城固法院：抵押合同这样约定有效吗？

近日，城固法院审结一起排除妨害纠纷案件。

案件详情：被告向原告借款用于资金周转，双方约定借款期限，为确保原告债权的实现，原、被告签订《借款抵押担保合同》，约定由被告名下一套房产向原告进行抵押担保，合同中约定被告如不能按时归还借款，该抵押结束，房屋归原告所有。

借款到期前，原、被告完成了该抵押房产的手续变更，被告将房屋过户给原告，但被告仍在该房中居住。借款到期后，因被告未能清偿原告借款，原告将被告诉至法院，要求清偿债务，但未就《借款抵押担保合同》提出诉请。原、被告之间的债权债务关系已经由人民法院审理终结，《借款抵押担保合同》未处理。

2022年12月，原告再次将被告诉至法院，要求被告腾退房屋，并支付房屋的占有使用费。被告辩称，将房屋过户给原告是因为原、被告存在债权债务关系，签订《借款抵押担保合同》后，迫于无奈将房屋过户给原告，过户后也一直是被告在居住，其对房屋抵押担保的事实并无异议，但从未想过要以房抵债。

法院审理认为，原、被告合同中“如被告不能按时归还借款本息，则该房产为原告所有”的约定属于流押条款，依法不能直接产生物权变动。本案中，虽然双方对案涉房产已经完成变更登记，但因合同中该约定受到法律禁止性限制，致使原告在形式上享有案涉房产的所有权，但其实质上享有的仅是担保物权。被告将房产过户到原告名下，只能视为抵押权的登记。故原告以所有权人身份要求被告腾退并交付案涉房产的主张法院不予支持。

虽然双方当事人签订的抵押合同中违反禁止流押条款的部分受限，但不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力，故债权人可以按照实现担保物权的相关规定通过对抵押财产进行折价、拍卖、变卖所得的价款优先受偿等方式实现其合法债权。

法官普法：《中华人民共和国民法典》第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。（流押条款）

《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典有关担保制度的解释》第六十八条规定，“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。

债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。”

作者：城固法院雷刚白若沙

责编：翟力强

如何购买住房办理抵押贷款

如何购买住房办理抵押贷款。

(1)选择房地产。

当购房者在广告中或通过销售人员介绍得知部分项目可以办理按揭贷款时，应进一步确认开发商开发建设的楼盘是否有银行支持，以确保按揭贷款的顺利获得。

(2)贷款申请。

在确认您选择的房产已获得银行的抵押支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于抵押支持的规定，准备相关法律文件，并填写《抵押贷款申请表》。

(三)签订购房合同。

在收到银行购房人提交的抵押申请相关法律文件后，经审核确认购房人符合抵押贷款条件后，将向购房人发送贷款同意书或抵押贷款承诺书。

购房者可与开发商或其代理人签订《商品房预售销售合同》。

(4)签订房屋抵押合同。

购房人签订购房合同并取得付款凭证后，凭银行规定的相关法律文件与开发商、银行签订《房屋抵押贷款合同》，明确抵押贷款金额、期限、利率、还款方式等权利义务。

(五)办理抵押登记和保险。

购房者、开发商和银行持《抵押贷款合同》和《购房合同》到房产管理部门办理抵押登记备案。

正常情况下，由于抵押贷款期限较长，银行要求购房者投保人寿保险和财产险，以防范贷款风险。

在购买保险时，买方应将银行列为第一受益人。

在贷款履约期内，保险不得中断，保险金额不得低于抵押品总价值。

在还清贷款本息之前，保险单由银行保管。

(六)开立还款专户。

购房人签订房屋抵押贷款合同后，应按照合同约定，在银行指定的金融机构开立还款专用账户，并签署授权书，授权该机构从该账户中支付银行与抵押贷款合同相关的贷款本息和欠款。

在确认购房人符合抵押贷款条件后，银行将履行房屋抵押贷款合同约定的义务。

办理相关手续后，贷款一次性转入开发商在银行开立的银行监管账户，作为购房人购房价阶段性担保的个人住房贷款业务。

伪造离婚判决书签订的《房屋抵押借款协议》无效

裁判要旨

陆某2伪造民事判决书隐瞒系争房屋之权利归属情况，以犯罪行为为手段与吴某签订《房屋抵押借款协议》，违反法律强制性规定，故双方签订之《房屋抵押借款协议》应属无效，该合同中双方关于利息的约定以及抵押权的约定亦应属无效。

但吴某在签订《房屋抵押借款协议》后实际向陆某2支付了70万元，并取得了系争房屋之抵押登记，其行为属善意，故在涤除系争房屋抵押权的同时陆某等应就陆某2对抵押权人即吴某负有之债务予以全部清偿。

诉讼请求

陆某等向一审法院起诉请求：

1、判令确认吴某与陆某2于2011年11月18日签订之《房屋抵押借款协议》无效；

2、判令吴某协助解除系争房屋之抵押登记；

3、陆某等自愿返还吴某借款本金70万元，并按年利率6％支付借款利息。

一审查明

陆某2与朱某1原系夫妻关系，双方婚姻关系存续期间育有一女即陆某，2007年12月21日双方经杨浦区人民法院判决准予离婚，判决书中载明：“离婚后，位于上海市杨浦区XX路XX弄XX号XX室房屋归朱某1和陆某2共同共有”，系争房屋至今仍登记于陆某2名下。

陆某2于2019年2月去世，朱某1于2021年3月去世，

陆某2的母亲即周某，陆某2的父亲陆某1于2003年1月去世，朱某1的父亲即朱某，朱某1的母亲戴某于2012年10月去世。

2011年11月18日，陆某2伪造民事判决书，谎称系争房屋系其个人所有并已向朱某1一次性支付了房屋补偿款，以该房屋为抵押与吴某签订《房屋抵押借款协议》并办理具有强制执行效力的公证债权文书，借款协议中约定陆某2向吴某借款80万元，利息2％一个月，借款期限为2个月，自2011年11月18日至2012年1月17日，并以系争房屋进行抵押担保。当日吴某实际向陆某2支付借款70万元，双方并共同前往房地产交易中心就系争房屋办理了抵押登记，抵押权人为吴某，债权数额为80万元。

2015年9月18日，陆某2因伪造民事判决书办理公证骗取他人财物的行为，被判处有期徒刑十一年，剥夺政治权利一年，罚金三万元，并责令陆某2退赔违法所得。

一审判决

一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中陆某2伪造民事判决书隐瞒系争房屋之权利归属情况，以犯罪行为为手段与吴某签订《房屋抵押借款协议》，显属违反法律强制性规定，故双方签订之《房屋抵押借款协议》应属无效，该合同中双方关于利息的约定以及抵押权的约定亦应属无效。

现陆某2与朱某1作为系争房屋之权利人均已去世，故应由其法定继承人即陆某等对系争房屋共同享有不动产权利，鉴于系争房屋上抵押权之登记设立系因陆某2的犯罪行为所致，故法院对于陆某等之涤除抵押权之请求可予支持，但吴某在签订《房屋抵押借款协议》后实际向陆某2支付了70万元，并取得了系争房屋之抵押登记，其行为属善意，故在涤除系争房屋抵押权的同时陆某等应就陆某2对抵押权人即吴某负有之债务予以全部清偿。吴某实际向陆某2支付70万元，陆某等现应予以返还，另外虽吴某与陆某2签订之《房屋抵押借款协议》属无效，其中利息约定无效，但陆某2或其法定继承人至今未归还吴某任何款项，故理应承担资金占用损失，现陆某等自愿按年利率6％承担上述资金占用损失，并无不当，法院予以准许。

一审法院据此判决：

一、确认陆某2与吴某签订之《房屋抵押借款协议》无效；

二、吴某应于判决生效之日起十日内协助陆某等涤除系争房屋上设立的抵押权人为吴某之抵押权登记；

三、陆某等于判决生效之日起十日内返还吴某70万元，并支付资金占用期间之经济损失，以70万元为本金按年利率6％自2011年11月18日起计算至实际清偿之日止。

上诉意见

吴某上诉事实和理由：吴某与陆某2的抵押借款协议并没有违反法律、行政法规的强制性规定，陆某2的欺诈行为系陆某2伪造裁判文书隐瞒了抵押物系夫妻共同财产的事实，目的是为了完成公证程序，陆某2实际上依然拥有该抵押物一半的产权，其影响也只是对抵押物价值的影响。

陆某等辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审判决

二审法院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点在于吴某是否对系争房屋享有抵押权。

生效的文书已经确认陆某2伪造民事判决书，谎称系争房屋系其个人所有并已向朱某1一次性支付了房屋补偿款，以该房屋为抵押与吴某签订《房屋抵押借款协议》并办理具有强制执行效力的公证债权文书，且2014年6月3日金山公证处决定撤销该公证书，故《房屋抵押借款协议》应属无效，陆某等要求涤除抵押权应予支持。

鉴于吴某已实际向陆某2交付借款70万元，一审法院判决陆某等返还吴某70万元并按年利率6％支付利息，已充分考虑到在合同无效的情况下保护吴某的合法权益，并无不妥。

综上，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解与适用，吴某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

（2022）沪02民终132号