等额本息和等额本金如何计算，怎么选择？

房屋抵押贷款的计算方法根据多年的贷款经验，相信每个借款人最在意的就是利息如何计算，汇发金融的小编为大家编辑整理了以下的贷款计算公式：

1.等额本息还款法:每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1＋月利率)＾还款月数〕÷〔(1＋月利率)＾还款月数-1〕

每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金

等额本金还款法:每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

每月应还本金=贷款本金÷还款月数每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率

总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额

说明:月利率=年利率÷1215^4=15×15×15×15(15的4次方,即4个15相乘的意思)

贷款金额:150000元贷款年限:5年(60个月)利率不变还清全部贷款时的几种情况:

按照商业贷款,等额本息计算

年利率:6.9%(月利率5.75‰)每月

月供:2963.11元

总利息:27786.47元

按照商业贷款,等额本金计算

年利率:6.9%(月利率5.75‰)

首月月供:3362.5元

逐月递减:14.38元

末月月供:2514.38元

总利息:26306.25元

同样是贷款15万，5年期限，在相同的利息水平下，等额本金的还款方式支付的利息要少很多。但是等额本金的首月月供也要高出来很多。那么我们怎么选择呢？

等额本息:每个月固定还款，对于有固定收入的朋友来说更合适，每个月固定的收入和支出，不会带来太大的生活压力。

等额本金:前期月供高，但是约还越少，比较适合有一定经济偿还能力，刚开始也没有太大压力的朋友，月供越来越少，越还越轻松，支付的利息相对较少。

房产抵押贷款，还款方式不知道怎么选，看这，秒懂

很多客户在选择贷款产品时往往把利率的高低作为首要标准，看哪个产品的利率最低，最划算。但在后期的还款过程中，不同还款方式所带来的还款压力，使很多客户感受到还款方式的选择比利率的高低更加重要。

利率直接决定客户的融资成本，而还款方式直接决定客户还款期间的现金流状况。

大到企业小到个人的发展，现金流都是十分关键的因素。没有足够的现金流，企业和个人都有可能陷入严重的债务危机。

由于所针对的客户群体不同，利率有高有低，还款方式由于个体差异，优势及劣势也是各有千秋，没有绝对，下面小编对几种常见的还款方式进行介绍。

首先是办理过房屋按揭贷款的客户接触最多的两种还款方式，也是抵押贷款中比较常见的：

“等额本金”等额本金指将贷款本金除以还款月数，每月归还固定的本金，支付剩余本金的利息，贷款利息随贷款本金的减少而减少，总还款额随利息减少而递减。

这类贷款可以提前还款。

适用范围

适用于有持续现金流流入的行业和借款人，且前期现金流入较大而后递减的情况。或者是借款人或企业有一定的资金储备，采取等额本金方式可以节省利息，尤其是前期归还本金较多，适合于有提前还款计划的借款人。

优点

每月归还本金，贷款余额每月都在减少，前期归还本金较多，适用于提前还款节省利息。

缺点

前期归还本金较多，故还款压力较大。同时随着本金每月归还，利用的资金也在减少，资金利用率不高。

“等额本息”等额本息就是将贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月来确定每个月的还款额。先计算当月应支付的利息，再用确定的还款额减去当月应支付的利息，就是本金的还款额，下一月利息按照剩余本金计算。这类贷款可以提前还款。

适用范围：用于有持续现金流流入的行业和借款人，且现金流入稳定，主要用于补充流动资金，增加库存。适合做较长期借款。

优点

每月还本付息，月供不变，年限越长，月供越小。还款到期，本金和利息也都结清，因为每月还本，剩余贷款本金越来越少，相对会比较稳定，提高了抗风险意识。

缺点

前期归还利息较多而本金较少，资金利用率高于等额本金，但与其他还款方式相比仍较低。不适合提前还款。然后就是房产抵押贷款中最为常见的先息后本。

“先息后本”先息后本，每个月只支付利息，贷款到期时一次性归还贷款本金。

适用范围：

适用于投资，平时无现金流入或有很少现金流入的借款人。如工程行业或长期投资。是资金利用率最大和还款压力最小的还款方式。

优点

对借款人来说，平时还款无压力，可以充分将资金用于经营项目。再加上先息后本一般为一年期，对标的一年期LPR3.85%上浮，所以利率相比等本要低。

缺点

因为每月只用支付利息，如果不加强现金流储备，风险意识较差，那么到期还本时压力就比较大了。甚至很多借款人或企业缺乏风险意识，只顾当下。或者把希望完全寄托于还本续贷。当借款人或贷款主体经营资质发生变化，不能达到续贷要求时，就会出现还进去，贷不出来的情况。这就是我们经常说的断贷抽贷。

其他常见的还款方式还有哪些呢？

“随借随还”在贷款期限内，贷款机构给借款人一个最高授信额度，在这个时间段内，借款人可在最高授信额度内随时支用贷款，也可随时归还。只计算已支用资金的利息。

适用范围：

适宜在将来的一个时间段内现金流不确定或不固定的借款人。多用于企业经营，建立一个可随时使用的资金池，同时节省利息。

是目前最热门的还款方式。

优点

借款人可以根据自己需要随借随还，方便灵活，节省了闲置利息支出。

缺点

由于在授信期间一般不做贷款风险评估，每次借款人支用资金需要一定的网银操作或简化评估。

“等本等息”将贷款本金和贷款期限内需要支付的利息除以还款月数，每月归还固定的本金和固定的利息。在这种还款方式下，由于前期支付的利息比实际使用的贷款利息要低，所以一般不允许借款人提前还款，如提前还款，会加收利息。

适用范围：

多出现于信用类消费贷款及信用卡的还款方式。主要用于有持续现金流流入的借款人、希望快速借款用以补充库存、流动资金。

优点

此类还款方式贷款普遍快速简单，容易申请。

缺点

由于采用全额计息（与余额计息区别）的方式，每月归还本金，资金利用率每月递减、借款成本高、不适合长期借款。

“不规则还款”将贷款一次性发放给借款人，借款人根据自己的现金流收入情况和银行协商还款方式，可归还全部贷款或部分贷款，可一次性归还，也可分多次归还。

适用范围：

适宜在将来的一个时间段内现金流不能确定或不固定的借款人。

“前期按月付息后期等额本息”这种还款时前期先息后本，一年后等额本息。

适用范围：

这种贷款适用于投资，在投资期内是没有现金流入的，这时候还款较为困难。在一定时间投资完成后，能够产生持续稳定的现金流入，还款就有来源了；也适用于淡旺季较为明显的行业，借款人在旺季需要资金，还款有压力。在淡季时候，资金比较充裕，可用于还款。

优点

比较针对特定的行业现金流需求，符合借款人的现金需求规律，前期还款压力较小。

缺点

由于不归还本金，一年后还款压力增大，需要提前做好还款准备。

类似的还款方式还有：按月付息，按季返本。

“按月付息按季返本”每个月支付利息，每三个月归还一次本金。

适用范围：

用于企业经营，匹配企业的账期回款。适用于工程业和种植业等现金流不是持续性而是间断性的行业。例如：商品批发或工程行业也要等到结算期后买方才会付款、种养殖行业要等到作物成熟和牲畜出栏销售后才有现金流。这种还款方式基本与这些行业的现金流相吻合。

优点

还本时间间隔长，借款人有足够时间准备还款本金。

缺点

还本时间固定，有时会与预计的现金流流入不一致，需要提前做好规划。

最后

当然不论选择哪种还款方式的前提都是基于借款人对于自身财务状况及未来现金流的合理预期。

每个产品都不尽相同，利率、还款方式、额度、优势劣势上都是各有千秋，没有绝对的哪一款产品就是最好的，只能说哪一款产品最适合你。同时，银行产品利率普遍较低，相比每年通胀的稀释，以及经营利润，不同银行，不同还款方式那相差的一两个点，基本上可以忽略，因此选择适合自己的还款方式显得更加重要。

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房贷等额本息和本金多大区别？内行人说了，才知道很多人亏了

我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议

关注“武汉房姐”微信公众号进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“武汉房姐”知识星球提问：房姐你好，有个问题没弄清，如果我按揭买房，预计五年后出手，提前还款的余额是怎样计算的（是不是提前还剩下本金，是否有违约金）？如果还款方式是等额本息，那五年按揭中还的70%左右是利息，是否会侵蚀大半利润，或者如果打算五年后出手，还款是否应该选等额本金？是不是我的计算思路有问题，说到底买房投资最终还是要落实到收益率上是么？

回答：等额本金，每月还本金和利息逐渐减少，适合想要减少利息总支出或者提前还款的人群；

等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息多，适合收入不高工作较稳定的年轻人。

如果考虑5年内出手，可以选择等额本金。

长期持有选择等额本息。

违约金要看和银行签的合同是怎么规定的，有些是1年后提前还款没有违约金。

提问：房姐好，目前限购区有一套全款房78平，不限购区有一套贷款房128平，都是登记在夫妻2人名下，现在想卖掉限购区的78平置换限购区120平左右的房子，我和老婆都是外地户口，只有我一人有社保且满了2年，因为老家农村拆迁不能转为武汉户口，现在如何处理不限购区域的那套128平的房子才能使我有在限购区购房的资格，请房姐务必回复，感谢感谢

回答：不限购区的房子对敲给爸妈，腾出你的房票。

详见知识星球内部资料《楼市提款机——如何对敲把钱套出来？》

提问：房姐你好，在一手新房和隔壁二手房中选择，利用拆骨法分析几个指标，基础盘，精装修，楼龄，绿化与会所，房型差异，楼层差异，朝向差异，地铁便利，品牌溢价，初房情结，请问这几个指标如何量化的?比如基础盘这个数据是怎么定的，比如楼龄是如何做加减的?同理，其他指标?

回答：一套房子不是一件商品，而是无数个因素组成的结合体。

类似于公司买卖并购，报价不是针对公司壳的报价，而是对公司的管理，业务，人员等种种方面的报价。房子是无数种商品组成的结合体，并且这些商品的价值随着变量而变化，譬如户型等硬伤折价，在1500万房产里可以折价15%，而在300万房产里只能折价1.5%。

类似的，一套犄角户型，我们把犄角影响的面积减去，剩下的面积再算单价，如果是市场价，那么相当于白送一个犄角。

至于经常有朋友问，拆骨法有哪些条件，拆骨法怎么算？提问没有用，唯一的学习路径是：实地看房并思考，想想「这套房为什么比上套房贵XX万？」看房无数，你自然会深入到交叉验证和复杂因素下进行的对比。

提问：房姐，做专业的房产投资人有哪些盈利点。谢谢！

回答：知识星球内部资料有各个流派的赚钱模式，建议先学习下。详见内部资料《干货！炒房各流派都是怎么赚钱的？》

提问：房姐您好，二手房谈价是让中介去谈还是自己直接去谈？自己去谈的话第一次谈崩了就没挽留的余地了。

回答：中介没义务帮你，自己上。详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》

提问：房姐好，我和开发商签合同时觉得合同不合理不公平，拒签怎么做，需要具体作些什么？我要保留什么，做以后退房的依据呢？

回答：1.不买定金退不退。

2.贷不下来款怎么规定的，换银行还是退房。会不会有违约金，但是一般开发商都比较强硬，没有标准合同，开发商的合同都是利好自己的。

提问：房姐，武汉主战场，要买多少套房，建仓多少平？才能与年收入200多万的实体老板持平？？

回答：这是我今天最喜欢的一个问题：我要在武汉建仓多少平，才能超过我傻逼的实体老板呢？

公式呢，我已经在图中写出来了，非常的简单：

面积*单价（涨幅-加权资本成本）≥200

只要你在武汉持有1800平以上的次新，你在5-10年的范围内在概率上都会赚得比你的实体老板多。

1800平并不是一个遥不可及的数字。

加油吧，年轻人，这就是战场。

提问：武胜路皇后广场负一楼格子铺能买吗

回答：武汉负一楼商铺很少有能做起来的。商铺能不能买，除了关注位置，人流量之外最重要的是运营商的能力，一般来说租售比在5%以上是可以入手的。商铺的逻辑是收租，如果达不到这个标准，就是亏本的，且商铺后期交易税费高，不易出手。要买商铺建议入成熟社区的1层看看，面积不要太大，50平内最佳。

提问：房姐你好。请问鄂州万科五彩城1.1万含1500装修值得投资入手吗？

回答：别买，因为目前的价格已经是把未来的投资预期已经透支了。这个价格为什么不看看武汉的？

提问：目前JLH状态。房产情况:我名下有江夏水晶俪一套3房。全公积金贷款，约15万。未办证。老公有关山大道阳光在线一套2房。

房票情况:我是外地户口，做生意，年收入一百万左右。有营业执照。父母名下无房，年龄分别62/57可随我投靠过来！（我办证迁户后)。阳光在线有10贷款，7折公积金利率！

资金情况:手头可以拿出50万，不影响生意周转，1-2年内月供1-5万随意。问题:孩子正值读书期间，2房住父母+一家三口过于拥挤，有学区资源的地方换大房是刚需！1.想办大额信用卡！2.如何投资房产？

回答：1.手里有50万，直接搬砖，试试招商经典白。

可以直接找办卡员申请，额度比较大。申卡顺序也是一门学问，房产圈内部资料有大额卡速成篇，注意查看。另外就是一定要多核申请。

2.父母离婚获得2张f房票，抢2套限价新盘做接力贷，之前有推荐过的新盘，都交一遍资料。你们夫妻名下的房子，尾款少许30%可做截断抵押。

提问：房姐，您好，你说的沈阳的新楼盘是沈北的融创唐轩上城吗？外地人可以买吗？

回答：不是，沈北延着地铁线买，单价7千的新盘可以无脑入，最近有王首富的投资利好。

新房限购，外地人需要缴纳半年社保或者落户才能买，二手房不限购。

提问：姐，05年的老小区，没有电梯，五楼带阁楼大户型，五楼175，阁楼100上证，露台10，阁楼折算一般面积算均价，价格是下面三四楼的七折左右，可入吗？

回答：价格计算用拆骨法：顶楼折价10-20%

阁楼和楼台：非房子本身赠送的，最多按照2折购买。房子赠送的，可以按照3-4折买入，5-6折卖出。

提问：房姐，花山碧桂园东境140大户型，单价11000左右，精装2500,投资值得出手吗？小户型是不是更适合投资？据说旁边的花山郡下期要涨价出精装了，是否还是等花山郡呢？另外中介说h的单身名义买房要增加共同还款人是吗？

回答：等花山郡吧，另外联投光谷瑞园也可关注，如果毛坯价格1.1投资也很不错。流水不够才需要增加共同还款人

提问：DYD已放款，买了1.14保险，现在能退了不？怎么退啊？

回答：保险有犹豫期

退保要扣手续费，手续费也是业务员所得，可以申请，无非就是影响客户经理的保险业绩

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很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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