分享一套二手房买卖全流程，不论是全款还是贷款，都能用得上

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随着房价的不断上涨，很多家庭往往需要花费一生的积蓄才能买上一套房，因此如何买房就显得很重要了，其实很多人在这方面根本就没什么应验，根本就不知道哪里“有坑”，哪里“没坑”。为了让大家能更好的“避坑”，今天巧谈君就总结了一份二手房买卖的流程，希望能帮到大家。

全款买房流程其实全款买房相对来说要轻松很多的，关键就是省去了银行贷款、放贷的时间，并且还能更快的拿到产证，何乐而不为呢？

1、确定购房资质

现在很多城市都有限购政策，一般都是规定只有缴纳一定年限的社保之后才能买房，因此大家在买房之前首先就要确定自己有没有购房资质。

2、实地看房

既然是买二手房，那肯定就是要实地看房的，我建议这几点要重点关注下：楼栋位置、楼层、户型、周边各种配套、产权情况等。

3、房屋核验

简单来说就是提前了解房屋的抵押、权属等情况，从而能够规避掉一些风险，比如卖方出现资不抵债、产权不清晰等情况。

4、签订《二手房买卖合同》

一般来说，只要房子看中、价格谈妥之后，买卖双方就会签订这样一份合同，与此同时买方还需要缴纳一笔定金，注意最多不能超过总房价的20%。

5、网签

这个其实就是买卖双方在网上签约系统在线录入《二手房买卖合同》，从而避免出现“假房源”、或者是“一房二卖”等情况。

6、资金监管

这点又叫第三方监管，目的就是为了保证买方资金的安全，防止卖方私自挪用资金，最后的结果就是交易失败，从而钱房两失。

7、缴税、过户

城市之间的二手房税费并不是完全一样的，但是一般都会有契税、个税、维修基金这三项，税点加起来在3%-4%之间，然后再过3-5天就可以过户了。

8、物业交割

等到过完户之后，买卖双方就会去物业那做一下信息更改，这个做完之后，整个二手房交易基本上就已经结束了。

商业贷款买房流程其实商业贷款买房大部分的流程和全款买房是一样的，只不过是需要向银行贷款，因此下面对这一块重点做一下阐述。

1、贷款比例

一般来说，首套房的贷款比例最低是60%，二套房是50%，并且如果名下已经有2套贷款在还的话，第三次就只能全款买房了。

2、贷款资格

按照银行的规定，贷款人家庭的收入至少是房贷的2倍，一般通过银行流水、收入证明等方式认定，此外征信还不能出现“连三累六”情况。

3、贷款金额

其实很多购房者都不知道，贷款金额并不是通过房屋总价来计算的，大部分情况下是通过评估价来计算的，并且评估价一般是房屋总价的80%-90%。

公积金贷款流程虽然很多人都认为公积金贷款和商业贷款差不多，无非公积金贷款是向公积金中心申请的贷款而已，那事实真的是这样吗？下面就来解释一下。

1、贷款条件

可能城市之间的政策不太一样，但是大部分城市都有这样的要求：连续、按时、足额缴纳6个月及以上才能申请贷款。

2、贷款比例

首次使用公积金贷款，贷款比例最高是80%，如果是第二次使用公积金贷款，贷款比例最高是60%。

3、贷款金额

限制公积金贷款金额的因素有很多，这点和商业贷款相比有很大的不同，一般来说会涉及到账户余额、缴存时间、购房面积等。

4、记录不能抵消

公积金贷款有且只能使用2次，这点也和商业贷款有很大不同，并且公积金贷款记录是不能抵消的，如果已经使用过1次，不论有没有还清贷款，都只剩下1次贷款机会。

5、送审

简单来说就是出现房屋面积小于70（不含）平、建造年代在2000年以前、个人征信出现“连三累六”，如果是这种情况的话，公积金中心就会重点审核，并且为了降低风险，一般都不会批贷。

6、只有70年房子能使用

公积金贷款只能用于购买70年产权的房子，其他例如40年产权的商铺、公寓等都不能使用。

近期巧谈君一直都在准备专栏，虽然目前粉丝数量还没达到要求，但是每篇文章都是自己用心写的，还希望大家能够多多支持，巧谈君在这先提前感谢了。

关于文中罗列的二手房买卖知识，我写明白了吗？如果大家还有什么不太明白的，欢迎大家评论，我会及时回复的，同时@巧谈大楼市每天都会用心更新文章、问答、微头条，欢迎大家关注！

二手房购房全流程，你了解吗？

二手房相较于新房来说，买卖交易流程会复杂许多，今天暖暖就来和大家理理二手房交易的全流程，建议保存收藏哦。

一、前期准备（查资料、选房）

买方咨询：

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

风险提示：此环节最大风险即是产权瑕疵问题，所以在交定金之前，必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于抵押状态，也有可能因为有债务纠纷而处于查封状态，而一旦房屋产权有问题，交易即宣布无效。

二、看房

1、从交通看居住出行的便利度；

2、看房屋本身的户型结构；

3、看房屋内在的质量细节；

4、看周边生活设施的齐全性。

三、产权调查

就房屋登记而言产权调查要从3个方面来看：

1、看不动产权证书（房产证和国有土地使用权证书）；

2、看购房合同和付款凭证（这是卖方取得房屋的原始依据，最好而言是房屋买卖合同、付款人、产权登记人一一对应；

3、是和出卖人到不动产交易登记中心去打印房屋信息摘要，持出卖人到身份证就可以到查询机上查询。

需要注意的是，二手房买卖合同的出卖人应当是房屋信息摘要上面的全部产权人，另外房屋信息摘要上面还能显示该房屋是否有抵押、查封、产权办理状况的信息，这些信息与二手房交易紧密相关。

四、商议房价、付款方式、违约责任、付定金

1、商议房价：买方卖方商议房价

2、付款方式：

买卖双方均为一次性付款购房；业主为一次性付款购房，买家以银行按揭方式购房；业主以按揭方式购房，买家以一次性付款方式购房；买卖双方均以银行按揭方式购房。3、违约责任：在二手房买卖合同中，通常会约定一种滞纳金，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。

4、付定金：定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。

五、签订买卖合同

买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

两种情况：

1、交全款、税费、佣金到指定账户；

2、交首期到指定监管账户。

六、买房申请公积金、商业贷款

1、签订《付款约定书》

房屋买方携带身份证原件和复印件一份，并提供夫妻双方住房公积金管理中心，经住房公积金管理中心审核买方符合住房公积金贷款条件的，买卖双方签订贷款资金划付的《付款约定书》。

2、委托评估

借款申请人委托住房公积金管理中心认可的房屋评估机构对转让房屋进行评估，出具评估书。

3、房屋转让

房屋买卖双方到房屋产权登记部门办理房屋转让手续，签订《房屋买卖合同》，并向税收征管中心办妥契税完税手续，取得转让后的房屋契证。

4、贷款申请

借款申请人持前述公积金贷款须提供的材料到住房公积金管理中心填写《个人住房公积金贷款申请表》并做贷款面谈记录。

5、贷款审批

住房公积金管理中心负责对借款申请人的贷款申请进行初审、审核、审批。

6、签订借款合同

签订借款合同，并办理保险、公证手续。

7、办理房屋抵押登记

借款申请人携带借款合同到受托银行，经审批、盖章后送办证中心办理房屋抵押登记手续并将受理通知书交住房公积金管理中心。

8、发放贷款

住房公积金管理中心收妥抵押《房屋他项权证》后，通知受托银行发放贷款。

9、还款

借款人按照借款合同约定按月还本付息。

10、合同终止

借款人还清贷款本息后，借款合同终止，受托银行出具贷款结清证明，贷款人向住房公积金管理中心（组合贷款向受托银行）取回抵押《房屋他项权证》，并向房屋产权登记部门办理房屋注销抵押登记。

银行贷款

银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要做房产按揭，他就会帮忙处理。一般来说当天就能够批复。

七、签贷款合同

资料证件准备齐全后，预约银行工作人员当面签约贷款合同，地点为贷款银行或者指定地点。

八、申请过户、办过户手续

办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

九、房屋交付水电煤气、物业管理费交割

水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理，双方应准备好房产证复印件、身份证等。

十、领取房产证权证

取房产证只需本人带着身份证原件和购房合同原件去就可以。

单身要带身份证、户口本，到现场办理的时候要写单身证明。

夫妻带结婚证、户口本。如果是第一次买房，要到房管局去打首套房证明，如果是2套就会收2套的税费。

房产证购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。

房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。

十一、银行放款

待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

商业贷款购买二手房，都有什么流程？详细步骤让你了解中间细节！

揭买房是时下比较普遍的买房方式，那么按揭贷款需要很多因素才能够获得银行的贷款资格，下面我说一下贷款买房的几个要素和步骤。

按揭买房所需资料

借款人夫妻有效身份证件、婚姻状况证明、户口本、收入证明和半年的银行流水等证件

卖方夫妻的有效身份证件、婚姻状况证明、户口本、房产证、契证等

1、首先要选择要买的房子，房龄不要太老，要有房产证的房子，没有房产证是没有办法贷款的。

2、选择银行，选择好银行也是按揭贷款的一个重要一点，在各个地方的银行会有好的利率折扣，每个银行的折扣不等，当然也要看申请贷款的一方的征信是否良好，征信良好的会申请到比较高的折扣。

3、银行面签，买卖双方在中介签完第三方合同后，就可以去选择好的银行进行面签，所谓面签就是买卖双方到银行签署银行的贷款申请协议，这个过程中信贷员会要求拍照以确保合同的真实性并标明买方同意申请贷款。

4、过户，双方面签之后大约7到10个工作日银行会下发一个批贷函，这期间银行的评估部门会去房子那里进行实地勘察进行评估，这个批贷函下来就说明银行可以给你贷款，下一步就是买卖双方要到房产局过户了，把卖方的房产证注销，房产局会给你下一个新的房产证。

5、进抵押，你的新房产证下来之后，就要拿着房产证去银行进行进抵押，这是按揭贷款的主要步骤之一，进完抵押之后，银行会在几个工作日之后给你发信息，会表明你的贷款已经完成，房主就等收款了，这系列的步骤之后整个按揭过程就结束了。

个人贷款还是要看自己资质如何的，如果资质好贷款的审批速度也会快一些。但是现在银行已经开始收紧，利率已经开始上调，所以要保持好的征信，这样才会让银行喜欢，贷款审批才会没问题！