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房产抵押贷款看不看征信「抵押贷款能不能用于买房」

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去银行做贷款有房子抵押不就行了,为什么还要看流水,征信?

强烈反驳杰克马的说法:银行绝不是当铺!

这个问题,代表了一大波非金融行业人士的观点:有房子抵押就能贷款,有土地抵押就能贷款,优质抵押物是银行求之不得的。事实上,这是个大大的误解。

按照银行的政策和监管要求,借款人向银行申请一笔贷款,在保证借款用途合法合规的基础上,银行主要关心借款人的还款意愿和还款能力,抵押物并不是必须品。是的,你没看错,抵押物房产或土地并不是贷款所必须提供的。

我们一条一条来分析:

还款意愿主要是看借款有人没有主观的不想还贷款的迹象,主要通过审查分析借款人的征信报告、调查借款人以往的履约记录(不限于借债还钱,还有欠供应商货款、欠员工工资、欠水电气费等等)、有没有涉及诉讼或其他重大负面信息。在没有其他可信的可供参考的信息的情况下,银行只能审查借款人的征信报告。目前,央行征信是比较靠谱的,有的银行会增加大数据征信分析,最后给一个综合评分,确定贷款能不能贷。

如果征信有些小的瑕疵,却又不是致命的问题,比如,征信比较花,征信白户,申请信用贷款很可能会被拒绝,银行会要求借款人提供担保,或者提供抵押物,目的是增加一道保险——万一借款人到期赖账,这个抵押房产就成了背锅侠了,拍卖变卖抵押物所得价款,优先用于归还贷款本金利息,以及实现债权的费用。

还款能力主要是看借款人有没有合法的、持续的、稳定的现金收入,用于归还到期贷款。这个收入叫做第一还款来源,而借款人提供的担保、抵押、质押等,叫第二还款来源。

判断借款人还款能力是不是充足的标准,主要是看借款人的财务数据(企业借款人)、水电气费、合同发票单据、银行流水等,以及通过分析借款人名下的资产、负债来判断他的资产积累能力,侧面印证还款能力是不是充足。

如果借款人的还款能力比较弱,但又不是致命问题,那么,银行很可能要求借款人提供优质抵押物,如房产、土地,或者提供第三方担保人,这些都是第二还款来源。

理论上讲,银行要求对第二还款来源的调查审查并不弱于第一还款来源。但是在信贷业务实践中,很多信贷人员甚至一些银行的领导也跑偏了,过度重视第二还款来源,有客户申请贷款先问有没有抵押物,给客户的印象就是,有房子抵押一定能贷到款,这是个很大的误解。

说到这里,相信大家明白了,申请贷款不一定需要房产抵押,如果你的还款意愿良好,还款能力充足,就勇敢地去申请吧。

别再问抵押贷款能不能用来买房了

这段时间,有很多粉丝问我:抵押贷款的钱能不能用于买房?

自己打算在武汉买一套房,奈何资金不够,于是想到了用父母的房子来抵押贷款。在网上查了查才知道抵押贷款的钱不能用于买房,可又有中介告诉他可以抵押首套买二套,于是他就更加困惑了。

朱行长告诉大家,没有标准答案肯定是不可能的!因为从规定上来说,抵押贷款的资金严禁用于房产交易,这是目前重点打击的对象。

但为何中介说可以操作呢?我觉得可以分两种情况来说:

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抵押首套用于二套的按揭

这种操作的风险系数才是最高的。

一方面是个人及家庭的抵押贷款记录会上征信报告;

另一方面,现在很多城市在严查首付款来源。即使你不以自己的身份申请抵押贷,也要考虑如何证明这笔资金为家庭的合理收入。首付款来源核查标准大致如下:

✦提供首付款流水;提审前,借款人家庭需提供首付款来源近半年流水。

✦对于半年前已持有80%首付资金的可直接认定具备资质;对于部分首付款为近半年内转入的,需核实为合理收入所得。

✦对于直系亲属转入的,需提供直系亲属近半年流水;若亲属半年前已持有可直接认定;若断续存入的,需核实为合理收入所得。

✦提交放款合规环节,还需要再次核实借款人家庭征信,如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的,需要提前结清方可发放。

所以,如果想抵押首套来按揭买二套,那你至少得持有半年时间。总的来说,持有成本和风险成本较高。

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抵押首套用于二套全款

其实,这是比较常见的全款买二套的方式。二套首付比例的上浮,再加上较高的房贷利率,一些借款人为了降低购买二套的成本,往往会通过这种方式来买二套。

为什么抵押首套买二套的方式可以操作呢?我觉得原因有二:

①抵押贷款的申请主要看资料,资料准备充足就问题不大。即使贷后管理的时候查看你的征信,全款房也不会在征信上体现;

②放款后做好资金断流、按时还款,银行并不会太关心你把钱拿去干啥了。

普通人如何办理银行抵押贷款

抵押类贷款,额度取决于抵押物的估值以及借款人还款能力,一般情况放款金额为估值的70%到90%,因为一旦发生违约低于市值的债权会比较容易处理(不良资产),所以债权人降低自己的风险。因为有担保物,抵押贷款利率往往比信用类贷款低一些,征信要求要低一些。

房产抵押贷款

全款房抵押和贷款房产二次抵押,全款房抵押分为两种形式

①经营类抵押,需要借款者提供营业执照,放款金额为市值的5-9成左右,额度一般封顶1000万,年化利率3.2%-7%,还款方式先息后本,等额本息等额本金都有。(先息后本、等额本金和等额本息哪种好)期限最长20年。

②消费类抵押,客户无经营,为受薪客户,放款金额为市值的5-9成左右,额度一般200万,极个别封顶500万,年化利率3.75%-7%,还款方式多为等额本息和等额本金,最长期限20年。

由于近年国家房贷利率改革,由原来的标准利率改为LPR基准定价,所以有部分人将按揭转换为抵押贷款,这样操作虽然麻烦,还要产生额外的垫资费用,但是会节省很多利息。

房产二次抵押:第一次抵押或按揭之后再将房产证进行二次抵押,贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额,利率在3.6%-7%之间。还款方式等额本息,三年期。只需拿着资料去银行申请,抵押流程为银行办理。

房产抵押贷款的一般流程是什么?

1、提交所需证件

房地产权证或房屋权证,土地使用权证;借款人夫妻双方身份证,户口簿,结婚证(单身的需到所在民政局开据单身证明);收入证明(需盖公章)。

2、看房评估

根据抵押物所在位置、楼层、面积、朝向等进行评估。房屋一般可以贷款到评估价的5-9成。

3、在银行面签合同

房屋评估后,还需要办理房产保险手续及相应的贷款审批手续,并与审批同意发放贷款合同及抵押合同。

4、抵押登记

借款人持房产证、借款合同到房产所在区县房地局办理抵押登记手续,机关费用由借款人承担。

5、放款

抵押登记办理后,银行方可发放贷款至借款人个人储蓄帐号中。

房屋抵押贷款注意事项:

如是在正规民间借贷公司办理房屋抵押贷款,而非银行,在借款时注意以下几点:

1、、谨慎审查出借款方的资质和信誉情况,尽量选择合法登记、规范经营、信誉良好的中介公司。

2、坚决拒绝签署内容空白或不完整的文件,在签署《借款合同》、《收款收据》时仔细审查各条款,切勿草率签字,必须在取得借款后按实际金额出具《借据》、《收条》等。

3、约定的借款利息、逾期还款利息、违约金、滞纳金标准各项及总额均不得高于银行同类贷款利率的四倍。

4、就同一笔借款不能重复签署多份《借款合同》、《收款收据》。

5、保留好相关的收款、还款凭证,尽量通过银行转账形式还款,并保证收款账户户主与出借人一致,同时在汇款时注明归还哪一笔借款、本金与利息分别是多少等细节。

6、还清借款后,必须要求出借人将原有《借款合同》、《收款收据》等原件交回借款人或当场销毁,避免出借人再次据此提出主张。

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