利率降至3.2%，招行抵押欲抢夺千万内中长期市场

本文写于2022年11月，保鲜期三个月，适用地上海。

要点引用：

招行方案比较适合利润可观，长期用款的老板们。实测中，存货周转率低且利润率高的老板更喜欢招行中长期等本方案，利率3.2%。招行的先息方案较新，“人好房好”的老板更容易申请成功。利率在中长期1000万内具备局部优势，但中短期由于广某行降息至2.6%，招行方案被挤到第二梯队。

四季度发生重大变化，随着交某行3.25%三年期先息后本、广某行2.6%十年期每年循环的出现，原先T0级宇宙大行的抵押地位被撼动。招行3季度利率下行至最低3.45%，但仍觉得火候不到，继续下探至3.2%。

（本文供专业参考，非个案推荐，融资须谨慎）

先直接说对方案分析的结果：

方案适合：

1.降息减压，3年内不想还本的老板，必须满足招行好人好房。

2.投产置业，希望做中长期方案的老板。

3.贷款总额控制1000万以内的老板。

4.想要500万以内二押的老板。按揭必须超1年半。

5.想要轻流水要求的老板。

6.想要方便，快速拿款的老板。

方案框架：

【利率分析】：整体优+

一押：优，最低利率3.2%，击穿交某与宇宙行，跃升综合低息第3，暂列中期方案低息第一。

二押：优+，利率3.55~3.9%，甩第二名0.5%。

这利率降晚了。2022年已快收官，许多拿到市场份额的银行甚至开始升息。且这里是最低3.2%，需要支行留名额，评分较低的老板可能拿到3.45~3.75%。

中长期利率具备竞争优势，中短期被广某行（2.6%）超越。

【还款模式】：整体优

3年合同20年等额本息还款法：优，虽然理论上每3年有一次抽贷风险，但本方案作为老牌中长期方案，等额本息还款法只要不是恶意逾期，抽贷概率较小。据统计2015年至今未发生不合理的规模抽贷事件。

3年先息方案：良，仅限好人好房，即房产20年内外环内或抢手盘，人征信一定要好。

【限额分析】：整体一般

一押：一般，一押1000万着实有点低。目前已有40%的市场方案能突破1000万。

二押：一般，二押上限500万。有消息称本季度会尝试1000万。但他行成熟方案最高已经能做到2000万。

【成数政策】：一般

有备用房能做到7成，没有6成。他行高成数方案可综合授信8.5~13成。

【征信要求】：较严

大数据最完善也是最严格的方案之一。一些不在征信上显示的不良信息也会被纳入考察。

【年龄政策】：一般

主贷人不超过65岁，权利人不超过70岁。他行方案主贷人最高70岁，权利人最高80岁，极限情况下权利人年龄不限。

【房龄政策】：优

最高接受40年房龄，要求价值超过300万。抵押物为唯一住房的，房龄不得超过30年。

【证件要求】：良

产证、营业执照原则上都要满1年。部分有进件条件的区支行可以做真实经营的双6（产证、营业执照满6个月）。

【流水政策】：优

700万内轻流水要求。上季度还须最低0.3被覆盖贷款总额。

【其他优势】：非标可以协商。速度快。

综上，招行方案比较适合利润可观，长期用款的老板们。实测中，存货周转率低且利润率高的老板们更喜欢招行这种中长期等额本息方案。招行先息方案较新，所以更接纳“人好房好”的老板，选择的老板也较少。

存货周转率高、利润高的老板对招行的态度是一半一半的，稳健的老板觉得这个模式能早点还本，预防经营冲动；激进的老板觉得等额本息20年资金使用率较低，第一年就要拿出7.03%左右的本利和，比市场上先息后本3.25~4.2%还款压力将近高了100%，少还的这部分月供钱能赚更多的钱。

此外存货周转率低、利润率低的老板们还是建议走其他银行先息后本3~5年不循环不归本的模式。降低现金流压力的同时寻找更好的经营出路。

注意：同一银行不同支行不同银行老师，由于指标压力、业务熟练度、风险评估角度等不同因素，会导致准入条件、过件率和利率的不同。本方案仅限参考小智实测过的支行网点，如有异议欢迎补充指正。也欢迎企业主、银行老师交流学习。

什么是房产抵押经营贷款，如何申请？

本篇我们以北京为例为大家梳理下，什么是房产抵押经营贷款？

一、房产抵押贷款名词解释？

房产抵押经营贷：借款人用自己的房产或者朋友的房产向银行申请一笔大额贷款，贷款用途是企业使用，可以用来支付上游订单，企业采购.....等活动。

2015年以后随着房产快速升值，部分银行对于目前有按揭贷款房产还款满18个月以后，可以申请二次抵押贷款（比如：招商银行，中信银行等）

二、房产抵押经营贷款进件标准呢？

1、企业成立时间和收购时间需要满6个月以上，有一定对公流水和纳税证明。

2、房产必须是可以上市交易的房产，比如住宅，公寓，厂房等，都必须有大红本。

3、能提供历史1年经营流水和历史来往合同，合计金额能覆盖本次贷款额2倍以上。

4、企业征信和借款人征信良好，不可以出现法律诉讼和行政处罚，地址异常等情况。

5、负债方面：综合负债率不超过70%，小微企业综合负债不超过4000万（部分银行规定）

6、申请经营贷款企业有固定办公场所。

7、对于新过户房产必须满6个月才可以申请，而且需要提供买卖合同

只有满足以上7点才可以申请房产抵押贷款，而且在办理过程中需要借款人夫妻双方出面，如果是企业股东申请，部分银行还需要企业法人出面开设对公企业账户。

三、在贷款利率方面：

1、对于特别优质企业和房产客户依然可以享受比较低利率优惠，年息3.65%-4.35%左右，年限为3年期先息后本，适合短周期需求中小微企业客户。

2、对于企业用款周期比较长，而且投资回报比较慢的客户群来说，其实利率低短周期的产品并不适合，建议办理年息为4.3%-5.25%，20年长期贷款，这样避免资金回款比较慢，银行到期无法偿还本金尴尬局面。

PS:申请银行类房产抵押贷款用款慢1年以上可以提前还款，而且是没有违约金（并不是很多粉丝理解合约20年就收20年利息）

四、在贷款额度方面：

1、房产抵押经营贷的额度是按照房产最近半年成交价格来定，70年产权的住宅和别墅7成，商业办公楼可以做到5成，小微企业经营贷款额度为3000万，如果申请房产抵押贷款客户房产多，企业优质最高可以贷房产评估8成，学区房最高评估9成。

2、银行给予额度越多，利率也自然会提升，一般来说房产抵押贷款利率为3.85%-5.25%区间，根据央行公布LPR利率适当减30-50个BP，但是如果企业希望用房产贷更多资金，那么就会增加BP。

3、房产抵押贷款影响贷款额度还有一个比较大硬伤：借款人企业负债+个人信用贷款负债+信用卡负债+经营贷款负债

在办理房产抵押贷款时候，建议不要去申请过多个人信用贷款，信用卡负债，通过信用贷款和信用卡去置换银行其他贷款，这样不仅不利于房产抵押贷款办理，而且还会占用自己征信查询次数。

4、别墅和大面积房产也会影响贷款额度

对于别墅、房产面积超过200平以上，由于房产变现比较困难，那么在申请房产抵押贷款时候银行会适当降低额度，一般为评估值5-6成

五、房产抵押贷款办理要求

1、房产要求：房龄通常要求在30年以内，部分优质学区房50年，但是这种产品极少，主要是集中在北上广深这类的一线城市中；要抵押房产除了房龄以外，还要求面积，最低面积基本是30平米以上，当然也有特殊情况，和房龄一样，相关产品特别少；越容易交易的房产越容易接受抵押，所以普通住宅是最受欢迎的，额度也给的较高。

2、借款人要求：借款人年龄范围要在18-65岁，但小于22岁或者大于60岁以上的借款人往往会被要求父母或子女共签；借款人还需要有良好的征信，这里主要是指查询次数、负债情况、逾期等不良记录，一般来说抵押贷款对查询次数要求会比较放松，比如近2个月达到8次左右都可以获批，但对存在逾期的情况就要求比较严，只要有存在连续逾期超过90天的情况，正常都不会批款；借款人还需要有足够的收入，因为银行需要收入覆盖每月还款额度才能批款；最后是对部分高危行业或者公检法军等职业不会放款，特别是公检法军这种岗位本身就要求不能从商，所以更不能以经营的名义进行贷款。

3、企业要求：房产抵押经营贷必须要有公司营业执照，注册和新加股东满6个月以上，房产抵押经营贷是一种专项贷款，在申请资料方面2021年新增：提供完税证明，提供公司1年对公流水、提供上下游合同、提供实际经营地照片，最近2年财务报表等等，而过去只需要提供:新办营业执照+上下游合同+流水等等。

六、房产抵押贷款办理流程：

申请房产抵押贷款部分银行需要开设对公账户，不过整体流程基本是一样的，办理流程如下：

了解完房产抵押经营贷的基本情况，您还会认为办理房产抵押贷款那么容易吗？而随着新监管政策变化，2021年不仅银行贷款利率在上涨，在准备资料方面也不断增加，如果您只有房产和企业，企业没有营业收入等等，也是没办法申请房产抵押贷款的。

不过，随着金融科技发展，很多客户通过金融PP去申请房产抵押贷款，在这里需要注意：在申请的时候需要了解清楚贷款利率，是不是银行产品，别申请完毕以后才发现还款方式和贷款利率不适合自己。

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