住房按揭贷款未满1年，可以提前还款吗？收不收违约金？

郑先生2021年购买住房时资金不够，没有全额付款，使用了银行的住房按揭贷款。现在郑先生手上有了一笔闲置资金，想结清住房按揭贷款。

但郑先生房贷还款未满1年，银行会同意他提前还款吗？

如果同意他提前还款，会收取违约金吗？

在回答这个问题之前，我们先来搞清楚另外一个问题：提前还款是否划算？

许多人将提前还款是否划算的问题，弄得太复杂了。那些以还款方式来决定提前还款是否划算的说法是不正确的。例如，有人认为如果是等额本息还款法，在还了10多年后进行提前还款就不划算了，理由是“前期的月供当中支付贷款利息更多，归还本金更少”。这种想法都是不正确的。

银行收取借款人的利息，是以借款人占用银行信贷资金的多少为依据的。你占用银行的贷款资金多就多付利息，你占用银行的贷款资金少就少付利息，与还款方式其实没有关系。

要不要利用闲置资金进行提前还款，正确判断的唯一依据就是：你手上的闲置资金能不能获取比银行房贷利率更高的收益率？如果能，就不要提前还款；如果不能，就要提前还款。

在目前的经济环境下，郑先生手上100多万元的闲置资金无法稳健地获取超过5.2%的收益率，而郑先生的住房按揭贷款利率是5.2%，所以郑先生想提前还款，减少贷款利息支出。

那么，房贷还款未满1年可以提前还款吗？

从目前来看，银行存在2种情况：一些银行对于房贷还款未满一年的，是不允许提前还款的。另一些银行则更加人性化，对于还款未满一年的借款人，可以允许全额提前还款，但不可以部分提前还款。

对于“提前还款要不要收违约金的情况”也分为2种：一些银行对于提前还款要收取一定金额的违约金，例如中国银行；而另外一些银行对于提前还款则不收取违约金，例如建设银行。

此外，还有一些读者很关心另外一个问题：购房时办理的是组合贷款（公积金贷款+银行商业贷款），在公积金贷款没有结清（还清）之前，能不能提取公积金归还商业贷款？因为银行商业贷款的利率要比公积金贷款的利率高出许多，先还商业贷款有利于借款人节省贷款利息支出。

例如，5年期以上的住房公积金贷款利率3.25%，5年以上的银行商业住房贷款利率5.2%，那么先归还100万元的商业贷款，就比先归还公积金贷款每年节省1.95万元【（5.2%-3.25%）*100万元】的贷款利息。

那么，在住房公积金贷款没有结清的情况下，能不能提取公积金先归还商业贷款呢？

之前，在住房公积金贷款没有结清的情况下，是不允许提取住房公积金归还商业贷款的；只有在结清了住房公积金贷款的情况下，才可以提取住房公积金归还银行商业贷款。

但现在的情况发生了变化。许多地方的住房公积金中心允许借款人在没有结清公积金贷款的情况下，可以提取公积金归还银行商业贷款，以减少借款人的利息支出。

银行提前还款政策和住房公积金贷款政策的变化情况，也提醒我们要及时关注理财资讯，让自己的脑海里及时更新相关资讯，以便更好地打理家庭资产。

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按揭房抵押贷款的两种方式——

现在的房价，我想很多朋友应该都了解，只高不低，要买房难度还是很大的。有一些朋友在贷款买房后，遇困难资金周转不开急需用钱，就会考虑将房子抵押，或者转让出去。

有贷款的房子如何办抵押？第一种是直接办理房屋二次抵押

按揭房贷还款满一年，有房产证就能直接办理二抵，不过贷款额度不高。

房屋二抵的额度是根据房屋的余值来决定的。无论是一抵还是按揭房做二抵，起码需要保证所有证件齐全，包括房产证、土地证(证件合一的不动产证)。

计算方式：贷款额度=房屋价值×70%-原贷款的本金余额

比如说评估价200万的房子，现在还有50万按揭没还清，那可贷额度就是200×70%-50=90万

不同的地区和银行，对于按揭房的抵押要求都不同。之前各银行受调控影响，资金也都收紧，再想做二抵就会难很多，需要借款人提前做好准备。

而且并不是所有的银行都接收房屋二次抵押贷款，例如中国银行在2013年就取消了二抵业务。

推荐产品：

1、利率：年化5-7.2%

2、额度：最高80万

3、年限：1-10年期

4、还款方式：1-5年先息后本（中途不归本）、6-10年等额本息

5、受理标准：按揭还款满一年，可不要执照，无当前逾期

产品优势：

1、征信要求宽松，半年查询次数不超过20次

2、对外担保不超过200万，已婚的以家庭为单位计算

3、先息后本还款中途不需要归本，资金使用率较高

4、除开抵押类贷款，其他贷款综合不超过100万

5、办理不需要营业执照，不用看个人流水，工作证明可操作

第二种方法用垫资过桥还清按揭后办一抵

当借款人资金不足无法偿还贷款时，也可以通过垫资的方式短期融资归本，然后再把这笔贷款借出来偿还给垫资公司，这个过程就叫过桥。

目前所有的转抵押贷款业务，当涉及到结清原贷款的操作时，大部分都需要过桥垫资的介入。

案例：

客户李先生的房子市值大概是300万左右，之前办理的A银行按揭贷款还剩80万，因为生意周转需要100万的资金，就准备做转贷。客户觉得做二抵利息太高了不划算，把剩余的按揭都结掉，再办B银行的一抵，但是又没有钱足够的钱。

我们给他的方案是用垫资过桥的方法来操作。先用垫资把A银行尾款还掉，把房子变成全款房了，然后再把全款房拿去B银行做一抵，银行批了195万，放款之后再把垫资80万还掉。

抵押产品推荐：

年化3.70%，1-10年先息后本

1、执照满3个月，持证时间不限；

2、不看流水，轻看负债；

3、可做三方贷，抵押人不上征信；

4、纯先息后本产品，中途不归本，资金使用率高。

垫资一般都是短期的，也就几天时间。时间计算是从过桥资金成功出款到A银行还款账号为起点，到B银行放款后结清过桥资金为终点。

注意事项：

1、垫资之前，预估好银行抵押贷款的批复额度和预计垫资时间，找靠谱的贷款中介问清楚，梳理清楚操作流程

2、确保找到的是真正一手资金方，而不是冒充的“多道贩子”，那些要在放款前就扣一大笔“保证金”的千万小心。

3、条件允许的情况下，宁可为了确定性而多垫资，也不要少垫资增加不确定性。

最后，还要提醒大家的是，垫资本质就是一种短期拆借行为，期限短、灵活性强，同时也具有风险高、利息高等特点。垫资过桥时一定要做好资金规划，一旦出现坏账，成本可是非常高的哦！

什么是“二次抵押”？正在按揭贷款的房子还可以办理抵押贷款？

正在按揭的房子办理抵押贷款，这种业务在银行内称为“二次抵押”办理二次抵押的房产需要具备以下条件：

1.正常可上市交易的商品房

2.房龄不超过35年

3.按揭还款已经满一年以上

4.房屋面积40平方米以上

5.满足一定的贷款金额（金额小银行不受理）

如何计算可贷额度？可以套一下下面的公式：房屋评估价格x60%-未结清房贷=可贷金额

房屋评估价约等于：房屋目前市场成交价x90%

以一套500万的房，剩余100万按揭贷款为例：

500x90%=450（评估价）450x60%=270、270-100=170（可贷金额）

套入公式可以得出目前可贷金额为170万。

二次抵押贷款又可以分为“抵押消费”和“抵押经营”二抵抵押消费贷

申请要求：征信良好，产权清晰，有稳定收入来源；

可贷额度：最高200万；

年化利率：最低3.85%；

贷款年限：最长8年期；

还款方式：等额本息先息后本；

抵押消费不需要名下有公司，可以放款到个人账户。

二抵抵押经营贷

申请要求：需要有公司

可贷额度：最高1000万

年化利率：最低3.85%

贷款年限：最长20年期

还款方式：等额本息先息后本

抵押经营需要借款人名下有公司，并且公司成立时间满一年以上，且营业执照变更时间满3-6个月以上。放款到第三方公司或者第三方公司法人个人账户。

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