方式还款，借款人在开始还贷时，每月负担会较大，随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出也会相对低；第二种方式是等额本息还款。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，借款人每月月供不变。
还是以夏女士147万元的商业贷款为例，贷款期限20年。如果采用等额本金还款方式，每月还款12556.25元，总共支付利息为774965.63元；如采用等额本息的还款方式，每月还款9905.51元，但总利息为907322.22元，比第一种方式多支出利息约13.2万元。比较之下，选择等额本金还款方式比较划算。
多首付，高月供，如何选？
在隆盛府销售中心，记者遇到一对80后小夫妻，两人在最终的付款方式上意见不统一。在小高看来，老公是做生意的，收入并不稳定，有钱的时候最好首付多付一点，月供压力不会太大。而她老公却认为，首付3成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后如果要用钱，再找银行借钱成本可要高多了。
富滇银行理财顾问小李告诉记者，一般来说，如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部用作首付，月供低一点无可厚非。只不过，这样手头就没钱了。从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，而实际只用贷款50万元就够了。这笔余钱如果存银行，5年的定期利率是4%，公积金贷款利率是3.25%，就是说，如果把余钱存定期，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.75%；商业贷款利率5.25％，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他渠道的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。
温馨
提示
贷款买房流程
1.提交贷款申请
当你签好了房屋买卖合同后，就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。
2.银行受理调查
银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。
3.银行核实审批
贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等，这是商业贷款流程中比较重要的环节。如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。
4.双方办理相关手续
银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。
5.银行发放贷款
所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。本报记者阿芳
通货膨胀来了，贷款买房最划算？贷款买房赔本的人并不少
2021年全世界很多国家房子的价格突然上涨，包括美国，澳大利亚，日本这些国家的房子，前些年一直价格相对平稳，可是由于各个国家的货币印的速度都加快了。各个国家普通的老百姓，都能想到最稳妥的保值投资方式。基本上都比较一致，那就是房子咱们国家也不例外。按照以前的通货膨胀经验来看，股票是没有什么希望的，涨跌确实完全无法预估。黄金顶多可以算保值。
唯有房子最近20多年以来，价格基本上都是处于上涨阶段的。所以只要听说通货膨胀，只要听说物价上涨，很多朋友都把希望寄托在了房子身上。特别是贷款买房，因为咱们也会在各种各样的渠道上面听过银行的房款，是咱们普通老百姓，唯一能从银行手里借出来的大额资金。不用白不用，不用这笔钱就等于扔了。从以往的房价数据上来看，30年的房贷，确实可以有效地抵御通货膨胀。当今社会，贷款买房依然会是首选吗？咱们要接着往下说了。
因为货币一直在超发，物价一直在上涨，虽然工资收入越来越高的同时，房子涨价的速度，明显是高于物价涨幅的，如果房价的涨幅跟银行存款的利息做对比，那么银行存款的利息确实也偏低，因为利息是固定算法，别管是年息3%或者4%甚至5%。咱们只要把钱存到银行里边之后，获得的利息是固定的。可是房子的涨跌，是随机的。谁也不能说哪个地方的房价会一直涨，或者一直跌。包括涨多少，跟跌多少，也无法预测。
但是根据往年的经验来看，房子的价格，每隔几年都会跳涨一次。这个才是房子涨价最关键的地方，比如2016年2017年的时候，咱们国内大部分地区都开始搞棚户区改造，很多城市家庭的唯一住房，被拆掉了。因为没有地方住，所以引起了一次大面积的购房热潮。所以从2016年到2017年的时候，房价上涨的速度比较明显。因为大量的拆迁户拿到了现金，手里突然有钱了，并且家被拆了，大量家庭突然进入了买房的市场，推高房价也是自然而然的事情。
可是2018年的时候，棚改货币化安置加大了限制。所以在很多城市，突然上涨的房价，直接大幅度减速。很多地区炒房者的资金，都套在了2018年。最近这两年咱们国家一直坚持房住不炒哪个地方的房子涨价比较明显，马上就会提出压制房价的政策调整。比如限购，限售，严查经营贷，甚至弱化学区房的招生范围。棚户区改造，大范围减少，改成旧房改造。老旧小区不拆了，直接免费给大家翻新住房。
这些方法结合在一起的效果，想必很多朋友也感受到了，除了个别一线城市的房价还有所上涨，绝大部分地区的房价相对还是比较平稳的，甚至各个城市的远楼盘，都开始了清仓大处理，价格能下降百分之20~50%。曾经一万四五每平米的远郊房子，都能降到1万块钱每平米以下。降价幅度如此之大，可见房地产公司以往的利润能有多大。很多炒房者被套在2018年左右的高点时，撑了两三年，实在撑不下去了。如果是自住房的情况之下，咬咬牙也就那么认了，毕竟这是唯一住房，买贵点也能接受。
但是对于炒房者来说，这几年如果买到了降价幅度比较大的远郊盘，亏的钱真是不少。中小城市的远郊盘往往就是一些新城，离老城区较远，配套设施，都是房产销售的口头承诺，并没有真正建设起来。对于大城市来说这种超远郊盘，一般都到了外地。以北京为例，北京周边的燕郊香河大厂这些地方，说是环京地区，其实就是河北。最近这两年降价幅度，能达到百分之五六十的楼盘并不在少数。自己辛辛苦苦攒的钱可能是想买一个家，也可能是想投资赚点钱，但是最后却成了接盘侠。
这个时候我们应该发现一些事情，如果仅仅是为了居住为了自己用，特别是结婚，咱们手里钱不够的情况之下，没有办法再去选择贷款买房子。而不是听风就是雨，说贷款买房是银行福利。其实很多人有一个误区，因为按以往的房价大数据来看，房价是只涨不跌的。但现实情况却是，你买的房子就不一定是只涨不跌的。比如黑龙江的鹤岗，2021年的二手房房价，还有几百块钱一平米的呢。山东威海银滩的海景房卖了一二十年，2021年仍然有1000多块钱一平米的二手房出售。
特别是最近这两年，很多买房者都发现了，房价真的不是全部都在上涨。比如环京的大厂，属于河北的廊坊市。房价上涨的时候，每平米都能卖到两三万块钱，当房价下降到一万四五每平米，甚至个别楼盘能打出来八九千的时候。很多朋友才会感觉到，高比例大额贷款买房的危险之处。因为买房的时候不管是自住，还是投资，其实本身就包含了一种金融属性。比如一套总价100万的房子，首付30万，贷款70万。30年的利息70万左右。这套房子的成本就是30+70+70=170万。如果短期内房价涨到总价200万那么，咱们算赚了。可是还有一种赔钱的情况，咱们平时往往会忽略掉。
同样是总价100万元的房子，30年房贷加利息，成本价为170万。结果总房价在短时间之内跌到了50万。那么咱们的房子购买的价格依然是170万。咱们的购房成本，不会随房价涨跌而变化。所以当100万的房子降到50万的时候，咱们依然要花170万把它给买下来。这明显就是赔本了。所以在环京地区的很多楼盘都会出现这样的卖房者。只要有人接盘房子还贷款，自己之前所付的首付和房贷都不要钱了，房子直接过户就行了。为的就是自己能解套，物业费也不用交了。
所以贷款买房这件事情，本身是有一定风险性的。虽然来说房贷确实是咱们普通人，能从银行贷出来，最大的一笔低息贷款。但是咱们国家房住不炒的决心确实是很明确的。因为咱们国家的房子，不能成为富人之间的游戏。也要考虑很多从农村进城的年轻人，从小城市去大城市生活的年轻人。个别城市由于教育、医疗、就业等社会资源比较丰富，房价上涨是必然的。但是全国房价普遍大涨的时代，已经过去了。
咱们也不要为贷款而贷款，这种占便宜的心理可要小心了。如果在眼光失误的情况之下，这笔贷款能利息，也不是一个小数目。这些贷出来的钱，还是得咱们自己来还。盲目投资房产风险越来越高，贷款投资房子，真的得悠着点了。
