从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式

近日央行通过官网正式发布公告宣布从10月8日开始全面调整房贷利率计算方式！

重大调整：房贷合同可以一年一签了

简单来说就是，个人住房贷款利率重定价周期可由买房者和银行双方协商约定，从之前的永久一份合同，缩短至最短为1年，最长为合同期限。购房者可自己从容的选择！比如说，购房者第一年的利率为5.45%，利率一年一调整，一年后，如果基准利率为4.85%，则购房者第二年的利率为4.85%。之前全国房贷基准利率为4.9%10月8号起首次调整为4.85%10月8号起，受新政策影响，全国房贷首次贷款利率基准将调整为4.85%；是否上浮，每个城市不一。同时改革后，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。也就是说以后每月全国房贷利率都将不相同！！这是一个非常重要的信号！之前都是一次性定价，定利率！10月8号起，意味着房贷将彻底走上市场化；正式由市场决定！中国人民银行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问

公告发布的背景是什么？

个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。

改革后个人住房贷款利率如何定价？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

确定定价基准时，相应期限如何理解？

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。

什么是利率重定价？

利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

对于居民家庭有什么影响？

公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

何时实施？

2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

说：关于房贷利率转换计算的方法

为深化利率市场化改革，进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，中国人民银行于2019年12月28日再次发布（中国人民银行（2019）第30号）公告，明确存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜。按照公告的要求：

1.2020年1月1日之前的已签合同未发放的贷款及已发放的贷款都涉及利率转换。

2.借贷双方应自2020年3月1日开始至2020年8月31日之前完成协商转换事宜，加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

3.以2019年12月公布LPR为基数将浮动利率等价转换为加点方式。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。双方可以约定重新定价周期，其中房贷的重新定价周期不得少于一年。

4.金融机构应利用官方网站和网点公告、电话、短信、邮件和手机银行等渠道通知存量浮动利率贷款客户，协商约定定价基准转换具体事项，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益。

举例说明，某借款人与贷款人签订的借款合同约定：借款期限20年，按月还本付息，利率为人行基准利率基础上上浮30%，每一年调整一次，每年的1月1日为调息日。贷款发放当年的人行贷款基准利率为年利率4.9%，则借款人贷款发放当年的实际利率为：4.9%（人行贷款基准利率）*（1+30%），此后每一年如遇人行贷款基准利率调整则实际利率相应调整。

按照上述文件规定，1.如借款人选择不调整，则实行固定利率：即借款利率为2019年执行利率，此后保持不变；2.如借款人未按照贷款人要求去协商并要求不调整，则实际统一转换为LPR加点。即初始转换规则如下：

借款利率=4.9%（1+30%）=4.85%（2019年12月28日5年期以上LPR）+加点数，则加点数=6.24%-4.85%=152（基点。BiPi（）基点。用于金融方面，债券和票据利率改变量的度量单位。一个基点等于1个百分点的1%，即0.01%，因此，100个基点等于1%。）=1.52%

按照初次转换计算出加点数为152后，则借款人的利率为：LPR（调整年度的最近一个月LPR）+152,则其当期利率为：4.65%（2021年1月1日最近一个月，也即2019年12月20日公布的5年期以上LPR为4.65%）+1.52%=6.17%。

贷款买房的请注意！房贷利率计算方式要改了 这些要去和银行谈

来源：央行官网

12月28日，央行公告称，自2020年3月1日起，存量浮动利率贷款的定价基准开始转换为LPR，转换原则上应于2020年8月31日前完成。自2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

其中，最受关注的是存量房贷利率如何确定的问题。据悉，目前商业性个人住房贷款每个月的增量达到几十万笔，存量房贷合同则多达6000多万笔。

央行公告称，商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。央行负责人表示，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

对月供影响不大购房者不必提前还贷

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，从原先的定价方式转化为LPR定价方式，对于存量贷款市场，或者说对原先的按揭贷款市场有一定的影响。需要注意的是，这种影响是计算方式的变化，而利率本身不会变，即不会过多影响购房者的月供水平，购房者也不必提前还贷。

具体如何计算？

举个例子，购房者小张原先买房的时候，是执行“央行基准利率*（1+浮动比例）”，计算为4.9％×（1+10％）=5.39％，现在根据（LPR基础利率+基点）的计算公式，转换后的加点是0.59％，最终的利率为4.8％+0.59％=5.39％。

此次政策包括2020年以前已办理的按揭贷款及贷款合同，目前已购房者的按揭贷款都属于老模式下的贷款，即存量贷款。也就是说，已经买房且办理按揭贷款的购房者需要关注此次政策变动。

对于过渡期间的问题，诸葛找房副总裁苑承建分析，转换时间是从2020年3月1日至8月31日，但实际的执行时间是从2021年开始，也就是说，2020年用户实际执行的房贷还是按照2019年的房贷执行，按照当前的还款约定偿还。即使LPR在2020年下降，用户也只能从2021年开始享受利率下行的红利。

苑承建指出，央行的这一方案一次性解决了存量方案利率定价转换的问题，让存量房贷用户可以享受到利率下降的红利，同样也保持了房贷利率的稳定，不会给市场预期造成刺激影响。

基点调整可以和银行谈建议一年调一次

需要注意的是，此次政策规定，基点调整的数据可以与银行协商，但其中一个重要原则是，要确保第一次调整的时候利率保持不变。

另外，“央行基准利率”和“LPR基础利率”不同，LPR基础利率每个月都会发布，因此针对“实际月供是不是每个月都调整”的疑问，央行也给出了明确答复，即可以约定30年一直不变，也可以约定一年一次。

严跃进表示，调整后的第一次利率和原来的月供保持不变，后续是否变动要根据LPR和基点的情况调整，建议一年调一次。严跃进进一步指出，其实和以前银行的折扣概念差不多，过去的折扣也是一旦谈好，可以30年保持不变。

商业银行面临挑战

息差管理和资产负债管理压力加大

从银行方面来看，中国银行国际金融研究所研究员范若滢表示，此次政策发布给商业银行带来了更大的经营压力和挑战。

一方面，在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下，由于存量贷款规模大（2019年11月末，金融机构各项贷款余额达151.97万亿元），定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。

另一方面，对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看，最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定，需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。

未来，如何优化调整FTP定价管理体系，是商业银行需要思考的问题。

本文源自中国财富帮