以父母名义在银行办理房屋抵押贷，需要注意的问题

最近，有不少粉丝咨询老年父母房产抵押的问题，这里来给大家做个详细的回答。

中老年人群有真实抵押需求的其实很少，大部分还是子女的缘故。比如现在成都限购、摇号政策调整，有的人想要加杠杠再买一套。

如果以自己的名义申请抵押贷，那在征信上会有记录，影响后续的按揭买房。又或者个人职业原因，不方便以自己的名义办理抵押贷款，这时候就想到了让父母来做借款人。

对银行而言，借款人年龄越大，意味着坏账风险越大。所以，银行在审核大龄客户的抵押件时，采取的政策往往比较谨慎。

1.借款人年龄不能超过64周岁(夫妻任何一方)；银行对于借款人年龄+贷款年限的要求，通常是不能大于70年。所以，如果借款人年龄超过64周岁，那能贷的期限就不超过5年。

而且能做的银行也比较少。大多数银行对借款人的年龄要求，还是在22~65周岁之间。

2.征信问题；中老年人群可能从没办理过贷款和信用卡，那征信就是白户，这种情况也会限制可选择银行的多少。

这时候可以先申请一张信用卡或者在支付宝点个借呗，使用一笔就能上征信了，夫妻双方其中一人有征信记录即可。

3.如果是子女的房子，老年父母作为借款人，会让子女签担保；父母作为主贷人，房产的拥有者（子女）才是抵押人。这种情况，主贷人父母办执照，抵押人（子女）就不用办理执照。

征信上面显示的借款人是父母（主贷人），而抵押人（子女）征信显示担保（对此笔贷款）。

4.如果是中老年人自己的房子；需要评估中老年的收入、流水、资产等情况，如果流水不太好，资产也比较少，银行可能会让子女进行共同签约加担保，降低风险。

抵押权究竟属于登记的权利人还是真正的债权人？

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最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》有关担保制度的解释

第四条

有下列情形之一，当事人将担保物权登记在他人名下，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人或者其受托人主张就该财产优先受偿的，人民法院依法予以支持：

（一）为债券持有人提供的担保物权登记在债券受托管理人名下；

（二）为委托贷款人提供的担保物权登记在受托人名下；

（三）担保人知道债权人与他人之间存在委托关系的其他情形。

司法观点

应当根据当事人之间的实际权利义务关系确定抵押权的归属，认定委托人为实际抵押权人，主要理由为：

一是借款人不能以抵押权人是受托银行为由对抗委托人。在委托贷款合同中，借款人在订立合同时明知委托企业与受托银行之间属于代理关系，根据《民法典》第925条有关“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”之规定，该合同直接约束委托人与借款人，借款人不能以委托人并非登记的抵押权人进行抗辩。

二是受托人不能以其是登记的抵押权人为由对抗委托人。就委托人与受托人的关系来说，根据《民法典》第927条有关“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”之规定，受托人因委托合同所取得的财产包括抵押权转交委托人所有，受托人不能以其是登记的抵押权人为由来对抗委托人。

三是委托合同不是导致物权变动的合同，故不适用物权变动规则。前述观点的核心理由在于，基于法律行为的物权变动尤其是不动产物权变动要采登记生效主义，委托人因为没有登记为抵押权人，故不是真正的抵押权人。我们认为，这是错误地理解了物权变动的概念。所谓基于法律行为的物权变动，主要是指该法律行为是导致物权变动的原因，如因买卖合同而导致所有权的取得或丧失，因抵押合同而设立抵押权。所以，在买卖合同中，买受人在未办理不动产的变更登记的情况下，仅享有请求出卖人交付不动产的债权请求权，而不能直接请求确认享有所有权；抵押合同中，如果未办理抵押登记，债权人也只能基于抵押合同主张相应的权利，不能请求确认享有抵押权。但委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，本身不以导致物权变动为目的，因而不是物权变动的原因，当然不适用物权变动规则。换言之，在受托人基于委托人的授权对外从事法律行为，并且因之导致物权变动的情况下，就委托人与受托银行之间的关系而言，本质上是如何确定权利归属即该权利归谁所有的问题，而非物权变动的问题。此时，不论是基于权利义务相一致原则，还是基于受托人应当将取得的财产转交委托人的规则，抑或基于诚实信用原则，都应当认定委托人是实际权利人。

——最高人民法院民事审判第二庭编《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》，人民法院出版社出版

权威案例

六、关于思道科公司对恒帝隆公司的抵押物是否享有优先受偿权的问题

恒帝隆公司主张《委托贷款抵押合同》是招行南宁分行与恒帝隆公司签订，且抵押权登记在招行南宁分行名下，思道科公司对抵押物不享有优先受偿权。一审法院认为，从本案《委托贷款委托合同》《委托贷款借款合同》《委托贷款抵押合同》的签订情况及内容看，恒帝隆公司对于《委托贷款借款合同》的存在及思道科公司与招行南宁分行之间的代理关系是明知的，其是在对思道科公司为案涉借款实际权利人有清楚认知的基础上签订案涉《委托贷款抵押合同》。如前所述，《委托贷款借款合同》约束思道科公司与恒帝隆公司，抵押关系作为委托贷款关系的从法律关系其应与主合同约束同样的当事人，因此思道科公司作为借款及抵押权的实际权利人，有权一并向恒帝隆公司主张抵押权。此外，虽然抵押权登记在招行南宁分行名下，但本案招行南宁分行作为思道科公司的代理人，以自己的名义签订抵押合同，办理抵押登记，法律后果应归于思道科公司，且招行南宁分行对思道科公司向恒帝隆公司直接主张抵押权不持异议，因此思道科公司可以自己的名义直接向恒帝隆公司主张以招行南宁分行名义设立的抵押权。案涉《委托贷款抵押合同》约定恒帝隆公司以其位于北京市通州区××项目1-6区房产、在建工程及土地使用权作为抵押物，为《委托贷款借款合同》项下的借款提供抵押担保；抵押担保的范围包括但不限于《委托贷款借款合同》项下的债务本金及相应利息、罚息、复息、违约金和实现抵押权的费用。抵押物已经办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款的规定，思道科公司有权于恒帝隆公司不履行到期债务时，在恒帝隆公司提供抵押担保的范围内，就案涉已办理抵押登记的抵押财产享有优先受偿权。恒帝隆公司的抗辩理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。

(2020)最高法民终1298号

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来源：民事法律参考

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自己房屋委托他人抵押贷款，受托人可否私自出售房屋？

原告高某有房屋位于某市某区××镇××××××小区××＃×××××号，原告与被告约定上述房屋登记在被告乔某某名下，由被告乔某某以该房屋进行抵押贷款，房屋贷款由原告高某负责偿还。2015年12月，被告乔某某以案涉房屋为抵押，在交通银行贷款42万元。每月还款3299.5元，由原告高某负责偿还。庭审中，经原、被告确认，原告高某共计偿还贷款8万元。又查，原告高某偿还贷款期间存在多次逾期还款，自2020年7月起至9月期间，原告未偿还贷款。

2020年10月，被告乔某某将案涉房屋以42万元的价格卖与案外人，后被告将2020年7月至9月的贷款9898.5元(3299.5元×3)偿还，并将后续的贷款本金、利息(319623.64元)全部提前还清并支付了罚息10009.64元。再查，经原告申请，法院委托房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋在2020年10月的价值进行评估，2021年12月10日，房地产土地资产评估有限公司作出房地产估价报告，估价结论为：估价对象于价值时点的估价结论为591855元。另查，被告乔某某将案涉房屋卖与他人时缴纳了物业费13056元。

法院审理认为，本案中，原、被告关于由被告乔某某代替原告高某持有案涉房产的约定未违反法律的强制性规定，依法发生法律效力。原、被告双方成立代持房产的委托合同关系，本案案由应是委托合同纠纷。合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告应按照约定偿还案涉房屋的贷款，被告应按照约定持有案涉房屋，因原告不偿还贷款，被告乔某某将案涉房屋卖与他人，卖房款42万元被告应归原告高某所有，但应扣除被告偿还的贷款、罚息、物业费部分(349887.78元)，剩余67412.22元被告乔某某应返还原告高某。

另因原告未按照约定按期偿还贷款，不仅存在多次逾期还款行为，且自2020年7月开始不偿还贷款，应承担违约责任。但被告出卖的价格远低于当时的房屋市场价值，存在过错，应承担相应的赔偿责任。原、被告双方均存在过错，对于原告的损失，即被告卖房价格与市场价值的差额部分171855元(591855元-420000元)，法院酌定由原、被告各承担一半(85927.5元)，故被告乔某某应返还原告高某共计153339.72元(67412.22+85927.5元)。法院判决：被告乔某某于本判决生效后10日内一次性给付原告高某房款及损失共153339.72元。

原告主张被告将持有原告的房产，在未经原告同意的情况下低价出售，应当承担直接经济损失171855元违约责任的上诉理由，因原告在履行合同过程中，未按照约定及时偿还贷款，造成被告的信用不良，违约在先，被告将案涉房屋出售亦是为维护自己的权利，但其未经原告同意，且明显低于市场价出售该房屋，亦构成违约。法院根据双方的过错，判决双方各自承担损失的50%，并无不当。