经营性抵押贷款操作流程全解析

坐标北京：

今时今日，当企业出现资金周转不灵的情况时，大多都会选择去利用贷款来解决眼下的难关。而关于企业经营性贷款，除了常见的信贷、税票贷之外，还要抵押贷也被广泛应用在经营发展中。

企业经营性抵押贷款一般指的是中小企业主或个体工商户通过房产抵押等方式获得银行贷款，资金可用于购买设备、原材料或扩建厂房等。

哪些房产可用作经营性抵押贷款？

首先，从房产性质上划分，有商品房、公寓、别墅、写字楼、商铺、宅基地等，而生活中最为常见的就是商品房、公寓、别墅、商铺这几种。

①商品房

商品房在抵押贷款中基本只能做7成，部分优质房源的成数会再高一点，借款时限多在三十年之内，常见的为二十年左右。需要注意的是，部分银行的经营性抵押贷款只适用于在本行白名单楼盘内的房产，因此如有贷款需要，最好先行确认房产所在楼盘是否在白名单内。

②公寓、别墅

这两种类型的房产因为在市场上的流动性相对较差，大多只能申请5成，且银行的准入要求也会更加严格。

③商铺、写字楼

商铺和写字楼最高也是只能做5成，相对于上述几种房产，可接受的银行也会更少。并且，大部分银行都会要求商铺或写字楼现阶段是处于收租状态才会同意用作抵押。

总的来说，要做经营性抵押贷款，除了需要满足银行规定的抵押物类型之外，对房产的状态、楼龄等也会有一定要求。

从目前来说，很多银行对按揭房转做抵押的要求和限制会比较多，大多数只有在房贷还清之后才能用于抵押。如果必需要把按揭房用作抵押，则要满足两个条件，一是房产证出了或者押在银行，二是还要额度空间。至于全款房的话就没有这些顾虑了，直接出证抵押就好了。

除此之外，一般太新或太老的房子也都不接受。尤其是一些全款购入后直接就做抵押的房子，最好等半年后再操作，可选择的产品会更多。

经营性抵押贷款，还要看什么？

在申请经营性抵押贷款时，既要考察房产的准入是否符合条件，还要考察企业和企业主的情况是否符合标准，包括企业的经营状况、财务状况，以及企业主的个人资信情况。

②营业执照

对于营业执照，一般会看经营时长、是否真实控股等要素。通常经营时限需要满一年，且拥有真实经营的场所。至于营业执照不满一年，又或是自己做老板但法人却不是自己等情况，那就需要另行讨论了。

②银行流水

既然是经营性抵押贷款，那就肯定要有经营性流水可看。通过流水记录，是可以看出借款人的真实身份。除了要观察流水是否持续且稳定外，还包括进账额、月结息等，并且流水最好要能覆盖负债2倍或以上。

③借款主体

对于借款人的要求，一般年龄会限制在65周岁以内，如果年龄偏大或偏小，都需要提供共借人或担保人。如果是已婚，还需要提供结婚证等证件，并且不管房子夫妻一方独有的还是共有的，签约时都需要双方同时在场。需要注意的是，一般经营性贷款会反映在主借人的征信上，可以选择收入较高且征信较干净的一方作为主借人。

④征信情况

做经营性贷款，对于征信方面的考量会侧重在负债上。毕竟，抵押贷对于大部分人来说已经算得上是最后的选择了，说明借款人已经出现了资不抵债的情况或者苗头。所以，银行一般会要求资产负债比不能高于70%，否则出现坏账的几率极高。

除此之外，查询次数只要控制在合理范围内，当前也没有逾期之类的不良记录，基本问题不大。

如何操作经营性抵押贷款？

①明确贷款需求

大家都喜欢高额低息放款快、先息后本时限长的产品，但现实中能同时满足这些条件的产品却并不多，况且也不是每个人都有良好的资信能够申请成功。因此，在申请贷款前，一定要明确自己的实际需求。譬如想要月供压力小，就先考虑能不能先息后本。

②准备贷款材料

具体的材料根据银行的要求去准备就可以了，这里提几个可能会被大家忽略的细节。首先，营业执照不能涉及敏感行业，房地产、夜总会这些都是不可以的。其次，流水在近半年内最好也不要和房地产行业有往来。再者，如果房产证已出但押在了银行，要提前准备加盖了银行公章的复印件。

③上门评估房产

银行一般会把房产评估这个事情委托给第三方公司，评估费用大部分是免费的。上门前评估公司会先和借款人沟通上门时间，拍照也会尽量在十分钟内完成，需要注意的是，拍照现场最好呈现为居家状态，而不是出租状态。

如果是营业场所，现场还需要有营业招牌以及具体的门牌号，同时业主本人也要在场。

④签约并等待批复

在下户考察完毕后，就需要到银行现场签约，一般房产证上有几个人，就要有几个人到现场。如果是夫妻的话，不管房子是不是共有的，双方都需要同时到场。签约完成后就是等待批复了，通常会需要10个工作日左右，结果出来后银行会以短信等形式通知借款人。

⑤房管局入押

房子入押需要去当地的房管局，每个城市或区域都有不同的划分，但整体流程是大同小异的。不过，按揭房在入押前还需要结清房贷，并拿回他项。但也有银行是凭借入押后的回执再给回他项，具体以银行方面的要求为准。

⑥提款

最后一步就是等待放款了，这里需要注意的是，银行对于企业经营性抵押贷款基本均是采取受托支付方式，即必须将钱款打给经营用途材料中的第三方账户，而不是企业主的个人账户。

抵押经营贷款需要哪些提前准备

一、借款人应具备的条件：

二、需提供的资料：

1、个人身份证、户口本、婚姻状况证明

2、个人收入证明、收入流水、个人资产状况等还款能力证明

3、贷款用途证明(如购货合同等)

4、房屋产权证(以第三人房产作抵押的，还需提供房产所有人身份证件及同意抵押的书面证明)

5、经营实体的经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表

三、贷款流程：

1、贷款申请材料准备：夫妻双方身份证，户口本，结婚证，房本，对公和对私近一年流水，执照，公章，开户许可证，上下游合同。

2、面签银行材料提交申请：根据个人和企业的收入情况、抵押资产情况、信用情况、贷款需求（半天）

3、房产下户评估：完成银行面签后，会安排评估专员进行对抵押房产进行拍照考察评估（1个工作日）

4、银行批贷：银行一般会以短信通知或者电子文档方式进行通知，一般在材料提交完三个工作日左右出批贷函，可以理解为银行出完批贷函之后本次贷款成功率已经达到99%了。（3个工作日）

5、借款公证：近两年在办理抵押经营贷款的业务中，大部分银行都会要求借款人去银行指定的公证处做借款公证（2小时）。

6、抵押登记：银行有专门负责抵押业务人员，只需要把房本交到银行，银行会自行到所在区域的建委进行抵押登记（2个工作日,要是转贷业务还需要看上家银行解押周期时效，每家银行时效不同）

7、贷款发放：一般在上完抵押的第二个工作日，银行就会安排贷款发放到第三方账户。（1个工作日）

2022年房产抵押经营贷办理指南

抵押经营贷在2020年一度爆火，无论是买首套房还是二套房的人群，对这个产品是非常的热衷，本文在实事求是的前提下，理性讲解下2022年目前最新房产抵押经营贷，包括之前办理过房产抵押贷款人群，现在应该注意哪些问题。

首先来说说抵押经营贷的原理，为什么很多人喜欢这个产品，自身的受益点在哪里？不了解的朋友可以顺便了解一下。

就以购买二套房为例，许多一线城市购买二套房都是需要6-7成的首付款，再加上剩下的3-4成按揭贷款，这是常规的买法，直到去年这一状况改变了，多了一个抵押经营贷，并且逐步替换掉了按揭贷款，买房变成了全款购买再抵押

抵押经营贷在去年最巅峰的时候，可以办理年化利率3.85%-5.1%，授信20年，等额本息30年还款方式，如果说你的按揭贷款额度在300万，二套按揭房的年化利率在5.7%，一年就能省下将近2个百分点，10年就是将近60万，贷款金额越大，节省的利率也就越多，很多人都直接全款买，然后办理抵押经营贷

没有全款的资金就用信贷，或者亲朋好友老凑，再差的就是垫资公司垫资，只要房产全款买下来，就去办理抵押经营贷在还掉，最长也就1个半月使用时间，贷款钱就下来了，除去办理费用几万元，还是大有赚头，虽然方便了很多购房客户，但是隐患也是非常大的，违背“房住不炒”政策，首先年息3.85%是用来扶持中小微企业不是用来房产的，另一方面就是当时银行政策比较宽松，很多银行对客户企业和房产没有进行时间限制，而2021年到现在政策就不同了，大致产品讲解如下：

产品分为：

1.十年归还一次本金，授信20年，等额本息30年还款，年化利率3.7%

这个产品看着是非常划算的，实际并不是您想这么简单，首先您的企业需要经营满6个月以上，有一定真实经营对公流水，此外对于1年以内成交的房产需要追溯资金来源，而2020年并不是这样的，产品优势：可以20-30年等额还款，月供额度可以把贷款本金分为30年来还月供，减轻了月供压力，但是10年要求归还一次剩余本金，记住了这个归还本金不是马上就能贷出来的，是需要重新审核，重新下户公司与房产的，不满足直接就不给贷了，这是续贷核心和关键。

2.三年只还利息到期归还一次本金，授信20年，年化利率4.3%

这个产品对于企业和房产都要求满6个月，1000万以内对流水要求比较宽松，资料也比较简单，额度最高3000万，可以做3年一次续贷手续。对于真实企业来说是不错的选择。

3.10年授信20年等额本息，年化利率4.5%

（去年要求新公司新房本直接办理）

这个是最稳健的产品，不用担心未来审核问题，也不用担心后续续贷问题，对于上班族和创业客户比较合适，在还款方面有3种产品可以选择：

可以先息后本3年回本

可以支持20年等额本息还款10年归还剩余本金。

可以先息后本，年归10%本金。

以上对企业经营和流水要求都比较宽松，只要您收入和信用良好就可以直接申请办理，最快1-2天可以审批通过。

2022年目前银行对企业经营贷款客群基本准入条件有哪些变化呢？

1.公司满足6个月，自有资金购房可以直接申请

2.购买房产证满1年以上，可新加股东来申请。

3、利息低的3.4%-3.85%房产和企业基本要求满1年以上，还款来源明确。

2022年个人信用贷款方面变化：

公积金和社保贷款，年化利率3.25%-6.5%，期限3年5年不等，信用贷款类别，申请要求：

1.在本单位连续工作1年以上

2.公积金个人缴纳1000元以上

3.单位性质好

4.不能有大额分期或者消费贷

5.单人最高200万

一般来说，国企单位或者央企单位，公积金个人缴纳满额，工作时长在3年以上，没有大额分期或者消费贷的群体，才可以办理200万满额，大部分群体都是在100万左右，先息后本或者等额本息可选，提前还款有银行需要违约金。

以上就是北京房产抵押贷款和信用贷款现在最新变化，如果您想在未来9个月时间选择转单贷款，那么企业和房产，流水都是您需要提前筹划。