房子抵押给银行，可以贷款多少钱？
大家好，我是文文大保贝儿。
随着大家的经济水平的提高，在咱们的日常生活中，对于“理财”、“投资”的需求也越来越多。
无论是咱们个人贷款，还是企业贷款，都是需要抵押物的。
那么在众多的抵押形式里，“房地产抵押”贷款是一个比较好的借贷方式。
特别是当需要贷款的额度比较大、同时用钱的周期又比较长的时候，房屋抵押贷款更是很多人的首选。
毕竟，作为抵押贷款中最受欢迎的贷款方式，房地产抵押贷款有着额度高、期限长、利率低、门槛低等种种种种的优势。
那么，房子抵押给银行，可以贷款多少钱呢？
要回答这个问题，其实还是要先看，我们的房子是什么样子的。
不同性质的房屋，以及不同房价的房屋，在办理房地产抵押贷款的时候，能贷款出来的金额都是不一样的。
一般情况下来说：
如果是商品房，就是普通的民用住宅，抵押率最高可以达到70％；
如果是商铺和写字楼，也就是商业用房，抵押率最高可以达到60%；
如果是工业厂房，抵押率最高可达到50%。
在实际的贷款办理中，有时候我们会发现，明明是相同价格的房子，在办理房地产抵押贷款的时候，也有可能出现不一样的可贷款额度。
这又是什么原因呢？
这是因为，最终决定我们的可贷款额度的，除了房子的因素，还有贷款人自己的因素。
我们个人收入的多少，也会被银行列入到影响贷款额度的范围内。
如果说一个人的收入比较低，那么银行就会担心，把钱贷款给这样收入低的人，后续他的还款能力行不行呢？
在这样的担忧下，银行担心贷款人的还款能力不足，就有可能降低他的可贷款额度。
还有一点就是，房屋的房龄，也会影响房子的贷款。
比如像中信银行、中国银行对于房龄的规定均为25年，招商银行则是要求房龄不超过30年。
总的来说，咱们在生活中，确实都有可能会碰到临时资金周转不开的情况。
如果借钱不容易，没办法向自己身边的朋友亲戚借钱缓解，那么办理房地产抵押贷款也比较方便。
用一套市值150万的房子做抵押，最高可以贷多少钱？
本期贷款问题：抛开其它因素不谈，只考虑抵押房产的情况下，用一套市值150万的房子做抵押，最高可以贷多少钱？
贷款问题解析：呃，抛开其它因素不谈，其实在贷款业务实际操作过程中是不成立的。
这是因为影响房产抵押实际贷款额度的是房产评估值，而不是房屋的市值。
房产评估值，是由贷款机构指定的评估公司对预抵押房产进行多个维度评估之后给出的参考价值额度。
贷款机构不同，指定的评估公司就不一定相同。甚至同一家贷款机构指定的两家评估公司给出的金额数值也不同。更不要说，同一套房产在不同银行申请房产抵押贷款给出的不同额度了。
而影响房产评估值的因素就更多了，比如市场行情、政策、位置、房龄、面积、朝向、楼层、装修等等。
所以，我们贷款从业者快速估算房产抵押贷款额度，或者说估算房产评估值的额度，也仅仅能够估算出一个大致上的范围。
虽然能够保证最终贷款额度不会超出这个范围，但终究是范围，仅供题主进行参考吧。
以北京为例，在以往，房地产市场还算正常的时候，贷款从业者一般有两种方法来推算房产评估值。
第一种：
房产评估值≈房产市值×（0.85~0.95）；
（0.85~0.95）是一个数值区间，可以认为是评估系数。
这个系数跟随房屋其它因素变化，比如房屋位置越是偏远，这个系数就越小；同理，房龄越高，这个系数也随之减小。
如果按照这个公式推算，那么150万元市值的房屋，最终评估值可能在127.5万元到142.5万元之间。
第二种：
房产评估值≈平均快出值=平均快出单价值×房屋面积
平均快出单价值，一般参照房屋所在小区或周边小区一个月以内多套二手房快速销售单价的平均值。
这玩意儿不好界定，因为是“快出”，所以大部分正常销售甚至长期挂单的房产价格就没有了参考的价值。
还是以北京为例，我们贷款从业者大多直接参考链家官网的相关数据进行计算。可如果在三四线城市，周边房屋一个月或两个月都没有出售数据，就很难找到参照数据去估算了。
注意：
以上两种估算房产评估值的方式，并不能在所有情况下都奏效。
比如，有些贷款机构为了吸引客户增加贷款产品卖点，会授意评估公司给出较高的评估值，甚至有时候会出现评估值高于市值的情况。
总结：根据上面两种估算方式，我们得到了房产评估值的区间，我们再根据贷款机构的抵押率进行计算就可以再得到实际贷款额度的区间值。
为了方便大家理解，我限定一下条件。
举例：一套普通商品房的市价为150万元，贷款机构认定抵押率为70%，请问使用此房产申请抵押贷款，大概能贷多少钱？（普通住宅抵押率一般为70%，其它类型房产可能出现降成。）
我们套用一下上面的计算公式，就可以得到一个实际贷款额度区间为（127.5~142.5万元）×70%，89.25万元到99.75万元之间。
再次注意：
即使抛开贷款申请人自身因素，不考虑市场行情和房产本身条件限制，这个区间值依旧不太准确。
大家也看到了上文估算的方式都是以北京市场为例，那么如果以其它二线城市为例呢？
那么自定义评估系数区间（0.85~0.95）至少得下调至（0.8~0.9）。
所以，如果非得进行准确估算，建议题主直接咨询当地贷款机构客户经理，或者当地其它资深从业者。
房抵：年化最低3.7%！最高可贷9成！附办理指南
所谓全款买房再抵押就是不使用按揭贷款，直接全款买入一套房产，并且在取得房产证后，再向银行申请房产抵押贷款。
与大众们认为“资金充足才会全款”的想法不同。恰恰是不足以支付二套六成或七成首付的人群，才是全款抵押的积极参与者。
很多人便想到了这种能绕开二套房贷只能贷三四成的“限制”，开发出了另一条“捷径”
一小部分人首套也会采取全款抵押方式，大多见于单身人士。他们因为首套总价很低，如果办理按揭贷款，把宝贵的首贷资格给浪费了，而全款抵押是不占用首贷的名额的，以后结婚时还能置换办理首贷按揭。还有一些人是老手，熟悉“无限房票大法”，这里不做过多介绍。
产品介绍
贷款成数：最高9成
额度：最高1000万
期限：3年
还款方式：先息后本
利率：一年最低3.7%，三年最低4.0%
抵押物：位于杭州主城区、萧山（余杭临安或者商业用房利率上浮0.2）
面向对象：
①能提供住房、别墅的个体工商户、小微企业主。
②支持借款人本人，夫妻双方直系亲属或经营实体的抵押物。
▍关于资金成本
由于需要一次性付出全款，如果手里资金不充足的情况下，则需要三方公司垫资或个人拆借，会有一定的资金成本。
全款抵押的增加的额外资金成本主要是垫资成本和抵押贷款手续费，合计3%-5%左右。
▍关于预审资质
这一步很重要，如果不做预审，可能会出现购房后，银行贷款办不下来或者成数不够的问题，导致资金周转时间延长，这点必须提前规划，找专业人士咨询。
▍关于操作流程
1.垫资预审、抵押预审
最终要用抵押贷款还掉垫资，所以垫资和抵押要同时做一下预审批，以保证最后抵押贷款可以还掉垫资贷款。
2.过户
垫资款是在过户当天打给客户的，要求客户实时垫资款打给卖家。这样做是为了在买房这个场景中控制资金的实际用途，保证资金的安全。
3.出产证后办理抵押归还垫资款
二手房，从过户到出产证的时间大概2-3个工作日，正常情况下办理抵押贷款的时间是3-15天。
▍全款再抵押的优势
1.全款购买有一定的议价空间2.可贷成数高：抵押不受购房政策限制，一般都能贷到房产价值7成，有些银行甚至可以贷到8-9成额度。
3.解决了一些非首房首贷下的杠杆问题，为广大购房者降低首付比例，有了更多选择空间。
▍全款再抵押的劣势
1.无法使用公积金：由于是房产抵押贷款，无法使用公积金偿还贷款。2.不适合期房办理：只有在现有房屋和房产证能够立即办理的情况下，才能进行抵押（大多出现于买二手房）
