中介包装后能省一大笔利息，最近大火的“经营贷还按揭”到底有多大风险？

“之前我的两套房子共有房贷145万，但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”在得知可获得3.7%的经营贷利率后，杭州购房者文静心动了。

经过一系列操作后，文静一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，月供节省了3000多元。

实际上，对于经营贷流入房市，监管部门早就明令禁止，对于市场来说也并不是什么新鲜事。近期，用经营贷置换按揭贷卷土重来，原因是银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现较大的利率差，为资金违规流入楼市提供了空间。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者省下一大笔利息。

用经营贷置换房贷背后有怎样的风险？购房者真的能省一大笔钱吗？第一财经记者对此进行了深入调查。

“每月省下3000多”

“之前我的两套房子共有房贷145万，20年等额本息。但两套房子的房贷利率很高，一套是4.75%，另一套是6.1%，每个月还房贷就要9000元左右。”文静在成功办理了经营贷置换房贷后告诉第一财经记者，她在办理了经营贷后，一次性还清了两套房子的贷款，按照3.7%的经营贷利率计算，她目前采取的是先息后本的方式，每个月还款4000多元，如果算上本金还款的话，月供在6000元左右。

“银行现在整个贷款都非常宽松，我贷的是3年期产品，贷款利率为3.7%，贷的也比较少，感觉大家选择什么样的年限也是看自身的房产情况。”文静说。

对于文静而言，省下三四千元或许办不了大事，但至少多了一笔可支配收入。

“经营贷置换按揭贷”最近之所以火了起来，主要还是受到今年以来，5年期以上LPR（贷款市场报价利率）多次下调以及小微企业贷款利率不断下降的影响。

近年来，金融对小微企业的支持力度不断加大，不少商业银行的经营贷利率已下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率；2022年以来，5年期以上LPR累计下行35个基点，由2021年12月的4.65%降至今年8月的4.3%。

巨大的利率差也引起了市场主体的关注：对于存量房贷而言，一些“高位上车”的购房者希望能够通过经营贷套现来减轻还贷压力；一些中介机构，包括地产中介、贷款中介、财务公司等等，也借此机会开展业务，声称可以帮助购房者将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，省下一大笔利息。

中介帮忙“包装”

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

某城商行上海分行一位客户经理对记者表示，其所在银行办理经营贷的基本条件是：申请人入股或成为一家企业的法定代表人满一年之后，且需要提供该公司的经营流水。

但这些最基本的限制条件对于一些中介来说似乎并不困难。由于每家银行经营贷的申请条件不同，审核标准也有紧有松，不少中介对于不符合资质的贷款人也声称可以让客户顺利拿到经营贷款。

有北京地区的地产中介机构告诉记者，其所在机构可以提供贷款置换服务。具体可将现有的A银行住房按揭贷款先还清，然后在B银行进行房产抵押，以经营贷的形式，在B银行获得利率更低的资金。

对于流程，该中介人士详细介绍称，首先，如果购房者手头没有闲置资金，则需要寻找垫资方，用过桥资金还清原有房贷；同时，在购房者职业允许开公司的情况下，由中介公司帮忙申请壳公司；最后，再由中介公司对接熟悉的银行，向银行申请经营贷，将房子抵押给新的银行，经营贷会发放到上述壳公司的公司账号中，再由中介机构帮忙提款。

文静还对记者表示，她联系的财务公司可以帮忙申请经营贷，让一些不符合资质的贷款人也能拿到贷款。“他们对接了非常多的银行，了解每家银行的标准。比如，现在申请经营贷，需要看公司的营业流水，如果你有公司，但公司的年流水不超过150万，就需要财务公司帮忙做购销合同，把经营流水包装出来。”

暗藏诸多风险和隐性收费

实际上，不只文静，不少“高位上车”的购房者都对此项业务心动过。但记者调查发现，以经营贷置换房贷不仅存在诸多隐性收费，过程也较为复杂，后续还可能出现一系列风险隐患。

比如，在上述中介介绍的三个环节中，每一个环节都暗藏着不同的收费项目。记者采访了解到，收费项目涉及中介公司的服务费、套现费、购买壳公司费用，不同情况又有所区别。

“收费多少要审核资料后才能确定。一般而言，如果是老房本，名下无公司，目前利率最低可以申请到3.65%，我们收取1%的服务费、0.3%的套现费、1.5万元购买公司的费用，当然每家银行要求不同。”上述北京地区某地产中介人士说。

“我有公司，也在正常经营，所以这一部分我不需要额外付款，另外，我账上有现金就一次性还掉了，我贷款的金额很少，只贷了140万，财务公司是按照最低标准来收费的，手续费是2万元起步，当时我算下来是不到2万的费用，所以就按2万元起步价收。”文静对记者表示，“我的本质诉求就是想把利率降下来。”

但像文静这样的幸运儿往往是少数。由于整个流程繁琐，办理周期不同，贷款人所付出的最终成本并不可控。

“具体来说，每家银行办理的速度是不同的，快的一个星期，慢的两三个月都有。比如，你去还A银行的房贷，三天就审批掉了，但你经营贷的钱还没下来，如果你又没有自由资金，就需要走过桥，等经营贷的钱下来了，你再把这笔钱还给中介公司，这几天是按日利率收费的。”上述银行客户经理表示，对于一些贷款人来说，垫资的费用外加中介其他环节的收费，实际上贷款人最终并没有省下多少钱，还担着很大的风险。

而即便是顺利申请到经营贷并还清了房贷，后续的风险依然存在。其中，银行断贷、个人征信记录受影响、合同欺诈等可能都是贷款人需要面对的问题。

“贷出的经营贷也存在风险，不可能直接提现出来，需要打到不同的账户去分流，我是大概流转了三到五手、需要有不同的人，不同的银行，说实话这个过程挺麻烦的，不然的话，银行断贷抽贷的风险是很高的。”文静回忆称。

在一位银行业人士看来，用经营贷置换房贷还存在一定的政策风险。

目前，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。“很多中介机构说经营贷可以批10年，利率在4%以下，其实低利率的经营贷应该是以1年期LPR为基准发放的，而长期贷款利率定价则锚定的是5年期以上LPR。这些低利率的经营贷往往使用期限只有一年，一年必须得还，由于现在执行延期还本，所以贷款人只需要先偿还利息。一旦监管要求全部清理，贷款人就需要一次性偿还。”一位银行业人士对记者说。

在招联金融首席研究员董希淼看来，用经营贷置换房贷对个人来说存在法律风险和偿付风险。“前期涉及的编造虚假材料，通过注册虚假公司骗取贷款，严重一点就是骗取贷款罪，贷款人可能涉及刑事责任。另外，经营贷期限往往比较短，房贷期限较长，因此存在期限错配的风险，会导致还款能力出现问题，逾期也会影响个人征信记录。”

可从下调房贷利率入手

实际上，对于经营贷流入楼市，监管部门早就明令禁止。

2021年3月26日，央行、银保监会发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。

今年11月4日，银保监会一口气挂出8张罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款、消费贷款违规流入房地产市场。建设银行、交通银行、招商银行被罚款，相关责任人被给予警告。

究其根本，银行经营性贷款与个人住房按揭贷款利率出现倒挂，为资金违规流入楼市提供了空间。

“如果说2000年之前经营贷违规进入楼市，主要是为了套取信贷额度，那么当前这种现象又起，则主要是为了套利，即获得更低的贷款利率。”东方金诚首席宏观分析师王青对记者表示，根据央行数据，9月新发放居民房贷加权平均利率是4.34%，而同期企业贷款利率是4.0%；若利用近期推出的针对企业的各类支持性信贷政策工具，则贷款利率会更低，这就为经营贷违规进入楼市提供了较强的套利动机。

王青认为，解决这个问题可以从下调居民房贷利率入手。一方面会压缩违规套利空间，更重要的是，这将是引导房地产行业尽快软着陆的关键所在。“接下来，伴随5年期LPR报价下调（最早有可能在今年底明年初落地），居民房贷利率还有一定下行空间，其与企业贷款利率倒挂现象有望逐步扭转，届时这方面的违规套利现象也将明显减少。”

栏目主编：秦红文字编辑：房颖题图来源：上观题图图片编辑：徐佳敏

来源：作者：第一财经杜川

一个上班族怎么做经营抵押贷，怎么贷呢？

很多客户自己是上班，但是前几年贷款买房，利率普遍在6%~7%左右，就有很多客户想着做笔经营性抵押贷款，那么怎么贷呢？

说到这里就会有很多人想到我一个上班的怎么办理经营性贷款呢？因为银行的抵押贷款，分消费类抵押和经营性抵押，然而经营性抵押利率是最低的。所以很多客户就有这个想法但是又担忧，不知道具体是怎么操作的。

另外我从不认为，不是投资客的人会办理经营贷。

安于现状，懒得折腾。

这是大多数人。没有理财思维，根本不去计算成本。

当然，好处就是不用操心。

但是，5.6%的按揭转成3.8%的经营贷。500万的贷款，每年少近10万的利息，你就真的不心动么？

今天同样话不多说，不过先不上产品。来点干货，给大家讲一下办理经营贷之前的规划。

经营贷利率的高低，主要取决于贷款前的规划。

经营贷，最重要的是营业执照。

营业执照是经营贷最基础的门槛，没有营业执照基本就没有很好的贷款产品。

当你是个上班的，想做经营贷时，真的会有很多人说这不行那不行的。真的，人的通性就是见不得身边的人比他好，然而你没办的时候，就会发现身边很多人在你不经意间自己去做啦。毕竟每个银行的产品是不一样的，有的银行当前执照就可以做，但是有的银行需要半年，一年以上的执照，但是你没有执照，怎么操作呢?个人建议这种事情就交给专业的人做，因为贷款是个工程类型的活儿，不仅要负责贷前的审查，还有涉及到贷后管理，不是你贷完了就没后续啦，银行后期也是需要你的贷款用途凭证，所以后期我们会讲这些资料全部发给每个客户。

银行看营业执照则主要看注册时间、地址和税收这几个方面。

其中，又以个体企业注册时间为重中之重。

新注册、持有满6个月、持有满12个月，可以选择的产品完全不一样。

特别是房产证是新的话，新注册的营业执照3.9%的利率都只能办1年期的；而持有满12个月的，3.7%的利率都可以办到10年。

再就是注册地址，武汉有部分几个区的地址是在银行黑名单的，原因是因为都被做烂啦。

公司地址只要在这几个地方，银行就不会给贷款。

最后则是税收，大部分银行其实只要有经营的痕迹。也就是，平常挂个员工的社保或个税在该企业。

新注册公司，则选择五金，贸易或科技类企业最好。

其次，则是个人征信。

征信除了传统认知中“连三累六”的逾期记录，查询次数其实同样重要。

很多人喜欢在网上测试小贷额度，以为只要不取款就没问题。

实际上只要点击测试，就会进入征信系统，计入查询次数的。

而频繁地查询，会让银行系统直接判定这个人为缺钱的高风险客户，不然也不会到处看贷款。

同样的道理，借款的时候最好不要在多家银行借小笔。

很多人喜欢十万块钱，分五家银行每家2万，认为每家银行只借2万对自己的影响好像更小。

实则不然，对于银行来说800万以下都不叫大额，而去多家银行借小额贷款才是资质差的表现。

所以在办理经营贷之前，最好把多笔小额债务整合成一笔；

其次不要乱查征信，不要到处申请贷款额度；

最后则是，不要申请小贷，网贷平台属于银行的竞争对手。

最后是流水，流水其实没什么好说的。

能有对公账户报税的流水，那银行产品基本随便选；不过不想付税收成本，私人账户的流水大部分银行也是认可的。

贷款，其实就是个规划的过程。

提前准备公司、提前维护征信、提前把多笔小额债务转换成一笔债务。

凡事预则立，不预则废。

只要提前做好准备，每个人都能顺利的从银行申请到较低的贷款利率。

经营贷的6大优势与8大弊端分析、都是干货收藏起来吧

转经营贷的6大优势与8大弊端分析、都是干货收藏起来吧

先说优势：

1）：政策加持容不得你反驳

经营D确实利率低，之前按揭年化5%点多多按揭D款转经营D确实能省近一半多利息。现在全国抵押经营D利率最低可以做到年化3.55%，如果你按揭D款是6%点多基本都能省一半。

2）：套利，套利多方式无非两种

1.房产交易套利

2.抵押升值空间

不用卖房就可以合法的拥有一笔资金，这是地球人都知道的地产金融属性的魅力。

3）：以时间换空间

资金用途，金融的本质是以时间换空间，利用金融杠杆撬动一个理想的梦境。

假设我有一个机会投资100万本金，每月能支撑每月银行利息3000元之后还有多于营收，那我会毫不犹豫去做经营D。当然投资有风险，理性投资。

4）：清清楚楚，明明白白精打细算

降低还款压力，以100万本金计算，按揭住房D款5.5%，每月月供5678元。如果转经营D3.55%（先息后本的还款方式），每月还款2950元。这个时候你们就要说了，经营D每月只还利息。住房按揭贷款每月还的本金也才1000元。2950元+1000元本金=3950元利息。优劣对比明显。

如果你对先息后本的还款方式不满意，也可以置换同按揭D款同样还款方式。年限30年。

5）：一生二二生三，三生万物九九归一

如果你名下信D，车D，网D，小额D款，信用卡，私人借D每月还款压力大，还款经常忘记导致逾期，或者每月还款频繁套现，等。可以实现多笔归一，以经营D方式让每月还款只有一笔，不用在为每月错过还款时间，以及套现，忘记还款等事情彻底消除。每月只还一笔经营D款，静音D款的利息比所有贷款利率都要低，是一个非常不错的建议和选择.诗和远方属于你。

6）：装满钱的钱包

举例：D款100万，用一个月产生2950元利息。第二个月你资金回笼，有还进去自己的账户里面。那么第二个月就不产生利息。相当于你的钱包里面始终有钱，用的时候就花，不用的时候不产生任何费用。何乐不为。

劣势分析：

1）如果你的房产按揭有公积金贷款，这类就转D就会享受不到公积金的低利率。但是也可以冲抵。相差不是很大。

2）经营D，顾名思义是需要有企业在经营的，必须有个营业执照，如果没有得需要提前规划或者找能办的人帮忙处理。

3）经营D，会注重贷后用途，需要明确的资金用途合同，如果没有可能会涉及到贷后，要求提前还款。

4）繁琐的申请流程，贷前，贷中，贷后步步都是审核，一不小心就被拒了。很正常。建议在专业人士的指导下进行。

5）贷款期限，先息后本的还款方式基本是在3-5-10年的一个授信，授信期间要避免逾期，如果发生重大逾期可能会导致续贷不顺利。

6）D款期间就算企业经营不慎也不要注销营业执照。没有营业执照也就没有经营D。

7）到期之后还款本金的压力。一笔100万的D款到期之后还100万本金，如果资金没有回笼对普通人说可能是一个噩梦。当然市面上也有过桥公司，需要花费一些费用

8）费用，如果自己去银行办理，基本上办理的成功率在30%，除非你的情况相当良好。

1、基本市面上的转D都是D款中介办理的。他们可能会收取相对的服务费，这里就需要花一笔费用

2、资料费也需呀几千块钱包含你能想象到的所有资料

3、如果你的房子还在按揭当中，自己能凑齐结清贷款最好，凑不齐也是需要过桥公司帮忙也会涉及到一笔费用

什么的人建议转贷？

目前我见过的一些按揭贷款转抵押经营贷或者抵押消费贷客户满足以下一个或多个条件：

按揭贷款余额占房价占比过低，比如房值500万按揭余额100万；

客户有购房需求，但是二套房首付不够；

客户有资金需求，想投资或者经营用但是资金不够；

想降低按揭成本，比如之前做按揭时候基准上浮20%多，而且贷款金额也比较到一般都超过300万的，由于贷款金额比较大，还是值得折腾一下。

我只吃米饭不吃菜，吃米饭顶包，菜不顶饱。现实嘛？

守门员从来没进过球，难道就说他是废物吗？不是他不让对方进球也赢不了。

所以每一项金融杠杆都不是十全十美，都有风险。咱们只能荤素搭配吃饭，不让对方进球的守门员也是有用的。

各取所需，才是最完美的。

我是金融型男，你身边懂金融的朋友

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