央行再降息：百万房贷月供再降近百元，购房者将获更大优惠

8月22日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR从3.7%降为3.65%，5年期以上LPR从4.45%降为4.3%。

作为房贷利率参考基础，5年期LPR很大程度上关系着房贷利率的变动。上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示：“由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调幅度更大，也进一步明确房地产市场是当前政策聚焦重点，释放了推动房地产市场回升的政策意图。”

百万元房贷月供减少88.48元

由于房贷利率的定价基准是参考最近一期5年期LPR形成，那么，5年期LPR再次下调对于房贷来说有怎样的影响？

以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降15个基点，月供减少88.48元，累积30年月供减少3.18万元。

截至目前，2022年度LPR已经累计下调过3次，共下调了35个基点。除了今年1月下降5个基点，5月和8月都下降了15个基点。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。降息将进一步使得房贷利率下调空间增大，叠加此前降息效应，今年购房者可以享受更大的利息优惠。”

不仅如此，LPR下调也将惠及正在还贷的家庭。对此，中原地产首席分析师张大伟分析称：“存量购房者可能要2023年才能开始减少利息。在2020年8月的时候，很多银行都集中将存量房贷批量转化成LPR，而且约定从2021年1月开始实施。转化成LPR定价模式之后，大家的房贷一般会一年调整一次，至于调整的日期是多少，不同银行规定不一样，有的银行是在合同签署日调整，但大部分银行则是从新一年的第1月开始调整。这意味着2023年1月，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。”

北京首套房商贷利率“破5”

基于“因城施策”的政策导向，各地在LPR的基数上加不同的基点形成各地实际的房贷利率。

就北京而言，银行执行的是首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷利率加105个基点。那么，此次调整后，北京首套个人住房商贷利率是4.3%加55个基点，下限就是4.85%；二套房商贷利率是4.3%加105个基点，就是5.35%。这也是自LPR捆绑房贷利率后，北京首套房商贷利率首次跌破5%。

根据此前央行、银保监会的最新规定，首套房贷利率下限由原先的不低于相应期限贷款市场报价利率，调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。这也意味着一些城市的首套房贷款利率最低可以达到4.1%。

从7月全国各地的房贷利率来看，不少城市积极下调了房贷利率。据贝壳研究院数据显示，2022年7月，103个重点城市主流首套房贷款利率为4.35%，二套房贷款利率为5.07%，分别较上月下降7个基点、2个基点。同时，在统计的全国103个城市中，共有30个城市下调了房贷主流利率。其中，广州、东莞、西安首套房贷款利率降至4.45%；而中山、佛山、贵阳等城市首套房贷款利率降至4.25%。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷款利率下限将调整为4.1%，二套房贷款利率下限降为4.9%，后期银行对于首套房、二套房贷款的降息空间将再扩大。

业内：降息符合预判，力度超过预期

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此次央行降息在预料之中，但力度超出预期。此前市场普遍预计，8月1年期将会下调10个基点，5年期以上则会超过10个基点。但此次5年期下调15个基点，超出了市场预期。”

8月15日，MLF（中期借贷便利）利率下调10个基点，同时7天期逆回购利率也同步下调10个基点。当时，业内人士普遍认为，由于MLF利率是LPR的定价基准，所以后续出炉的LPR大概率会同步下调。

随后，国务院总理李克强在8月18日主持召开国务院常务会议，其中提出，要完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率（LPR）指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

此外，央行降息还有另外一个背景，那就是7月社会融资的下滑。据央行数据，7月，社会融资规模增量为7561亿元，比去年同期减少3191亿元，也创下6年新低。

那么，此次央行降息能否起到拉动楼市的作用呢？对此，张大伟表示：“降息肯定是楼市最重磅的利好。从现在来看，部分一线、二线城市等的首套房贷利率仍然维持5%及以上，这也说明当下市场需要更多的稳楼市政策。”

“这次降息对刚性需求、改善型需求和换房需求，都有比较大的促进作用。”李宇嘉补充说。

对于房企的影响，58安居客房产研究院研究总监陆骑麟分析称：“此次降息有利于降低房企短期内的融资成本，减少其融资压力，是对房企‘保交楼、稳民生’的重大金融利好政策。”

新京报记者徐倩

编辑武新校对王心

2022年，房贷利率下调到4.25%，去年利率6.1%的购房者该怎么办？

推荐语：房地产市场一直是很多人关心的事情，毕竟现如今大部分普通家庭的财富都放在了房子上。因此，无论是房子升值还是贬值，对普通老百姓都是有影响的。

然而，从2021年下半年开始，我国房地产行业就开始出现了一些“不同寻常”的变化——国内不少城市出现了房价下跌的情况，全国平均房价从2021年的11000多每平米，下降到了2022上半年的年的9586元/平米。

不得不说，最近房地产市场的变化太快了。

还记得前两年的时候，普通人买房想贷款都难，因为那段时间贷款买房的人太多了，加上官方的限制，许多城市的贷款额度吃紧，不少地方出现了提交贷款申请，结果要到次年贷款才下来的情况。

彼时，买房者等待放款的时间长达6个月左右，这一现象当时也被很多卖房的中介炒作、贩卖焦虑，称以后可能是即便是想买房，也难以贷款了。

但距离该事件仅仅过去了一年时间，买房放款已经彻底解决，很多人买房的朋友却发现，自己又迎来了“还贷难”。

众所周知，受到疫情的影响，很多人想提前还贷减轻压力，但不少银行却告知客户：提前还贷需要排队，有的银行甚至还被曝出提前还房贷，要按照比例收取一定的违约金，实在是令人难以接受。

不过现在，我国房地产又迎来一个令人感到惊讶的变化：买房贷款利率大幅下降。

2022年5月份央行对外宣布，下调5年期以上LPR为4.45%的基础上，首套房最低利率可继续减少20个基点，也就是首套房最低贷款利率为4.25%。

要知道，这个贷款利率可比前几年优惠多了。一般来说，买房贷款主要有2种情况，一种是公积金贷款，另一种就是商业贷款。

公积金贷款执行的是央行贷款基准利率，在人民银行此前公布的央行贷款基准利率当中，五年以上的公积金贷款年利率只要3.25%。

如果客户办理的不是公积金贷款，而是商业贷款，那么贷款的利率就要高出很多。比如笔者就有去年买房的朋友，用的就是商业贷款，他的首套房贷款的利率竟然达到了6.1%，贷款47万元，等额本息30年，每月的月供为2800多元。

但如果是按照今天4.25来计算，那么每个月仅需还款2312元，两者每个月还款相差了近500元，这对普通家庭来说不是一笔小钱了。

由此可见，如果买房贷款上百万元的话，那么两者月供相差能达到上千元。

那么，2022年房贷利率下调到4.25%，那么去年利率6.1%的购房者该怎么办？给大家两个建议。

第一个办法：用户可以选择提前还贷款。

现在很多银行提前还贷款，是不收手续费的（具体情况大家需要打电话咨询所贷款的银行）。毕竟还款的时间越长，对贷款人来说，就要偿还更多的利息，这是十分不划算的。

但提前还款的问题在于，客户要准备一大笔钱，这对于很多人来说不现实，大家要结合自身情况来操作。

第二个办法：转手操作，降低贷款利率。想要让自己的房贷利率下降，其实有一个可行的办法，那就是结清重贷。比如你将自己名下的贷款结清，然后过户给父母，再以父母的名义购买房子（合理利用首套房利率4.25%的政策）。

但值得注意的是，这样做需需要一大笔周转的资金，跟银行贷款基本上没戏（因为贷款没还清借不了钱），建议可以通过向亲戚朋友借钱等方式。

其次，就是考虑购买需要缴纳税费等的问题。如果划算的话就按此操作，如果税费明显超过了想节省的利息，则就没必要倒腾浪费时间了。

不知道大家有什么更好地降低房贷办法吗？欢迎留言一起讨论。

房贷利率降至4.25%，当初在5.88%的购房者咋办，能否按新利率还贷

文；荏苒

房地产市场的变化太快了。去年的时候贷款难，许多城市的贷款额度吃紧，一些贷款要到第2年才能下来。平均而言，等待放款的时间为4到6个月。但现在放款问题已经解决，却又迎来了还贷难。提前还贷得排队，甚至还被曝出要收取违约金。

另外，今年还有一个特殊的情况。首套房贷款利率可超过5年LPR的下限20BP。银行上赶着审批住房贷款，很多城市都可实行4.25%的利率。需要注意的是，年初大部分城市的利率仍在5.88%以上，不到半年的时间就降到了4.25%。

在这种情况下，5年LPR可能会进一步下降，达到15BP或者20BP，无限接近4%。100万商业贷款30年等额本息，半年时间月供减少1000余元。不知道它是否能吸引人们买房，但可以肯定的是，过去几年的老业主无疑成为了高利率的“大冤种”。5.88%的接盘侠们可谓是受到了严重伤害，“提前还款潮”可能还会继续蔓延。

金融、土地和人口是房地产发展不可分割的三个要素，金融更是其中不可缺少的重要一环。对于开发商来说，建房建地的关键是金融。如果没有钱，说什么都没用。只有向银行借钱，才能加快速度，拿地建房抢占市场。

购房者也是如此，因为房价越来越高，只能选择贷款买房，按揭利率的任何波动都可能影响购房者的月供金额。有时候，当利率比较高的时候，30年期的贷款利息就足够买一套房子或车子了。

在房地产火爆的那几年，房贷利率也一而再再而三地上涨，直到2021年，这种情况才有所缓解。从这一年开始，各地的房价要么下降，要么上升率收缩，房贷利率也有所下调。这时，就有业主问，房贷利率降至4.25%，当初房贷利率在5.88%购房者的怎么办?

我们都知道，很多人在售楼处看房子的时候，一般都会衡量自己的还款能力，选择合适的房子。在房价基本不跌的背景下，大部分人都愿意买小一点的房子，这样月供就在自己的可控范围内。然而，疫情爆发后，很多人的收入下降了，但他们仍然要每月还房贷，这无疑给他们以后的生活带来了很大的压力。因此，任何房价和利率的下跌都可能让房主无法淡定。毕竟，没有人愿意看到自己的房子买贵了，比别人多花钱了。

可以说，房贷已经成为国内最盛行的贷款类型之一，70%以上的家庭拥有房贷。为了保证房贷市场的平衡，银行还会在贷款合同中注明利率。其实不难理解，这些银行希望通过向购房者提供贷款来赚取利息。毕竟，银行不是福利机构。

而且，由于购买时间的不同，住房贷款的利率也不同。2020年国内住房贷款利率为6.15%，2021年降至5.88%，目前为4.25%。面对住房贷款利率的不断下调，一些签订了利率较高贷款合同的购房者自然内心不舒服。这个时候，自然有人会问，在房地产贷款利率不断下降的情况下，他们能否按照新的利率还贷?

首先需要明确的是，银行不会根据房地产贷款利率的变化，对已完成的住房贷款合同进行相应的调整和变更。这也意味着，无论房贷利率有多高，自己过去都与银行签订了贷款合同，现在无论房贷利率下调到什么水平，那些前期购房的群体，仍然需要按照合同上规定的房贷利率正常还款。

但这些人真的只能自认倒霉吗?其实也是有解决办法的。如果你有足够的经济支持，你可以一次性还清房贷。除此之外，即使你没有经济实力一次性偿还所有住房贷款，如果你名下有企业或者有公积金贷款资格，也可以将这些住房贷款转为公积金贷款，达到减少贷款还款的目的。如果能起到公积金的作用，就能为自己节省一大笔贷款费用。

还有一种情况，购房者没有能力一次性还清所有债务，不具备上述资格。在这种情况下，他怎样才能更大程度地挽回损失呢?其实，这是更多普通人的真实情况。如果是这样，我们可以尽量减少还款的固定利息，充分利用好等额本金。这也更适合那些资金不足的年轻人。

如果你真的想享受4.25%的利率，还有一个办法，那就是卖掉以前的房子，买一套新的。银行会根据第一笔贷款的利息给你发放一笔抵押贷款。

但是，短期内卖房子并不容易。重庆、西安、杭州等城市挂牌二手房数量超过10万套，二手房增值税、契税、中介费等费用也拦下了大量购房者。在预算有限的情况下，人们仍然优先购买新房。

因此，面对不断下降的利率，也只能是咬碎了牙齿往肚子里咽。但还是希望相关部门能考虑到前期购房者的住房贷款压力，比如对现有住房贷款进行调整，不仅可以提高我们的消费能力，还可以提高大家的幸福感。

对此，你怎么看？