房贷按揭和房子抵押贷款哪个更划算
我今天跟一个客户在争论，到底是房贷按揭划算，还是说把按揭结清之后，贷款抵押更划算？
然后现在朋友圈或者市面上有很多人在讲，说受疫情影响，用户贴息抵押贷款的利息利创历史新低，基本上都是在年华4以内。如果说把一个房子，他本来是按揭，然后全款还掉房贷，然后再进行房子抵押贷款，年化只有3.8到3.85，然后像房贷的年化，一般是在5.5，觉得每年可以省多少多少钱，这样就比较划算。客户告诉我，他想这样办。然后我跟他讲，我说不建议他这样办，其实没有那么划算。房贷是我们普通人能做的，贷款时间最长、利息最低、额度最大的贷款，如果说像经营贷之类的贷款，他这个风险还是比较大的，就是一般人实在是不建议他们办这个贷款。
之后我会陆续说一下为什么？先说第一个。最基本的算账的问题，房贷的话100万年化5.5等额本息30年，每一期还款5677。这个可以下载一个房贷计算机算出来。等额本息是5677，等额本金是7360。如果说30年，等额本息30年的利息是104，等额本金，30年的利息是82万。
咱们再算抵押，年化3.85，100万每年的利息是38500，每个月的利息是3208，30年下来113万，这个东西很好算的，哪个多哪个少，一目了然。
房屋抵押贷款和房贷哪种方式更划算？为什么？
在房屋抵押贷款和房贷两种方式中，房贷方式更划算。
一、房屋抵押贷款期限短，利率较高，不划算简单地说，房屋抵押贷款，是指借款人以房屋作抵押，不转移房屋所有权，向银行申请贷款的业务。
也就是说，房屋抵押贷款中所涉及到的房屋，借款人其实已经拿到了所有权，是其合法的房地产。
拿到了房屋所有权，还要贷款，目的是为了消费，买车或者其它物品；也可能是为了生产经营。
自己的公司或者店铺需要资金周转，把房屋进行抵押后贷款。总之，贷款的目的不是为了买房。
采用这种方式贷款，期限最长10年，相较于房屋按揭贷款的20年、30年期限来说，期限比较短。
而且贷款利率相比房屋按揭贷款来说较高。在短期内要偿还的资金较多，因此，还款压力比较大。
二、房屋按揭贷款期限长、利率较低，比较划算房屋按揭贷款，是指借款人以所购房屋作为抵押物向银行申请贷款，在贷款期间分期归还贷款本息的业务。
从上述解释可以看出，按揭贷款的抵押物是房屋，但它现在还不属于借款人。借款人贷款的目的是为了买入房屋，而不是用做其它消费或者经营类的用途。
相较于房屋抵押贷款来说，房屋按揭贷款利率比较低。现在实施的是LPR利率，商业银行在LPR利率的基础上进行一定比例的浮动。
而且房屋按揭贷款的期限比较长，一般20年、30年，只要借款人愿意，贷款期限都会比房屋抵押贷款的10年期限要长，能够减轻借款人的还款压力。
房贷VS房产抵押贷
房产抵押贷和房贷有哪些区别？
一.用途不同
1.房贷是购房者向银行借款购买房产，专款专用。
2.房产抵押贷款可以用于日常的消费范围，包括了装修、留学、旅游、购车等等这些大额的消费，也可以用于企业的经营，很多小微企业的经营购买设备或企业经营都是需要大量的资金，所以解决短期资金周转就很有必要。
二.贷款需要的资料不同
1.房贷需要借款人除了身份证等常规的资料之外呢，还需要提供首付款的证明和购房合同等材料。
2.房产抵押贷款，需要借款人提供房产所有人的资质证明，还需要提供房产证，购房合同，贷款用途等等的材料。
三.政策限制不同
1.房贷除了受银行贷款的政策利率以外，还受楼市限贷限购政策的影响
2.房产抵押贷款只受银行贷款政策的影响。
四.风险分析
房贷的风险相比抵押贷款的风险系数偏小一些，毕竟合同期长，客户按揭买房时候相对条件好些，等到客户负债都毕竟高了，再拿房产证来抵押做经营性贷款或者消费性贷款时候，肯定就会考虑很多点了，当然，房产抵押贷款相比其他的信用类贷款来讲，风险算好的。
五.房产抵押贷款是拿全款房或者按揭房，至少是房产证出证了，产权证可能是在你手上，可能在银行，直接或者间接抵押其价值。
六.直观点的差别
1.房贷优点：期限长（最长可申请三十年）、中途无需签合同、可用公积金冲贷、上班族无需注册公司；
缺点：利息高（首套4.45%、二套5.1%)，还款方式不能选择先息后本与随借随还，额度低（首套六成、二套只有三成）
2.房产抵押优点：利息低、可以做到年化3.6%，额度最高能做到八成，还款方式可选择先息后本、等额本息、等额本金、随借随还。
缺点：有些产品每三年需要签一次合同、低利息只针对有公司人群。
