房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

房贷利率4.9%，抵押贷利率3.65%，转贷后能省多少利息

2020年北京的王先生通过按揭贷款的方式，买入竹杆胡同一套南北通透的两居室，房子总价828万，按揭贷款400万，年利率4.9%，上个月王先生全额结清了按揭贷款，后通过抵押经营贷的方式，从银行又贷出来400万，年利率3.65%。显而易见，贷款的额度几乎没有发生变化，贷款期限也都是25年，但是年利率却从原来的4.9%降至3.65%，通过这一番操作能省多少利息呢？我们用房贷计算器算一下。

转贷前年利率4.9%月供23151元，累计利息2945342

转贷后年利率3.65%月供20348元，累计利息2104451元。

不难算出，月供减少了2803元，累计利息减少了840791元，怎么样，是不是有点出乎你的意料，居然能省出来一辆豪车的钱！

但是这里有个问题，由于要先结清按揭贷款，才能办理抵押贷，那结清按揭贷款的钱从哪儿来呢，毕竟不是谁家里都放着几百万现金啊。其实这倒不用担心，因为市面上做这种过桥业务的垫资公司多的是，成本也不高，一般十天0.6%，真正值得注意的是，一定要先确定好下家银行能贷款，才能去还上家银行的按揭，不然从垫资公司借款结清银行贷款后，后面却贷不出来了，那就真的掉坑里了！

一般操作流程是，您先拿着材料去银行做抵押贷款申请，等银行审核完成后，会给您出具批贷承诺函，书面同意你的贷款申请，这时候您才可以放心的去预约上家银行还款，确定好还款时间，就可以找垫资公司过桥，替您偿还上家银行的按揭贷款，从垫资结清按揭贷款到下家银行抵押贷放款，整个周期也就十天左右，是不是很简单。

更有意思的是，有些银行还可以接受二次抵押贷款，就是在按揭贷款不结清的条件下，直接办理抵押经营贷，然后拿着二次抵押贷款的钱去还按揭，这样连过桥的费用都省了，是不是很神奇？

但是抵押经营贷也有一个弊端，既然是经营性贷款，那您就必须持有一个公司，这个公司在整个贷款周期内都不能注销，如果在贷款时您是作为法人代表或者股东，那后期您的法人或者股东身份也不能撤销，也就是说在贷款结清前，您得一直养着这个公司。即使是空壳公司也需要按时做纳税申报，因此您还需要找人做代理记账，这一项每年也有1000左右的成本。

好了，关于转贷的问题就聊这么多，你也可以结合您目前的按揭贷款利率看看值不值得操作，更多贷款问题欢迎在评论区留言，也欢迎您把文章分享给有需要的朋友，点个关注呗，下期见!

涌金楼丨我，90后，房贷利率六点多

从排队等银行放款，到排队办理提前还贷。

随着多个城市房贷利率逐渐降至历史低位，自降杠杆、缩减负债，成为不少购房者的新思路。

在近些年的楼市浪潮中，90后是刚需房的购买主力军。如今，在高利率站岗的他们怎么思考？将会做出什么样的选择？

01焦虑

11月21日，中国人民银行最新贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

根据杭州最新房贷利率政策，首套利率为LPR减20BP，二套为加60BP。也就意味着，杭州将执行首套利率4.1%，二套4.9%的房贷利率。要知道，去年年中杭州的按揭利率曾一度飙升至6%以上。

这一消息，让刚刚上车的李诗霜又一次深深焦虑，“一下子感觉自己吃了亏。”

一开始，李诗霜的焦虑在于没有属于自己的小窝。“身边的亲朋好友都在催促我，单身首套名额不要浪费，不管有钱没钱，赶紧先买房上车”。

去年，李诗霜终于攒够了首付，又因为摇不中感到焦虑，今年2月好不容易摇中新房，背上了5.65%的房贷，紧接着又被这不断下降的利率整的睡不着，“买房这事，真是没让人省心过。”

心情同样经历大起大落的还有兰明辉，从2019年到2021年，他也不记得自己摇了多少次。

“当时买房的狂热和焦虑感，导致后来心态都变了。”兰明辉从最初的认真筛选楼盘，到之后无论房子在哪、利率多少都不在意，“举着钱、闭眼摇，有房就行。”

兰明辉当时的买房利率高达5.8%，他用房贷利率计算器一算，200万的贷款，要相差50多万利息，“直接从沙发上跳了起来。”

也有人不焦虑。

比如张弘文，去年他享受了杭州市人才政策并摇中了满意的楼盘，成功上车。

眼下，除了每个月提醒的1.5万元房贷账单，其余的比如利率是多少，还款方式是什么，浮动还是固定，张弘文表示都不记得了，他也不在意。

“我的策略是以不变应万变。”张弘文表示，“一个人不可能吃透时代的所有红利，与其因短期利率而焦虑，不如索性躺平。”

还有宋鹏轩，由于今年上半年他就结清了所有房贷，面对利率变化他也显得格外淡定。

“对于手里有余钱的人来说，提前还贷如同一种新投资。很简单的算笔账，你借着5%以上的商贷利率，能不能在市面上找到高于这个利率的稳定投资标的？如果不能，当然是赶紧把钱还了。”

02对策

一股提前还贷潮正在兴起。

电话一响，俞书萱就有些预感。一接听，果不其然，对方购房3年，想咨询能否提前还掉部分本金，减轻月供压力。

俞书萱是杭州一家银行的客户经理，11月杭州房贷利率新政出台的短短一周多时间，她已经接了几十个这样的电话。

电话咨询后，罗智渊选择了排队，“我在2019年买房，利率在5.1%左右。这次打算提前还一小部分贷款，减少点负债。”

兰明辉则不愿意等待，“如果现在提前还款，能省下94万元，多排一个月的队就得多还2600多元利息！不说了，我得去投诉了。”

随着楼市热度降低，新增的房贷也减少了。数据显示，今年上半年，6大国有银行新增个人住房贷款仅为2021年上半年新增额的1/3左右，创下新低。

此消彼长，也在挑动银行的神经，因为购房人是银行最优质的客户，房贷是银行最优质的资产，利率高且周期长，银行不得不做的就是保存量。

一旦存量下降过快，一来会减少银行收入和利润，导致利差收窄；其次，银行资金一旦沉淀得越来越多，也会间接影响社会面资金收缩。

俞书萱只能耐心地向一个又一个客户解释，现在提前还贷的人太多，额度有限，需要先预约排队，现在预约，估计明年2月就能还上。

更多的年轻人并没有足够的钱提前还贷，又无法面对一路下行的利率无动于衷。

这部分人怎么办？不少人把目光投向用经营贷、消费贷置换房贷，一些中介也看到了“商机”，有些广告宣称几天就能办结经营贷、消费贷，利率最低能到3.6%。

李诗霜很早就嗅到了风声，但在多家银行、中介机构间奔走了N个月后，她发现大部分此类贷款有各种门槛和使用限制，期限还很短。

“有的需要先注册个公司，有的需要一年一转，操作麻烦、不稳定且存在征信风险，天下真是没有免费的馅饼。”李诗霜最终放弃了挣扎，面对现实按月还款。

孟恒德则在打点好抵押经营贷的所有准备后，按下暂停键。

“置换抵押贷款意味着我必须先把房贷结清，这样我的公积金就用不了了，短期还款压力会很大。”孟恒德想了想，决定还是不要把自己“逼得太紧”。

03最优解

房贷利率的变化就像一粒小石子投入了湖面。

二次回访时，涌金君发现，在短暂的焦虑和挣扎过后，更多的年轻人开始理性思考。

一些人认为，LPR利率下降，其实也会为浮动利率还款的购房者带来利好，只是一些人在不断比较中，选择性忽视了属于自己的利好。

有人认为当下的投资环境下，提前还贷就是最好的理财。也有人想着通货膨胀仍在继续，把钱一下子搭进去还贷不值得，可以慢慢还。

这届年轻人正在慢慢学会，面对世界的不确定，寻找人生的最优解。

（文中受访者均为化名）