首套房贷利率累计下调140个BP 全国“最低价”降至3.7%

21世纪经济报道记者叶麦穗广州报道房贷利率进入下降通道，2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR累计下调35个基点。同时，5月15日，央行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限规定不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，房贷利率也出现下滑。

融360最新发布的房贷利率报告显示，2022年11月，全国首套房贷款平均利率为4.17%，比全国房贷利率下限高7BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从降幅来看，首套房利率今年累计降幅140BP，二套房贷利率累计降幅90BP。

另外，11月重点监测的42个一二线城市中，27个城市的主流房贷利率执行全国下限水平，广州、成都和乌鲁木齐的主流房贷利率执行首套4.3%(5年期以上LPR水平)，二套4.9%。

首套房最低利率降至3.7%11月11日，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。

同时，鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。

差别化住房政策今年被频频提起，不少在此之前严格调控的城市，今年陆续出台了首付和利率政策。融360数字科技研究院重点监测的42个一二线城市中，2022年以来，石家庄、重庆、温州、无锡等8个城市首二套房贷首付比例全线下调；天津、郑州、宁波、南京、杭州等16个城市则单独下调了二套房贷首付比例。

除此之外，至少有50个城市还通过灵活性调整认房认贷政策，扩大了贷款意义上“首套房”的范畴，从而使房贷优惠政策触达更多的住房改善性需求用户。其中三四线城市占多数，但优化认房认贷政策的重点二线城市数量下半年也在增加，比如杭州地区11月发布的房贷新政，就将在杭州无房，在其他地方有房贷记录但已结清的购房者，按照首套购房贷款用户执行政策。

42个一二线城市中，有8个城市的首套房贷目前低于4%，分别是温州、石家庄、贵阳、武汉、天津、泉州、昆明和大连，其中温州、石家庄和泉州的首套房贷利率的主流利率已经降至3.8%。

而全国首套房贷最低的城市为清远，仅有3.7%。

“全国各地首套房贷利率呈现出‘破4进3’的格局，除部分重点一二线城市，后续其他城市降低房贷利率、刺激购房需求将成为主流操作。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

国金证券分析师杜昊旻表示，11月首套房贷利率持续下降，再创2019年以来最低水平。11月25日央行宣布于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率25，金融机构资金成本将有所降低，有望带动5年期以上LPR下降，预计未来各地房贷利率仍有下降的空间。

过百城市首付比例下调除了利率下调之外，首付比例也出现了调整。11月28日，宁夏回族自治区银川市人民政府网站发布消息，即日起银川市开展为期半个月的购房促销活动，40余家房地产开发企业100余个楼盘，推出了特价房、优惠车位、分期贷款补贴等措施。

“政策支持群众合理购房需求，在银川购买个人住房，购房主体和购房数量不受户籍限制，银川市内签订的商品房买卖合同转让期限不作限制。”银川市住建局相关负责人介绍，商业银行或公积金贷款首套房最低首付比例由30%下调至20%，二套房首付比例由40%下调至30%。缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款的，最高贷款额度由50万元提高到60万元；夫妻均正常缴存住房公积金的，缴存职工家庭住房公积金最高贷款额度从70万元提高到80万元。

缴存职工个人购买自住住房使用住房公积金贷款，在最高贷款限额内，住房公积金贷款的可贷额度由不高于缴存职工住房公积金账户余额的20倍提高到25倍；缴存职工家庭住房公积金贷款的可贷额度，在最高贷款限额内，由不高于缴存职工夫妻双方住房公积金账户余额之和的20倍提高到25倍。凡在全国任一住房公积金管理中心正常缴存住房公积金的职工，购买银川地区自住住房的，均可在银川住房公积金管理中心办理住房公积金异地贷款（含商转公），贷款政策与银川本地缴存职工保持一致。

目前，已有超百城将商贷或公积金首套房首付比例降至20%。据中指院统计，今年已有80余城将首套商贷首付比例降至20%。另据记者不完全统计，年内已有超30个城市下调首套个人住房公积金贷款利率至20%。合计起来有过百城市的首付已经降到2成。

“首付比例出现积极的下调，且利率也到了比较低的水平，这说明今年实际上形成了历史上较好的信贷环境和政策，购房成本已降至历史低点。这是购房者需要积极把握的。”严跃进表示。

（统筹：马春园）

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LPR报价维持三个月不变，年内贷款利率下降还有空间吗？

南都讯记者赵唯佳11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均维持前值不变。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

自8月非对称下调以来，LPR报价已连续三个月维持不变。但和2022年初相比，1年期LPR从3.7%降至3.65%，5年期LPR从4.6%降至4.3%，贷款成本都有所下降。

2022年以来LPR走势图。来源：中国货币网

“本次LPR‘按兵不动’，符合市场预期。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉南都记者，本月MLF利率保持不变，市场对LPR利率维持稳定已有预期。而且，此前密集出台稳楼市政策措施，且阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，较大程度降低了短期调整5年期LPR利率的必要性。

正如央行11月16日发布的三季度货币政策执行报告所披露的，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下降4个基点，较上年末下降133个基点。这已达到2008年统计以来的最低水平。

“考虑到2023年个人住房存量贷款等面临LPR定价调整的影响，银行经营业绩将进一步承压。在央行政策利率保持不变的情况下，如果商业银行负债端成本不能继续下降，那么贷款利率下降或难以持续。”民生银行首席经济学家温彬告诉南都记者。

温彬还注意到，央行三季度货币政策执行报告删除“发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能”表述，提出“高度重视”未来通胀升温的潜在可能性，特别是需求侧的变化，较二季度“密切关注”的警惕性更高。

温彬称，央行对未来通胀走势虽仍持中性观察态度，但此因素影响已在其考量之内，“当前政策层面对于降准等仍较为慎重，将继续通过灵活、精准的公开市场操作维持流动性中性平衡。”

银行新规，2023年开始执行，分期贷款取消手续费，注意别算错利息

这段时间，多家银行纷纷发布公告，一个涉及向客户收费的业务将从明年的一月开始正式发生变更，届时将取消信用卡分期贷款业务的手续费，名称统一改为利息。

千万不要误解，并不是以后信用卡分期不用收费了，而是换了一个名称。

但这对于普通消费者来说还是一件好事，因为换了名称之后就减少了很多误解，尽可能地减少了冤枉的支出。

01可能不少消费者有过这样的经验，使用信用卡进行了一笔大额消费之后，银行的客服电话就打了进来，建议办理分期业务。

还别说，很多人都有这个需求，因为一笔大额的消费就意味着短期之内又需要准备这笔资金用来还款。但如果可以分期的话，那压力就少了很多。

不过很多消费者还是会比较清醒，如果分期自然意味着增加了利息收入。

但是客服往往会强调信用卡分期没有利息，或者只是极低的利息。当然你有可能会有意无意的被忽略了一笔“手续费”。

在很多人看来利息才是大头，所以不会注意这一笔手续费，但实际上手续费并不是只有一笔，而是分期多久，手续费就要交多久。

实质上，手续费与利息其实是相同的道理，我身边确实有不少朋友因为贪图分期业务的免利息，而支付了不低的手续费用。

正是因为这种消费陷阱防不可防，所以在今年中国家出台了关于信用卡管理的调整通知之后，多家银行终于在年底之前作出了变更，以后所有的手续费将统一称之为利息。

02对于信用卡的分期使用还经常会出现另外一个问题，很多人不会算利息，这也是造成冤枉花钱的一个重要的原因。

举一个例子，假如一位消费者因为买车而办理了相关的分期业务，累计借18万的本金分三年还，那么这18万需要在未来的每一个月里还5000元的本金。与此同时，每个月还要额外支付750元的利息和手续费。

那这一笔贷款的利率是多少呢？贷款的业务员会这么跟你算，每个月还750块钱的利息，一年就是还9000，你向银行借了18万，9000相当于这18万本金的5%。也就是说，你只需要支付5%的利息。

但实际情况并不是这样。

教大家一个简单的方法，在网络上随便找一个房贷计算器，我们按照刚才的条件输入进去。

累计贷款18万，分三年偿还，手动输入贷款利率为5%，然后点击计算。

结果我们就会发现，如果利率真的是5%，我们每个月只需要还5394.75元。

但是贷款业务员帮我们办理的那一笔贷款，却需要每个月还5750元。显然，实际的贷款利率远远不止5%。

我们可以通过试算的方法就发现，当我们把贷款利率输入为9.3%的时候，每个月要还的钱就是5749.12元。

也就是说，贷款业务员宣传的5%的利率实际上是9.3%。

给大家一个小小的提示，以贷款业务员的这种计算方法获得的利率简单地乘以2，差不多就是实际的利率了。

当然，如果你确实想买一辆车子，手头也没有这么多钱，而9.3%的利率你觉得也没有太大关系，那这就不是问题。

只不过你需要自己搞清楚，实际利率是多少，以免以为占了便宜，却吃了大亏。

信用卡是大家常用的，希望这方面的坑越少越好。