最新！LPR原封不动！肇庆房贷利率最低4.1%
刚刚（11月21日），央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新LPR：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%（以上LPR在下一次发布LPR之前有效）。
对比5年期以上LPR，已经连续3个月维持在4.3%的水平。
实际上，LPR与MLF（中期借贷便利）有关。
因为，LPR是指具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指MLF）加点形成的方式报价。
我们可以回顾11月15日，央行开展8500亿元MLF操作，中标利率2.75%，与上月相同。
因此本月LPR没有变化，是大概率的事情。
不过，日前出炉的“金融16条”提到支持个人住房贷款合理需求：
支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。
由此，我们还是可以期待一下肇庆年末的利率有机会下调。
上月底，楼市君统计了肇庆16家主流银行的房贷利率，除东亚银行首套4.6%外，其余银行首套利率均最低4.1%。二套利率则全部执行最低4.9%。
最后，你们觉得肇庆房贷利率有降到3字头的可能吗？
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18城首套房贷主流利率降至3字头，创历史新低
11月21日，中国人民银行最新贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。
当日，贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据显示，2022年11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月基本持平；本月平均放款周期为26天，与上月基本持平。
具体来看，2022年11月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套房利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。
11月银行放款周期26天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为32天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为27天。
截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。
从利率变化来看，本月仅14城房贷利率有所调整。其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP。二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。
分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为169BP和112BP。以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，调整后，平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和52BP。
贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，本月房贷利率保持稳中下降走势。经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位，稳地产背景下，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。
多地首套房房贷利率低于4%
虽然本月LPR保持不变，但就房贷利率走势而言，保持稳中下降走势。经历前期“房贷降息”后，目前多数城市房贷利率降至历史低位。
贝壳研究院统计数据显示，2022年11月，首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。
就首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。
其中，多地首套房房贷利率已步入“3时代”。据统计，截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。
利率变化方面，11月仅14城房贷利率有所调整，其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP；二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。
业内的共识在于，稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，金融16条的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。
未来LPR是否下降有分歧
从支持实体经济的角度来看，LPR利率稳定不会影响实体经济融资成本下行势头，也不妨碍金融机构加大实体经济支持力度。这是由于，除了调整政策利率、LPR降息外，央行加大低利率的专项再贷款投放力度、银行强化存款利率等负债端成本管控都有利于推动新增贷款的利率下行。
周茂华表示，尽管LPR保持不变，但国内持续引导金融机构通过延期还本付息，减费让利等，持续加大实体经济薄弱环节、重点新兴领域支持力度。
但对于年内LPR的变化，市场观点看法并不一致。在让利实体和信贷供需失衡下，今年以来银行资产端收益率不断下行。三季度货币政策执行报告显示，2022年9月各项新发放贷款利率下行至低位。
贷款利率快速下行，负债端存款成本较为刚性，使得银行净息差降至有数据以来最低。银保监会数据显示，三季度商业银行净息差为1.94%，环比二季度持平，较一季度收窄3BP，同比大幅收窄13BP。
“考虑到贷款利率下行较快，银行净息差持续承压，LPR继续调降的空间和动力不足。”温彬称，2023年个人住房存量贷款等面临LPR定价调整的影响，银行经营业绩将进一步承压。在央行政策利率保持不变的情况下，若银行负债端成本不能继续下降，那么贷款利率下降或难以持续。
周茂华也认为，年底前降低LPR利率可能性偏低。目前宏观政策环境复杂多变，国内政策需要平衡多个目标，同时，仅靠总量货币政策可能难以达到预期效果；另外，此前密集出台稳楼市政策措施，且阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，较大程度降低短期调整5年期以上LPR利率必要性，眼下更为重要的是推动各地因城施策，用好用足稳楼市一揽子政策措施。
但王青表示，为支持楼市尽快企稳回暖，在近期银行启动新一轮存款利率下调带动下，年底5年期LPR报价有下调空间，12月5年期以上LPR报价有可能下调0.15个百分点。
在他看来，一方面，为引导房地产市场尽快实现软着陆，除强化“保交楼”等供给端支持外，持续下调居民房贷利率，推动楼市企稳回暖是关键所在，而且具有较强的紧迫性；另一方面，当前居民房贷利率相对偏高，具备一定下调空间；再者，近期存款利率较大幅度下调，有望增加报价行压缩5年期以上LPR报价加点的动力。
最优惠的利率，即将消失？
原创刘博团队
最近，朋友圈的中介集体沸腾了。
他们都在为一个消息奔走相告，那就是：
目前我们享受到的低于4.1%的首套房利率在2022年年底到期后，政策将会被收回，继续执行原有政策；
如果LPR不变，明年的减20个基点也有望被收回，利率恐将上涨为4.3%！
这到底是贩卖焦虑，还是确有其事，我们来分析一下。
01
国庆节前夕，国家2天内发“三连炸”政策“大礼包”，降贷款利率、减个税、降低公积金贷款利率，节奏快力度强，楼市迎来“史诗级”红利期。
特别是9月29日晚，央行、银保监出台《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。
11月17日央行通过微信公众号发布三季度货币政策执行报告，重申将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定，阶段性放宽至2022年底，到期将自动恢复。
这是什么意思?
这意味着，2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的23个城市，可以在LPR减20基点的基础上，做到LPR-40基点或者更多，最低房贷利率突破4.1%下限，往3字头走。
但是这个政策的期限是到今年年底，届时的房贷利率可能要恢复成LPR-20基点。
事实上，这和房贷利率大幅上涨还是两码事。
我们认为，如果LPR出现下降，减20个基点维持不便，那么房贷可能继续维持较优惠水平，如果LPR上涨，-20基点之后，房贷利率才会出现上升。
那么，一些中介给出的利率将触底上涨的理由是什么呢？
首先，目前众多城市的利率都已经降至了4.1%甚至更低，银行的降息空间看起来不大了。
据中指研究院监测数据，截至目前已有20余城将首套房贷利率降至4%以下，包括阳江、清远、云浮、湛江、济宁、武汉、贵阳、江门、宜昌、襄阳等。
天津、贵阳、武汉和襄阳均将利率降至3.9%，石家庄多家银行将首套房贷款利率由4.1%下降至3.8%，清远的首套房贷利率最低可至3.7%，为当前最低水平。
由此，中介断定，房贷利率已经到底了，没有退路了，接下来可能会回调。
其次，最新LPR报价保持三个月不变，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，由于LPR是房贷利率的基石，已降至10年来最低水平，所以认为市场未来加息的概率更大。
基于这两点，中介们纷纷摇旗呐喊，那些指望房贷利率还会再降的朋友可能要愿望落空了，不要在做等等党，应该抓紧最后时间窗口。
情况究竟怎样？
02
可以说，现在的房地产市场依旧很冷。
10月份，房地产开发景气指数为94.70，数据创新低，房地产市场尚未出现明显回暖迹象。
从销售统计数据看，1-10月份，全国商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%；商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。
开发投资方面，1-10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。
因此，为了促进市场进一步回暖，不排除中央会在12月过后春节之前，继续降息或者降准，保持供需两端的宽松政策，因城施策支持刚需和改善性住房需求。
金融16条的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间。
未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。
因为对于这些潜在购房者而言，降首付和降房贷利率，都是实打实地减轻购房负担，有利于刚需和改善人群上车。
但是，不可否认的是，人们买房，除了看实际的成本之外，还受买涨不买跌的心理作用影响。
越是降首付、降利率，房价打折，人们的预期就越差，有一种被忽悠接盘的感觉。
而越是房价出现上涨，虽然实际购房负担上升，但是内心深处的声音却告诉自己，再不上车就晚了！
比如安徽六安，就出现了房价上涨的情况。
11月15日，安徽省六安市发改委在官网发布了“关于部分楼盘撤销备案价格的通知”，宣布4个楼盘取消优惠，执行更早之前的、更高的价格，有的楼盘甚至“涨价”了超过20%！
在市场急于回暖的当下，涨价去库存可能成为一部分城市先行先试的选择。
所以，我们认为，12月底过后，楼市的优惠政策可能会出现分化。
有的城市，将继续保持首付和贷款利率贴地而行的政策，吸引刚需入场，首套和二套房贷利率继续突破4.1%和4.9%的下限，不存在优惠利率结束一说；
而有的城市则会率先宣告涨价、涨利率，目的也是拉动市场继续回暖。
03
那么，作为购房者，究竟该怎么办？
其实很简单，如果你所在的城市目前享受最优房贷利率，且放松了认房认贷，首付很便宜，每个月月供也不是很高，那么，该买就不要犹豫了。
因为这个时候所有的优惠，都是国家法定的，比如贷款利率最低3.9%或者3.7%，写进合同之后，是会执行二十或者三十年的，具有法律效力。
如果赶在买房成本最低的时候入市，又通过合同形式固定了这个优惠，对买房的人来说，还是占便宜的。
如果你所在的城市属于那种涨价边缘型，明年年初可能会出现房贷利率-40基点恢复到-20基点，新盘优惠取消的情况，那么，今年最后一两个月可能真的就是刚需购房最佳窗口期。
毕竟经济周期是波动的，关键是能不能踩准节点。
