抵押贷款的房屋是否可以转让？

很多房屋的购买以首付加贷款的方式，向银行贷款，同时将该房屋抵押给银行。这样的房屋如果转让的话，只能是还清贷款，银行解押，然后才能办理过户登记。无论是房屋买卖，还是夫妻间房屋过户、加名，都是如此。

自2021年1月1日起《民法典》开始施行，也有了相应的司法解释、部门规章。先看看法律、司法解释、部门规章的新规定。

《民法典》

第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

第四十三条当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外。

自然资源部关于做好不动产抵押权登记工作的通知

三、保障抵押不动产依法转让。当事人申请办理不动产抵押权首次登记或抵押预告登记的，不动产登记机构应当根据申请在不动产登记簿“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”栏记载转让抵押不动产的约定情况。有约定的填写“是”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）和抵押权人共同申请转移登记；没有约定的填写“否”，抵押期间依法转让的，应当由受让人、抵押人（转让人）共同申请转移登记。约定情况发生变化的，不动产登记机构应当根据申请办理变更登记。

《民法典》施行前已经办理抵押登记的不动产，抵押期间转让的，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。

那么，有贷款被抵押的房屋到底能不能转让？依据以上法律、司法解释、规章的规定，概括起来：

1、2021年1月1日以前已经办理抵押登记的房屋，抵押期间，必须经过抵押权人同意方可转让，未经同意，不得转让；

2、2021年1月1日以后办理抵押登记的房屋，当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记的，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持，抵押财产已经交付或者登记，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持，但是因受让人代替债务人清偿债务导致抵押权消灭的除外；

3、2021年1月1日以后办理抵押登记的房屋，当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。

4、2021年1月1日以后办理抵押登记的房屋，当事人未约定禁止或者限制转让抵押财产，抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人（而非征得抵押权人同意）。

被抵押的车辆或房子再便宜也不能买，为什么？背后风险一定要知道

后台有个网友跟小案君说，别人有辆被抵押的大奔，价值60多万，现在10万元想卖给他，问我能买吗，还让我讲讲买被抵押的车或者房子有什么风险？我问了相关的法官，整理一下，现在分享给大家。

抵押车，除了不能过户外，可以正常年检、购买保险，是可以合法上路的，而且价格非常优惠，但是建议一定要慎重，最好是不买，为什么呢？

首先就是无法过户。

车辆只有在车管所登记过户了，才能证明是你的，你才享有对汽车的所有权。

车辆办理抵押，必须要去车管所登记你准备抵押，登记抵押后，车主对车辆只有使用权，所有权就暂时不属于车主了，车主也就没有权利把暂时不属于他的车子过户他人。

车主如果想正常卖车，就要还清抵押款，把车辆解除抵押后，去车管所确权，这样才可以重新办理过户。

其次，可能车辆被拍卖。

其实，如果你买了抵押车，也签订了合同，这份合同法律上并不是买卖关系，只是债权转让关系，这又怎么说？

举个例子，假如你买花10万元买了抵押车，这个车的车主之前借了银行30万钱被抵押，现在银行把原来的车主告上法院胜诉后。车辆被以25万成功拍卖，那么，这辆车的所有权就归新的拍卖者了。

你可能会问？那我之前不也买了这车吗，还有合同啊？我是不是可以和新的拍卖者争夺车辆的拥有权？

不用争了，你告到法院，铁定你输，法院肯定会判车辆归新的拍卖者所有，因为新的拍卖者走的是买卖程序，而你的合同是债权程序。

你这时可能又要问了，那我花的10万元打水漂了？我不是买下车了？

你的10万元和原车主，只是债权关系，等于就是他欠你10万元，你可以向他追债，但你不能说车是你的，从法律角度上讲就是这样。

大家可以看看民法典关于抵押权的相关规定。

《中华人民共和国民法典》第406条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

第406条第2段是什么意思呢？通俗地讲，还是以刚才车辆来举例，原车主可以将他已经抵押的车辆转让，但必须通知车辆被抵押的银行，告诉银行我要转让车辆了。

车主欠银行30万，车辆按市场价大约值60万，那么就不能私自以10万元转让给你，因为银行可以认为抵押的车辆转让会损害抵押权。

因此，尽量不要买被抵押的车辆，后续可能有会纠纷。比如车辆被拍卖了，你连使用权都没了，就只能找原车主还你的10万元车款，如果他没钱，或者不还，你也没办法，只能走法律途径告他。

最后，千万不能买被盗来的车。

还有一种情况，如果你买得很便宜的车辆，是被盗来的，也是过不了户的，也不会受到法律的保护。

如果你明知车辆是被盗的，你贪图便宜购买，那么，你这时就涉及到犯罪了，这个罪名叫销售赃物罪，简单地理解就是帮助罪犯销售了赃物，千万不能这样做。

什么是销售赃物罪？明知是犯罪所得的赃物而予以窝藏、转移、收购或者代为销售的行为，这个罪具体包括窝藏赃物罪、转移赃物罪、收赃物罪及销售赃物罪，如果你是购买了，就是收赃物罪，统称都是销售赃物罪。

销售赃物罪一般会判多少年呢？

《中华人民共和国刑法》第312条明知是犯罪所得及其产生的收益而予以窝藏、转移、收购、代为销售或者以其他方法掩饰、隐瞒的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

那如果买了抵押房，有哪些风险呢？

房子是不动产，车辆是动产，但如果被抵押了，都差不多。

如果房主要卖已抵押登记的房子，应当要通知抵押权人并告知买房人已被抵押的事实。

如果房主没有通知抵押权人，或者没有告诉买房人，这个转让行为是无效的。

那如果你也花200万买了，这个房子抵押给银行贷款了250万，银行是可以向法院申请买卖无效的，跟被抵押的车辆是一样的，不能过户。

你拿出的200万元，只能向房主要了，他欠你200万元的债务，房子与你无关，你没有取得所有权，连使用权都没有。

其实房子被抵押贷款后，房主是有房子的使用权，所有权已经是银行的，如果是向银行贷款的话，当房主不能还贷款时，银行才有权处分这个房子，自己用也可以，一般都是要变现，依托法院进行拍卖。

因此，对于购房者来说，买已被抵押的房屋风险是比较大的。

但现在二手房买卖，很多房子都是抵押贷款，贷款没有还清的，怎么操作呢？

买房前，要房主诚实说清房子现在是否有抵押贷款，具体贷款多少，并到银行去出具打印相关贷款情况。

然后，让房主将贷款想办法还清后，再进行交易，并到房管局登记过户。

买卖二手房，最好不要私自交易，风险很大，找比较好的、大的中介机构，有一整套流程，会保障你的资金和交易安全，不要想着省那点佣金费，不然到后面，省了几万元佣金，丢了几百万的房子或房款，就不值当了。

买被抵押的车辆或房子，风险都明白了吗？不清楚的可以在评论区留言哦，小案君会一一解答！

在抵押期间的房产能过户吗？抵押需具备哪些条件？

可以过户，不过要经过抵押权人的同意。在抵押期间的房屋，如要办理买卖过户手续（转移登记），需要经过银行的同意，由买卖双方及抵押权人（银行或金融机构）共同申请办理过户手续。也可以经银行同意先还清款项解除抵押后再行办理过户手续。

在抵押期间的房屋，属夫妻婚后取得的共有财产，申请办理共有的，经银行同意，由夫妻双方和抵押权人共同申请。在抵押期间的房屋，属夫妻婚后取得的共有财产，离婚后欲办理更名的，也需经银行同意，由原夫妻双方和抵押权人共同申请。

抵押权的实现需具备哪些条件？

抵押权的实现一般应当具备以下四个条件：

其一，抵押权合法有效存在。

其二，抵押权所担保的债权已届清偿期。但依照规定，在抵押人被宣告破产或者被撤销、当事人约定的实现抵押权的情形以及严重影响债权实现的其他情形，比如抵押物因抵押人的原因造成价值减少而抵押人又不能恢复原状或增加担保的特殊情况下，即使债务并未届期，抵押权人也可以实现抵押权。

其三，债务人没有清偿债务，既包括没有清偿全部债务，也包括尚有部分债务没有清偿，因为依据抵押权的不可分原则，债务人虽然只有部分债务未履行，抵押权人仍然可以对全部抵押物主张实现抵押权。

其四，对于债务未清偿，非因债权人方面的原因而造成。若债务人没有履行债务是由债权人一方当事人的原因造成，则抵押权人不得实现其抵押权。比如，债权人拒绝接受债务人的全面适当履行等。抵押权实现的方法，主要有三种，即拍卖、变卖、折价。在实践中具体以何种方式实现抵押权，首先由当事人协商决定，这种约定即可在订立抵押合同时也可在订立抵押合同后甚至实现抵押权时。若双方协议不成，抵押权人可以向人民法院起诉，由人民法院裁决以何种方式实现抵押权。

房屋设立抵押权是否可以过户？

房屋设立抵押权期间不能过户，需要解除抵押登记后才能过户。

根据《民法典》规定，抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。

《民法典》规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

据此，不动产设立抵押权的必须先解除抵押权后再按照法律程序办理房屋过户手续。