记者调查：商品房预售制度该何去何从？

还有一个月，在北京工作的张雯（化名）即将拿到自己新房子的钥匙。为了这套房子，她等待了两年多。“我买的是期房，虽然晚两年交房，但与相同位置相同面积的准现房相比，房款少了30多万元，感觉还是挺划算的。”她说。

《法治日报》记者近日走访北京市多个房地产中介和销售人员得知，他们在售的楼盘绝大部分是期房，现房和准现房只占很少一部分。

据了解，目前，在建的、尚不能交付使用的、没取得房屋产权证的房屋被称为期房。销售期房这种方式即商品房预售制度，是我国房地产市场中的一项重要制度。

根据法律法规要求，商品房预售需要满足两项条件：一是开发商取得“四证”，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证；二是工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。

近期，社会各界对商品房预售制度进行了热烈探讨。在一些人看来，预售制度已经不适应当前经济社会发展阶段，比如对购房者单方面不公平、由购房者承担房屋不能交付的风险等，呼吁取消；也有人提出，预售制度没问题，要解决的是预售资金监管等问题。

那么，

到底应该如何认识商品房预售制度，

如何改革完善这项制度？

记者对此采访了多位业内专家。

期房价格相对较低

减轻买房资金负担

2009年，张雯从北京一所高校毕业后进入某事业单位工作。经过几年的积累，2020年年中，她决定在北京买房。经过研究市场和实地看房，她根据自己的经济条件考虑购买限竞商品房（限房价、竞地价）。

在比较了北京市大兴区几个限竞房项目后，张雯选择了交房时间最晚的楼盘。在她看来，这个楼盘最大的优势是总房款便宜，首付总房款的35%，贷款190万元，贷款期限25年，每月还款11329元。

与张雯一样，天津市蓟州区居民王海燕（化名）也选择购买期房，但她是为了改善居住条件买的二套房。

经过看房，她选中一套位于蓟州区西环路附近的期房，2023年9月交房。作为工薪族的她，没有太多积蓄，只能选择买期房，以等待时间换取房价优惠。

“期房比尾房和准现房便宜，购房当天还有优惠。”王海燕说。最终，她以总房款93万元的价格买到一套90多平方米的房子，首付约57万元、贷款36万元，贷款期限9年，每月还款大约4800元。

在张雯和王海燕看来，商品房预售制度对于购房者而言具有一定的积极意义，因为购买期房可以让她们省下一大笔钱。至于其中可能存在的风险，她们没有太多的考虑。

预售制度凸显不足

导致诸多问题出现

商品房预售制度确立近30年了。

1994年7月，城市房地产管理法审议通过，确立了商品房预售制度，对预售条件、监管作出原则性规定。2007年8月、2009年8月、2019年8月，对该法进行3次修订。现行城市房地产管理法明确：商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

为了具体实施商品房预售制度，原建设部在1994年11月发布城市商品房预售管理办法，并于2001年8月、2004年7月予以修订。

受访专家一致认为，商品房预售制度对推进房地产开发和城镇化建设发挥了积极作用，但随着房地产市场日益完善，商品房预售制度的不足逐渐凸显。

首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，商品房预售制存在有合理性，在预售制下，由于支付房款与交房有一段时间距离，因此预售价格往往比买现房便宜，让很多买房人用相对较低的房价买到了心仪的住房；预售制给开发商提供了低成本融资方式，也一定程度上有利于房价稳定。

北京市康达律师事务所高级合伙人孟丽娜说，商品房预售制度解决了部分房地产开发企业资金不足等问题，助力推动城镇化进程。

“但预售制度也在一定程度上导致房地产开发企业门槛过低，对其资金、实力、技术等要求不高，加上现行城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例、城市商品房预售管理办法等，对预售条件、商品房预售资金监管、交易市场规范管理等方面的法律规定尚不完善，不能完全保障交易安全。”孟丽娜说。

实践中，出现了部分房地产开发企业在预售时的规划设计承诺没有完全兑现、购房人收房后发现各类房屋质量问题以及支付全款后因抵押权人拒绝解押而无法办证等问题。

在从事房地产法律服务15年的北京德恒（苏州）律师事务所高级合伙人孙建荣看来，商品房预售制度的目的原本是为了解决房地产企业的开发资金问题，该制度在设立早期确实推动了我国的房地产行业发展以及城镇商品房的建设，商品房预售从客观上也可以看作开发商的一种融资方式。

“目前来看，商品房预售制度的金融属性越来越强，而相应的配套监管措施却并未建立起来或未得到很好的贯彻执行，由此产生了诸多问题。”孙建荣说，目前商品房预售制度存在的最主要问题是预售资金监管缺位，一些地方对预售资金监管较为松懈，可能被开发商挪用，导致商品房后续建设停滞。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华分析，期房买卖，一般要求业主在订房一定期限内交足首付并开始申请贷款支付剩余款项，放款后即开始偿付按揭贷款本息，相当于购买期房后就要求支付全部款项。这接近于“集资建房”的升级版，主要是为了筹集建设资金，利用购房者个人信用为开发环节加杠杆融资，各类风险主要由购房者负担。

“在当前期房预售制度下，购房者至少面临延期交付及烂尾风险，即开发商为了滚动开发可能将购房资金挪作他用，而一些地方政府监管部门的有限力量又难以实现有效监管，导致延期交付及烂尾风险增大，不利于市场的健康发展。”邹琳华说。

改革完善预售制度

条件成熟推现售制

一方面是积极意义，一方面是重重风险，我国商品房预售制度该何去何从？

有专家建议取消商品房预售制度，直接实行现房销售。其理由在于：在预售制下，购房人几乎承担所有商品不能交付的风险；从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，容易引发资金链断裂、项目搁置等系列风险；从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，将面临较大的坏账压力等。

还有专家建议，取消现行的预售制度，可以提高开发商的自有资金比例，降低银行的贷款风险；可以抑制房地产市场的过度投资，挤压因此而产生的经济泡沫。

有专家认为，当下商品房预售制导致一些问题出现，主要是资金监管出了问题。直接取消商品房预售制度并非最优选项，而应该从保护购房者权益出发，改革完善这项制度。

“预售制没有问题，也不应该取消，但要防患于未然，希望相关部门对延期交房的贷款情况及时出台相应的法规政策，如因为开发商原因不能按期交房，应由开发商偿还贷款，直到交房为止；如果一直未能交房，则全部贷款由开发商承担。”赵秀池说。

在邹琳华看来，当前，“房住不炒”已成为住房政策的基本出发点和共识，各地各部门正积极构建完善房地产市场长效机制。在新形势下，推进期房预售制度改革，有利于践行“房住不炒”的方略，更有利于完善销售制度、保护购房者合法权益，是建立完善住房市场长效机制的重要组成部分。

他认为，由于我国住房市场发展还不平衡，期房预售制度改革需要因地制宜、稳妥推进，不宜一刀切，有条件的城市可推进现售，同时探索为房地产开发提供替代性融资渠道，如政府土地信用支持等。

“对于不具备推进现售的城市，仍可预售，同时推进关键环节的改革，使期房预售向成熟市场的预订式或分期付款式预售逐步趋近，更有效保护购房者权益。”邹琳华说。

就具体举措而言，他建议：推动预售资金监管由行政监管向市场化监管转变，由市场化监管机构提供监管并负连带责任；从保障按期收房出发，进一步提高预售门槛，包括设定交房时间上限，提高资金投入比例并明确具体投向，要求开发企业就按期交房提供可靠的第三方担保等；改变购销双方的不对等地位，如降低期房交付前的付款比例，延长付款时限，提供交付前悔约退房渠道，减轻购房者风险。

孟丽娜则提出，在中央“房住不炒”的精神下，从维护交易公平角度出发，行政主管部门应继续完善商品房预售制度，提高预售许可条件，加强预售资金监管、保险制度等，从立法上保障购房人的物权期待权，充分考虑按揭贷款模式下各方权利义务的平衡；在条件成熟的情况下推行商品房现售制度。

出台资金监管办法

调整购房付款模式

孙建荣认为，在商品房预售制度仍将继续存在的现实背景下，可以从以下四个方面进行调整和完善。

加快制定国家层面的城市商品房预售资金监管办法。尽管2022年1月29日住建部、中国人民银行和银保监会联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，但该意见仅为规范性文件，虽具有一定的指导作用，但效力层级较低。鉴于房地产行业在保民生方面的重大影响，商品房预售资金监管制度作为《城市商品房预售管理办法》的配套制度，仍应该通过制定部门规章等立法形式予以明确，从而对全国各地的商品房预售资金监管形成统一的上位法规制，为各地的预售资金监管提供统一的参照和标准，在弥补监管缺位的同时，修正过度监管，以立法形式明确监管主体，规范预售资金监管全程；明确预售资金的缴付和支出机制，实现专款专用；明确开发企业的违规行为，并确定处罚标准和范围。

加快修订城市商品房预售管理办法，提高商品房预售的门槛。如提高投入开发建设资金在工程建设总投资中的占比（现为25％）或增加关于工程形象进度的相关规定等，提高行业内开发企业的整体质量；可考虑设立商品房预售的履约担保机制及预售项目的信息披露机制等，从而避免因信息不透明、不对称导致购房人损失。

落实相关单位或部门的监管职责，强化政府在预售资金监管中的作用。明确银行在预售资金缴付和支出环节的责任，对出现违规操作的银行，可设置一定期限内的行业禁入等处罚；协调各单位、各部门建立统一的交易监管平台，实现各方的信息和资源共享，使监管主体能够实时掌握预售资金的缴付和支取情况，及时查处擅自抽取监管资金等违法违规行为。

“建议调整购房款付款模式。将现有模式变为购房人按工程进度分期付款的模式，即在工程投资额或工程形象进度达到一定标准后，购房款按购房合同约定的工程进度分期支付；对于申请银行贷款的购房人，后续按揭贷款由银行根据购房合同约定的工程进度逐步发放。”孙建荣说。

作者｜法治日报全媒体记者陈磊

来源：法治日报

如果你犯了这5个错误，首付款可就白交了！

随着楼市调控的不断升级，各地首付比例也在持续上调，如今，购买首套房就得交25%的首付了，这对于普通购房者来说，显然不是一笔小数目，所以，小编提醒广大购房者，在买房交首付时，你可别犯以下这5大错误，否则首付款可就白交了！

延期交房

错误一、交房时间不明确

关于延期交房的新闻屡见不鲜，尤其是买期房，所以，大家在买房时一定要明确交房时间，就比如具体到某年某月某时某分，如果在多番催促后，开发商仍无法交房，那么你最好赶紧退房！

错误二、公摊面积不清楚

100平方米的房子，其中公摊面积就高达30平方米，这找谁说理呢！所以，大家在买房时，一定要清楚自己房子的公摊面积，就比如公摊面积的大小、位置，可别等你入住后，才发现公摊面积居然加大了！

开发商跑路

错误三、对开发商不了解

网上时常会爆出开发商卷钱跑路的新闻，所以，购房者不得不防这一点。这就需要大家在买房前先了解开发商了，就比如开发商的口碑好坏、资金是否充裕，如果你发现开发商负面新闻较多，那你最好还是别买了！

错误四、未及时提出异议

一般来说，购房合同多由开发商提供，所以，购房者不免会对购房合同有所异议，当你对购房合同有异议时，一定要及时提出来，否则等你签完字再提出来，那可就晚了！

错误五、退房条件太模糊

虽说房子无法做到“七天无理由退货”，但是，在一定的条件下，购房者就应该有权要求退房，就比如开发商延期交房，擅自改变楼盘规划，所以，大家在买房时一定要明确退房条件，可别让开发商钻了空子。

首付白交

在这个高房价时代，许多购房者掏空家底才能凑齐首付，如果首付款白交了，那岂不是要了购房者的命吗？所以，小编提醒广大购房者，买房时你别犯以上这5个错误，否则首付款可就白交了！

拆盲盒的法拍房能省钱吗？专家提示竞拍前要做足功课

法拍房7月成交环比上涨16.9%专家提示竞拍前要做足功课

拆盲盒的法拍房真能省钱吗？

如何买房最省钱？是每个购房人最关心的问题之一。近几年，法拍房数量激增，怀着“捡漏”“淘宝”心理，法拍房也受到了购房人的关注。

根据瀚海数据研究院报告显示，北京法拍房7月成交房源173套，环比上涨16.89%。成交房源中，一拍127套，二拍34套，变卖12套；总参拍人数1081人，套均参拍人数6.2人，套均成交折扣8.0折。

这种打了8折的法拍房真的比市场价格低很多吗？普通人能买到低价法拍房吗？对于这些购房人关心的问题，北青地产调查发现，要想“淘”到低价法拍房，既要靠运气更需要专业，提前做足功课仍是必不可少的。

法拍房数量增多多个中介平台分食市场

据阿里拍卖、京东拍卖、公拍网、人民法院诉讼资产网等其他平台综合统计，进入2022年法拍房数量继续暴增。

从2017年开始，全国法拍房数量逐年增多。2017年，法拍房的数量为9000套；2018年，数量为2万套；2019年，数量为50万套；2020年，数量为120多万套；2021年，截至12月中旬，已经超过了168万套。

值得注意的是，司法查封到拍卖执行，通常需要2-3年的时间。也就是说，目前市场上流出的法拍房源大部分是2020-2021年左右被查封的。

随着法拍房的增多，法拍房平台和服务机构也如雨后春笋多了起来。

法拍房源信息会在法院相关网站上进行公示，阿里资产、京东拍卖也有专门的法拍房信息平台，这些平台仅作为信息展示，不对竞拍人收取佣金。除此之外，还有专门做法拍房的中介平台，展示法拍房源信息的同时，会对拍卖人提供一条龙式的服务。

北青地产看到，与一般的二手房交易平台不同，法拍房由于其房源情况的复杂性，各平台展示的信息更为详细，所涉及的内容非常复杂，针对每一套房源竞拍人都需要进行仔细研究。

比如，每个竞拍房源里都会有竞拍要求说明以及标的物基础信息介绍，提示竞拍参与人要进行实地看样、调查标的物信息(如过户要求、违章情况等)、了解竞买资质、委托代理及尾款支付方式等内容。

“盲盒式”法拍房受关注成交连续4个月上涨

根据瀚海数据研究院报告显示，7月，北京法拍房挂牌房源451套，有效开拍370套，成交173套，成交率为47%(按照扣除撤拍房源数量后计算得出)，环比上涨16.89%，已连续4个月呈现上涨趋势。其中住宅成交率60.29%，近5个月首次降到70%以下；别墅成交率39.13%，较6月下降6.7个百分点；商办成交率27.54%，较6月上升11.45个百分点。

“每天都会有一些新的法拍房源上架，上架后一个月开始竞拍，看购房人的具体需求是什么，我们会帮助购房人进行房源筛选。”一位法拍房中介人员表示，一般法拍房购房人常见的疑虑主要是针对房源的交易成本和交易安全性。房源会不会拍贵了，不能如约收房怎么办？

据其介绍，法拍房中介主要就是针对购房人购买法拍房的这些痛点进行服务。具体流程是，在购买前与中介公司签订合同，付款预购房款挂牌价的1.5%作为履约保证金，中介人员会对房源的所有信息进行调查，给购房人提供竞买调查报告、竞买预算表、贷款预期这些信息，帮助竞买人做可行性方案。如果未能成交，可退回1.5%的履约保证金。如果成交了，要补齐房源拍卖价格的3%作为中介服务费。

“很多法拍房是查封状态，或者出卖人不愿意配合。所以如果不能看本房源，我们会带客户去看同小区同户型房源。”上述中介人员表示，如果是东西城老房子，大部分没什么装修，楼龄新一点的二手房，装修差距会比较大，有些有照片可以做参考，没有照片对于竞买人来说就是“盲盒式”购房，只有在交易成功后，才能看到房源内部的真实情况。

“之前北京有一套法拍房是凶宅，一拍的时候没有查到相关信息显示，竞买人购买了之后才知道，又找到法院退房，后面这套房源在补充了相关信息后，再次进行了二拍。”上述中介人士表示。

在中介人员看来，法拍房轮动性很大，一个月换一批房，一般的普通购房者仅靠自己搜罗信息很难对每一套房源有精准的把控，所以法拍房中介的竞调报告就尤其重要。

捡漏法拍房省钱吗？

既然法拍房购买流程如此复杂，还有人愿意参与，是不是只要参与法拍房就能省下一大笔钱呢？

其实也不尽然。一些二手房急售房源很可能出现大幅降价的情况，这就让法拍房的价格优势更加模糊。

举例来说，今年5月份海淀晨月园小区经过51次出价，拍出了一套89.57平方米的两居室房源，价格838.66万元，均价9.36万/平方米。而几乎同时期，同小区类似户型的二手房成交价也能达到9.45万/平方米的均价水平。同时，目前二手房市场的中介费普遍在2%-2.5%左右不等，所以基本上这套海淀的法拍房几乎没有价格优势。

综合来看，要想在法拍房中“捡漏”“省钱”，需要一部分运气成分，另外需要购房人做足功课，在竞拍前仔细算好自己的预算，控制好支出成本，才能真正实现省钱。

“对于普通人来说可能更适合有明确的小区选择，比如我就想买这个小区，我查一查有没有法拍房在售，也比较了解小区情况，可以对价格有比较清晰的判断，才可能会考虑法拍房。”一位正在购房的王女士表示，如果不能看本房，觉得法拍房还是不太方便，也许搭进去时间和金钱成本，最终的成交价也并不能省多少钱，这是她放弃法拍房的主要原因。

“要看看房子本身总体成本是不是自己能承担的，拍之前也要了解一下房屋的物业费、供暖费等是否有较大的未缴费缺口，这些都是需要竞拍人支付的。以及二手房交易过程中一样要面临的税费或有些房子有土地出让金等。这些都算清楚了，才知道是不是真的捡漏了。”合硕机构首席分析师郭毅表示。

律师：法拍房需谨慎防止多次纠纷

值得注意的是，曾几何时法拍房的热度居高不下还有一个重要原因是之前不受限购政策要求。但在2022年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，意味着法拍房开始全面限购。人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。该司法解释的发布意味着法拍房与普通住房的差异进一步缩小，投资价值缩水。

金台律师事务所管理合伙人、最高人民检察院控告申诉咨询库专家、北京市律师协会合同法专业委员会副秘书长张星律师在接受北青地产采访时表示，一般情况下，法拍房的产生有可能是由于商业贷款或民间借贷未能如期如数偿还，银行或出借人向法院请求将抵押的不动产拍卖变现来偿还贷款；或者刑事案件中，法院对于金融案件中罪犯通过犯罪活动所得房产进行查扣；还有就是由无主财产产生，指的是无人认领的房产，拍卖所得需上缴国库。

张星表示，目前法拍房容易出现的问题大致体现在四个方面，腾房过户、房屋隐形瑕疵、权属纠纷，以及法拍房可能存在高额税费和欠费。其中，腾房过户问题大家关注比较多。法院拍卖的是房屋的产权，并不保证买受人的使用权。若房屋被出租或被占用，则由买受人与承租人自行交接，法院一般不强制清除。《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。如果承租人以有租约为由拒绝交接，情况将非常复杂，需要竞拍人特别注意。

张星建议，对于普通购房人来说，首先，要充分了解法拍房的基本情况，包括房子基本情况、法拍相关信息、市场价、法拍房的保障金，还要注意法拍房的尾款能不能贷款，以及注意支付完成时间期限。

比如，房源有无重大瑕疵，包括房屋性质、楼层、朝向、居住环境、交通、物业、供暖、停车位及费用、配套设施、学校、医院等。土地出让性质、是否拿到房产证，如果土地是划拨的，二次交易时还要补交土地出让金；如果是预售房，由于不能立刻拿到房产证，可能还面临着二次纠纷。

其次，要了解当地住房限购政策，避免因自己的资质问题无法购房损失保证金。一般保证金按照拍卖价的5%-20%，一旦悔拍保证金不予退还。

第三，要提前准备好所需材料。买法拍房的流程和普通商品房的流程是不同的，因此购房者应该提前咨询好工作人员，法拍房的过户注意事项和需要准备的材料。法院一般都会配合提供相关的材料，要注意法院的通知公告。

来源：北京青年报