房贷利率创新低，现在是买房的最好时机吗？

最新1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，已连续三月稳定在历史低位。

从监测的103个重点城市数据来看，11月份首套房贷利率平均为4.09%，二套房平均为4.91%，较去年最高点分别回落165BP和109BP，均创历史新低。

其中，十多个大中城市的首套房贷利率跌破4%，如大连首套房贷利率降至3.95%，石家庄等降至3.8%，清远等地最低触及3.7%。随着金融支持政策的逐步释放，国内城市的首套房贷利率渐次迈入“3时代”。

增强购房信心

房贷利率为何会达新低？

受疫情等因素影响，购房者普遍信心不足，唯有降低购房者的成本，才可能让房地产市场有所回暖。

据调查，近三年来，居民的储蓄意愿不断提高，投资意愿明显下降。

根据中国人民银行发布的《2022年第三季度金融统计数据报告》，储蓄是大多数居民的首选，“更多储蓄”的占比达到58.1%，第二季度更是达到58.3%，为近几年的峰值；倾向于“更多消费”的居民占比较为稳定，维持在22%左右；而倾向于“更多投资”的居民占比最少，仅为19.1%。

具体来看，在居民欲增加支出的项目中，选择购房的占比基本呈下降趋势，近一年来始终在18%以下。而教育（30.0%）、医疗保健(27.2%)、大额商品(19.4%)是居民们更愿意增加支出的项目。

购房者信心不足，也直接反映在商品房销售上。

2022年，全国商品房销售面积、销售额一路下滑。1—10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房累计销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

整体上来看，除在本年年初略有回暖外，一年来，房地产开发景气指数基本呈下跌趋势，且在9月、10月均跌至95以下，这代表着房地产市场处于较低景气水平。

政策助推

除了市场行情表现较弱，“有迹可循”的政策也助推房贷利率下降。

2022年，受疫情反复和外部环境影响，中国经济依然承压。为此，中央多次部署稳经济政策，稳定房地产市场也是题中之义。

国务院常务会议多次强调“因城施策”；人民银行、外汇局传达学习党的二十大精神，提出“更好满足居民的刚性和改善性住房需求”，加大力度助推“保交楼、稳民生”工作。后续各地对房地产市场的支持程度也将进一步加强。

维稳宏观经济

房贷利率下调，从短期上看，将在一定程度上减缓银行营收增速。

据央行10月28日发布的最新数据，2022年三季度末，人民币房地产贷款余额53.29万亿元，同比增长3.2%。前三季度增加8488亿元，占同期各项贷款增量的4.7%。个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%。

根据光大证券的测算，在极限测试下，将按揭贷款中的首套房贷（以九成计算）利率全面下调至LPR，且政策在全国范围内执行，居民房贷利息支出将减少1900亿元左右，将影响上市银行年营收增速约2.9个百分点。

而作为房贷发放主力军的国有大行，由于按揭贷款额度占比相对较高，若下调存量房贷利率，所受影响可能更为明显。

但在市场端，房贷利率的下调，有助于降低购房者的资金成本，增强购房信心，提振市场情绪。长期看，有望为房地产行业和城市财政收入带来利好。

在宏观层面，房地产市场的复苏，势将对各地区的财政收入带来影响。除房地产在开发环节中的“土地出让收入”是地方政府的一项重要财政收入外，在建设与销售环节中，所涉需缴的增值税、所得税、房产税等各项税费也是地方财政收入的重要来源。降息措施在一定程度上将对当前下行的房地产销售起到刺激作用，也或在一定程度对后续的卖地收入起到支撑。尤其对一些对地产依赖度大的省份来说，地产的复苏对整个经济至关重要。

在31个省份中，海南的房地产依赖度为24.3%，是唯一一座高于20%的城市。贵州排在第二位，依赖度为19%。此外，浙江、重庆、广西、陕西、四川等10个省市的依赖度，也均超过了15%，其中西部省份占比较大。

房贷利率仍存在下调空间

那么，房贷利率还将继续下降吗？据多位专家表示，房贷利率仍存在下调空间。

东方金诚首席宏观分析师王青在采访时表示，受疫情影响，下半年消费修复将较为温和，房地产还会低位运行一段时间，年内5年期以上LPR或许还将下降15-20个基点。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于购房者来说，一个好的购房时机已经形成，但由于市场反应较为迟钝，一些重点城市的房贷利率还有下调的空间，尤其是二套房。

目前，政策的核心诉求在于促进市场回稳，各城市政府将抓紧落实各项保交楼政策措施，维护购房者合法权益，稳定社会经济发展。在一系列政策组合拳下，做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作。

栏目主编：张陌、尤莼洁

来源：作者：宋冬辰徐嘉滢连俊翔

稳楼市打出“组合拳”房贷利率步入“3时代”——2022年9月以来房贷利率趋势分析

作者｜李万赋「融360数字科技研究院」

今年，中央多次提出稳定房地产市场，因城施策促进市场平稳健康发展。特别是9月底以来，人民银行、银保监会、财政部和税务总局等部委连续下发稳楼市新政，如阶段性调整差别化住房信贷政策、下调公积金贷款利率、支持居民换购住房退还所得税等。

受此影响，多地首套房贷款利率步入了“3时代”。

全国首套房贷款利率4.2%，仅高于下限10BP

融360数字科技研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，2022年10月（数据监测期为2022年9月20日-2022年10月18日），全国首套房贷款平均利率为4.20%，比全国房贷利率下限高10BP；二套房贷款平均利率为4.95%，比全国房贷利率下限高5BP。从下降幅度来看，首套房贷款利率今年累计降幅为133BP，比去年同期下降139BP；二套房贷款利率今年累计降幅87BP，比去年同期下降91BP。首套房贷款利率降幅远远大于二套房贷款利率降幅。

2022年以来，LPR报价于1月、5月和8月调降了三次，5年期以上LPR共累计下调35个基点。同时，5月15日，人民银行和银保监会调整差别化住房信贷政策，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限不变。

LPR下降叠加房贷利率下限双重调整后，2022年以来全国首套房贷款利率下限下降55个基点，由原来的4.65%下降至4.1%，二套房贷款利率下限下降35个基点，由原来的5.25%下降至4.9%。

在2022年9月底召开的货币政策委员会第三季度例会上，人民银行表示，LPR改革红利持续释放，货币政策传导效率增强，贷款利率稳中有降，人民币汇率预期总体平稳，双向浮动、弹性增强。因此，市场对未来LPR调降仍有预期，预计第四季度仍有下调空间。

监测城市中7成执行全国利率下限，超10城首套利率降至“3字头”

9月29日，人民银行、银保监会再次发布通知，阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市可在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。根据国家统计局当月发布的70个大中城市房价指数数据，至少有23个城市符合要求，包括8个二线城市、15个三线城市。

从实际执行层面来看，10月底，首套房的利率水平大概分布在以下四个层次。

一是一线城市的房贷利率比较坚挺，北京、上海和深圳的首套房贷款利率主流水平分别为4.85%、4.65%和4.6%，为全国首套房贷款利率最高的三个城市。海口是首套房贷款利率平均水平在4.5%以上的唯一一个二线城市。

二是广州、杭州、成都三地的银行基本统一执行4.3%的首套房贷款利率，和5年期以上LPR水平保持一致。

三是首套房贷款利率执行全国下限水平的城市数量最多，在融360数字科技研究院监测的42个城市中，30个城市主流房贷利率执行4.1%，占比71.43%，且大多自5月政策调整后就一直跟随LPR调整至最新下限；36个城市首套房贷款利率已达下限4.1%。

四是部分城市利率下限阶段性取消后，目前全国有10多个城市首套房贷款利率降至“3字头”，二线城市包括石家庄、贵阳、天津、武汉、昆明、大连、宜昌等地，三四线城市包括清远、阳江、济宁、襄阳等地。

后续应该会有更多符合条件的城市在年内跟进下调房贷利率。在当地政策范围内，银行可以有更多的余地和客户协商确定新发放的首套住房贷款利率水平，以满足客户的房贷需求。

二套房贷款方面，10月底，在融360数字科技研究院监测的42个城市中，有40个城市二套房贷款利率最低可执行4.9%，36个城市二套房贷款利率主流水平为4.9%，即全国二套房贷款利率下限。

稳楼市：连续打出全国性房地产政策“组合拳”

如前文所述，9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

随后9月30日公积金贷款利率也迎来下调。人民银行公告宣布，自10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。针对期限在1年以上的已放公积金贷款的首套住房，明年起开始执行下调后的公积金利率水平。二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变。

同时，9月30日，财政部、税务总局还发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

可以看到，上述三个政策一起构成稳楼市“大招”，通过降低房屋的购买成本和交易成本，进而促进房地产市场交易的活跃。政策落地之后，效果释放仍需要一定的过程，但上述政策对于市场信心传导的力度远大于地方政策，预计第四季度房地产市场将加速恢复，后续各地的调控手段也有望继续加码。

公积金贷款新政密集落地，超20城支持公积金做首付款

9月30日全国公积金贷款利率迎来下调，这是人民银行自2015年8月以来，首次下调首套个人住房公积金贷款利率。不过，具体到各地楼市政策的“工具箱”，2022年以来,公积金稳楼市政策被使用的频次越来越高。政策的具体内容从之前传统的降低首付比例、提高贷款额度上限等方面，扩大到放松异地贷款限制、住房套数认定、可提前支取做首付款、“一人购房全家帮”等方面。

在可提前支取做首付款方面，据不完全统计，目前至少包括青岛、梅州、眉山、厦门、绵阳、沈阳、遵义、资阳、汕尾、珠海、泉州、南平、漳州、潮州、惠州、中山、龙岩、雅安、池州、六安、淮南等超20个城市提及可提取公积金用于支付首付款及购房款。

以青岛为例，8月31日，青岛市住房公积金管理中心发布《关于支持职工提取住房公积金用于支付购房首付款的通知》，明确在青岛市行政区域内购买新建商品房，可申请提取购房人及其配偶名下的住房公积金用于支付购房首付款。同时，阶段性放宽上述政策的提取范围，自本通知生效之日起一年内，购买家庭首套自住住房的，支持购房人及其直系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款，政策放宽有效期1年，即自2022年9月1日至2023年8月31日。

“一人购房全家帮”，即直系亲属可提取住房公积金助力购房者支付购房款或者偿还房贷。据统计，全国至少有30个城市在公积金新政中提到，子女购房可提取父母公积金，实行“一人购房全家帮”。

11月1日，南宁市住房公积金管理中心发布的《关于印发住房公积金对冲还贷业务管理规定的通知》显示，为进一步减轻南宁市住房公积金贷款借款人的还款压力，提高住房公积金贷款服务能力，南宁市住房公积金管理中心决定开展住房公积金对冲还贷业务，即用公积金个人账户余额扣除公积金贷款月供。对冲还贷借款人、共同借款人以及参与还款的配偶或直系亲属均可申请。

从公积金政策出台的城市来看，三四线城市占多数，主要原因在于这些地区之前受到多种因素的影响，公积金利用率比较低，而公积金政策又是属地化政策，地方权限比较大，因此政府扶持的空间更大。

（责任编辑：刘强）

降准落地后LPR再次下调或在路上，符合首套房贷利率下限放宽的城市增至47城

华夏时报（www.hii..）记者刘佳见习记者王兆轩北京报道

11月25日晚间，央行宣布全面降准，决定于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点，此次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%，共计释放长期资金5000亿元。

此次降准后，净息差将面临收窄压力，未来LPR继续调降的概率大幅增加。招联金融首席研究员董希淼认为，12月份5年期以上LPR有望回落。

如若LPR下调，那么房贷利率的调整或将继续。贝壳研究院11月21日发布的数据显示，截至11月18日，已有18个城市的首套房贷利率降至“3”区间。

《华夏时报》记者梳理国家统计局11月发布的数据发现，10月份70个大中城市符合新房价格指数环比、同比均连续下降条件的城市，从23城增加到了47城。如果5年期LPR利率再次下调，或许意味着，会有更多城市房贷利率将迈入“3时代”。

降准来了，LPR下调还远吗

11月25日晚间，中国人民银行公告称，为保持流动性合理充裕，促进综合融资成本稳中有降，落实稳经济一揽子措施，央行决定于12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。此次下调后，金融机构加权平均存款准备金率约为7.8%，共计释放长期资金约5000亿元。

央行有关负责人在答记者问时表示，此次降准可降低金融机构融资成本每年约56亿元，通过传导机制，可促进降低实体经济融资成本。

对于本次降准，市场实际上已有预期。11月22日国常会上也明确释放出降准的信号。

降准已至，市场接下来将高度关注贷款市场报价利率（LPR）的变化。

《华夏时报》记者注意到，截至11月21日，一年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。自9月份以来，LPR已经连续3个月保持不变。

此次降准落地后，净息差将面临继续收窄的压力，未来LPR报价利率调低的概率因而大幅度上升。11月26日，董希淼接受《华夏时报》记者采访时表示：“降准实施后，银行资金成本得以降低，银行减少加点的动力增强，12月20日LPR特别是5年期以上LPR有望下降。这将进一步有助于降低居民住房消费负担，提振居民住房消费的意愿和能力，助力房地产市场平稳健康发展。”

此次降准的目的之一，是降低金融机构资金成本，加大对房地产企业的流动性支持。9月份以来，多家国有大行启动新一轮存款利率下调。此外，在经历前三季度大幅下调贷款利率后，大部分城市房贷利率已降至5年期LPR利率决定的下限水平之上。东方金诚宏观分析师王青表示，上述多重因素叠加推动房贷利率进一步下行，除了放宽首套房贷利率下限外，也需要5年期LPR报价先行下调。

值得一提的是，《华夏时报》记者注意到，“因城施策”阶段性放宽房贷利率下限的政策将于年底前到期，基于目前市场疲弱的情况，为了稳地产，5年期LPR继续下调的需求也十分必要。

IPG中国首席经济学家柏文喜对《华夏时报》记者表示：“降准体现了货币政策的宽松方向，在此方向下降息与LPR下调也是大势所趋。”

房贷利率进入“3时代”

本次降准后，若未来5年期LPR利率进行一定程度的调降，那么房贷利率的下调也或将继续。

11月21日，央行发布LPR利率同一天，贝壳研究院发布数据显示，2022年11月监测的103个重点城市主流首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%。首套利率环比下降3BP，二套利率则与上月持平，相较于去年最高点分别回落165BP和109BP。

尽管房贷利率参考的5年期以上LPR连续3个月未作调整，但中国各地房贷利率继续小幅下降，且多城降至历史低位。

据贝壳研究院统计，截至11月18日，其监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。从首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；而从二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。

从利率变化来看，本月有14城调整房贷利率，且以首套房利率下调为主，其中，温州、泉州降幅最大达30BP，下调至3.8%。

按城市划分来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.6%，二套平均5.13%，与上月基本持平。二、三、四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首套利率同比下降169BP，二套利率同比下降112BP。一线城市房贷利率同比降幅最小，首套和二套利率同比降幅仅60BP和52BP。以首套房100万元商贷本金、30年期等额本息还款为例，调整后，平均每月可减少月供约1036元，利息总额减少约37万元。

上述大连某央企地产一线人员11月26日告诉《华夏时报》记者：“虽然今年房贷利率已经是历年来最低了，但因为疫情等原因，其本人在10月份没有成交一套房子，这个月才稍有起色卖了3、4套。”

根据9月29日央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策中的要求，在70个大中城市中，符合2022年6-8月份新房价格指数环比、同比均连续下降条件的有23城。

11月26日，《华夏时报》记者根据11月16日国家统计局发布的数据，10月份70个大中城市符合新房价格指数环比、同比均连续下降条件的城市，增加到了47城，这些城市多集中在二三四线。

目前房贷利率破“4”已有18城，这或许意味着，在5年期LPR利率下调后，会有更多的城市房贷利率将迈入“3时代”。

中国房地产数据研究院院长陈晟11月25日接受《华夏时报》记者采访时表示：“基于购房者对市场信心的恢复和对未来经济的预期，房贷利率水平还有一定向下释放的空间，这对购房者需求释放和楼市加快企稳回暖起到积极的作用。”

值得注意的是，11月中旬以来，不少二线城市陆续出台楼市新政。杭州、成都、西安三大热点城市出台了局部优化限购政策，杭州自11月11日起首套房“认房不认贷”，首套和二套利率分别降至4.1%和4.9%；西安降低外迁、人才购房门槛、增加二孩以上家庭购房套数等；成都则缩小了区域限购范围。

今年以来需求端信贷政策不断优化，除了降低购房成本外，多地首付比例也在调降。中指研究院数据显示，目前，包括温州、石家庄在内的超80个城市首套商贷首付比例降至20%。

上述大连央企地产一线人员对《华夏时报》记者特别提到，今年开发商为了促进交易，新房折扣特别大，如某楼盘此前首付比例为20%，现在100万元的房子首付只需要2万元到5万元。开发商通过反现的方式变相降价，以吸引还没买房的刚需年轻人尽快“上车”。

哈尔滨某地产一线人员也向《华夏时报》记者表示，由于受到大环境和疫情的影响，目前的销售情况仍然不太乐观，大多数购房者仍在观望。为了促进市场回暖，当地政府推出了买房送补助的活动，只要买新房，专科送2万元补助，本科送3万元补助，硕士送5万元补助。而9月份时还推出过减免契税和抽奖活动，每天前五名，最高可以抽30万元。

除商贷外，住房公积金贷款利率也在调降，11月，包头、太原等城市下调首套住房公积金贷款利率至最低2.6%。

陈晟向《华夏时报》记者分析，需求端信贷政策不断优化，于房企而言，有利于加快存量新房出清和房企资金回笼，缓解房企现金流压力，畅通房企开发销售顺畅运转，进而有利于房企加快支持租赁、保障性住房供给保障；于居民而言，首套房贷利率下调、首付比例降低、贷款条件放宽等诸多购房门槛降低，使得购房者尤其是首次置业者“居者有其屋”将更容易实现。