房贷计算器

今日，我给大家分享一个房贷计算的专业软件：房贷计算器！并大概给大家讲下商业贷款、公积金贷款以及组合贷款的三种贷款形式，以及等额本金或者等额本息的两种还款方式！

这主要分三种贷款形式：

1.商业贷款

计算商业贷款选择等额本金和等额本息的还款方式时，每月的月供、利息总额和还款总额。

2.公积金贷款

公积金贷款指缴存住房公积金的职工享受的贷款，国家规定，凡是缴存公积金的职工均可按公积金贷款的相关规定申请公积金贷款。在本市城镇购买，建造、翻建、大修自住住房时，以其所拥有的产权住房为抵押物并作为偿还贷款的保证，即可向银行申请住房公积金贷款。

3.组合贷款

组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。

操作步骤：第1步：首先选择您的还款方式是等额本金还是等额本息，填写商业贷款年限、贷款金额以及贷款实际利率；

第2步：选择是否显示还款明细，点击“计算”按钮获得每一期的月供金额和贷款利息总额和还款总额等详细信息。

根据一般房贷还款方式的计算公式分为两种：

一、等额本息计算公式：

计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。

需要注意的是：

1、各地城市公积金贷款最高额度要结合当地具体来看；

2、对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

二、等额本金计算公式：

每月还款额=每月本金+每月本息

每月本金=本金/还款月数

每月本息=（本金-累计还款总额）X月利率

计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。

如何计算分期还款

分期还款是指通过每个期间（通常是每月）支付相同金额来逐步偿还债务。分期还款支付的金额包含偿还的本金以及债务产生的利息。本金是指尚未偿还的贷款余额。在偿还本金的同时，本金余额所对应的利息也会不断减少。随着时间的推移，在每月支付的金额中，利息部分的比例会下降，而本金还款部分的比例会上升。在处理抵押贷款或汽车贷款时，人们经常都会采用分期还款方式，但会计中与之类似的摊销则是指任何无形资产的价值随时间推移的周期性减少。

计算首月利息和本金

收集计算贷款分期还款所需的信息——您得知道本金金额和利率，贷款期限和每个期间的付款金额才能计算出每月的分期还款金额。

本金金额为当前未偿还的贷款余额（100,000元）。利率（6％）为贷款的年利率。要计算分期还款金额，得把年利率换算成月利率。贷款周期为360个月（30年）。在本例中，由于分期还款是按月计算，因此周期以月份而非年份表示。每月还款是599.55元。支付的元金额始终不变。但是，本金或利息占付款金额的比例会有所变化。在一开始还款时，金额中主要都是利息，而到最后还款中主要都是本金。创建EXCEL电子表格。

计算中会涉及到一些变量，所以最好事先在表格中以列为单位，填上本金、利息支付，本金支付和和本金余额等相关信息。

除标题行外的，总共应该有360行，与每月还款对应。电子表格能显著加快计算的速度，因为只要填写正确，您只用输入一次给定的等式（或者两次，比方借助上个月的计算结果来进行所有后续的计算）。只要输入正确，把公式向下拖到其它单元格中就能计算出整个还款期间的分期金额。更好的做法是留出一个单独的列，然后输入您的主要贷款变量（例如每月还款、利率），因为这样可以快速列出贷款期限内各变量的相互影响。可以尝试使用在线分期还款计算器。计算第一个月还款的利息部分。

计算分为几个步骤：将年利率转换为月利率。用此月利率计算当月利息。

分期还款的贷款（例如房屋抵押贷款或汽车贷款）金额。为此，您需要按月计算每笔还款的利息和本金部分。将利率转换为月利率，金额为：（年利率6％除以12=月利率0.005）。将本金金额乘以月利率：（100,000元本金乘以0.005=500月利息）。您可以使用以下等式：I=P**，其中I=利率，P=本金，=利率，=时间。计算第一个月还款的本金部分——从还款中减去当月的利息。

从还款金额中减去当月的利息，从而计算出本金：（599.55元还款-500元利息=99.55元本金还款部分）随着本金的减少，每月本金余额的应付利息也将减少。每月还款中的用于本金偿还的部分将增加。使用第1个月末的新本金金额计算第2个月的分期还款。

每次计算分期还款时，都要减去上个月偿还的本金金额。

计算第二个月的本金金额：（100,000元本金—99.55元本金=99,900.45元）。计算第二个月的利息：（99,900.45元本金*0.005=499.50元）。确定第二个月的本金还款。

与计算第一个月本金还款金额的步骤相同，从月还款总额中扣除该月利息，剩余金额就是当月的本金还款额。

计算第二个月的本金：（599.55元-499.50元=100.05元）。第二个月的本金还款（100.05元）大于第一个月的本金还款（99.55元）。由于每个月的本金余额都会下降，支付的利息也会随之下降。第一个月，利息是500元。第二个月，利息降至499.50元。随着应付利息的减少，每月还款中本金部分增加。计算整个贷款周期的分期还款分析贷款变化的时间趋势。

您可以看到贷款的本金每月减少。由于本金金额下降，剩余本金产生的利息也会下降。随着时间的推移，每月还款中的本金部分比例不断上升。[5]

计算第三个月利息计算的新本金余额：（99,900.45元-100.05元=99,800.40元）。计算第三个月的利息：（99,800.40元*0.005每月利息=499元）计算第三个月的本金：（月还款599.55元-第三个月499元利息=100.55元）。考虑贷款周期结束时的分期还款情况。

随着时间的推移，每月利息金额会下降。每笔还款的本金部分会随着时间的推移而增加。

利息几乎降至零。在贷款期限的最后一个月，利息支付为2.98元。到期的最后一个期间，付款的本金部分（596.37元）接近整个付款金额。本期末欠款的本金金额为0元。利用分期还款概念更合理地管理债务。

您得了解分期还款这个概念，因为抵押贷款和许多汽车贷款都会用到分期还款。

如果可能，还可以提前还款从而更快地减少贷款本金。本金减少得越快，贷款期限内产生的总利息就越少。考虑尚未偿还债务的利率。提前还款对利率越高的贷款产生的影响越大，所以要尽量先偿还高利率的债务，从而减少产生的利息。在网上可以找到贷款分期还款计算器。借助计算器可以计算出提前还款节省的利息。比如，额外还款将本金从10,000元减少到9,900元。按照10,000元计算剩余贷款期限内的分期还款金额。然后将本金从10,000元减少到9,900元并再次计算。看一下贷款期限内的总利息。这样就能知道提前还100元在利息上的差异了。

2017住房抵押贷款利息政策

今年以来我国房地产吹起来政府楼市调控的号角，政府有关部门开展了一系列楼市调控新举措。其中，对于2017年以来，我国住房抵押贷款的利息，最新政策是怎么规定的?

房产是一种价值很大的抵押物，往往在首次申请贷款时，并没有完全发挥房产的价值。所以，针对此类房产的借款申请人，不少银行或贷款机构提供房产二次抵押贷款业务，旨在充分利用房产的剩余价值进行二次抵押贷款。

住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。贷款额银行要请专业的公司评估房子目前的价值，然后根据评估价给贷款额度。

自去年11月22日央行宣布降息以来，到目前近的一次5月11日降息，五年以上贷款基准利率已经从6.55%下调到了5.65%，三次降息让贷款利率降低了90个基点五年以上个人住房公积金贷款也从4.5%下调到了3.75%。

贷款利率的降低使贷款买房者的成本降低了不少。搜房网东莞二手房网记者利用搜房网购房贷款计算器算了一笔账，商业贷款100万，20年，等额本息，还款总额约167万元，月还款额约6964元，同样的这些贷款放到三次降息之前，还款总额约180万元，月还约7485元，也就是说在此种贷款方式下，购房总额减少了13万!月还款减少521元。

银行会在每个月月供款中,先收取剩余利息,然后收本金利息在月供款中的比例会随剩余本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因增加而升高,但月供总额保持不变。

这种还款方式非常普通,是各大银行主要推荐的还款方式。把按揭贷款本金总额和利息总额相加,然后平均分摊到每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中本金比重逐月递增,利息比重逐月递减。

其实贷款人在进行房产抵押贷款时会将房产的所有权抵押给银行，而自己仍然拥有房产的使用权。在贷款结清之后，办理解除抵押后，房产的所有权仍然属于自己。

如果借款人还不上贷款，银行会先催收，催收无果才会考虑拍卖，整个过程至少要一年左右才能完成。

大部分人都认为房产抵押贷款只能抵押自己名下的房产，按照我国贷款机构的相关规定，借款人可以用他人名下的房屋作抵押申请贷款，但是必须取得对方的同意，且需要其出具同意抵押承诺书，否则抵押无效。如:子女可以用父母的房产进行抵押贷款，只要征得父母的同意，并且签订同意抵押承诺书就能够进行抵押贷款。