银行房产抵押操作全攻略
房产抵押的优势贷款额度高
房产抵押的额度是以房价估值为参考标准，最高可以贷到房屋估值的70%。具体来说，商品住宅的抵押率可达70%；写字楼和商铺的抵押率可达60%；工业厂房的抵押率可达50%。基于当前高房价的大环境，想不高都不行啊。
贷款利息低
房产抵押的利息相对银行其他类型的大多数产品来说是偏低的。毕竟有个房在那里押着，银行也放心，所以开出的利息也算比较良心。一般为基准利率上浮10%-30%。
办理门槛低
办理门槛低算抵押贷的最基本的特点，毕竟是固定资产抵押。银行不需要过问你是干什么的，家住何方，从何而来，去向何处这些问题了，只要你有符合条件的房产，就一个字：贷。当然对无房的朋友来说，这个门槛也是够高的。
贷款期限长
目前银行对房产抵押的贷款期限都还算挺长的，3-20年是最普遍的，据了解有些产品可以达到30年。较长的贷款期限可以大大减少借款人的资金压力，小编觉得如果非要给个期限，希望是一万年。
贷款用途广
抵押房产贷到的款怎么花，这个事情相对其他产品就没有那么多限制了，你可以买包包，买车车，发工资，搞投资等等都行。当然如果你要告诉银行，你要用这笔钱来从事炒股票等高风险投资，一般会被银行拒绝贷款的。
还款方式多
现在银行对房产抵押贷款的还款方式还是给的挺多的，比如按月等额本息，按月等额本金，还本付息等等。你要是愿意，还可以在授信期内循环借款，随借随还。当然无论你怎么借，提前还款都是可以的，只是注意看看银行给出的一些条件。
房产抵押的要求对借款人的要求年龄一般要求在18-65岁。有完全民事行为能力，有身份证类的有效身份证明。信用记录条件良好。有稳定、合法的收入来源，具备偿还贷款的能力。贷款用途合理。满足银行的其他要求。对抵押房屋的要求被抵押的房屋的房龄不得超过银行要求的期限，一般要求最长15年。产权证上不得有未成年人和65岁以上的老人。如果是按揭房，必须结清房贷才能申请。满足银行的其他要求。房产抵押所需证件房产所有人以及配偶身份证（原件）、户口本（原件）。结婚证（单身汪提供单身证明）。上班的需要公司开具盖公章的收入和工作证明。房产证（原件）。最近6-12个月的银行流水，一般银行要求收入必须大于等于还款金额的两倍。个人资产的有效证明材料。房产抵押的流程
提交贷款申请
首先肯定是先向银行提交贷款申请，申请的内容中要说明贷款用途、贷款金额、贷款期限等等。然后我们将相关资料提交给银行，如果是企业申请抵押房产还需要提交：营业执照、企业章程、购销合同、近期的流水、资产证明等。
抵押房产评估
银行在受理你的申请后，会要求你到指定或者认可的评估机构对抵押房产进行估值。这个估值会直接影响最终的贷款金额，以后有机会我们会专门聊聊抵押评估的事情。关于评估费用是要求你自己出的，一般是0.3%-0.5%，当然每个机构的收费不一定相同。
评估送审
评估完成后，会被送到银行进行再次审核，此时的审核很大程度上关系到你最终是否能获得贷款。
签订合同
审核通过后，银行会和你联系沟通贷款额度、利息、期限、还款方式等事宜。你和银行达成一致的情况下，就是签订具体合同了。合同包括贷款合同和抵押合同。签好合同后会进行公证，这时算完成这个合同的签订了。对了，办理公证并收取公证费，一般在房屋价值的1％左右，不会高于1％。
办理抵押登记手续
接下来就是去房产所在地的房管局办理抵押登记手续。
银行放款
以上手续办理完成后，我们就等着银行放款了。一般银行会以现金或转账的方式进行放款。
从申请到放款的整个周期一般是在20个工作日内，也就是1个月的时间，当然这个也是根据银行来的，不同银行可能办理速度不同。
房产抵押的建议对抵押的房产一定要符合银行的抵押要求，你拿一个40年房龄的普通房产去银行，肯定会被拒绝的。对自己的还款能力要有明确的认识，不要去承担超越偿还能力的贷款，不仅是不容易通过银行审批，而且就算是拿到了贷款，每月的还款压力也会让你疲于奔命，这样只能是得不偿失。要有良好的信用记录，良好的信用记录不仅可以让你尽快获得贷款，甚至可以使你有机会延期还款。在签订合同前弄明白所有疑问，特别是费用，包括利息、服务费、月还款金额、房产评估费用、抵押登记费用等等，避免事后出现纠纷。选择合法正规的贷款机构，如银行。如果找中介协助，需要明确中介是否是正规机构，中介的收费方式，中介的费用等等。以上就是银行房产抵押贷款的全部操作以及要点。
银行在审批住房贷款过程中，分几个阶段，各表示什么含义？
银行信贷人员在收集齐一笔住房贷款资料后，进行初审，如审查合格后，信贷人员就会将此笔住房贷款信息录进贷款审批系统。那么，此笔贷款就正式进入审批流程。一般情况下，银行住房贷款审批分为以下几个阶段。
(1)、录入阶段：这个阶段就是信贷人员将审查好的住房贷款材料按照客户信息和贷款信息录进银行信贷系统，并提交审核，此阶段表示客户经理已同意办理此笔贷款。这个过程大概需要1一2天时间。
(2)、审核阶段：审核人员在信贷系统里收到客户经理提交的住房贷款后，对照有关政策，如认为没问题，就直接提交到审批人员名下，如认为需要补充材料，就会退回给信贷人员补充材料。这个过程大概需要一天时间。
(3)、审批阶段：审批人员在收到审核人员提交的住房贷款材料后，会根据贷款金额(住房贷款180万元)，区分为单审或会审，单审的由审批人一人审批即可。会审是在审批人审批后，还需另一审批人审批，审批流程才结束。到此，住房贷款就通过审批了。这个过程大概需要2一3天时间。
(4)、抵押阶段：住房贷款审批结束后，开发商会通知购房人到政府房屋管理部门办理抵押手续，银行在收到抵押手续后，住房贷款将进入最后一个阶段。这个过程大概需要10天时间。
(5)、放行阶段：这个价段就是放款，只要银行有信贷规模，银行就会将贷款直接放到开发商帐户上。至此，一笔住房贷款办理结束，借款人在次月放款日开始还款。这个过程需要的时间由银行的信贷规模情况决定，如信贷规模充足，当天就能放款。
有房贷的房子可以抵押贷款吗？
幸福里百科词条：理论上是无法申请抵押贷款的，而且就目前各银行的规定来看很多都不会接受个人办理房屋二次抵押业务，只有在贷款全部还清之后借款人才有申请房屋抵押贷款的可能，所以按这种常规流程是无法实现贷款的。
但有房贷的房子也有一些抵押贷款的办法。目前，有房贷的房子办理抵押贷款有两种常见的处理方式，一种是二次抵押贷款，另一种是担保垫资业务。
一、二次抵押贷款如果贷款人名下有正在还房贷的房子，且已还款一段时间，那么可以在同一家银行办理贷款，这种贷款方式就是我们常说的“二次抵押”。
那么二抵还能抵押出多少金额呢？一般来讲是二抵可以贷出来评估值的六到七成，减去没有还清的按揭就是可以再贷出来的金额。
并且，市面上基本上所有的银行都是能接受一抵的抵押经营贷款，但是能接受他行二抵的银行，基本就是招商，浙商，民生这几家。
值得注意的是，二抵的利率一般要比一抵要高一些，比如北京，一抵最低可以做到4.35，二抵就要4.85。
二、找担保公司垫资如果贷款人名下有正在还房贷的房子，但又急需大额资金周转，可以找一家正规担保公司垫资，将现有贷款还清，然后解除抵押，再拿该房产作抵押办理贷款，获得贷款后再将担保公司垫资款还清，剩余资金供自己使用。
但是需要注意，第二种方式在办理过程中担保公司需要收取一定费用，收费标准每家贷款机构均不尽相同（市场上也经常出现乱收取费用的现象），因此借款人不妨进行货比三家后（最好找比较正规的，在签约合同之前看清合同条款等）再选择出相对划算的贷款产品。
注：以上内容来源于网络综合整理具体政策以各地信息为准。
