购房预算｜置业丝路软件城首付5成约140万起 你会选择这里吗？

人的一生，应该有四套房：一套自住，一套改善，一套出租，一套情怀……那么对于居住环境无比苛刻的改善置业者，或是有高新“情结”的购房人，一定不能错过的就是丝路软件城。本期【购房预算】乐居小编要为大家介绍的改善盘便位于高新区西南方向—高新丝路软件城，一起来看看吧！

高新“丝路软件城”以西三环为中轴，北至科技西路，南至科技八路、绕城高速；西至云水六路、绕城高速，整体规划面积24.42平方公里，预计人口将达到45万，是建设中西部规模最大、最具国际化的软件与信息技术服务基地和数字产业聚集区，建设一座凝聚智慧、激发创意的生态科技创新之城。

如果能够置业高新丝路软件城，那么你一定是改善购房者，俗称的“不差钱”。毕竟这里大部分都是“壕”们的二套房（至少），因此最低的置业门槛（首付5成计算）也得140万。也就是说，至少得手握140万以上，才有资格在这个区域看房子。小编瑟瑟发抖中……

我们以天地源·云水天境为例，该楼盘主打户型有约140㎡的三室两厅两卫、165㎡四室两厅两卫、190㎡的四室两厅三卫、246㎡的四室两厅两卫，均价约20745元/㎡。相比于高新天谷雅舍、新希望麒麟天玺等楼盘，云水天境是软件新城单价最低，且最小面积是139㎡的楼盘了。也就是说，天地源云水天境是软件新城的“门槛”楼盘。该楼盘2021年12月初登记时，395套房源吸引了4269个家庭进行登记。也就说，平均10.8个家庭抢一套房，这热度就不用小编赘述了吧？

天地源云水天境2021年12月初登记情况

为何如此之火？不得不提的就是天地源在西安的口碑，作为高科地产旗下的“四小龙”之一，天地源在西安的口碑一直较好，其开发了天地源丹轩坊、天地源枫林绿洲、天地源君樾坊等一系列纯改善楼盘，物业口碑以及二手房溢价空间在区域内均名列前茅。

天地源云水天境售楼处外部实景

从地段优势上来看，天地源·云水天境还处在软件新城较为核心的位置，项目不远处就是高新湖公园，南邻陕西省图书馆，同时云轨在这里设有站点，后续出行非常方便。此外，项目内部规划有一所品牌幼儿园，可以解决业主孩子入园的问题，加之项目可选面积段较多，不管是刚改还是改善置业，都能在云水天境找到合适自己的房源，关注度自然不会低。

同为高科“四小龙”之一的高新地产开发的高端楼盘天谷雅舍，走的路线与云水天境则完全不同，该楼盘玩的是“黑科技”“纯改善”。不管是单价和面积区间，就让人“望而生畏”：最小面积190㎡，单价27400元/㎡，首付五成至少得260万起……据了解，看房更是得提前预约、验资，才能拥有天谷雅舍置业经理的一对一服务……

高新天谷雅舍鸟瞰图

凭啥这么贵？这么拽？据了解，该楼盘亮点是西北第一被动式建筑，也是一个超低能耗健康绿色大宅，以“恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁”等优势打动改善置业者，同时社区内自带约7000㎡高品质幼儿园，医疗服务中心，运动场地，健身设施，儿童游乐场，老年文化中心，老年人照料中心，地下停车场，垃圾回收点，消防设施等，总之一句话，改善想要的这里都有，改善不想看见的这里通通没有，建筑成本上投入比较大，单价自然贵。

位于天谷二路与云水二路交汇处的隆基泰和·云玺领峯则是由隆基泰和打造的TOP级产品，占地54亩，容积率2.8，绿化率35%，车位比1:1.8。规划有3栋洋房、6栋高层，户型区间约为140-200㎡，但目前仅有165㎡、200㎡户型在售，均价25678元/㎡，首付至少得140万起！

隆基泰和售楼处外部实景

据了解，隆基泰和·云玺领峯是软件新城这几个项目里仅有的洋房和高层结合的小区，对低楼层来说舒适度和采光比较有优势。项目在园林规划上九栋建筑呈中轴对称，围合布局，紧扣“溪云望岳登峯归心”的核心主题，打造“一轴一环三庭六园”的空间结构，形成错落有致的园林景观。社区内部，阳光草坪、林荫步道、儿童趣玩天地、青年健身馆、长者颐养活动馆等动静区域划分合理。

2022年丝路软件城最值得期待的纯新盘当属中国铁建西派国樾了，该楼盘位于天谷二路与云水二路交汇处，是由中国铁建打造的纯改善社区，占地87亩，规划建设13栋楼，绿化率约35%，容积率约2.8，主力户型建筑面积为172-360㎡，户型均为都是南向大面宽，约为14米左右的横厅设计，规划总户数952户，车位数2042个。主要面向改善人群，目前该楼盘备案价尚未公示。

中国铁建西派国樾售楼处外部实景

值得一提的是，该项目距离高新区第四初级中学只有一路之隔，日后孩子可以步行上学，此外项目东侧300米以内还有高新第十八小学，且紧邻紧靠沣惠渠绿化通道，日常运动跑步的好去处。南邻西安市儿童医院，就医非常方便。距离云轨只有599米，同时距离鱼化寨地铁口欧也不是很远，交通方便。

此外，2021年年底，金茂也在区域内拿地，具体位于鱼化寨与化龙一路十字东南角。项目规划容积率≤2.8，建筑密度≤21%，绿地率≥35％，建筑高度≤80米，地上建筑面积≤150556平方米，地下建筑面积≥57995平方米。加之金茂在西安一直走高端路线，其中长安金茂府和未央金茂府便是代表，此项目或许也是面向刚改和改善的楼盘。

近年来，西安楼市发展较快，高新区作为西安改善置业必看的重点区域，由以前的高新一期逐渐向南向西扩展，不管是目前的高新CID板块，还是高新三期，都无法和丝路软件城的配套和规划相比，毕竟这里是距离西安主城区最近，且配套完备生态较好的一个纯改善置业区域了，手头资金宽裕的话，谁会不喜欢呢？

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文章来源:乐居买房

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贝壳上线家居电商，旗下自如分期年利率超24%，微众银行为资金方

近日，武汉链家中介经常在朋友圈发布贝壳家居的优惠信息，例如：贝壳开始卖家居了，三张10元无门槛券，可以直接买三件小东西。买房上贝壳找房，买家居家电上贝壳家居，一站式服务，扫码识别，领一张黑金会员卡，巨省钱。

事实上，早在2021年5月，贝壳找房就正式进军家居领域。据亿欧网消息，2021年5月13日，北京久伴科技有限公司工商变更企业名称为“北京贝壳家居科技有限公司”，法定代表人从彭永东变更为张海明。

在更早之前，就有迹象表明贝壳找房开始布局家居领域。

2020年年初，贝壳COO线下辖战区在此前的东部、南部、西部、北部、中部五大战区基础上，扩充至东部、南部、西南、西北、北部、中原、华中七大战区。

2020年4月，贝壳找房推出家居服务，并上线被窝家装平台及AI设计。随后，贝壳打造的AI家装设计产品“贝壳未来家”在全国陆续上线。

2020年12月，贝壳CEO彭永东在中国家居产业数字化峰会上发表题为《新家居时代的长期主义》的主题演讲，希望开始进入家装、家居领域，并持续做一些新的尝试。

事实上，除了新房、二手房，租房，以及金融、装修、家居等业务，贝壳找房还悄悄上线了保洁、维修、搬家等业务。表面上看，贝壳找房这是不断开拓新业务，继续将公司做大做强；但实际上，这是贝壳找房深陷增长困境，不断寻求突破的尝试。

据开甲财经此前报道，贝壳找房招股书披露，截至2020年3月31日，贝壳找房支付给房地产开发商的保证金余额为30亿元人民币，应收账款为72亿元人民币，两者合计高达100亿元人民币。

招股书指出，如果地产商运营不善或者资金链恶化，保证金会面临无法收回的风险，尤其是在新冠疫情下，付款周期进一步延长，如果地产商无法按期付款，公司的坏账将增加。

2021年10月11日晚间，有网友在社交软件上发布了贝壳找房上海研发团队全员被优化，裁员补偿为“N+3”的传闻。随后贝壳找房回应称今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。

然而，据国际金融报消息，此番贝壳上海人员优化的范围远不止研发，而是包括研发和金融在内的贝壳上海分公司中的多个部门。

同年12月16日晚，著名做空机构浑水公司在其官网发布了一篇报告，内容直指中国居住服务平台巨头——贝壳找房，称其存在巨大骗局。浑水公司在报告中指出，据其估计，贝壳第二季度和第三季度的收入数据被夸大了77%-96%，新房总交易额（GTV）被夸大126%，存量房交易额被夸大33%。

12月17日晚，贝壳紧急发长文回应称，浑水抓取交易量数据的方法是错误的，其对于贝壳的新房交易GTV和收入的计算存在严重遗漏。

与上述坏消息相比，贝壳找房2021年还痛失创始人兼董事长的左晖。5月20日，贝壳找房创始人兼董事长左晖因病去世，享年50岁。在左晖离世四天后，42岁的彭永东扛起了贝壳的大旗。5月24日，贝壳找房表示，经公司董事会决定，任命彭永东接任贝壳董事长一职，并任命徐万刚担任贝壳执行董事。

大半年时间过去，彭永东带领的贝壳找房全面开花，装修、家居两项业务同时吹起号角。

新经济IPO注意到，贝壳找房A在首页推出了一个“全民安家节”的活动，活动时间3月1日至3月31日，幸运抽奖最高5万奖励，活动范围涵盖新房、二手房购房津贴，装修家电好礼4选1，主材免费升级，以及家居产品促销活动。

公开资料显示，贝壳装修业务包括“被窝家装”和“圣都装饰”两个品牌。其中，被窝家装目前只服务于北京市场，2015年7月，万科和链家就宣布正式合作，共同成立“万链家装”进入家装行业，联手撬动家装行业万亿级市场。五年后，万科选择退出万链装饰，所持全部股权由贝壳找房接盘，后者将其并入贝壳旗下被窝家装。

圣都装饰由贝壳找房2021年7月收购而来，圣都装饰官网显示，其业务实现浙江全覆盖（杭州、宁波、嘉兴、台州、绍兴、温州等），深耕长三角（上海、苏州、南京、无锡、扬州等），以及成都、武汉、合肥等中西部省会城市。

新经济IPO注意到，贝壳安家节—装修会场页面显示，北京地区的装修服务由被窝装饰提供，签约提供装修无忧贷，由农业银行和中信银行提供贷款服务（注：圣都装饰暂未披露是否提供贷款服务）。

根据页面披露，农行分期最高50万，最长5年，等额本息，年利率3.00%起；中信分期最高100万，等额本息，10万元10年月供低至1094.2元（注：以IRR公式计算，中信分期年利率5.68%起）。

贝壳金服官网显示，旗下企业共7家，分别为1家小贷公司，1家支付公司，2家融资担保公司，1家保险经纪公司，1家商业保理公司，1家融资租赁公司。

值得注意的是，虽然贝壳金服旗下有北京贝壳小额贷款有限公司（简称“贝壳小贷”），但工商资料显示，贝壳小贷的经营范围为“在北京市范围内发放贷款”。

虽然贝壳小贷的经营范围为“在北京市范围内发放贷款”,但这似乎并不影响自如在上海、杭州、武汉等城市开展自如分期业务。从自如客专享分期的产品介绍来看，自如鼓励并支持租客使用自如分期。产品介绍显示：“超低首付款，分期可月付；服务费8折，优惠能叠加；租房消费贷，轻松好生活”。

根据自如分期披露的划款计划表显示，月租金3000元（即年租金3.6万元），年服务费2880元（8折优惠），首付款3000元，非首次还款3756.16元，年总支出41317.78元。（注：根据自如分期披露的还款计划，年总支出不含首付款3000元）

据此计算，贷款38880元（含一年租金3.6万元+年服务费2880元），分12期，第1期还款3000元，第2-11期还款3756.16元，实际年利率为24.5%。另据自如分期—常见问题披露，自如分期放款方包括信托机构和微众银行。

新经济IPO注意到，截至发稿前，贝壳家居暂不支持分期购物，但按照“自如分期”的逻辑，贝壳家居同样可以提供分期消费。

值得注意的是，在2020年12月之前，微众银行是蛋壳公寓最大的租金贷资金方，直到蛋壳公寓暴雷，自如大量接盘蛋壳公寓房源，微众银行也加大与自如分期的合作。

根据微众银行披露，截至12月30日，已有14.7万人结清租金贷，已结清贷款金额14.1亿元，结清金额占比93%。据此计算，微众银行踩雷蛋壳公寓高达15.2亿元。不难发现，即使微众银行踩雷蛋壳公寓损失15亿，微众银行也并未放弃租金贷业务，足以说明这块业务的市场和利润巨大。

简单聊一聊软件谷

去年雨花拍了不少地块，2021年四季度至今，上了不少项目，我写了不少关于雨花楼盘的文章，也学习了不少自媒体老师的文章，但是，总感觉大家对于“软件谷”这个概念，理解的不是很透彻，今天花一篇的时间，争取把这个概念说清楚。

软件谷，全称中国（南京）软件谷，成立于2011年8月，规划总面积73平方公里，位于南京主城的西南部，整体位于雨花台区范围，正厅级单位，委托雨花台区委区政府管理。

因为美国硅谷在科技方面取得的重大成就，有段时间，国内兴起了造谷运动，比较知名的，比如什么武汉光谷、合肥声谷、南京软件谷，当然大多数的XX谷，就是玩概念，慢慢的也就被人淡忘了。。。

很不错的是，软件谷还是非常成功的，目前已成为全国规模最大的通讯软件产业基地，是全国首批、江苏唯一的国家新型工业化（软件和信息服务业）示范基地，先后获得国家火炬计划现代通讯软件产业基地、国家数字出版基地、国家级博士后工作站、国家创新人才培养示范基地等多项国家级荣誉。（本段引自官方介绍）

2020年，实现软件业务收入2170亿元，同比增长20.6%，占全市比重达36%，江苏省近20%的份额。目前，软件谷已集聚3000多家软件企业，更为重要的是，这里集聚了超30万软件工程师。

严格来说，相对于雨花产业的发展历程，“软件谷”作为一个地理名词也好，行政单位也罢，其实是非常年轻的。雨花软件产业发展往上追溯，大概已经有20多年的历史，最早是中兴、华为，早在九十年代，就落户雨花，形成了最早的软件/通信产业，随后，便以中兴华为为核心，带来了更多的产业集群。

这种布局有一定偶然成分，九十年代也并没有像今天这般严格的规划。但是，这种今天看来的“偶然”和“无序”，却借助时代的红利以及行业的周期，顺势而为，逐渐做大做强，反而显得十分“自然”。

由产业集群，带动居民的集聚，再引发商业的兴盛，雨花走出了一条不同的路。

上面说了，软件谷规划总面积73平方公里，而雨花台区的行政面积是132平方公里，两者重叠的部分还是非常多的。大致算下来，整个雨花台区，除了板桥、梅山、岱山、南站、赛虹桥几个片区，基本上都属于软件谷。

严格来说，像雨花滨江、人居森林、雨核、软件大道、铁心桥、大定坊、安德门等等，都算是软件谷。

所以，之前有自媒体老师提出观点，真正的雨核在软件谷，这个观点肯定是有待商榷的，因为软件谷实在是太大了，用软件大道，或者是软件谷北园亦或者天隆寺商圈来替代，要更准确一些。

同理，去年年底，有楼盘的说辞里提出，雨核不如其所在的软件谷，这个说法，且不论其价值判断层面是否有问题，其本身定义就是不对的，因为雨核板块，毫无疑问，也属于软件谷，就好像你说，鼓楼的区位不如南京，明显是有问题的。

这边提到的软件谷北园，实际上是软件谷几个功能区中的一个。软件谷分为北园、南园、西园三大园区。

软件谷北园主要依托华为、中兴、三星、VIVO等一批科技巨头，重点建设具有全球竞争力的通信软件及移动智能终端产业研发基地。软件谷北园的主要位置是在软件大道两侧。

软件谷南园主要以中兴三区、亿嘉和等企业为支撑，聚焦发展云计算、大数据、人工智能、虚拟现实等新兴业态。软件谷南园主要位置在秦淮新河以南，包括宁丹路两侧以及大周路两侧。

软件谷西园重点打造适合中小软件企业创业孵化、创新技术、创意发展的集聚区，龙头企业就是中国电子科技集团公司第十四研究所。软件谷西园主要范围是雨花经开区。

而类似于像铁心桥、安德门、人居森林这些板块，则主要定位为软件谷内的居住区。这里面有一个争议，就是贾西，雨花区官方对贾西板块的定义是雨花中央商务区，我觉得这个定义比较准确，因为他的商业体量和密度还是不错的，但是因为科研、办公相对较少，称之为核心区有点不太准确。

当然啦，自媒体或者楼盘将雨核作为自身宣传的一个叫法，其实也无可厚非，雨花在软件大道以南、秦淮新河以北的片区，因为之前主要以住宅为主，配套商业有所缺失，而中央商务区目前引进的华润万象系商业，未来正好可以弥补周边商业的短板。

好吧，作为楼市自媒体，最后再简单说一下目前软件谷板块内的在售楼盘。

目前，毫无疑问，大家最关心的还是仁恒G60地块什么时间上市。不过G60地块体量比较小，只有3栋楼，孤悬于仁恒城市星光小区之外，有面积为75㎡、110㎡、143㎡、165㎡四种户型。这个项目因为跟仁恒城市星光分属两个地块，所以价格大概率也不一样，当然啦，仁恒嘛，只要价格不太离谱，这个项目还是非常值得关注的。

其次就是金基嘉玥，应该讲嘉玥的地块要更方正一些，不利因素也要少一点，而且从目前装标看，嘉玥其实要高于仁恒城市星光，算是目前雨花板块的品质天花板，嘉玥还剩三栋楼，预计二三月份加推，机会不多，好好把握吧。

还有一个龙湖G75，价格要高一些，毛坯4.3w，估计最终上市价格要到5w了，不过这个项目有几个优势：1、低密度，容积率仅1.25，限高24；2、学区，这边就不细说了，懂的都懂；3、周边配套成熟。

除此之外，还有3个刚需项目，也可以重点关注一下，分别是中海南山印、金基雅玥还有电建洺悦华府。

电建因为是个老项目，价格确实非常低（前期均价3.1w），最后还剩下三栋，后期就算涨价，幅度也非常有限，算是个福利盘，因此大概率会提高首付比例，预计五月份开盘。

至于中海南山印和金基雅玥，这边就不细说了，大家出门左转，我前面有篇文章提到过。（虎年第一篇，先聊一聊100w首付还能买哪里）

当然，这三个项目，不是说没有缺点，而是在这个面积段和总价位上，在软件谷工作的一般刚需家庭，这三个项目算是比较不错的选择。

至于后面其他的项目，有些相对比较平庸、亮点不多，或者可替代性比较强、目前看不是首选，还有一些项目，就纯属坑爹，建议重点回避吧，这边就不一一讨论了