抵押物被查封后贷款还能展期吗？如展期抵押是否继续有效（案例）

在借款到期前，抵押物被别的债权人查封了，抵押物被查封后，贷款还能展期吗？如果展期会面临什么后果，抵押是不是继续有效？今天我们结合法律规定及相关判例，分析一下这个法律问题。

作者孙自通律师

来源孙自通频道（ID：zi)

问题的由来

关于贷款展期的相关问题，很多金融机构都非常关心。受“新冠肺炎疫情”的影响，除个别企业外，绝大多数企业都受到了一定的冲击。

从目前来看，餐饮、酒店住宿、电影、交通运输、建筑施工、房地产、线下教育培训、汽车产业、制造业等行业和产业受到的冲击比较大。很多企业尤其是中小企业，由于收入减少、现金流枯竭，面临比较大的债务危机，债务违约风险加大，有些企业甚至已经开始通过裁员缓解经营压力。

由于很多企业停工、停产、裁员，很多个人也面临失业、降薪、家庭收入减少的压力，一些家庭也可能会面临债务违约的风险。

从银行角度来看，受这次疫情的影响，银行的存量贷款会面临比较大的压力，逾期和不良肯定会有所增加。而贷款展期作为化解授信风险缓解借款人还款压力的手段，在银行的信贷业务实践中应用非常广泛，在此特殊形势下，有必要对其法律风险进行深入的研究和分析。

按照《贷款通则》的规定，如果借款人不能按期还款，借款人应当在借款到期前向贷款人提出展期申请，经贷款人同意后贷款可以展期。

但是，借款人一旦还款能力出现问题，往往不止银行一个债权人，经常会出现这样一种情况：有抵押担保的贷款在借款到期前，抵押物被别的债权人申请法院进行了查封。那么，抵押权人在明知抵押物已经被查封的情况下，贷款还能不能展期呢？

基本概念分析

（一）关于抵押担保抵押属于一种常见的担保方式，根据《民法典》第394条的规定，“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”

根据上述规定，抵押作为一项担保措施，属于物保，抵押人既可能是债务人也可能是债务人以外的第三人，抵押担保看重的是抵押物的交换价值，抵押权人对抵押物的交换价值享有优先于其他债权人受偿的权利，抵押权作为担保物权其最核心的效力就是优先受偿，优先受偿权对抗的是其他债权人。抵押权具有从属性，其相对主债权来说属于从权利。

（二）关于展期的性质关于展期的性质，无论是法律规定还是从相关判决来看，主流观点均认为贷款展期是借贷双方协商一致延长贷款的期限，实际上是对原贷款合同的变更，从法律上属于借款合同变更的范畴。贷款展期并未产生新的债权债务关系，是原债权债务关系的延续。

关于展期的性质，笔者前面的文章已经进行了深入分析，本文不再赘述，感兴趣的读者可查看之前的文章。

（三）关于查封的法律性质从概念上来说，查封是指人民法院等有权主体依据法律规定对相应义务主体的动产及不动产，运用国家强制力实施有效控制，以阻止义务主体的处分及设定其他权利负担行为的一种强制执行措施，是国家公权力为了保证相应财产能够顺利执行，所采取的一种执行措施。

查封主体除法院外，还包括公安、税务、海关等行政机关，但本文仅讨论司法查封。

按照最高人民法院2004年公布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）（备注：2020年修正）24条的相关规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

已经抵押的财产法院能查封吗？

另根据根据最高院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）（2020年修正）第31条的规定，“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”

根据上述规定，已经抵押的财产法院仍然可以采取查封措施，但查封措施不影响抵押权的效力，抵押权人仍然可以依照法律规定行使抵押权。

抵押物被查封后，还能不能办理展期手续？

（一）问题概述根据上面的分析，以房屋为例，即便借款人或第三人将房屋抵押给银行，相应房屋作为抵押物也有可能在抵押期间被别的债权人查封。如果借款还没到期，抵押物就被别的债权人查封了，贷款人还能不能与借款人办理贷款展期手续呢？如果办理了展期手续，有什么法律风险呢？

关于上述问题，我国法律没有直接的规定，实务中直接的判例也非常少，由此导致对这一问题实践中存在一定的争议。

我们看一个典型的情景。

A公司因经营需要向B银行申请流动资金贷款300万元，双方于2021年6月20签订《贷款协议》，借款期限为1年，从2021年6月25日至2022年6月24日，A公司以其名下房产向B银行提供了抵押担保，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记，之后，B银行如约向A公司发放了300万贷款。2021年11月5日，A公司因与第三方发生经济纠纷，抵押物被邻县法院查封。现在贷款即将到期，A公司还款能力出现问题，向B银行申请贷款展期。

就以上情景，起码有以下几个问题值得探讨：

第一，抵押物被查封后，贷款人与借款人展期，展期协议是否有效？

第二，抵押物被查封后，贷款人与借款人展期，抵押是否继续有效？

第三，抵押物被查封后，贷款人与借款人展期，如果抵押继续有效，展期后新增的利息债权人是否有优先受偿权。

特别提示：

抵押可以分为一般抵押和最高额抵押，最高额抵押是对一定期间内将要连续发生的债权提供的担保，在债权确定前，其担保的债权是不特定的。按照《民法典》423条第（四）款的规定，出现“抵押权人知道或应当知道抵押财产被查封、扣押”的情形，抵押权人的债权确定。根据《民法典》423条的规定，如果贷款人知道最高额抵押物被查封，则最高额抵押担保的债权确定。

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第73条的规定，“当发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由，从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时，当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的材料等必要材料，申请办理确定最高额抵押权的登记。”

也即，一旦发生导致最高额抵押权担保的债权被确定的事由，最高额抵押权就转化为一般抵押权。由此，如果抵押权人知道抵押物被查封了还将贷款展期，对于抵押是否继续有效这个问题，最高额抵押和一般抵押并无区别。

（二）抵押物被查封后展期，展期协议的效力？按照《民法典》第490条的规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。”

笔者目前没有发现法律法规对抵押物被查封后进行展期有禁止性规定。从合同相对性的角度来说，展期协议的合同当事人是贷款人与借款人，只要展期协议是借贷双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，相应展期协议就应当是有效的，借贷双方都应当按照展期协议的约定履行各自的义务。

（三）展期对抵押担保的影响展期属于借款期限的延长，属于合同变更。按照《贷款通则》第12条规定，“申请保证贷款、抵押贷款、质押贷款展期的，还应当由保证人、抵押人、出质人出具同意的书面证明。已有约定的，按照约定执行。”

因此，如果有抵押担保，贷款展期应当取得抵押人的书面同意。笔者建议，无论抵押人是债务人还是债务人以外的第三人，贷款展期时都应当取得抵押人的书面同意，抵押人应同意继续为展期后的贷款提供抵押担保。

另按照《不动产登记暂行条例实施细则》第68的规定，贷款展期属于债务履行期限变更，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记。

我们先抛开查封的问题，先来分析一下在没有查封的情况下展期对抵押担保的影响。对此问题，笔者在文章借款展期，未办理抵押变更登记，抵押还有效吗？（附10大典型判例）中已经进行了详细分析，读者可自行点击链接查阅。

目前的主流观点认为：如果贷款展期的话，相应的抵押应当办理抵押变更登记，但主流判决认为，抵押仅由法定事由消灭，展期没有产生新的债权债务关系，是原债权债务关系的延续，即便不办理抵押变更登记，抵押也继续有效。

（四）抵押物被查封后展期，抵押是否继续有效？关于抵押物被查封后展期的问题，目前没有直接的法律规定。根据前面的分析，展期后即便未办理抵押变更登记，主流观点也认为抵押也继续有效。那查封这个行为会不会导致抵押的效力受影响呢。

笔者认为，抵押物被查封后展期，抵押权应当是继续有效的，对这个问题我们结合上面的内容逐步分析如下：

首先，按照《执行规定》第31条的规定，“人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权。”

已经被废止的《担保法司法解释》第55条也规定：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力”。

因此，在借款到期前抵押物被法院查封的，该保全措施不影响抵押权的效力。也就是说，在展期之前，抵押权是有效的。

其次，根据合同相对性，展期协议的合同双方是贷款人和借款人。抵押物被查封后展期，如展期协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，相应展期协议作为主合同也是有效的。

再次，根据物权法定原则，抵押权仅由法定事由消灭，无论是展期还是查封都不是《民法典》第393条规定的担保物权消灭的法定情形，因此，查封后展期，抵押应当是继续有效的。

但有观点认为，根据《民法典》第399条的规定，“依法被查封、扣押、监管的财产是不能抵押”，因此抵押物被查封后展期的，抵押应认定为无效。

但笔者认为，该条针对的是新设抵押，而我们探讨的是抵押物被查封后展期的问题。就我们探讨的问题，在法院查封时，抵押权就已经依法设立，合法存续，在后的查封不影响抵押权的效力。展期是原债权债务关系的延续，在主债权未消灭前，如无其他抵押权消灭的法定事由，抵押权应继续合法存续。

综上，笔者认为，抵押物被查封后展期，抵押继续有效。

（五）抵押权人对展期后的利息是否有优先权？根据上面分析，查封和展期均不是抵押权消灭的法定事由，因此，抵押物被查封后展期，不影响抵押的效力，抵押权继续合法存续。但是对于展期后的利息是不是在优先受偿范围内存在一定的争议。主要有以下两个观点：

观点1：

银行作为抵押权人在明知抵押物已经被查封的情况下依然为贷款进行展期，主观上存在放任损失扩大的故意，从而损害了其他普通债权人或顺位在后抵押权人的利益，因此，展期后新增加的利息及其他费用抵押权人没有优先权，但展期前剩余的本金及利息在担保范围内。

观点2：

展期后的利息是否在优先受偿范围内，关键看展期行为有没有加重抵押人的担保责任，进而使其他债权人处置抵押物时利益减少。

当借款到期，借款人无法按照偿还贷款时才会涉及展期的问题，展期的目的是想通过延长借款期限，让借款人尽可能地克服困难，达到正常还款的目的。贷款展期使得原借款期限延长，展期期间借款人应当按照展期协议的约定支付利息。如果不展期的话，假如借款人无力还款，适用的是逾期罚息，逾期罚息普遍高于借款期内的正常利率水平，因此，贷款展期并未加重抵押人的责任，反而降低了抵押人的抵押责任，抵押权人有权对展期期间的利息主张优先受偿权。

对于这个问题，目前没有具体的法律规定，通过检索相关案例，观点2是目前的主流观点。

（六）典型判例备注：以下案例均认为抵押物被查封后展期，抵押继续有效。

典型判例1：中国农业银行股份有限公司德化县支行、郑声严金融借款合同纠纷，泉州市中级人民法院（2017）闽05民终3694号

泉州中院认为：虽然案涉借款在抵押物被查封后办理展期，但这是合同双方当事人对履行期限的合意变更，并不构成贷款人对追究借款人违约责任权利的放弃。德化农行原审时主张郑声严未按月足额支付利息，且案涉抵押物因其他案件被人民法院查封，发生了影响债权、担保权实现的情形，诉请解除合同，收回贷款，理应支持，原审法院不予支持有误。

郑声严、曾巧英自愿提供位于德化县的房地产为案涉债务提供担保，并办理抵押登记，抵押权依法设立。根据《担保法司法解释》第十条的规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。故，德化农行主张就抵押物优先受偿，于法有据，予以支持。

典型判例2：浙江萧山农村商业银行股份有限公司城北支行与杭州西苑文化体育用品有限公司、马亚飞金融借款合同纠纷一审民事案，杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初10473号

萧山区人民法院认为：最高额抵押的抵押权人的债权因抵押财产被查封、扣押而确定，案涉抵押房产被人民法院查封后双方继续签订展期还款协议，并提高了展期期间的借款利率，上述超过借款合同约定利率的部分，不属于有抵押的债权范围，农商银行不享有优先受偿的权利。

典型案例3：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行与泰安市恒盛国际名城房产租赁有限公司等借款合同纠纷一审民事案，济南市中级人民法院（2013）济商初字第200号

济南中院认为：刘某甲向浦发银行济南分行提供的抵押财产已于2011年2月14日办理了抵押登记，并明确系为2011年2月12日至2014年2月12日期间内恒盛公司与浦发银行济南分行连续签署的一系列合同提供最高额抵押担保。故其他法院在2011年10月之后对该抵押财产的所有查封行为，均不影响浦发银行济南分行对该抵押财产的优先受偿权。各被告所称因抵押财产在本案贷款办理展期之前被法院查封，浦发银行济南分行不能对其享有优先受偿权的辩称理由无法律依据，不能成立。

典型案例4：徽商银行股份有限公司黄山市屯溪支行与黄山市三江实业有限公司、杨芳金融借款合同纠纷一审民事案，黄山市屯溪区人民法院（2020）皖1002民初1号

典型案例5：郑永胜、山东桓台农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷执行审查类执行案，桓台县人民法院（2020）鲁0321执异81号

风险提示：鉴于上述问题法律规定不明确，笔者也仅检索到上面几个案例，以上观点及案例供参考。

（七）关于抵押变更登记的办理按照《不动产登记暂行条例实施细则》第26条和68条的规定，贷款展期属于债务履行期限的变更，不动产权利人应当向不动产登记机构申请变更登记。但遗憾的是，目前很多不动产登记部门根本不给办理展期的抵押变更登记。对于未办理的后果，笔者已经在文章借款展期，未办理抵押变更登记，抵押还有效吗？（附10大典型判例）中详细阐述，这里不再赘述。

如果抵押物被查封后展期，按照上述规定，同样需要去办理抵押变更登记。但从实务的角度看，抵押物在被查封后，登记部门普遍不会再给办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，这其中就包括变更登记。

但对此也有不同观点，例如在刘守君所写《被查封的房屋可否办理因展期产生的抵押权变更登记？》（该文刊登在公众号“刘守君不动产登记研究咨询工作室”2019年12月11日）一文中，作者认为：“即便抵押物被查封，在不影响查封登记的顺位和加重被查封房屋负担的抵押权变更登记，登记机构均可以办理。”

总结及风险提示

综上，笔者认为抵押物被查封后展期，如没有其他认定主合同无效和抵押无效的情形，展期协议有效，抵押权也继续合法存续，但抵押权人对展期后新增的利息是不是能优先受偿存在一定的不确定性。关于抵押物被查封后展期的问题，有如下风险请注意：

第一，由于该问题法律没直接规定，相关案例也很少，笔者上述观点能否获得你所在地法院支持存在一定的不确定性，建议在了解当地司法观点的基础上在进行决策；

第二，当借款人无法按期还款时才会发生展期，多数情况下，借款人往往不止银行一个债权人，展期作为一项授信风险化解手段其目的是为了缓释风险，而不是掩盖风险。是否展期，贷款人应当在了解借款人情况的基础上谨慎分析，也可以考虑通过缩减额度、借新还旧等重组方式重组贷款，当然也可以直接通过诉讼或非讼的手段进行催收。

第三，抵押物价值不足的风险。贷款展期后如果借款人经营状况继续恶化，贷款展期后的各种利息、罚息和违约金不断增加的情况下，最终产生的债务总额有可能超过抵押物的价值。

第四，无法办理抵押变更登记的风险。即便没查封，展期后的抵押变更登记很多登记部门目前都不给办理，何况抵押物被查封的情况。如没办理变更登记，虽然目前主流判决认为不影响抵押的效力，但不管怎么说，也增加了一定的风险。

第五，未及时主张抵押权的风险。抵押权人应当按照《民法典》第419条的规定，及时在主债权诉讼时效内主张抵押权。如果是第三人提供抵押物，展期一定要取得第三人的书面同意，如果未取得其书面同意，将会面临比较大的法律风险。关于展期未征得第三人抵押人同意的法律风险，我会在后续撰写相关文章。

特别提示：本文内容仅供参考，针对同一问题，不同法院可能会有不同裁判观点，相应风险请谨慎评估。

晨意帮忙｜女子买房付30万定金才知房子被查封！定金能要回吗？

长沙的唐女士想买套大房子，让父母搬过来一起住。他们最后选定了一套一百七十多平方米的二手房，并向房东范先生交了30万定金。然而即将付首款的时候，唐女士和中介发现这套房产有些异样——它在房东涉及的一场官司中已被抵押出去。

更让唐女士始料不及的事情还在后边：房东不愿退定金，在法庭应诉时还称是她没有按期交首付款，故而违约在先；唐女士申请财产保全，房东与其妻子的账户上却常年只有一千多元。房东在房产被拍卖后钱款到账当天，就转走了所有款项……从2021年7月中旬交付定金，到2022年9月下旬最近一次调解，唐女士只等来房东一句话：“没钱，钱都花完了。”

“碰到这样的人，真是让我大开眼界！”近日，唐女士联系到晨意帮忙记者，想分享出这次让自己备受折磨的失败购房经历，给大家提个醒，“普通人很容易踩这些坑。”同时她也希望尽快找到和房东相关的财产线索。

付首付前发现不对劲：房子疑似已被抵押

考虑到是现房，交房期限也更短，二手房成为唐女士购房的优选。2021年7月，唐女士在贝壳找房官网上看中了一套二手房，并联系上中介长沙华道房地产经纪有限公司，他们是贝壳找房的加盟店。唐女士还拉上父母一起去看了房，大家都挺满意，她便定下了这套房子。

按双方签订的《房屋买卖合同》，在唐女士交完30万元定金后，需在一个月内支付第二期款项，即扣除定金后的首付款120万元。另据该合同第十条“补充约定”，唐女士交完第二笔款项后的一个星期内，买卖双方需在中介配合下于长沙不动产交易中心办理关于该房屋的一般抵押合同。

唐女士告诉记者，就是在这一个月里，中介那边发现情况有些不对劲。“马上就要进抵押了，他（房东）那边却一直无法向中介提供所需的产调等资料，还一直拖延进抵押。”

他们怀疑该房产已被房东用于其他抵押，但没有证据。随后，唐女士与中介提出支付第二期购房款当天进抵押的条件，但遭到房东拒绝。几度协商无果后，唐女士为索回定金，将房东告上法庭。

然而房东辩称，是唐女士没有按期支付第二期款项，违约在先，30万元作为定金不应退还。

法院：买方因逾期构成违约，卖方隐瞒抵押事实在先，过错更大

在一审开始前，唐女士向法院申请了财产保全，据岳麓区人民法院出具的情况告知书，作为被申请人的房东和其妻子名下只有现金一千多元及这套房产。而这套房产“已知有抵押，为轮候查封”。

一审最后判决房东需退回30万元定金，法院经审理认定，房东及其妻子对唐女士延长第二期付款期限是认可的，因而不采纳其主张唐女士逾期付款构成违约等抗辩意见。

同时法院也驳回了唐女士关于房东及其妻子承担违约责任的主张，法院认为，涉案房屋虽于合同签订之前既已被法院查封，但涉案合同并非因此无法履行，且合同约定的过户期限较长，卖方有可能通过债务清偿涤除权利瑕疵。

房东范先生不服判决，于2022年3月提出上诉。二审原定4月开庭，但由于他未及时缴纳上诉费用，推迟至5月开庭。而就在4月下旬，范先生的这套房产以370多万元的价格在第二次竞拍中被卖掉。

二审对部分认定事实作出纠正：因证据不足无法认定房东及其妻子认可唐女士延长第二期付款期限。唐女士构成违约。

而在双方签订合同之前，房东及其妻子的这套房产已被长沙县人民法院、长沙市开福区人民法院查封，且没有证据证实夫妻俩在订立合同前将房屋已抵押事实如实告知，而这直接影响唐女士办理银行抵押贷款手续。

法院经审理认为，双方均有过错，但房东及妻子隐瞒在先，过错程度更大。二审最后维持原判。

尴尬：官司打赢了，有理却没钱

尽管官司打赢了，也提前申请了财产保全，但唐女士并没有拿到自己的30万元定金。她称自己从执行法官处得知，房东范先生收到房产拍卖款的当天，就将所有款项转走，有些为之前的执行案件所扣，有些则不清楚去向。唐女士面对的是一个几乎没有钱的账户。

9月22日，执行法官组织协调，范先生及其妻子名下仍无可执行财产。

9月28日，长沙华道房地产经纪有限公司的夏经理告诉记者，在接手此房前，他们提出让房东提供相关审核资料，但房东刻意隐瞒，他们只查到此套房产在银行还有购房贷款，不知道它已被抵押给法院。

夏经理称，公司会全力配合唐女士追回定金，目前正在追踪范先生及其妻子的财产线索。“双方的中介费，我们都没有收。”

此外，记者多次尝试联系房东范先生，但未果。

律师：可以要求执行法官对被执行人采取司法拘留等强制执行措施

在上述情况中，中介是否应对唐女士承担违约责任？唐女士应如何继续维护自己的权益？

湖南睿邦律师事务所执行主任刘明表示，中介是否要承担违约责任，要看中介是否存在违约行为。如果合同约定了，中介机构已经审查了房东的相关手续，没有瑕疵，可以顺利的办理过户手续，那么中介机构因为疏忽大意没有履行严格的审查义务，致使买房者作出了错误的判断，这种情况中介需要承担违约责任，否则一般情况下中介不应对房东的违法违约行为承担责任。

建议唐女士跟执行法官积极沟通，可以要求执行法官对被执行人采取司法拘留等强制执行措施，从而督促被执行人尽快履行判决书确定的义务。

潇湘晨报记者吴陈幸子

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银保监会回应“停贷”，10余银行发声！若预售金被挪用，谁承担？律师：业主贸然断供不可取

受近日烂尾楼停贷事件波及，银行股受挫，连续两日下跌，7月14日，工商银行、农业银行、中国银行在内的十余家A股上市银行针对股票交易异常波动以及“停贷事件”带来的影响做出了回应。

多地业主发布的停贷告知书质疑预售资金挪用、银行资金监管不力、违规放贷等行为。对此，律师表示，烂尾楼风险不应当全由购房者承担。如果商品房预售资金被挪用，首先要承担责任的是房地产开发企业，其次是新建商品房预售资金监管的主管部门、日常监管机构和监管银行。14日，银保监会有关部门负责人也作出回应。

多家银行发公告回应“停贷”事件

在多地停贷风波的利空消息影响下，银行板块受到重挫。7月14日开盘，银行板块步入下行通道，截至收盘，平安银行、招商银行、邮储银行、兴业银行A股股价跌幅均超过3%，其中平安银行跌幅最高，达到4.29%，苏州银行、兰州银行、厦门银行、齐鲁银行等银行的A股股价跌幅也超过2%。

在股票交易出现波动后，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行、兴业银行、平安银行、招商银行、浙商银行、光大银行、民生银行、江苏银行、南京银行等迅速发文回应“停贷事件”。

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截至14日晚23点，根据当前已披露相关情况的十余家上市银行公告来看，此次事件涉及的停止还款、逾期、不良贷款金额超20亿元。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱分析，银行集中对停贷事件进行表态，意味着该事件引起了金融机构的高度重视，各行也在积极化解风险。此种表态也是对事件的进一步跟进，对稳定购房者以及行业的情绪有一定正面意义，也给其他银行起到了带头作用，或后续涉及该事件金额较小的银行将会相继表态。但解决问题的关键还在于妥善解决购房者诉求，加快烂尾项目的复工。

银保监会回应“停贷”事件

北京商报记者从银保监会方面获悉，最近，银保监会已关注到个别房企楼盘出现延期交付情况，这件事的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。

下一步工作中，银保监会将继续贯彻落实好党中央、国务院决策部署，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。

购房者质疑烂尾原因为预售资金挪用

北京商报记者梳理发现，目前全国已报道购房者发布强制停贷公告的项目超100个，涉及河南、湖北、江西、湖南、广西、陕西等地。

“这套房是我给爸妈买的养老房，因为不限购且房源较为优质，所以想尽自己的努力，在自己的理想城市给父母安家。”购房者李晗（化名）告诉北京商报记者，“2020年武汉疫情解封后，一家人从现居地回武汉购买了恒大时代新城的房子，彼时购房的原因是楼盘环境舒适，辅以楼盘推介的“业主菜园”项目卖点，父母尤其喜欢，所以当即欣然买下了该楼盘一期一套三居室住宅。

但让李晗没想到的是，她买的房子烂尾了！武汉市汉南区恒大时代新城项目自2019年9月15日开盘以来，累计签约销售协议达6000份。李晗告诉记者，当时销售推送的“战报”显示，项目实现预售资金40多亿元。李晗表示，精装修交付日期本该为2022年5月30日，但逾期交房数月，目前该项目仍持续全面停工。

资料图张笑嫣/摄

“我买的住宅位于小区中的E4地块，2021年年底才封顶，然而我的贷款在2020年5月买房后的三个月内便开始全数偿还了。”根据李晗向北京商报记者提供的强制停贷告知书，多数购房者认为，在房屋预售过程中，项目所涉及各贷款银行都存在典型的违规发放贷款、未履行资金监管银行义务的行为，如：作为贷款银行，存在违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款行为；作为贷款银行，存在将按揭贷款资金违规划入非监管账户行为；作为预售款资金监管银行，存在未积极履行资金监管义务，导致资金严重非正常流出行为。

“放款后资金应该第一时间打入专用监管账户，也就是楼盘在政府监管下的账户，但是楼盘存在贷款资金本应进入监管账户但实则没有的现状。”李晗说道。

而多地业主发布的停贷告知书也质疑预售资金挪用、银行资金监管不力、违规放贷等行为。对此，北京寻真律师事务所律师王德怡强调，烂尾楼风险不应当全由购房者承担，因为开发商烂尾导致房屋无法交付，致使预售合同、借款合同、抵押合同解除的，应由开发商将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。如果商品房预售资金被挪用，首先要承担责任的是房地产开发企业，其次是新建商品房预售资金监管的主管部门、日常监管机构和监管银行。

最新消息显示，针对延期交房增量问题，已有地方政府做出相关措施安排，7月14日，西安市住房和城乡建设局印发防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知指出，强化商品房预售资金监管，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

西街观察

面对断供风波，不能坐视和躺平

断供风波持续多日，涉及不同省份的不同项目。具体问题虽各有不同，但总体指向大致相当。

尽管业主们的遭遇值得同情，但并非解决问题之策。多家媒体在报道中，均援引律师观点，提醒业主贸然断供不可取。

站在准业主立场考虑，以可能违法并影响个人信用为代价的断供，本意也并非制造矛盾，而是希望引起各方重视，并积极推动在建楼盘复工复产，敦促相关房企保质保量按时交房。

断供风险之所以不可小觑，在于即便是零星散发事件，如果不能及时做好预期管理，很可能会引发连锁反应。卷入其中的个别业主受到牵连，同时还可能会影响其他购房人对新房的信心，由此形成打击楼市信心的恶性循环。

风波背后的关联问题不能置之不理。商品房预售资金管理本是防火墙，而防火墙是否发挥了应尽之责，烂尾楼盘是否存在预售监管资金被挪用，监管是否存在漏洞都应积极调查取证，不能蒙混过关。

近年来，各地陆续出台政策，强化对预售资金的行政性监管，以确保预售资金用于房地产项目建设，保障工程款按期支付，但在执行过程中仍面临不少问题。

政府通过公开拍卖的方式转让土地，必须对开发商的资金实力、信用等进行调查，相关职能部门在土地公开挂牌转让过程中，要履职尽责，前期必须对开发商的资质、实力、信用等仔细把关，实时监测评估，避免问题爆发时被动介入。

房企也应给出相应方案，资金链如何周转，生产建设何以健康可持续，都是眼下的必答题。

而住建部门应监督制定详细的复工方案，以公开透明的方式安抚准业主。

目前，包括当地政府在内，连同开发商、银行，都在主动澄清相关问题是第一步，接下来要积极给出解决之策，以购房者为中心，协调各方利益诉求的基础上，寻求最大公约数，以避免断供风波蔓延。

信心比什么都重要，这一点毋庸置疑，排雷要趁早。

编辑丨张兰综合北京商报（记者宋亦桐评论员陶凤）、北京日报、央视财经、中新网

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