再用3800字长文，带你捋一遍房产抵押贷款的办理流程和知识点

因为房产抵押贷款限制条件较多、知识点繁杂、办理流程环节多和时间长，以及搭配垫资业务衍生出来的实操方案较多等特点，所以一直以来都被资深贷款从业者所看重，甚至被认为是最核心的贷款从业知识。

很多助贷公司都将房产抵押贷款知识作为新人入职培训最重要的一个环节，因此房产抵押贷款知识的重要性可见一斑。

我之前写过不少关于房产抵押贷款相关内容，每次重写的时候都有不一样的体会，也算是和大家一起学习了。

下面我从房产抵押贷款的申请条件与办理流程两个方面详细介绍一下相关知识。

为了让更多的借贷人朋友看懂，我尽量以通俗的非行业性的语句进行阐述，如果是贷款同行朋友不要嫌啰嗦。

房产抵押贷款概述房产抵押贷款，顾名思义，就是以借贷人或者其亲友的房产作为抵押物申请的贷款产品

因为是抵押类贷款，所以与信用类贷款不同，办理房产抵押贷款时我们必须关注三个要素：借贷人自身贷款资质和抵押房产属性，以及目标贷款产品的风控条件，只有这样我们才能更精准更快速的筛选出最佳贷款方案。

也就是说，贷款申请人不仅要自身的贷款资质符合目标贷款产品的风控条件，其名下房产也必须符合要求。

再直白和通俗一点儿讲，不仅要贷款申请人贷款资质符合条件，他还得拿得出来可以抵押到贷款机构的房产。

为了方便大家更透彻地了解房产抵押贷款，我会从不同维度对房产抵押贷款进行分类说明。

A、根据借贷主体或贷款用途的不同分为：房产抵押消费贷款和房产抵押经营贷款。

1.房产抵押消费贷款，借贷主体为个人，抵押房产可以是自己所有或者亲友所有，限制贷款用途为：装修、买车、出国、旅游、留学、其它耐用品消费等。也因贷款用途限制，绝大多数银行对该类贷款限额都是100万元以下。

2.房产抵押经营贷款的借贷主体为企业，房产为企业、企业法人或股东所有、企业法人或股东亲友所有，贷款的主要用途为企业经营。常见银行房产抵押经营贷款产品单笔限额为1000万元，部分银行单笔可达3000万元。

随着限制政策的执行，大部分银行已经停止了超过100万元的房产抵押消费贷款批复。

因为一二线城市的大量的房屋市值远超100万元，而三四线以及四线下城市的房屋市值大多在100万元左右。所以贷款实操中，在一二线城市大多以房产抵押经营贷款为主，三四线或四线以下城市大多以房产抵押消费贷款为主。

B、根据抵押房产的属性不同，一般常见分类有：住宅抵押贷款和商业房产抵押贷款。

所谓住宅抵押中的住宅，就是我们常见的住宅属性的商品房，比如普通住宅、别墅、70年公寓等；

而商业房产抵押中的商业房产就比较宽泛了，常见的有厂房、仓库、底商、写字楼、商住公寓、酒店等。

一般普通住宅的抵押率在70%以上，有些特色业务的抵押率甚至可以达到100%。

别墅的抵押率稍低一些，市面上常见的房产抵押贷款抵押率一般在60%左右，稍高一些的也就80%的样子。

商业房产的抵押率就更低了。

像是厂房和仓库一般抵押率只有40%~50%，甚至可能更低。

商住公寓、写字楼和酒店一般也是在40%~50%，我见过最高的机构的业务也仅在55%，但利息相对于银行来说高了不少。

探讨完房产抵押贷款的分类问题，大家应该对房产抵押贷款有了一个粗略的认识。

下文，我们从房产抵押贷款的办理流程上进行更深层次的解读，为了方便，我们以贷款申请人的角度进行表述说明，贷款从业者可以直接替换成客户。

注意：为了规范表述，本文中的所有“贷款机构”均包含银行、小额贷款公司，而非部分贷款从业者狭义专指小额贷款公司，请注意区分，以防出现误解。

房产抵押贷款办理流程与详细解读第一步，贷前确认

无论你是申请房产抵押消费贷款，还是房产抵押经营贷款，以下这几个问题你必须提前确认。

你的年龄是否满足要求？你的征信情况是否满足要求？你是否具备足够的还贷能力？你是否可以提供满足条件的可抵押房产？你的目标贷款额度是多少？你可以接受的贷款利率范围是多少？你希望申请多长时间的贷款？你可以接受的还款方式是？你的配偶与其他房产产权人是否同意？这些问题你都有了明确的肯定的答案，那么就可以提前准备贷款资料了。

如果征信记录不良，比如有当前逾期的，名下小额贷款或网贷笔数较多的，能结清的就结清，哪怕找金融机构垫资，也务必要提前处理掉，以防因此被贷款机构直接拒贷。

第二步，贷款材料准备

一般情况下，房产抵押消费贷款只需要提供个人材料即可，而房产抵押经营贷款则需要提供贷款申请人个人相关材料，以及与其关联的企业相关材料。

个人材料：

夫妻双方的身份证、户口簿、结婚证/离婚证/单身证明、收入证明、半年银行流水，产权证明(房产证、土地使用证)。

注意：

如果是抵贷不一，即使用亲友的房产申请抵押贷款的，还需要把产权人夫妻相关证件材料一起提供。

企业材料：

营业执照正副本、税务登记证正副本、开户许可证、企业简介、法人和股东身份证和简历、公司章程(包括章程、章程修正案、股东决议书)、验资报告、财务报表(前两年+今年到本月)、银行流水(半年以上)、完税证明(近三个月)、上下游购销合同等。

注意：

如果名下没有关联公司，需要提前注册或转让公司壳子，但是因为每家贷款机构对于贷款申请人持有或关联企业的时间有不同的规定，因此必须预留足够的时间。

第三步，确定贷款方案

所谓确定贷款方案，也就是选择目标贷款机构。

普遍上讲，银行的特点是利息低、贷款时间长、审核严、放款速度稍慢，一般是15-30个工作日；小贷公司的特点是利息稍高、时间短、审核宽松，但是放款快，一般1-7个工作日就能放款。

但是银行与银行之间也存在着差异，比如有些比较看重优质抵押物，有些银行更看好借贷人自身资质。同样的，小贷公司之间也有这个问题。

如果我们要筛选到最合适的贷款方案，就必须根据自己的贷款资质与贷款产品的限制条件进行多维度对比。

花费一定精力之后，自己也好通过贷款中介也好，如果成功匹配到了合适的贷款方案，那么我们就可以进行下一步了。

第四步，向贷款机构提交资料

这一步相对最为简单，确认好选择的贷款机构，直接提交之前准备好的材料就好。

然后等待贷款机构初审就好，初审通过之后，会通知你进入下一步。

注意：

切记，面对银行客户经理时一定不要胡言乱语，不管你真实贷款用途是什么，就按照上文中提到的那些用途去说。

这个时候不能太实诚，别什么买房、炒股、投资之类的真实用途一五一十的全抖落给贷款机构。

第五步，下户核查与房产评估

贷款机构会根据贷款申请人提供的房产地址与企业经营地址上门进行核查，主要核查房产证信息与企业经营状况的真实性，并对房屋价值进行评估。部分银行需要委托评估公司上门拍照并给出评估值。

注意：

如果房产评估价值低于贷款申请人的预期，可以直接拒绝当前贷款机构，并另行选择其他贷款机构。

如果通过贷款中介或助贷机构，其实转让过来的公司壳子都是有一定操作空间的。

这里点到为止，不能写得太露骨，否则可能出问题。

第六步，签订贷款合同（面签）

若贷款机构经过风控审查之后认定贷款申请人的各项条件基本符合，并通过最终审批，便会通知贷款申请人到指定网点签订《借款合同》。

贷款机构与贷款申请人在《借款合同》中约定贷款种类、贷款金额、利率、贷款用途、还款方式、贷款期限、借贷双方的权利与义务、违约责任、纠纷处理等细节问题。

注意：

此时虽然仍旧可以终止贷款申请，但征信上都已经增加了机构查询次数。

第七步，办理抵押登记

完成《借款合同》签订之后，贷款机构会和贷款申请人约定日期到不动产登记中心（房管所）办理抵押登记手续。

此时，需要贷款申请人准备好产权所有人的身份证原件、房产证原件。

抵押登记办理完成，贷款申请人直接将他项权利证交给贷款机构，之后等待贷款机构放款即可。

第八步，等待放款

以上流程全部完成之后，贷款机构会根据贷款申请人提供的借款用途合同上所指定的账号放款。

如果是企业经营贷款，贷款申请人可以根据借款合同办理提款手续，按合同计划一次或多次提款。

贷款申请人提款时，一般情况下需要填写贷款机构统一制定的提款凭证，然后到贷款机构办理提款手续。

贷款机构从贷款提取当日开始计算利息。

这是分割线

以上就是一般房产抵押贷款的常规步骤流程，下面我在附加上市面上一般常见的房产抵押贷款的限制条件，方便各位读者可以自行估算一下自己申请房产抵押贷款的成功率。

房产抵押消费贷款申请条件：借贷人22-60周岁，抵押人22~60周岁；在本地具有稳定的工作，具备偿还贷款本息的能力，个人负债率小于70%，个人或夫妻流水至少1倍于贷款月供；能够提供银行认可的抵押房产（自己或亲友所有），房产类型为商品房，产权清晰；借贷人和房产抵押人征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于10年，等额本息或先息后本还款；房产抵押经营贷款基本申请条件：借贷人22-65周岁，抵押人年龄22~65周岁，通常最高不超过70岁；具备偿还贷款本息的能力，个人加企业的负债率小于70%，个人加企业流水至少2倍于贷款月供；企业注册满1年以上，新变更需要6个月以上；能够提供银行认可的抵押房产，房产类型为商品房，房龄不超过40年（大部分银行要求房龄不超过25年），产权清晰；借贷人、房产抵押人以及企业征信符合银行要求，没有当前逾期记录，两年内不能有“连三累六”等严重逾期情况；贷款年限不高于30年，常见还款方式有：等额本息、先息后本、月息年本等；

内容补充以上内容只是对房产抵押贷款基本知识的概括，贷款机构不同对借贷主体的要求略有差异，比如房龄、借贷人与抵押人年龄、信用记录中的机构查询记录等，所以千万不要对直接对号入座套用以上贷款条件。

如果是新入行的贷款从业者，最好能够跟着公司老人实操两三次，否则死记硬背下来很难又很深体会。

如果借贷人朋友可以参照本文提前布局准备，至少了解清楚大概的流程环节不会慌乱。

以上，如果本文对各位看官有用，点赞支持后，可以收藏起来以备不时之需。

2021年房产抵押贷款最多贷多少年？如何办理？

房子是我们生活中的一部分，每一个人的居住地，而房子也是，对于一些普通的家庭来说，也是他们最大的资产，因此在急需用钱的时候都会用房产进行抵押，这样可以让钱快速周转，同时在抵押的过程中也不影响自己的房子使用。

那么接下来我们小编就详细的了解一下2021年房产抵押贷款最多能贷款多少年，需要哪些条件才能办理？

一、被抵押房产需要符合什么条件？

最起码的一点，所抵押的房屋产权必须要明确，而且得不是经济适用房等不符合国家规定的上市交易的条件的房产。此外，还得满足从房屋竣工开始到贷款结束的年限不能高于40年的要求，并没有被列入当地城市的改造拆迁规划之中。

然后，你得准备好该产权房的房产证和土地证。如果是其他人的房产，则需要该房所有人的书面承诺证明，并与其配偶一同签字确认。

二、房产抵押贷款年限是怎么样的？

如果是新房抵押，最长的贷款期限不能超过30年；如果是二手房抵押，则不能超过20年。在计算贷款期限时，借款人应该根据自己的还款能力确定还款期限，以免造成还款压力。

2021年房产抵押贷款如何办理？

1.借款人身份证，户口本。

2.购买住房的合同意向书或其他证明文件。

3.借款人所在单位出具的借款人家庭稳定经济收入证明。

4.银行对借款人提交的材料进行审核，审核通过后会出具贷款承诺书，并与借款人签订房产抵押合同。

以上就是小编对个人房屋抵押消费贷款的简单介绍，由此看来，个人房屋抵押贷款消费的确不失为一个快速融资解决紧急问题的好办法，但是也要按照你的个人实际需求和情况，谨慎选择，避免出现不必要的麻烦。

2020年如何办理房屋抵押贷款? 流程, 时间, 知识点

银行抵押流程：

1.测算可以做多少利息，额度

2.上门评估

3.出同贷（出同贷书，即银行同意这笔贷款，审核通过）

4.垫资（垫资方来还款，垫资费千分之一，按天算）

5.提前还款

6.涂销解押（房产证上会写上）

7.到房管局解押

8.入押

9.入押到另一个银行

10.出回执（已经在办理）

11.房产它项登记证

12.放款

资料：房产证原件或复印件，双方身份证，双方户口本，婚姻证明，工作证明，近一年银行流水

广州地区抵押最高7成

佛山地区抵押最高6.5成

银行转押流程：

1.准备资料

2.安排上门评估

3.出批复（即同贷书就是银行同意这笔贷款，审核通过）

4.垫资（垫资结清一二押剩余金额，垫资费千分之一，按天算）

5.出一二押涂销（垫资前就要预算，银行可以给加急费或者投诉）

6.涂销入押（去房管局涂销一二押再入押转押的银行）

7.出回执（入押当天有回执）

8.出他项（看银行是回执放款还是他项放款）

9.放款到账

10.垫资公司平账

资料：房产证原件或复印件，双方身份证，双方户口本，婚姻证明，工作证明，近一年银行流水

如果您已经将房子抵押在银行，且超过5厘以上，建议您转贷了。

今年央行大力扶持中小微企业，有很多贴息政策，可做到月利息3.6厘，年化4.3%，比理财还便宜。

转押主要目的

1、把原银行高息贷款置换为现在疫情低息贷款，目前主流利息最低可降至年化4.75%～5.22%

2、把房产升值的贷款空间通过贷款置换贷出来，提升贷款额度；拿钱的同时也在省钱

3、更换原来的还款方式，最常见的是把原来的先息转为等额本息，降低还款压力

做一个房产抵押货款前首先我们要考虑这么多的间题,

然后再去匹配哪家银行最适合自己的需求

稍等再简单介绍这里的问题。

做一些机构房产抵押会相对简单些,速度快些,这些放在一边,本答不做介绍。

走银行标准件业务大概需要15-30天的周期,这里涉及的流程评值,初审,下户,(补资料)批贷,公证,上抵,出它项权利证书,放款。如果有上家抵押还需要垫资,也需要时间。

一些地方银行会开通非标准件业务，简化流程，增加放款速度，7天左右放款。比方说光大银行，兴业银行，中信银行，广州银行等5-8家银行可以做到这个周期。

有些客户对自己的资质比较自信，直接去银行申请贷款。

但是我告诉你，凭这么多年的经验，每一个客户都多多少少的有这样那样的问题。想起来简单，实操做起来难。

我一一简单讲解一下。进件要求（简单说也不会太短）

1人；中国公民18-65岁无被执行或失信记录

2征信当前不能有逾期

3广州房（增城花都南沙单价大于1W2单价以上楼年限25年内）

4企业要求半年以上（抵押是做经营性贷款需要有营业执照是法人才可以做的）

5贷款年限；1-20年具体看1.评估价2.借款人年龄

6还款方式等额先息

下面广州佛山科普下最近比较流行的抵押贷款的银行

建行抵押快贷：

1、借款主体要求：公司法人、公司股东（中国内地居民，个人网银盾客户，名下拥有优质房产或者在建行尚有个人住房贷款）

2、贷款金额：最高1000万

3、期限：最长3年，循环支用

4、利率：年利率6%

5、抵押率：最高可至7成

6、还款方式：随借随还，按实际使用金额及天数计算。可二押，建行按揭房产可二押，按现价评估计算贷款额度

7、房产押品：住宅、别墅、办公用房、商铺、公寓

广银房商贷

借款主体：公司法人、公司股东、个体户（要求从业经验一年（含）以上，在广州银行当地有经营实体）

贷款期限：额度最高1000万，

期限最长；20年年龄

楼龄：16-65岁，楼龄不超过25利息：

最低上浮35%

贷款成数：住宅最高7成、公寓6成、商铺5成

抵押物要求：住宅为主，写字楼要位置比较好的，商铺只接受一楼临街的（提供本人或者直系亲属名下本地住房作抵押）

华夏银行

一、借款人要求：抵押人要求70岁以内，贷款期限加上抵押人年龄不能超过70。港台人士可以在我行做抵押人。

二、经营主体要求：不能涉及小贷，钢铁，房地产，煤炭，家电零售，名贵木材，玻璃行业。主体要求真实经营，可上门拍照考证，营业收入超过贷款金额的两倍以上，真实经营一年以上。

三、征信要求：近两个月贷款查询不能超过4次，贷款及信用卡逾期两年内不能超过五次有效逾期及连续三次有效逾期（超过一千，天数超过7天）

四、还款方式：等额还款最长30年，5年内可以灵活按照客户意愿按计划还款，三年内可以先息后本，一年内额度循环使用。

五、利息：利率上浮20%

六、抵押物要求：广州住宅，优质商业物业可以接受，偏远空置不能接受，不接受自建房七、额度：最高2000万

八、提前还款约定：提前还款没有违约金九、负债和资产要求：所有负债包括我行的负债小于或者等于年收入的二分之一，资产越多越好，负债越低越好。

任何一个贷款客户都会有各种各样的问题，看了这篇回答，你会大概知道自己哪有问题。有一个问题（非超硬难解的征信问题），那可能有10家银行都可以接受，但是你有2个问题3个问题，那作为你不是行业内比较懂的人）可选银行可就稀里哗啦了。

比方说，我举个最极端的例子，方便理解。除非家里开银行的。就像菜市场里的菜，已经烂到芯上了，95岁的花眼裹脚老太太都不会青睐。现实是，你刚好有几个问题处理不了，银行基本就批不了贷了。因为银行不是福利院，不是慈善机构，人家是为了赚取利息，但肯定不想把本金搭到里边，信审风控准则就把这些问题给规避掉了。

适合你的才是最好的，做好选择，才是最难的。

其他的事儿，都是水到渠成。合理规划资金使用，珍爱个人信用，享用美好生活。

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