房贷利率下调了，当初房贷利率超过5.88%的，有几种方法调整？

中国人喜欢买房是全球出了名的，大家只要手里一有钱，就想着要买房置业。不过，由于房价过高，90%以上的家庭都是选择贷款买房。但是，人们在买了房之后，发现每个月4-5000元以上的房贷压力，确实比较大。特别是之前5.88%以上的房贷利率，如果贷款30年，等还完房贷之后，购房者的利息支出就可以去再买一套房子了。

而从去年下半年开始，我国央行连续降准降息，银行存贷款利率都下降了，同时房贷利率也下降了不少，从之前的5.88%，下降到现在的4.25%。如此一来，那些现在想要购房的家庭，确实可以省下一大笔资金。但是，对于之前的购房者来说，他们还是要执行原来的房贷利率，享受不到现在利率上的优惠政策，每个月房贷压力一点也没有减轻。

于是，就有不少之前已经买房的人提出，过去房贷利率这么高，现在还有办法把房贷利率降低吗？对此，我们认为原来购房者想要降低房贷利率，减轻还贷压力是可以理解的，但之前已经签了房贷合同，合同是不能改变的。不过，还是有以下三种办法。

第一，要看房贷的利率是固定利率，还是浮动利率？如果你与银行签订的房贷合同上写明了是固定利率，那原来的那个5.88%的房贷利率将会一直执行下去。而如果你与银行签订的房贷合同上写的是浮动利率。虽然今年之内房贷利率是不可能下降了，但是从明年开始，你就可以享受到新的利率，后面的还贷压力就会减轻许多。

第二，提前偿还房贷。现在很多人觉得银行房贷利率下降了这么多，自己还是按照之前的房贷利率肯定很吃亏，就选择提前把房贷给还清了。之前银行对于提前还贷也并不是很在意，客户如果提前还房贷，不用缴纳违约金。

而现在面对提前还贷潮，不少银行已经开始要求客户缴纳合同违约金了。如果你的经济条件允许的话，那么可以选择提前偿还房贷这个办法，也不用再为银行打工了。

第三，把现在的房子卖掉，然后再买一套新房子，这样就可以享受到新的房贷利率。但是，会面临来自两个方面的风险：一个是，从长远来看，目前的房贷利率是处于历史较低的位置，也就是说历史上多数时候的房贷利率要高于现在。万一你把房子卖掉之后，房贷利率又开始上涨，那就得不偿失了。

另一个是，如果你把原来的房子卖掉之后，再买一套新房子，就享受不到首套房贷利率了，只能享受到相对较低的房贷利率，而且这个房子卖买过程比较漫长，存在较大风险。所以，除非之前你的房贷利率达到6%以上，否则对于购房者而言并不划算。

今年以来，银行房贷利率一降再降，主要是为了鼓励大家购房。而那些已经买了房子的人，却还承受着较大的房贷压力。那么，是否有办法降低房贷利率呢？先要去看一下你的房贷合同，如果房贷合同写的是浮动汇率，那么明年初就能够享受到新的房贷利率。

此外，如果经济条件允许的话，可以把房贷都还清了，那就没有还贷的压力了。当然，也可以把原来的房子卖掉，再买一套新房子，就能享受到新的房贷利率。不过，这种方法有很多不确定性因素，风险比较大，大家要慎重选择。

LPR连续三月未变，多城房贷利率仍有下调空间

11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR（贷款市场报价利率）为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

从目前来看，在8月份LPR非对称超预期下调后，LPR连续三个月保持不变，但是这并没有妨碍房贷利率下降的趋势。11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷款利率为4.09%，较上月下降3个基点，截至11月18日，已有18城主流首套房贷款利率降至3字头。

多数城市房贷利率降至历史低位

对于11月LPR保持不变，贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，在疫情后经济修复和稳地产的实际需求下，总量宽松的政策基调未变，这是11月LPR保持不变的宏观环境。当前，国内流动性整体相对合理充裕，兼顾到国际加息周期下国内外均衡，一定时期内LPR保持平稳。

从房贷利率来看，据贝壳研究院发布的数据显示，11月，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷款利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套房贷款利率为4.91%，与上月基本持平，较去年最高点分别回落165个基点和109个基点，创历史新低。

截至11月18日，在贝壳研究院监测范围内，已有18城主流首套房贷款利率降至3字头，其中，二线城市有6个，三四线城市12个。在首套房主流贷款利率方面，11月，包括一线城市在内仅10城高于4.1%。而从二套房主流贷款利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

在利率变化上，11月，103个重点城市中仅有14城房贷利率有所调整，降息城市范围较小，且以首套房贷款利率下降为主。其中，泉州和温州主流首套房贷款利率下调至3.8%，降幅达30个基点。

值得关注的是，据媒体报道，杭州自11月11日起首套房“认房又认贷”松绑，但仅适用于纯商贷客户；首套房贷款利率降至4.1%，二套房贷款利率降至4.9%。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，杭州曾是全国房地产的热点城市，但随着供应量上涨，二手房房源井喷，市场也开始明显调整。此次杭州政策的调整或带动更多城市调整。

从利率下调幅度来看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套房、二套房贷款利率同比降幅分别为169BP和112BP。以首套房100万元商业贷款本金、30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元。一线城市房贷利率同比降幅最小，首套房、二套房贷款利率同比降幅仅60个基点和52个基点。

“整体来看，11月房贷利率保持稳中下降的势头。经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位。”刘丽杰如此总结称。

预期局部城市二套房贷款利率或破4.9%

回顾此前1年期和5年期LPR利率来看，5月20日，人民银行在维持1年期LPR3.70%不变的同时，将5年期LPR下调15个基点至4.45%。

值得一提的是，同样在5月，人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

而到了今年8月，人民银行将1年期LPR从3.70%下调至3.65%，将5年期LPR从4.45%下调至4.3%。此后，连续三个月LPR保持不变。

对此，上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨畅表示，由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调是释放了推动房地产市场回升的政策意图。而从实际发放的商业性个人住房贷款利率看，据人民银行发布的2022年第三季度中国货币政策执行报告显示，三季度末个人住房贷款利率为4.34%，较上季度末下降28个基点，较上年末下降129个基点。

在业内人士看来，虽然目前房贷利率下限达2019年以来新低，但各地房贷利率仍有进一步下调的空间。

值得关注的是，继“金融16条”的支持政策之后，11月21日，人民银行、银保监会在联合召开的全国性商业银行信贷工作座谈会上，强调保持房地产融资平稳有序，其中提到支持个人住房贷款合理需求，以及支持开发贷款、信托贷款等存量融资在保证债权安全的前提下合理展期。用好民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）支持民营房企发债融资等。

刘丽杰表示，在稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。“金融16条”的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷款利率有望突破4.9%的下限。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也认为，今年以来，多部委持续释放政策利好，各地积极落实“因城施策”，需求端信贷政策不断优化。当前，石家庄、温州在内的80余城已调整首套房商贷首付比例至20%，武汉、贵阳等20余城已将首套房贷款利率降至4%以下。“信贷政策的进一步宽松有助于降低居民购房成本，缓和市场观望情绪，带动住房需求释放。”

新京报记者袁秀丽

编辑武新校对陈荻雁

房贷降息官宣，多家银行表态！一文速览利率多久能降，定价如何调整

15日晚间，多家银行相关人士对中国证券报·中证金牛座记者透露，5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》后，下一阶段银行首套房贷利率定价将有调整。

业内人士表示，以最新5年期以上LPR报价4.6%计算，首套房贷款利率最低可降至4.4%。

银行房贷利率有望下调

《通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

北京某股份行个贷业务人员告诉记者：“《通知》下发得有点突然，此前并没有听说要下调房贷利率。《通知》下发之后，行里会重新研判，可能会对现有的利率定价规则进行调整。”

某国有银行信贷部经理也表示，银行调整房贷利率所涉及的因素有很多，需进行综合测算，“除政策因素外，还需考虑许多市场化因素影响。我们会在新的贷款利率下限基础上，结合自身经营情况、客户风险状况和资信条件等多种因素，灵活调整更科学合理的利率定价。”

此外，还有部分银行指出，银行房贷浮动利率加点的调整是个相对漫长的过程，从政策发布到新的利率价格落地需要一段时间，但政策已传递出积极导向信号，未来利率下调可能性很大。

从记者此前调研情况看，今年以来，广州、深圳、重庆、南京、苏州、常州等多个城市已屡次下调首套房贷利率。部分城市已直接采用了LPR价格，未做额外加点，例如广州、苏州等地部分银行首套房贷利率已跌至4.6%。

此外，近期房贷额度充裕，放贷周期较去年明显缩短，放款维持较快速度。多地银行在调研中均表示，只要购房者资料齐全，审核通过后一周内就能完成放款，甚至还有银行称审批当天款项就能到账。

中原地产首席分析师张大伟认为，此次并不是直接降息，只是给地方房产政策执行留出空间，需要等待各地执行细则进一步落地，预计各地将会快速推进相关政策。

“因城施策”银行已先行

在此次利率定价宣布“因城施策”之前，已有多个地区住房相关部门及银行发布多项稳市场政策。中原地产研究院最新统计数据显示，5月以来，截至5月13日，有30多个城市先后发布稳楼市政策，累计已超过30条。

“虽然有小长假影响，但各地出台的政策已趋于井喷，政策力度也越来越强。”张大伟对记者表示。

从政策内容看，仍以公积金为主。5月以来接近10城的政策与公积金提取、贷款额度、首付成数相关。

西安市自5月1日起，取消“在贷款未还清之前不得以其他任何形式申请非销户提取”的限制，即在新政策实施后，职工当年没有发生公积金冲还贷业务的，仍可以办理其他原因的非销户提取。

此前，福州、株洲、北海等十几个城市也都调整了公积金政策，主要是从降低公积金贷款首付比例和提高公积金贷款额度两个方向发力。此外，部分地区还出台措施，精准满足新市民家庭合理住房需求。

在此基础上，多家银行推出专项房贷政策，通过降低购房首付款比例和房贷优惠利率等提供金融支持。例如，在支持新市民安居方面，齐鲁银行推出“新市民公积金租房贷”，并对高校毕业生等特定群体进行利率优惠，优化住房按揭贷款信贷政策，满足新市民房贷需求。大连银行为新市民群体提供专享房贷优惠，新市民满足首房首贷标准的，在大连银行申请个人住房贷款可在现行房贷最低价格基础上优惠5个基点，提前还款免预约免收违约金。

展望后市，招联金融首席研究员董希淼表示，下调5年期以上LPR，才能降低存量房贷的利率，进而减轻大多数贷款购房者的负担。

编辑：亚文辉