陷入套路贷，骗取过户父母房屋后做抵押，房屋归谁？抵押有效吗？

【原告】诉称：

位于北京市某区XX房屋一套，建筑面积66.24平方米，原登记在尚某名下。2018年3月30日尚某来交易大厅查房屋产权登记，才发现该房屋在尚某不知情的情况下，于2017年9月14日被尚某程和案外人持伪造的《赠与合同》，将诉争房屋过户到尚某程名下，后又以尚某程的名义委托王某在不动产行政主管部门就该房屋设立抵押权登记，遂向警方报案。

经警方调查，尚某程因案外人欺诈陷入套路贷骗局，为偿还债务，在案外人的主导、安排下认识王某的公司，以给孩子办理户口入学为由，欺骗尚某获得房屋所有权证及其他个人证件，案外人同时安排他人持尚某证件冒用尚某名义向北京市某区不动产登记中心申请办理房屋过户登记（通过不动产行政主管部门的房屋档案可以清楚的看到办理过户登记的老人并非尚某），后又将该房屋抵押给王某，抵押登记后，王某公司向尚某程账户汇入390万元，其中308万元用于“偿还”案外人所谓欠款，82万元用于支付所谓“服务费”“律师费”。以上事实经公安部门调查，由检察部门提起公诉，法院已作出（2019）京01刑初某4号、（2020）京0115刑初某8号两份刑事判决书，分别判定了尚某程诈骗罪成立、将房屋发还受害人，案外人及其团伙诈骗罪成立、返还赃款。

但由于王某在争讼房屋上设有抵押权登记，刑事法庭无法直接强制执行，只得向贵院提起民事诉讼，请求确认争讼房屋作为“盗赃物”其上设立的抵押权不属于善意取得，抵押合同无效，并将该房屋返还尚某。此外，经尚某调查得知，王某为职业放贷人，在北京地区多次反复从事有偿民间借贷行为，其资金也并非自有资金，而是由其所在公司提供，故该借款合同应依法认定无效，抵押合同作为其从合同亦当然无效。

综上，尚某程在案外人的逼迫、诱导下通过诈骗手段严重损害了尚某的合法权益，侵害了国家法益，故抵押合同无效；王某为职业放贷人，借款合同无效故从合同抵押合同无效；王某取得争讼房屋的抵押权不具有善意取得的性质，故抵押合同无效。

诉讼请求：1.判令确认尚某程与王某签订的《借款抵押合同》无效；2.判令王某配合尚某至不动产行政主管部门撤销对北京市某区XX房屋的抵押登记。

【被告】辩称：

尚某程辩称：同意尚某的诉讼请求。

王某辩称：不同意尚某诉讼请求。关于《借款合同》效力：《借款合同》系尚某程与王某就借款事宜的真实意思表示，不存在原《合同法》第52条规定的合同无效情形，也不存在《民法典》关于民事法律行为无效的情形，该《借款合同》合法、有效。关于案涉抵押登记：办理抵押登记时王某并不知晓尚某程系通过诈骗手段取得案涉房屋，办理抵押登记过程中王某不存在与尚某程恶意串通行为，也不存在重大过失，系善意第三人。根据原《物权法》第106条、《民法典》第311条规定，王某取得的抵押权合法有效。在尚某程未清偿债务前王某不同意撤销抵押登记。

【人民法院查明】：

2017年10月18日，尚某程（甲方，借款人）与王某（乙方，出借人）签订《借款合同》，该合同主要内容：甲方向乙方借款390万元用于资金周转，借款期限为6个月，借款月利率为2%。借款人提供以下房产做抵押担保，并及时办理房产抵押登记手续：房屋所有权人：尚某程，房屋坐落：某区XX。上述抵押担保的范围为借款本金、利息、逾期利息及实现债权的全部费用。甲方违反本合同约定，未按期偿还借款本金；未按时支付本合同约定的利息，出借人宣布终止合同，甲方除应偿还借款本金及合同约定的利息外，还应支付逾期利息，逾期利息按日千分之三收取。

2017年10月20日，王某向尚某程账户转账390万元。

2017年10月23日，尚某程、王某就涉案房产办理了抵押登记，京（2017）西不动产证明第XX号《不动产登记证明》载明：证明权利或事项：抵押权，权利人：王某，义务人：尚某程，坐落：某区XX，不动产权证号码：京（2017）西不动产权第XX号，抵押权种类：一般抵押，被担保数额390万元人民币，债务履行期限：6个月。

2019年5月17日，北京市人民检察院第一分院指控尚某程犯诈骗罪，向北京市第一中级人民法院提起公诉，该院经审理于2019年12月30日作出（2019）京01刑初某4号刑事判决书，认定以下事实：“2017年4月至10月，被告人尚某程因需归还债务向张1、王1借款30万元，张1、王1以需要归还借款本金、保证金、垫资费用及利息、罚息为由，要求被告人尚某程归还人民币380万元。2017年4月，被告人尚某程前往尚某的住处，以给孩子办户口上学为名骗取尚某名下位于北京市某区XX房屋的房屋所有权证，后伙同他人采用冒名顶替、提供虚假申请材料等方式将该房产过户至自己名下。被告人尚某程称将该房产抵押人民币390万元用于偿还债务”。

根据尚某程的供述及辨认笔录，该判决确认：“2017年4月，一个贷款公司的人向尚某程介绍了孙1。2017年5月，尚某程到尚某家，以给孩子上户口的名义拿走了西城房产的房产证交给孙1。孙1给尚某程一个假房产证，把真房产证拿走了。尚某程把假房产证还给了尚某。后孙1说让门公司无法办理房产过户，要找别的公司办理，让一个姓黄的业务员带着尚某程和尚某程的借款手续和下一家贷款公司的·见面。……次日，张1让尚某程和垫资人王1签订借款合同，并支付30万元保证金。王1给尚某程转款65万元后，尚某程将30万元保证金转给张1，然后取现32万元给了黄某，其中2万元是黄某的好处费，此外，尚某程还给张17000元过户费和2000元公证费，给李某5000元好处费。张1还让尚某程签订了一份房屋买卖合同，内容是以380万元的价格将尚某程爷爷尚某达名下位于北京市大兴区XX室（以下简称大兴房产）出售给王1。签订合同后，王1给尚某程转款80万元和65万元，然后张1带尚某程去银行取现，后带尚某程到亦庄的伴月咖啡厅将80万元和65万元现金摆在桌子上，让王1坐在尚某程旁边，对着摄像机承认自己收到王1的购房款150万元和85万元，随后，张1将80万元和65万元现金拿走。2017年9月，尚某程和张1公司的业务员在某区建委门口见面，一个女子让尚某程和一个老年人一起到窗口办理过户，对工作人员说老年人是尚某程父亲尚某。过户后，张1将新的房产证取走。2017年10月，张1说尚某程已欠他们380万元，并威胁尚某程，如果不给钱就把尚某程的两套房产弄没了，并把此事告诉尚某程的家人。张1找了一家贷款公司，给尚某程办理抵押贷款，该公司业务员王某和尚某程办理了抵押贷款合同，抵押贷款370万元，时间为6个月，月息为2%。王某给尚某程转款390万元，让尚某程将20万元律师费、第一个月利息7.4万元以及10余万元服务费共计32.37万元转给他们公司的付某，尚某程还取现48万元交给中间人，给王1转款308万元”。根据证人付某的证言及辨认笔录，该判决确认：“付某在朝阳区某金融公司上班时，一些微信群里做贷款生意的中间人会联系其咨询其公司能否贷款。这些中间人主要是向贷款成功的客户收取好处费或者其公司的返点。

2017年一个叫田某的中间人通过微信联系付某，称有一个叫尚某程的客户需要贷款，并提交了西城房产的房产证、身份证等材料。其公司审核后同意贷款，并与尚某程签订了贷款合同，内容是尚某程以自己的房产向其公司抵押贷款300余万元，时间为3个月，月息为2%至2.5%。其公司给尚某程转款后，尚某程给付某转款32万余元”。根据证人王某（即本案原告）的证言，该判决确认：“2017年10月，李某彬让王某到某区建委大厅办理抵押贷款。王某和尚某程签订了抵押贷款合同，月息为2%，时间为6个月。李某彬通过网银用王某的银行账户给尚某程转款390万元”。根据证人张某鑫的证言，该判决确认：“2017年10月，付某对张某鑫说有一个叫尚某程的人要借款，手续齐全，有房产证、身份证等。张某鑫同意了。王某和尚某程办理了抵押贷款。张某鑫用王某的银行账户给尚某程转款390万元。尚某程当时归还了20万元本金。此后其公司按照370万元收取利息”。经审理，该院判决：一、被告人尚某程犯诈骗罪，免予刑事处罚；二、查封在案的北京市某区XX房屋依法发还被害人尚某。

2020年6月2日，北京市大兴区人民检察院指控王1、崔1犯诈骗罪，向北京市大兴区人民法院提起公诉，该院经审理于2021年6月7日作出（2020）京0115刑初某8号刑事判决书，认定以下事实：“2017年6月初至2018年1月间，被告人张1、王1以借贷为名与被害人尚某程签订虚假房屋买卖合同，制造资金走账流水虚假给付事实，借款65万元后将其中部分资金收回，实际给付被害人尚某程钱款34.3万元，后以办理房屋过户需要垫资为由，将借款金额恶意垒高至388万元并收取尚某程钱款308万元”。根据证人付某的证言及辨认笔录，该判决确认：“2017年年中的时候，我在北京市朝阳区济邦金融公司上班，通过姓田的男子得知尚某程需要贷款，尚某程提交了某区房子的房本等材料，我核查某区房产的时候发现房产刚刚发生过赠与登记，公司认为只要是尚某程名下的房产就可以，就顺利地办理了抵押登记，贷款金额是300多万人民币”。

经审理，该院认为被告人王1、崔某宇伙同他人以非法占有为目的，采用签订虚高的借款协议，在被害人无力还款的情况下利用“转单平账”的方式将债务垒高后转给他人，骗取被害人钱财，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪。

诉讼中，王某陈述其曾经就尚某程对其的债务向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，后听取其律师的建议向该院申请撤诉，此后王某联系尚某程，尚某程表示愿意还款，故王某没有再次起诉。

上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。

【人民法院认为】：

抵押财产是抵押人提供的用于担保债权人债权得以实现的财产，而按照法律规定，抵押物须是权属明晰且抵押人有权处分之物。如果抵押人以自己不享有所有权或处分权的财产为他人设立抵押，则抵押行为构成无权处分。本案中，尚某程采用冒名顶替、提供虚假申请材料等方式将涉案房产过户至自己名下，并以该房屋产权设立抵押，属于无权处分行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。本案的争议焦点为，王某取得涉案房屋的抵押权，是否构成善意取得？本院认为，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第十五条之规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”，本案中，尚某提交的现有证据不足以认定王某在取得涉案房屋抵押权时存在知道权利人无处分权或具有重大过失或以不合理价格受让等情形，故王某于2017年10月23日取得北京市某区XX房屋的抵押权，可以认定为善意取得，故尚某要求确认尚某程与王某之间签订的《借款抵押合同》无效的诉讼请求，因证据不足本院不予支持，同时对于尚某要求王某配合尚某撤销涉案房产的抵押登记的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。

此外，现民法典已经施行，如王某要求对涉案房屋的抵押权，则属于民法典施行前的法律事实（抵押）持续至民法典实行后而引起的民事争议，应当适用民法典的规定。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款的规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。……抵押财产转让的，抵押权不受影响”，故（2019）京01刑初某4号刑事判决书判决的“查封在案的北京市某区XX房屋依法发还被害人尚某”，与王某善意取得的抵押权之间没有法律上的冲突。如因王某实现抵押权而造成尚某的财产损失，尚某可以参照《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第二款关于“受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿”的规定，向尚某程主张权利。

【判决结果】：

综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释（一）》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

驳回尚某的全部诉讼请求。

案件受理费19000元，由尚某负担，已交纳。

房产抵押贷款怎么样？

房产抵押贷款怎么样？主要有全款房和按揭房两种类型，今天就来介绍一下。

一、全款房抵押贷款

这种抵押贷款的好处在于不一定是本人的房子，哪怕房产证不是自己的，但是只要经过房主本人同意，并且房主本人愿意配合出面办理手续，也可以用第三人的房来办理贷款。

基本上，在所有的贷款中，全款房抵押贷款的利息可以说是最低的，年利率一般都是在现有基准利率的基础上进行一定的上浮，比很多地区二套房的按揭贷款利率都还要低。

全款房抵押贷款额度也相对比较高，并且可贷的年限也长，根据房产的价值、房龄、位置等进行综合评估。贷款额度一般都是房屋当前市场价值的70%，不同的房产类型可贷的额度也不一样，比如别墅一般都是出总价值的50%~60%。

二、按揭房二次抵押贷款

如果借款人的房贷还款记录良好，无逾期等不良信用记录，且月供还款时间满足该行的二次抵押贷款条件，那么就可以把房产进行二次抵押贷款。不过个别银行不接受二次抵押，大家提前咨询一下。

按揭房二次抵押贷款一般也是出房屋市值的70%，但是需要减去按揭的尾款，才是二抵抵押贷款的可贷额度。具体也要看当地银行的政策，地区不同，银行不同，条件也会有所不同。

房产抵押贷款能贷多少

1、房产评估价值

一般来说，影响房产评估价值的主要因素包括房产的面积、楼龄、地理位置、建成年代、房子朝向、楼层等。不同的房产类型能贷到的额度也不同，商品房最高的贷款额度是评估价值的七成，而商铺和写字楼最高的额度是六成，像工业厂房这些房产最高只能贷到五成。

2、个人经济收入

个人的经济收入也是影响贷款额度的主要因素，如果借款人的负债少，收入高，那么银行就会认为借款人的还款能力强，因此也会适当提高贷款额度。如果接人的收入低或者负债高，那么银行就会降低贷款额度。

3、个人固定资产

同理，如果申请人的固定资产多，比如有多套房产，而且变现能力强，代表有一定的经济基础，那么银行愿意提供的额度也会相对高一点。

此外，个人的信用记录也会在一定程度上影响抵押贷款的额度，如果借款人的个人信用越好，则反映出借款人是个守信用且按时还款的人，因此银行对于这类人的贷款额度也会给予相应的提高。

总的来说，想要申请到高额度，除了抵押的房产这个不可变动的因素外，个人可以提供一些固定资产证明给银行，银行在结合借款人的实际情况下，房产抵押贷款申请的额度也会变高。

「原创」读者提问解答1：融资租赁公司属于什么性质？

近期接到很多读者的留言和电话，对一些汽车融租租赁相关的专业知识进行咨询，今天开始把读者提问做一个系列话题，把读者提问的一些相关问题和解答，分享给更多的读者和听众。

一、融资租赁公司性质定义

我在以前的文章、视频和直播中多次强调：融资租赁公司（指狭义融资租赁，即商务系融资租赁公司，简称商租）属于地方金融组织。

对此，我在之前的文章中专门阐述过关于融资租赁公司性质的定义，这个定义来源于2021年12月31日，央行官网发布的《地方金融监督管理条例（草案征求意见稿）》，条例明确了地方金融组织定义和监管规则。

第九条规定：地方金融组织指依法设立的小额贷款公司、融资担保公司、区域性股权市场、典当行、融资租赁公司、商业保理公司、地方资产管理公司以及法律、行政法规和国务院授权省级人民政府监督管理的从事地方金融业务的其他机构。

地方金融组织一般没有金融许可证。但一般有监管部门颁发的备案证或者批复文件。地方金融组织有时候又称为类金融机构。

二、读者疑问解答

此次读者提问源于一个截图，截图是最高人民法院2020年12月29日发布的《最高人民法院关于新民间借贷司法解释适用范围问题的批复》，其中明确：由地方金融监管部门监管的小额贷款公司、融资担保公司、区域性股权市场、典当行、融资租赁公司、商业保理公司、地方资产管理公司等七类地方金融组织，属于经金融监管部门批准设立的金融机构，其因从事相关金融业务引发的纠纷，不适用新民间借贷司法解释。

根据这个最高人民法院的司法批复，读者提问：这个批复说了“融资租赁公司等七类地方金融组织，属于经金融监管部门批准设立的金融机构”，这个怎么解释？

老黄也去查了一下读者说的司法批复，确实有这样的内容。问题是前面写了“七类地方金融组织”，说明融资租赁公司属于地方金融组织是没问题的，那么为什么后面又提到“属于经金融监管部门批准设立的金融机构”呢？这不是自相矛盾吗？

那么问题出在哪里了呢？

出在了读者对于“金融机构”的理解。我们在以前的文章说过，“金融机构”有两个定义，一个是广义定义，一个是狭义定义，我们画一张图大家就理解了。

司法批复那句话，我们可以说的更完整和清晰一些，那就是：由地方金融监管部门监管的小额贷款公司、融资担保公司、区域性股权市场、典当行、融资租赁公司、商业保理公司、地方资产管理公司等七类地方金融组织，属于经金融监管部门批准设立的（广义）金融机构（不是狭义金融机构），其因从事相关金融业务引发的纠纷，不适用新民间借贷司法解释。

综上所述，融资租赁公司（指狭义融资租赁，即商务系融资租赁公司，简称商租）属于地方金融组织。而《最高人民法院关于新民间借贷司法解释适用范围问题的批复》中提到的：“融资租赁公司等七类地方金融组织，属于经金融监管部门批准设立的金融机构”，指的是这七类地方金融组织属于（广义）金融机构，并不是我们日常所说的（狭义）金融机构。

三、特别说明

我非常喜欢这位山西的读者的交流沟通方式，他对我的观点有疑问，不是和我抬杠，而是找到材料依据再和我交流沟通。

老黄再次表达一下我的观点：欢迎读者们和我们交流沟通、共同学习，但是，前提是要以专业知识和材料作为依据来交流沟通，而不是没有任何依据的强词夺理，对于无赖式的抬杠，老黄要么不理它，要么骂回去。

参考资料：

傻傻分不清楚？持牌金融机构和地方金融组织的区别和类别

【原创】经营租赁、融资租赁、金融租赁、消费贷款、抵押贷款的区别和联系