最长30年的房产抵押贷款or购房按揭贷款，你可不一定能贷30年
本期贷款问题：申请购房按揭贷款时，明明告诉我最长贷款年限是30年，为什么批贷时只给我批复了20年？
贷款问题解答：众所周知，购房按揭贷款最长贷款年限是30年，少部分房产抵押贷款产品最长贷款年限也可以达到30年之久。
那么，是不是任何人申请购房按揭贷款或者房产抵押贷款，都可以获得最长贷款年限呢？
不是的，并不是所有贷款申请人都可以获得最高贷款年限的。
实际上，最终贷款年限是由贷款申请人的年龄和房龄决定的，在期房按揭贷款中可以将房龄忽略不计，但二手房按揭贷款与房产抵押贷款中的房产一般都是具有一定年限房龄的，就需要计算到了。
我见过网上不少同类问题，但大多数回答实际上根本都是错误的。答题者自封了各种名头忽悠读者，却出尽了洋相。
那么，银行是如何决定实际的贷款年限的呢？
首先，抵押贷款产品和购房按揭贷款产品都有对贷款申请人和房产的年龄年限限制要求，而这两个年限恰好就是限定最终贷款年限的要素。
为了方便理解，我们假定一下某家银行的某个贷款产品的限制条件：
贷款申请人最高年龄限制为X岁；贷款申请人实际年龄为X1岁；可抵押房产的房龄限制为Y年；实际房龄为Y1；规定最高贷款年限为Z年；然后根据下方贷款年限的风控公式计算后选取最小值即可：
实际贷款年限=i【X-X1,Y-Y1，Z】
比如默认上图题主申请的期房购房按揭贷款，那么我代入数据之后可以得到以下结果。
实际贷款年限=i【60-37,30-0,30】=23年。
方便大家更容易理解，我们再举个例子：
某人今年29岁，想要将名下房龄为5年的房子进行抵押，申请银行最长30年的房产抵押贷款，申请此贷款产品的年龄最高不得超过60岁，房龄不得超过25年，那么如何计算呢？
我们代入数据，
实际贷款年限=i【60-29,25-5,25】=20年。
你学会了吗？
注意：此处i的意思是选定【】内最小值；此公式一般适用于房产抵押贷款、二手房按揭贷款、期房按揭贷款（期房房龄为0）。此公式需要以周岁周年进行计算，否则存在误差，但误差一般为1年。
把按揭转抵押贷款真的划算吗？千万别盲目跟风
最近很多客户咨询，抵押利率低，把按揭转化成抵押，看似能省不少钱！
小编含泪在此提醒大家看问题要全面啊[泪奔]
一、单从利率对比，抵押贷款利率一部分确实低于按揭房商业贷款利率。（以商贷6%，抵押5%，同样还款方式举例）贷100万，1年省1万。到这里，你是不是以为那30年，就省30万了？那你就天真了，接着往下看……
二、还款方式：按揭贷款最长可以30年等额本息/等额本金，抵押贷款（西安为例）最长也就10年期，3年先息后本居多。而且能做十年期的先息后本的银行屈指可数，多数每年要归还一定比例的本金。
暂且不说其他，你需要结清房贷尾款过桥垫资产生的费用，你贷了到期之后下次还不一定能贷出来，这不够折腾的……
三、贷款条件：按揭贷款基本征信符合，流水符合，人人都可以申请。但是抵押贷款基本为经营贷，在征信符合的同时，对营业执照、企业经营都有一定要求。细节就太多了，在此不多赘述……
所以，转不转完全要根据自己的实际情况。如果刚好需要资金周转，做个抵押贷（一抵二抵都可）不失为一种好方法，利率普遍低于信用贷款，而且征信要求相对宽松。如果单纯转贷，劝君慎重！慎重！慎重！
这样还房贷，竟然轻轻松松节省了几十万的利息
今天，带大家来揭秘在银行贷款中省钱的几个小细节。记不住的，你一定要先喜欢再收藏，注意多看两遍，否则你可能会找不到它。如果你贷款买房，如果条件允许，你必须提前还款。如果你不提前还款，你将在下半辈子为银行工作还款。
大家都知道，银行贷款买房利息是相当高的，假如你贷款50万按30年来还，整个周期下来还款总额近100万，也就是说30年的利息总额基本赶上本金了。就是因为这个，导致很多人一直不敢买房，但是其实大多消费者都不懂，房贷都是可以提前还的。怎么还更合适更划算呢？那么首先带大家认识一下生活中常用的两种还款方式：
第一种：等额本金还款方式
在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
第一种：等额本息还款方式
在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)。等额本息和等额本金是不一样的概念，虽然刚开始还款时每月还款额可能会低于等额本金还款方式的额度，但是最终所还利息会高于等额本金还款方式，该方式经常被银行使用。
你要知道，无论你是选择哪种还款方式，你想提前还的时候，还款金额后期的利息都是不用再还的。
那么想要提前还房贷，什么时间还，针对以上两种还款方式我为大家整理了几个还款小窍门，比如：等额本金贷款20年的，选择第五年还清最划算；等额本金贷款30年的，选择第七年还清最划算；等额本息贷款20年的，选择第六年还清最划算；等额本息贷款30年，选择第八年还清最划算；
如果你的条件不允许提前还清贷款，那么提前偿还部分贷款也是非常划算的。对于提前偿还部分贷款的朋友们要注意的是：无论银行是否会告诉你，你都要选择月供不变，还款期限缩短的还款方式。不要选择银行默认月供减少，年限不变。例如，如果贷款是100万元，抵押贷款是30年，已经偿还了两年，并准备提前偿还10万元。如果选择期限不变，月供减少，那么利息只能节省几万元，但是如果你选择月供不变，年限减少，那么有可能会节省几十万元的利息。
大家一定要注意的是：还清贷款之后，一定要带上你的身份证、房产证、购房合同、抵押合同、注销申请书等资料及时去银行办理解压手续，再去房管局办理抵押注销手续就可以了。
大家看一下，在以上还款方式的对比下，你认为哪种还款方式更省钱呢。
