不动产婚内共同还贷及增值的裁判方法

裁判要旨1、夫妻一方婚前购房婚后共同还贷，离婚时房屋获得方对另一方就共同还贷款项对应的增值部分进行补偿的数额可按如下公式进行计算：增值补偿=共同还贷额÷购房成本（即购房合同价格+已还贷款利息+获得房屋必要开支）×离婚时房屋现值÷2。

此处购房成本应以某项支出是否为维持房屋权利状态所必须支出之费用进行衡量，其中已还贷款利息包括婚前一方自行偿还的贷款利息及婚后双方共同偿还的贷款利息，获得房屋必要开支包括购房时所支付的房屋契税、印花税、营业税、评估费、中介费等。

2、离婚时一方故意隐藏财产的，在分割被隐藏的财产时，对隐藏一方可以少分或不分。

原告黎琳胜诉称其与被告陈某婚后生育一男孩。婚后双方交流甚少，各自收入各自安排，黎琳胜工资大部分用于家庭支出和投资支出，陈芳每月仅花1000元左右用于家庭开支，其余工资收入均被其隐匿转移。

陈芳对黎琳胜及家人态度恶劣，对婚生子漠不关心。目前登记于黎琳胜名下的A房产系黎琳胜父母在黎琳胜婚前支付首付，并以出租收益支付按揭所购买，该房产的购买、出租、管理人均为黎琳胜父母，故该房产属于黎琳胜婚前财产。原登记于陈芳名下的B房产系黎琳胜与陈芳的婚后共同财产，而陈芳却在黎琳胜不知情的情况下，将该房产转卖，实际转卖价格为73万元。

2016年2月25日晚，陈芳与黎琳胜父亲因琐事发生争执，陈芳殴打黎琳胜父亲致头部腹部受伤，构成家庭暴力，该暴力行为导致双方婚姻完全破裂，故诉至法院，请求解除双方婚姻关系；婚生子由黎琳胜抚养，陈芳每月支付1000元抚养费直至其大学毕业；按黎琳胜70%、陈芳30%比例分割原登记在陈芳名下的B房产中以婚后财产支付的房款部分及对应房产增值部分；依法分割陈芳的收支结余（含隐匿的金额）；分割夫妻共同债务10万元；陈芳存在家庭暴力及隐匿财产行为，对婚姻破裂存在过错，在分割财产时少分或不分。

被告陈芳辩称1、同意离婚。黎琳胜经常出言驱逐其母女二人，偷携儿子做亲子鉴定、在家里秘密安装监控器、要求陈芳与其假离婚并与其哥哥假结婚以让孩子落户岛内，一系列事件让陈芳长期忍受精神折磨，离婚过错在黎琳胜。

2、婚生子应判归陈芳抚养，由黎琳胜按其自认的月收入7000元左右的30%即2100元支付每月抚养费至婚生子独立生活（工作）时止。孩子出生至今一直随陈芳生活，若判归黎琳胜抚养，将改变其生活学习环境，对其健康成长明显不利。

3、依法分割夫妻双方共有财产：（1）A房产系由黎琳胜婚前支付首付、婚后用夫妻共同财产支付按揭所得，对婚后用夫妻共同财产支付按揭部分及对应的房产增值部分，应由黎琳胜补偿陈芳50%份额。（2）黎琳胜获得的住房货币化补贴110506元，系在陈芳不知情的情况下私自伪造陈芳单位证明而领取，属于黎琳胜隐匿的财产，陈芳对该部分财产应分得70%的份额。（3）双方公积金账户余额应按每人50%比例平均分割。（4）某民事判决书所确定的债权，尚未执行到位的款项，陈芳应分得50%的权利。

4、B房产系陈芳婚前个人财产并已转让，黎琳胜要求分割无事实和法律依据。

5、陈芳没有对黎琳胜父亲实施家庭暴力，反而是黎琳胜父亲出手打陈芳至牙齿流血。

法院经审理查明1、黎琳胜与陈芳系夫妻关系，并剩余一子。黎琳月薪7000余元，陈芳月薪5000余元。孩子自出生以来，一直跟随陈芳身边生活，平时主要由陈芳之母帮忙照料孩子。在本案审理过程中，经向孩子单独询问，其表示愿意随陈芳共同生活。

2、2016年2月25日晚，陈芳与黎琳胜之父因琐事发生争执，当晚其父到医院以外伤为由就诊。

3、黎琳胜于2003年7月购买A房产，总价242634元，首付款74533元，中介费2485元。2003年10月17日，黎琳胜向银行按揭贷款171000元，贷款期限15年。为办理按揭贷款需要，黎琳胜支出个人贷款抵押房屋综合险1632元。后黎琳胜将A房产产权登记在自己一人名下，并为此支付契税、房屋登记费、土地登记费共计3819.5元。

A房产实际交付使用后，黎琳胜及其父母对该房产进行了装修，后将其用于对外出租直至2012年8月黎琳胜、陈芳收回自住，期间的招租及收取租金等事宜均由黎琳胜父亲负责。自2003年12月15日起至双方登记结婚前，黎琳胜共偿还本息计12202.38元；自双方登记结婚后至2011年6月10日，共偿还贷款本息2213658.66元，至此前述按揭贷款全部提前清偿完毕。

法院所委托的第三方评估机构确定A房产的现值为225.28万元（包含分摊土地使用权价值、室内二次装修价值）。

4、2003年12月，陈芳购买一套职工联建房B，总购价120693.99元，房款分期支付，其中117000元缴纳于婚前，3693.99元缴纳于婚后。2013年5月8日，陈芳将该房产转售他人，出售的合同价为52万元。黎琳胜主张实际出售价格为73万元。

5、截止庭审辩论时陈芳的银行卡余额共计246.68元，黎琳胜当庭表示放弃对该余额予以分割的诉求。

6、截止2016年8月17日，黎琳胜公积金账户余额132839.76元，陈芳公积金账户余额49508.61元。

7、黎琳胜已就生效判决书所确认的债权向本院申请强制执行，截止本案庭审辩论前，该债权已执行到位款项为35927.1元，剩余款项尚未执行到位。

8、黎琳胜于2015年9月向工作单位申领了住房货币化补贴110506.45元，在领取前未从陈芳处取得其单位证明，在领取时也未告知陈芳。后黎琳胜将该笔款项从银行取出，其称该款已全部用于还款。

裁判结果一、准予黎琳胜与陈芳离婚；

二、黎琳胜与陈芳离婚后，双方之子黎欣晨与陈芳共同生活，黎琳胜每月负担黎欣晨抚养费1800元，至孩子独立生活止；

三、判决书所确认的债权中，至本判决作出之日尚未执行到位的款项，陈芳享有50%的权利；

四、陈芳名下存款归陈芳所有；

五、黎琳胜与陈芳各自名下的公积金账户余额归各自所有，黎琳胜支付给陈芳现金差价款41665.58元；

六、A房产归黎琳胜所有，黎琳胜应支付给陈芳该房产的共同还贷及相对应财产增值部分的补偿款787951.09元；

七、陈芳所得的B房产的转售款中有15915.24元为黎琳胜与陈芳夫妻共有，陈芳应将其中的二分之一即7957.62元支付给黎琳胜；

八、黎琳胜所得的住房货币化补贴110506元为黎琳胜与陈芳夫妻共有，黎琳胜应将其中的十分之七即77354.52元支付给陈芳；

九、上述第五、六、七、八项中，黎琳胜、陈芳各自应支付给对方的款项相抵后，黎琳胜实际应支付给陈芳人民币899013.56元，于本判决生效之日起六十日内履行；

十、驳回黎琳胜的其他诉讼请求。

法院认为1、黎琳胜与陈芳均同意离婚且经本院调解无效，应认定双方感情确已完全破裂，故对黎琳胜的离婚诉求予以准许。黎琳胜在诉讼中承认陈芳的诉讼请求部分，包括依法分割双方公积金账户余额及判决书所确认债权中尚未执行到位的款项，不违反法律规定，本院予以支持，其中公积金账户余额每人应分得（132839.76+49508.61）/2=91174.19元，因离婚非提取公积金的法定事由，故本院酌定采取由双方各自保留名下公积金账户余额、并由黎琳胜补偿给陈芳现金差价款41665.58元（91174.19-49508.61）的方法予以分割。

2、黎琳胜主张陈芳存在殴打黎琳胜父亲的家暴行为、存在过错以及陈芳存在隐藏售房收入的行为，应少分住房公积金及多承担诉讼费，但其提供的证据尚不足以证明其主张，法院不予采信。

3、黎琳胜主张尚欠严群兰、黎琳瑛债务10万元且该债务为夫妻共同债务，陈芳则主张该债务系虚假债务且非夫妻共同债务。鉴于黎琳胜与严群兰、黎琳瑛之间是直系亲属关系，双方之间的《借款收据》未经陈芳确认，陈芳亦否认借款的真实性，且也没有证据表明在《借款借据》记载的还款时间2013年10月10日后至2016年3月14日本案诉讼前严群兰与黎琳瑛曾向黎琳胜、陈芳主张过该债务，虽然在本案一审判决后，严群兰与黎琳瑛向黎琳胜出具了《催款书》，但陈芳对此亦不予确认，故现有的证据尚不足以认定上述债务的真实性，黎琳胜的该主张缺乏事实和法律依据，法院不予确认。

4、A房产的购房成本应为购买时房产价格（242634元）+已还银行利息（12202.38元+213658.66元-171000元=54861.04元）+购房其他必要支出（契税、房屋登记费、土地登记费、个人贷款抵押房屋综合险、中介费共计7936.5元）=305431.54元。考虑到该房产系黎琳胜于婚前签订购房合同、以个人财产支付首付并在银行贷款，产权亦登记在其名下，故该房产应判归黎琳胜所有为宜，但婚后夫妻共同还贷及其对应的财产增值部分应由黎琳胜依法补偿陈芳，结合陈芳作为女方应适当照顾及该房产装潢、添附主要由黎琳胜及其家人投入两个因素，相互折抵后，法院认为陈芳要求黎琳胜补偿共同还贷及增值部分50%的比例合理，予以支持，具体补偿数额为夫妻共同还贷部分（213658.66元）*房产升值率（房产现价格2252800元/购房成本305431.54元）*50%=787951.09元。

5、B房产黎琳胜主张陈芳实际出售价为73万元而非买卖合同上所写的52万元，但并未提供证据证明，不予采纳。黎琳胜所应分得的具体款项数额为（3693.99元/120693.99元*520000元）/2=7957.62元。

6、因黎琳胜在庭审中自愿放弃对陈芳现有五个账户余额进行分割，法院对陈芳收支结余不再另行分割。

7、黎琳胜在陈芳不知情的情况下申请并领取了住房货币化补贴，其虽辩称该笔款项已全部用于还款，但所提供的证据并无法证明其辩称，故法院对其辩称不予采信。因讼争的住房货币化补贴数额较大，黎琳胜在庭审时坚称该笔款项已不存在，但未能提供证据证明该款项用于合理用途，因此应认定黎琳胜在该笔款项上存在着“离婚时隐藏夫妻共同财产”行为。

离婚时，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产……可以少分或不分，《福建省实施中华人民共和国妇女权益保障法办法》第三十五条“离婚时，男方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产……女方分割的夫妻共同财产份额不低于百分之七十”规定，陈芳主张分得该笔款项70%的份额于法有据，法院予以支持，陈芳具体应分得的数额为110506.45元*70%=77354.52元。

8、黎琳胜与陈芳虽经济条件相当，但双方之子自出生起即随陈芳生活，形成了较为稳定的生活、学习环境，同时孩子本人作为已满10周岁的未成年人也明确表达了愿随陈芳共同生活的意愿，故婚生子宜判归陈芳抚养，由黎琳胜每月支付抚养费1800元。

贷款还要收取中介费？收取贷款中介费就合理合法吗？

贷款中介费，顾名思义就是像房屋中介一样，再给你介绍了一款合适的贷款产品后，收取一定的中介费，那么贷款为什么一定要找中介呢？中介费一定要交吗？最重要的是贷款中介费合理合法吗？

一、贷款为什么一定要找中介？

对于初次贷款的人，其实并不是了解市场上有哪些贷款机构，在哪个机构贷款在适合自己。大多数人在贷款时经熟人介绍或者看到相关介绍后就找到了贷款申请机构。其实贷款就像我们买房，租房一样，往往你会付出更多的时间、精力，很有可能到最后还是要求助于中介。那么贷款也是一样的，中介为了获取合理的中介费，他会帮助你省钱，他会根据你的实际情况，选择利率最低的产品来进行组合，从而帮你省下更多可能出现的利差。所以说贷款中介存在的意义就是，让你避免了复杂的流程和手续，避免了骗贷的风险。

二、贷款中介费合理合法吗？有哪些优势？

1、掌握更多的贷款渠道

贷款中介对本地的贷款机构非常了解，掌握了许多靠谱的贷款渠道，在你办理贷款时为你匹配合理的贷款机构。

2、更了解行情

每家贷款机构的政策、面向的人群、利率都有差别，如果借款人对市场行情不了解，盲目的去申请，可能会付出更多的成本。而贷款中介是非常专业的，长期与各大贷款机构打交道，只要看一眼你的基本资料，就知道你适合哪一种产品，还能帮你了解自身有哪些可以改善的地方。省心、省事、省费用。

3、有人脉并具备一定的技术优势

每家贷款机构都有自己的准入门槛和审核标准。特别是银行贷款对借款人的审核更加苛刻，稍有一个条件不符合标准马上就会被毙掉。比如房龄超过了银行的规定；面积不符合银行规则；收入证明无法满足银行要求；按揭中的房屋无法从银行获贷；不能为银行供给水电煤气账单等有关居住证明，非恶意逾期等等。贷款中介精通贷款的办理流程，可以适当的为客户做包装，即使借款人存在问题，但是只要不是很严重，贷款中介都会有办法让借款人的条件达到银行的要求。而且可以利用在银行的人脉关系打一些擦边球，让借款人顺利拿到贷款。

4、提高贷款效率

没有贷款经验的人，自己去申请会发现各种麻烦不断，评估、公证、面签、抵押、取他证……一会要这个资料，一会材料重复了，来回跑耗费精力不说，还有可能被拒贷；如果你不是大客户，银行等机构还会把你的贷款往后拖。而中介了解办理贷款需要的各种资料，你只需要把资料一次性准备好，一切的“跑腿”工作就交给中介。另外，中介和银行贷款机构都有合作，可以让银行等放贷机构优先办理你的贷款，提高贷款效率。

所以说，中介费是合法的收费项目，只要不超标，法律就支持。因为贷款过程中确实有些费用产生，比如保险费，代办费，办证费，招待费等等，所以贷款中介公司收取中介费是合法的。就如房屋中介一样，房屋租赁的中介费是合法的。因为我们租房子要跑很多路，耗费诸多口舌和时间，很多人心力交瘁也未必能找到满意的房子。而找中介就不一样了，会根据我们提出的需求来帮忙寻找，通常只需付给中介单月的房租即可拥有自己满意的住房。同理，办理贷款业务的中介费用也为你解决了问题，节省了时间成本，并且规避了许多风险。

直接找银行办贷款就是，干嘛要给中介费？

在开始讨论这个话题之前，我们先来聊个社会现象。

十五年前，也就是05年的时候，如果你想买一个不常见的东西，你甚至可能还不知道从网上购买，而是托关系购买，而今天，就在此刻，你下单，明天货品就能到家啦。

同样今天，当你想要办理贷款，除了过桥资金不需要考虑，甚至于各种资料都不需要自己准备（除了基础证件），从签约到拿到钱，你可能只需要听从指挥，出面签字即可。

这算什么？

这应该算是行业发展的正向红利吧，很多人一面在抱怨网上购买的商品不靠谱的情况下，扭过头来，继续还是在网上下单，为什么？因为方便快捷简单。

同样，作为银行比较重要的部门，个贷业务的发展也是有目共睹的，从最早的人情交易，到现在，你可以轻而易举地找到一个办贷款的人员，花点钱就把事儿给办了，这在很多年前是不可能的事儿，那时候银行的贷款业务主要集中在企业。

个贷业务和企业贷款比较大的差别在于，个贷单笔金额小，业务量多，没有成熟的风控模型，则不容易控制损失，而企业贷款则不一样，金额大，单笔能顶个贷多少笔业务，并且企业的风控相对单一，了解清楚该家公司的财务状况，就能把握该笔贷款。

如今，花钱办贷款就有人专业服务，不用看人脸色

据笔者的感观而言，个贷业务的发展应该还没超过十年，14年左右，我印象中企业贷款还相对较多，担保也好，信用也罢，动辄都是几十万上百万，而随着个人信用体系的建设（比如焦作原来很多人都不知道信用卡，倒是因为信贷贷款行业的发展，反向促进了信用卡行业的发展），加上实体经济不振，房产增值，银行陆续开始将对公业务转向于个贷业务上来，另一方面，大量热钱也流向个人这块，如网上随处可见的贷款申请，千万不要小看个体的力量，毕竟淘宝的发家史大家都知道，个人力量虽小，但是集合起来，也是威力无穷，基于以上种种吧，所以个人贷款业务蓬勃发展起来。

有发展自然就有分工，就会有精细化操作，就会有流程作业，这其中都少不了人的参与，然而，一个客户经理又怎么可能服务得了众多的客户，我们都知道每个地区的银行，算是所有支行，客户经理数量也不过百十人，但是个贷业务的任务量是非常高的，举例子，曾有一个客户经理透漏，他一年的业绩大概在10个亿，平均单笔业务的金额在100万来算，至少1000笔，分摊到每个月大概也得100笔左右，我们想啊，一个月也就是22个工作日。

什么概念？每天得处理5个左右的客户！

而一个完整的个贷流程，包括面谈签约，上门调查拍照，写报告，陪同客户办理抵押。

也就是说，客户经理为了这10个亿左右的放款，即便是有这么多客户，每天连轴转都不一定能忙得过来。

而这些东西呢，恰恰很多都是重复性的工作，比如面签审核资料，上门调查，以及抵押，所以也就应运而生金融中介这个行业，因为金融中介的出现，客户经理只需要在关键环节把关，把控客户风险即可，所以客户经理自然喜欢和中介公司合作。

每个客户都需要一整套的贷款流程走下来

另外大部分银行的客户经理，不仅有贷款任务，更有存款任务，理财等其他工作，这是金融业普遍存在的现象，这个时候自己找上门的客户，如果资料不齐，流水不够，没有三方合同等，往往准备资料非常麻烦费事，客户经理可能会选择放弃，毕竟每个人头顶都有任务，精力有限，肯定得分配给收益更高的，效率更高的事情，比如中介公司负责的客户。

当然并不是说所有的客户经理都能达到10个亿的指标，也不是说所有的客户都需要整理资料，如果你不需要，不用找中介，更谈不上给中介费！

但是有一点，我们通常所说的银行都是某家银行的一个营业网点，而每家网点担任的角色并不一样，有的主要对私，有的主要对公，有的负责个贷，有的负责其他业务，不是所有网点都做个贷业务，当你着急用钱时，时间是很宝贵的，你经不起尝试，询问的。

另外一个地区的银行多达十几家，每家银行就像市场里的商贩，有自己的定价和自己的产品，不是所有产品都符合你的要求，而且定价通常是有区别的，有的人明明可以办理低息的，但却被引导做了高息的，这是常有的事儿，所以中介有中介存在的价值。