涌金楼丨我，90后，房贷利率六点多

从排队等银行放款，到排队办理提前还贷。

随着多个城市房贷利率逐渐降至历史低位，自降杠杆、缩减负债，成为不少购房者的新思路。

在近些年的楼市浪潮中，90后是刚需房的购买主力军。如今，在高利率站岗的他们怎么思考？将会做出什么样的选择？

01焦虑

11月21日，中国人民银行最新贷款市场报价利率（LPR）出炉：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。

根据杭州最新房贷利率政策，首套利率为LPR减20BP，二套为加60BP。也就意味着，杭州将执行首套利率4.1%，二套4.9%的房贷利率。要知道，去年年中杭州的按揭利率曾一度飙升至6%以上。

这一消息，让刚刚上车的李诗霜又一次深深焦虑，“一下子感觉自己吃了亏。”

一开始，李诗霜的焦虑在于没有属于自己的小窝。“身边的亲朋好友都在催促我，单身首套名额不要浪费，不管有钱没钱，赶紧先买房上车”。

去年，李诗霜终于攒够了首付，又因为摇不中感到焦虑，今年2月好不容易摇中新房，背上了5.65%的房贷，紧接着又被这不断下降的利率整的睡不着，“买房这事，真是没让人省心过。”

心情同样经历大起大落的还有兰明辉，从2019年到2021年，他也不记得自己摇了多少次。

“当时买房的狂热和焦虑感，导致后来心态都变了。”兰明辉从最初的认真筛选楼盘，到之后无论房子在哪、利率多少都不在意，“举着钱、闭眼摇，有房就行。”

兰明辉当时的买房利率高达5.8%，他用房贷利率计算器一算，200万的贷款，要相差50多万利息，“直接从沙发上跳了起来。”

也有人不焦虑。

比如张弘文，去年他享受了杭州市人才政策并摇中了满意的楼盘，成功上车。

眼下，除了每个月提醒的1.5万元房贷账单，其余的比如利率是多少，还款方式是什么，浮动还是固定，张弘文表示都不记得了，他也不在意。

“我的策略是以不变应万变。”张弘文表示，“一个人不可能吃透时代的所有红利，与其因短期利率而焦虑，不如索性躺平。”

还有宋鹏轩，由于今年上半年他就结清了所有房贷，面对利率变化他也显得格外淡定。

“对于手里有余钱的人来说，提前还贷如同一种新投资。很简单的算笔账，你借着5%以上的商贷利率，能不能在市面上找到高于这个利率的稳定投资标的？如果不能，当然是赶紧把钱还了。”

02对策

一股提前还贷潮正在兴起。

电话一响，俞书萱就有些预感。一接听，果不其然，对方购房3年，想咨询能否提前还掉部分本金，减轻月供压力。

俞书萱是杭州一家银行的客户经理，11月杭州房贷利率新政出台的短短一周多时间，她已经接了几十个这样的电话。

电话咨询后，罗智渊选择了排队，“我在2019年买房，利率在5.1%左右。这次打算提前还一小部分贷款，减少点负债。”

兰明辉则不愿意等待，“如果现在提前还款，能省下94万元，多排一个月的队就得多还2600多元利息！不说了，我得去投诉了。”

随着楼市热度降低，新增的房贷也减少了。数据显示，今年上半年，6大国有银行新增个人住房贷款仅为2021年上半年新增额的1/3左右，创下新低。

此消彼长，也在挑动银行的神经，因为购房人是银行最优质的客户，房贷是银行最优质的资产，利率高且周期长，银行不得不做的就是保存量。

一旦存量下降过快，一来会减少银行收入和利润，导致利差收窄；其次，银行资金一旦沉淀得越来越多，也会间接影响社会面资金收缩。

俞书萱只能耐心地向一个又一个客户解释，现在提前还贷的人太多，额度有限，需要先预约排队，现在预约，估计明年2月就能还上。

更多的年轻人并没有足够的钱提前还贷，又无法面对一路下行的利率无动于衷。

这部分人怎么办？不少人把目光投向用经营贷、消费贷置换房贷，一些中介也看到了“商机”，有些广告宣称几天就能办结经营贷、消费贷，利率最低能到3.6%。

李诗霜很早就嗅到了风声，但在多家银行、中介机构间奔走了N个月后，她发现大部分此类贷款有各种门槛和使用限制，期限还很短。

“有的需要先注册个公司，有的需要一年一转，操作麻烦、不稳定且存在征信风险，天下真是没有免费的馅饼。”李诗霜最终放弃了挣扎，面对现实按月还款。

孟恒德则在打点好抵押经营贷的所有准备后，按下暂停键。

“置换抵押贷款意味着我必须先把房贷结清，这样我的公积金就用不了了，短期还款压力会很大。”孟恒德想了想，决定还是不要把自己“逼得太紧”。

03最优解

房贷利率的变化就像一粒小石子投入了湖面。

二次回访时，涌金君发现，在短暂的焦虑和挣扎过后，更多的年轻人开始理性思考。

一些人认为，LPR利率下降，其实也会为浮动利率还款的购房者带来利好，只是一些人在不断比较中，选择性忽视了属于自己的利好。

有人认为当下的投资环境下，提前还贷就是最好的理财。也有人想着通货膨胀仍在继续，把钱一下子搭进去还贷不值得，可以慢慢还。

这届年轻人正在慢慢学会，面对世界的不确定，寻找人生的最优解。

（文中受访者均为化名）

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来源江西法院、最高人民法院司法案例研究院

北大法宝法律法规库

民间借贷相较于银行贷款，具有流程简单、手续简便、低门槛、周转快、随需随借、灵活性强等优势，因此很多人选择通过民间借贷的方式进行资金融通。但是民间借贷相比银行贷款，存在利息高、风险大等劣势，因此民间借贷需谨慎。

生活中，难免面临资金周转困难、短期大额消费等情况，此时大多数人会选择向亲戚、好友、同事等借款，这种自然人之间的借贷是民间借贷的一种常见类型。近年来因借条书写不规范或是借条约定内容不明确等情况导致借贷双方权益受损，进而引发各类矛盾纠纷，进行民事诉讼的案件越来越多，因此我们在民间借贷中，书写规范、内容明确的借条能更好地保护借贷双方的合法权益。

一张合格的借条怎么写？

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借条

为购买房产/汽车/装修/生意/日常消费生活等，今通过银行卡/微信/支付宝转账___(身份证号：______)借到人民币****元（大写：****元整），年利率___%（大写：百分之*），于__年_月_日到期时还本付息。若借款人逾期未归还借款，应按当期一年期贷款市场报价利率（LPR）的一/二/三/四倍计付逾期利息。

如借款人违约，出借人为维护自身权益向借款人追偿而产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等等）均由借款人承担。

借款双方身份证载明的地址可作为送达催款函、对账单、法院送达诉讼文书的地址，因载明的地址有误或未及时告知变更后的地址，导致相关文书及诉讼文书未能实际被接收的、邮寄送达的，相关文书及诉讼文书退回之日即视为送达之日。

借款人：**（签字按印）

身份证号：***************

联系电话：**********

年月日

本人___作为一般/连带责任保证人对借款人___上述借款债务承担一般/连带责任保证，保证期间为上述债务履行期限届满之日起六个月。

保证人：**（签字按印）

身份证号：**************

附件：1.借款人身份证复印件（借款人签字确认）；2.保证人身份证复印件（保证人签字确认）。

注：1.借条中的“保证人”一定要注明是一般保证人还是连带责任保证人；2.一年期贷款市场报价利率（LPR）可在“中国货币网”官网www.hi..查询。

为了更好地保护民间借贷中出借人、借款人以及保证人的合法权益，小编整理了《中华人民共和国民法典》《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2020第二次修正)《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》中关于借款合同、民间借贷的部分法律、法规条文，供大家学习参考。

出借人立场

问：在借条中，没有约定借款利息，借款到期后对方按期还款，出借人是否可以向借款人主张借款利息？

答：《中华人民共和国民法典》第六百八十条第二款规定，“借款合同对支付利息没有约定的，视为没有利息。”

问：借条中没有约定借款利息，借款到期后对方没有按期还款，出借人是否可以主张逾期利息？

答：《中华人民共和国民法典》第六百七十六条规定，“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”

问：逾期利息应如何计算？

答：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2020第二次修正)第二十八条规定，“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”

问：张某一年前借给朋友的钱，一年后才就该笔借款订立借条，借条落款日期也是借条订立的当天日期，借款利息应从何时开始计算？

答：《中华人民共和国民法典》第六百七十九条规定，“自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时成立。”故借款利息应从出借人提供借款时计算。

借款人立场

问：在借条中，借款利息如何约定？

答：《中华人民共和国民法典》第六百八十条第一款规定，“禁止高利放贷，借款的利率不得违反国家有关规定。”

问：在借条中，约定的借款利息过高，怎么办？

答：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2020第二次修正)第二十五条规定，“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称‘一年期贷款市场报价利率’，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。”

问：在借条约定的还款期限前，若借款人提前还款，借款利息应如何计算？

答：《中华人民共和国民法典》第六百七十七条规定，“借款人提前返还借款的，除当事人另有约定外，应当按照实际借款的期间计算利息。“

问：支付利息的期限如何确定？

答：《中华人民共和国民法典》第六百七十四条规定，“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”

保证人立场

问：如果借条中未注明保证人类型，也未约定承担保证责任的具体情形，应如何认定？

答：《中华人民共和国民法典》第六百八十六条规定，“保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。”

问：当事人在保证合同中约定保证人在债务人不能履行债务或者无力偿还债务时才承担保证责任，保证人应承担一般保证还是连带保证责任？

答：《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第二十五条规定，“当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不能履行债务或者无力偿还债务时才承担保证责任等类似内容的，具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为一般保证。当事人在保证合同中约定保证人在债务人不履行债务或者未偿还债务时即承担保证责任、无条件承担保证责任等类似内容，不具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为连带责任保证。“

问：“一般保证”和“连带责任保证”这两种保证方式有何区别呢？

答：①关于“一般保证”，《中华人民共和国民法典》第六百八十七条规定，“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，有权拒绝向债权人承担保证责任，但是有下列情形之一的除外：(一)债务人下落不明，且无财产可供执行；(二)人民法院已经受理债务人破产案件；(三)债权人有证据证明债务人的财产不足以履行全部债务或者丧失履行债务能力；(四)保证人书面表示放弃本款规定的权利。”

②关于“连带责任保证”，《中华人民共和国民法典》第六百八十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。”

问：如果保证人在借条中没有约定保证期间，那么作为债务的担保人，担保期限是多长？

答：《中华人民共和国民法典》第六百九十二条规定：“保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。”

第三方立场

问：借条中有约定“如借款人违约，出借人为维护权益向违约方追偿而产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等等）均由违约方承担”，如借款人违约未按期还款，出借人是否能约定要求借款人全额承担追偿而产生的一切费用？

答：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2020第二次修正)第二十九条规定，“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。”

问：如借款人违约，出借人为维护权益向违约方追偿而产生的律师费和诉讼费是否属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(2020第二次修正)第二十九条规定中的“其他费用”？

答：根据最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》（法律出版社，2021年7月第一版），“其他费用”主要涉及的是出借人和借款人所约定的服务费、咨询费、管理费等。上述费用从性质上看，仍属于借款人为获得借款而支付的必要成本。律师费用、诉讼费用等权利人为保护自己合法权益而发生的费用，与借款人为获得借款而支付的成本之性质截然不同，不应将律师费用、诉讼保全费用等归入“其他费用”之范畴。诉讼费用并非必然由主张还款的出借人负担。在纠纷由人民法院裁判时，根据诉讼费用由败诉方承担的原则，若因借款人的原因导致纠纷的发生，由借款人承担此部分费用较为公平、合理。在此情况下，诉讼费用不包含在“其他费用”之内具有合理性。

-END-

存在隐性收费 续贷不一定成功 或影响个人征信 经营贷换房贷暗藏诸多风险

调查动机

银保监会近日公布了8张行政处罚罚单，其中5张罚单处罚原因涉及个人经营贷款违规流入房地产市场、个人经营贷款制度不审慎等。

近年来，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率逐步走低，多家商业银行的经营贷利率下调至4%以下，低于多地首套房按揭贷款利率，且远低于二套房贷款利率。由于存在较大的利率差，一些中介活跃在推销经营贷的前线，忽悠群众将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，声称可以省下一大笔利息。

然而，真有这样的好事吗？经营贷置换房贷背后隐藏着怎样的风险？《法治日报》记者对此展开了调查。

□本报见习记者张守坤

□本报记者陈磊

“我们可以代办‘转贷降息’，对您来说特别合适。”近日，家住广东省广州市的王蕊（化名）接到一名从事资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择置换，每年可为她省下上万元贷款利息。

王蕊心动了。去年，她买了一套二手房，总价约250万元，纯商业贷款利率5.5%，月供超过8000元，感觉到压力特别大。在听到中介介绍的“经营贷置换房贷”办法时，王蕊很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是商业银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担，“房贷转经营贷，都是通过正规银行放款的，绝对安全”。

据了解，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法定代表人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。目前市场上很多中介对于不符合资质的贷款人也宣称，通过一番“私下操作”也能让对方顺利拿到钱、省下钱。

然而，《法治日报》记者近日调查发现，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险，比如扰乱金融市场秩序、可能会对购房者征信产生不可逆的影响等。

暗箱操作以贷换贷

宣称降低还贷成本

记者采访发现，有不少人收到过金融中介、房地产中介的推销短信或电话，称可以通过经营贷置换房贷达到降息目的。

据了解，经营贷主要用于支持小微企业和个体工商户的经营发展，贷款额度一般为抵押物的七成甚至更高，而且融资门槛和利率较低，银行向小微企业发放的贷款利率普遍在4%以下，一些银行甚至可以做到3%左右，低于房地产市场首套房尤其远低于二套房利率。

一位银行内部人士告诉记者，小微企业在申请经营贷时，银行会要求企业营业执照至少满一年，有实际经营地点，企业流水可以覆盖贷款本息偿还。此外，用于抵押的房产要结清之前的贷款。

但这些限制条件在一些中介看来并非难事。

北京市某房地产中介公司贷款专员李女士向记者介绍，房贷通常通过以下操作手法转换成经营贷：假如你手上有200万元房贷，想要提前还款却没有充足资金，中介会先把还房贷的钱借给你，你还清房贷后，房产得以解押。之后，中介会让你以该房产作为抵押物向银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。最后，你名下拥有经营贷，同时按期支付经营贷的利息。

“与房贷相比，经营贷都是先息后本，每个月还的都是利息，还贷压力会小很多。”李女士说，“如果名下没有公司，我们会负责帮你办，经营流水、地点等资料也能操作，银行审核基本都能过，后续也不会有风险，只需要付一定的手续费即可，手续费一般是贷款额的1%左右。”

隐性收费不可小觑

实际负担可能增加

“转贷降息”，这个宣称能减少数十万元利息的诱惑，是否暗藏陷阱呢？

在和多位中介沟通后，记者了解到，经营贷置换房贷，不仅存在诸多隐性收费，后续还有一系列未知风险。

“以贷款金额200万元、经营贷贷款时间5年计算，中介费至少要2万元，过桥垫资费、空壳公司维护费等费用需要8万元左右，粗略估算办经营贷成本就要超过10万元。”来自安徽省宿州市的房地产中介牛奇（化名）介绍道。

他举例称，若按照房贷利率5.7%、等额本息25年计算，200万元房贷每月月供1.25万元，利息总额175.65万元；假如5年期经营贷年化利率3.7%，每月月供6167元。看上去每月月供可以节省6333元，却忽略了本金带来的压力，经营贷先息后本，前面偿还的都是利息，5年后需一次性归还本金200万元，到时如果一下子拿不出这么多钱怎么办？

“相比于房贷长达二三十年的还贷款周期，经营贷的贷款期限往往只有3至5年。置换之后，贷款人的还款压力骤增。如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新一轮流程重新贷款，但这又得面临被‘割韭菜’。更何况一旦将来政策有变或贷款收紧，能否重新获得贷款也是未知数。”牛奇说。

“在经营贷置换房贷过程中，一些中介只告诉购房者好处，而选择性不说存在的风险，甚至在运作过程中提出增加服务费。购房者真得三思而后行。”牛奇告诉记者，如果条件允许，正常通过银行提前还房贷，要比用经营贷置换房贷更安全、更省钱。

值得注意的是，记者调查发现，目前想提前还房贷也不容易。

来自北京市丰台区的王洁（化名）去年8月购入一套房产，贷款260万元。最近她想提前还款，却发现通过银行A申请线上提前还贷业务时困难重重，银行工作人员解释称“系统升级出现”，需要和银行预约线下提前还款。

来自安徽、江苏、重庆、山东等地的购房者也遇到了类似问题。记者还注意到，即便能够成功申请到提前还贷，流程也很复杂，如果银行不支持A或网站办理，那么线下办理流程更烦琐，有时需要花费几个月时间。

短贷长投违反约定

或存在流动性危险

对于购房者来说，经营贷置换房贷，虽然表面上看能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“在许多中介的运作下，经营贷的贷款期限也能够被拉长到和房贷差不多，但这中间存在续贷行为，比如每3至5年向银行递交一次申请材料，接受一次审核。风险恰恰藏于其中，中介帮忙办理的材料均系伪造，经不住多次审查。”牛奇说。

华东政法大学房地产政策法律研究所所长杨勤法认为，将经营贷置换为房贷，以获取利差，违反了借款合同的约定。银行的借款合同条款都会约定借款用途，借款人未经贷款银行同意，将经营用贷款挪作购房，依据民法典相关规定，贷款银行有权提前收回贷款或解除合同。

“贷款银行提前收回贷款，购房人的还款压力会大幅增加。因经营贷期限较短，购房贷款期限长，经营贷转房贷会造成短贷长投，这会给购房人形成流动性危险。”杨勤法说。

北京瀛和律师事务所律师胡云云告诉记者，国家明令禁止企业经营贷资金进入楼市，中国银保监会多次下发通知“禁止经营类贷款违规进入楼市”。经营类贷款进入楼市后一旦被查处，银行可能会收回贷款，影响个人征信，甚至有被认定为贷款诈骗或合同诈骗的风险。

刑法规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。

为了维护房地产市场健康发展，防止经营贷违规流入楼市，有关部门一直在行动。

2021年7月28日，中国银保监会办公厅等联合印发《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求银行机构加强借款人资质核查，加强经营用途贷款“三查”，落实各项授信审批要求，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款。

与此同时，从去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调贷款市场报价利率并降低房贷利率下限，推动全国各地房贷利率大幅度调降。

“监管部门应加强贷款信息共享，及时了解经营贷款的具体流向，发现违规流入房地产市场的，要立即查处，并予以处罚，包括拉入贷款黑名单等征信措施。银行要关注客户资金流向，对可疑的资金流动，要及时向监管部门报告，对于违规流入的，该提前收回的，应提前收回经营贷。中介及购房者要有守法、守纪的观念，不贪图小利而违规违法。”杨勤法说。

来源：法治日报