房贷利率创新低，现在是买房的最好时机吗？

最新1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，已连续三月稳定在历史低位。

从监测的103个重点城市数据来看，11月份首套房贷利率平均为4.09%，二套房平均为4.91%，较去年最高点分别回落165BP和109BP，均创历史新低。

其中，十多个大中城市的首套房贷利率跌破4%，如大连首套房贷利率降至3.95%，石家庄等降至3.8%，清远等地最低触及3.7%。随着金融支持政策的逐步释放，国内城市的首套房贷利率渐次迈入“3时代”。

增强购房信心

房贷利率为何会达新低?

受疫情等因素影响，购房者普遍信心不足，唯有降低购房者的成本，才可能让房地产市场有所回暖。

据调查，近三年来，居民的储蓄意愿不断提高，投资意愿明显下降。

根据中国人民银行发布的《2022年第三季度金融统计数据报告》，储蓄是大多数居民的首选，“更多储蓄”的占比达到58.1%，第二季度更是达到58.3%，为近几年的峰值倾向于“更多消费”的居民占比较为稳定，维持在22%左右而倾向于“更多投资”的居民占比最少，仅为19.1%。

具体来看，在居民欲增加支出的项目中，选择购房的占比基本呈下降趋势，近一年来始终在18%以下。而教育(30.0%)、医疗保健(27.2%)、大额商品(19.4%)是居民们更愿意增加支出的项目。

购房者信心不足，也直接反映在商品房销售上。

2022年，全国商品房销售面积、销售额一路下滑。1—10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房累计销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

整体上来看，除在本年年初略有回暖外，一年来，房地产开发景气指数基本呈下跌趋势，且在9月、10月均跌至95以下，这代表着房地产市场处于较低景气水平。

政策助推

除了市场行情表现较弱，“有迹可循”的政策也助推房贷利率下降。

2022年，受疫情反复和外部环境影响，中国经济依然承压。为此，中央多次部署稳经济政策，稳定房地产市场也是题中之义。

国务院常务会议多次强调“因城施策”人民银行、外汇局传达学习党的二十大精神，提出“更好满足居民的刚性和改善性住房需求”，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。后续各地对房地产市场的支持程度也将进一步加强。

维稳宏观经济

房贷利率下调，从短期上看，将在一定程度上减缓银行营收增速。

据央行10月28日发布的最新数据，2022年三季度末，人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%。前三季度增加8488亿元，占同期各项贷款增量的4.7%。个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%。

根据光大证券的测算，在极限测试下，将按揭贷款中的首套房贷(以九成计算)利率全面下调至LPR，且政策在全国范围内执行，居民房贷利息支出将减少1900亿元左右，将影响上市银行年营收增速约2.9个百分点。

而作为房贷发放主力军的国有大行，由于按揭贷款额度占比相对较高，若下调存量房贷利率，所受影响可能更为明显。

但在市场端，房贷利率的下调，有助于降低购房者的资金成本，增强购房信心，提振市场情绪。长期看，有望为房地产行业和城市财政收入带来利好。

在宏观层面，房地产市场的复苏，势将对各地区的财政收入带来影响。除房地产在开发环节中的“土地出让收入”是地方政府的一项重要财政收入外，在建设与销售环节中，所涉需缴的增值税、所得税、房产税等各项税费也是地方财政收入的重要来源。降息措施在一定程度上将对当前下行的房地产销售起到刺激作用，也或在一定程度对后续的卖地收入起到支撑。尤其对一些对地产依赖度大的省份来说，地产的复苏对整个经济至关重要。

在31个省份中，海南的房地产依赖度为24.3%，是唯一一座高于20%的城市。贵州排在第二位，依赖度为19%。此外，浙江、重庆、广西、陕西、四川等10个省市的依赖度，也均超过了15%，其中西部省份占比较大。

房贷利率仍存在下调空间

那么，房贷利率还将继续下降吗?据多位专家表示，房贷利率仍存在下调空间。

东方金诚首席宏观分析师王青在采访时表示，受疫情影响，下半年消费修复将较为温和，房地产还会低位运行一段时间，年内5年期以上LPR或许还将下降15-20个基点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于购房者来说，一个好的购房时机已经形成，但由于市场反应较为迟钝，一些重点城市的房贷利率还有下调的空间，尤其是二套房。

目前，政策的核心诉求在于促进市场回稳，各城市政府将抓紧落实各项保交楼政策措施，维护购房者合法权益，稳定社会经济发展。在一系列政策组合拳下，做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作。

历史新低！多城房贷利率进入“3时代”

机构数据显示，今年以来，已有超百城将公积金或商业性个人住房贷款的首付比例降至20%，包括四川成都、河北石家庄、陕西西安等城市。此外，多地房贷利率创历史新低。

多城降低首付比例

部分城市近期出台了新一轮的稳楼市政策，进一步降低购房门槛。

11月17日，成都发布《关于进一步优化区域限购措施的通知》，明确自2022年11月18日起，将天府新区成都直管区、成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区统一为一个住房限购区域，具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭，均可在该限购区域内购买住房。该区域购房套数、户籍社保年限等住房限购要求保持不变。

在此之前，2022年5月31日，四川成都出台新政优化公积金贷款政策。公积金贷款首付比例下调10%，即首套房首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，今年以来各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。当前，石家庄、温州在内的80余城已调整首套商贷首付比例至20%。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄认为，预计楼市政策调整的城市将继续扩围，其他符合条件的城市也将会陆续跟进。

房贷利率创历史新低

11月21日，贝壳研究院发布数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%。首套利率环比下行3个基点，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165个基点和109个基点，创历史新低。

中指研究院监测数据显示，截至目前已有20余城将首套房贷利率降至4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳、天津、包头、阜阳、石家庄、秦皇岛、昆明、大连、大理、泸州、安庆、恩施州、温州、瑞安、乐清、舟山、泉州、黄冈等。

11月16日，中国人民银行官网发布2022年第三季度中国货币政策执行报告。报告指出，从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。下一步，人民银行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

根据央行此前规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按11月21日5年期以上LPR为4.3%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按11月21日5年期以上LPR计算为4.9%）。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，天津、贵阳、武汉和襄阳均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%，清远的首套房贷利率最低可至3.7%，为当前最低水平。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，房贷利率层面目前已经处于历史性低点，“政策底”已经逐步清晰。利率调整，尤其是针对首套房利率的降低，可以加快潜在购房者入市的脚步，并且在部分刚需比较集中的城市和区域起到明显的作用。

编辑：叶松

最优惠的利率，即将消失？

原创刘博团队

最近，朋友圈的中介集体沸腾了。

他们都在为一个消息奔走相告，那就是：

目前我们享受到的低于4.1%的首套房利率在2022年年底到期后，政策将会被收回，继续执行原有政策；

如果LPR不变，明年的减20个基点也有望被收回，利率恐将上涨为4.3%！

这到底是贩卖焦虑，还是确有其事，我们来分析一下。

01

国庆节前夕，国家2天内发“三连炸”政策“大礼包”，降贷款利率、减个税、降低公积金贷款利率，节奏快力度强，楼市迎来“史诗级”红利期。

特别是9月29日晚，央行、银保监出台《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。

11月17日央行通过微信公众号发布三季度货币政策执行报告，重申将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定，阶段性放宽至2022年底，到期将自动恢复。

这是什么意思?

这意味着，2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的23个城市，可以在LPR减20基点的基础上，做到LPR-40基点或者更多，最低房贷利率突破4.1%下限，往3字头走。

但是这个政策的期限是到今年年底，届时的房贷利率可能要恢复成LPR-20基点。

事实上，这和房贷利率大幅上涨还是两码事。

我们认为，如果LPR出现下降，减20个基点维持不便，那么房贷可能继续维持较优惠水平，如果LPR上涨，-20基点之后，房贷利率才会出现上升。

那么，一些中介给出的利率将触底上涨的理由是什么呢？

首先，目前众多城市的利率都已经降至了4.1%甚至更低，银行的降息空间看起来不大了。

据中指研究院监测数据，截至目前已有20余城将首套房贷利率降至4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳等。

天津、贵阳、武汉和襄阳均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%，清远的首套房贷利率最低可至3.7%，为当前最低水平。

由此，中介断定，房贷利率已经到底了，没有退路了，接下来可能会回调。

其次，最新LPR报价保持三个月不变，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，由于LPR是房贷利率的基石，已降至10年来最低水平，所以认为市场未来加息的概率更大。

基于这两点，中介们纷纷摇旗呐喊，那些指望房贷利率还会再降的朋友可能要愿望落空了，不要在做等等党，应该抓紧最后时间窗口。

情况究竟怎样？

02

可以说，现在的房地产市场依旧很冷。

10月份，房地产开发景气指数为94.70，数据创新低，房地产市场尚未出现明显回暖迹象。

从销售统计数据看，1-10月份，全国商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%；商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

开发投资方面，1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。

因此，为了促进市场进一步回暖，不排除中央会在12月过后春节之前，继续降息或者降准，保持供需两端的宽松政策，因城施策支持刚需和改善性住房需求。

金融16条的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间。

未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。

因为对于这些潜在购房者而言，降首付和降房贷利率，都是实打实地减轻购房负担，有利于刚需和改善人群上车。

但是，不可否认的是，人们买房，除了看实际的成本之外，还受买涨不买跌的心理作用影响。

越是降首付、降利率，房价打折，人们的预期就越差，有一种被忽悠接盘的感觉。

而越是房价出现上涨，虽然实际购房负担上升，但是内心深处的声音却告诉自己，再不上车就晚了！

比如安徽六安，就出现了房价上涨的情况。

11月15日，安徽省六安市发改委在官网发布了“关于部分楼盘撤销备案价格的通知”，宣布4个楼盘取消优惠，执行更早之前的、更高的价格，有的楼盘甚至“涨价”了超过20%！

在市场急于回暖的当下，涨价去库存可能成为一部分城市先行先试的选择。

所以，我们认为，12月底过后，楼市的优惠政策可能会出现分化。

有的城市，将继续保持首付和贷款利率贴地而行的政策，吸引刚需入场，首套和二套房贷利率继续突破4.1%和4.9%的下限，不存在优惠利率结束一说；

而有的城市则会率先宣告涨价、涨利率，目的也是拉动市场继续回暖。

03

那么，作为购房者，究竟该怎么办？

其实很简单，如果你所在的城市目前享受最优房贷利率，且放松了认房认贷，首付很便宜，每个月月供也不是很高，那么，该买就不要犹豫了。

因为这个时候所有的优惠，都是国家法定的，比如贷款利率最低3.9%或者3.7%，写进合同之后，是会执行二十或者三十年的，具有法律效力。

如果赶在买房成本最低的时候入市，又通过合同形式固定了这个优惠，对买房的人来说，还是占便宜的。

如果你所在的城市属于那种涨价边缘型，明年年初可能会出现房贷利率-40基点恢复到-20基点，新盘优惠取消的情况，那么，今年最后一两个月可能真的就是刚需购房最佳窗口期。

毕竟经济周期是波动的，关键是能不能踩准节点。