房贷月供计算方式
全款买房那是大佬才能做到的事情，对于大多数老百姓来说买房都需要贷款。贷款买房一般分为两种，即等额本息与等额本金。
这两种贷款方式是有区别的，有各自的优缺点和适用人群，而且它们的月供计算方式也不同，一起来看看吧！
还款方法不同则计算月供的方法也不同，今天小编就带大家一起来学习不同贷款方式月供该如何计算。
1、等额本金还款法
指贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。
每月月供额=（贷款本金÷还款月数）+（贷款本金-已归还本金累计额）×月利率
每月应还本金=贷款本金÷还款月数
每月应还利息=剩余本金×月利率=（贷款本金-已归还本金累计额）×月利率
每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率
总利息=〔（总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率）+总贷款额÷还款月数×（1+月利率）〕÷2×还款月数-总贷款额
2、等额本息还款法
指把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍的，也是大部分银行长期推荐的方式。
每月应还本金=贷款本金×月利率×（1+月利率）^（还款月序号-1）÷〔（1+月利率）^还款月数-1〕
总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金
每月月供额=〔贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数〕÷〔（1+月利率）^还款月数-1〕
每月应还利息=贷款本金×月利率×〔（1+月利率）^还款月数-（1+月利率）^（还款月序号-1）〕÷〔（1+月利率）^还款月数-1〕。
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按揭买房的人，房贷月供如何计算，两种还款方式了解一下
很多朋友都知道，房贷的月供有两种计算方式，但是就是不知道怎么计算，作为一个专业的地产人士，这个知识怎么能不掌握呢？
今天我就和大家分享一下，怎么计算月供，如何自己制作月供系数表，从而方便计算月供。
1
等额本息
等额本息就是每月还款本息相同，即每个月还银行的月供都是一样的意思，把银行的本息平均分摊到每个月的还款日还款。
大家都说房贷便宜，但是其实银行也要赚钱也挺奸商的，因为他们借钱给我们，用的竟然是复利模式而且是按月复利！（腹黑一句，为什么群众存款利息低得可怜，还不搞复利呢？），好在银行让你还的月供也是给你复利计息的，让人稍稍安慰，所以这种模式和民间借贷放高利贷所说的利滚利、驴打滚的还款不计息还是有所区别的。
言归正传，我们先说等额本息的月供计算公式，就是下面这个
其中
：表示月供，是月字的首个拼音字母；
P：表示本金，假如你贷款100万，30年，P就是1000000；
i：表示月息，假如你商业贷款基准（4.9%）上浮10%，i=4.9×（1+10%）÷12=0.449167；
：表示月供的期数，假如你贷款30年，一年12个月，月供期数就是360。
下面说下这个公式是怎么推导出来的，这当中要用到一个公式，等比数列求和公式（我附到后面再说）。
我们假设S表示本金利息和（即本息），P表示本金，代表按揭者每月要偿还的等额月供，
那么根据复利公式，银行要获得的本息为
S=P×（1+i）
按揭者每月要偿还的等额月供也要计息，每个月产生的月供及月供的复利利息
第1个月×（1+i）-1
第2个月×（1+i）-2
第3个月×（1+i）-3
第4个月×（1+i）-4
…
第个月×（1+i）0=
这些月供、利息和也要等于银行的本息S
S=×（1+i）-1+×（1+i）-2+×（1+i）-3+…+×（1+i）2+×（1+i）+
=
PS.这里用了等比数列求和公式
同时又有银行本息S=P×（1+i）
因此，就容易得到（月供计算中最难计算的）等额本息的月供计算公式：
2
等额本金
等额本金的意思是每月还款的本金相同，月供的组成分为两部分，每月所还的本金相同，再加上未还本金使用一个月的利息。
月供为（每月递减）,每月所还本金为=P÷，其中P为本金，为月供期数。
第1个月，本金，需偿还利息P×i，其中i为月利率，月供为+P×i；
第2个月，本金，需偿还利息（P-）×i，月供为+（P-）×i
第3个月，本金，需偿还利息（P-2）×i，月供为+（P-2）×i
……
第个月，本金，需偿还利息[P-（-1）]×i=×i，月供为+×i
所以，等额本金的规律是每个月的差额就是×i，第一个月的月供最高，第一个月的月供为+P×i（其中=P÷,P为贷款本金总额，为贷款月供期数，i为贷款月利率），以后的月供逐月等额递减，递减额为×i。
3
月供系数表的制作
因为等额本金的计算比较简单，首月月供=+P×i，月供递减×i。因此月供系数表只要做出1万元贷款的等额本息即可，余者可以类推，比如贷款100万，就是100乘上1万元贷款的系数。
只要将1万元套上基准利率、上浮比例、贷款年限到我们的等额本息计算公式就可以很容易算出，这里我们就不一一计算了，感兴趣的朋友可以自己用手机计算器算算看。
以下就是我制作的等额本息贷款系数表，大家可以直接使用。
例1：
假如某客户从建设银行等额本息贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。对应上述表格中的系数就是56.09，这就意味着从建行贷款1万块是56.09元的月供，贷款100万就是5609的月供。
如果我们套用公式
那么，P=1000000，i=4.9%×1.1÷12，=30×12=360,
经计算，最终月供=5609.07元。所以说，上述这个房贷月供等额本息计算系数表是相当精确的。
例2：
假如某客户从建设银行等额本金贷款100万，贷款年限30年，利率上浮10%。
他的月供就是：
首月的月供=1000000÷360+1000000×4.9%×1.1÷12=7269.44元
以后月供是等额递减的，差值=1000000÷360×4.9%×1.1÷12=12.48元
即
第1个月的月供：7269.44；
第2个月的月供：7256.96；
第3个月的月供：7244.48；
……
余此类推，依次递减12.48元。
4
等额本金和等额本息的优劣
等额本金和等额本息各有千秋，前者利息少，但前期还款压力较大；后者每月还款额固定，但是利息较多，优点是每月还款压力较小。
5
要不要提前还款
其实很简单考虑下经济效益，比较房贷、投资两者的收益率高就行了！
年期LPR利率降至4.3% 房贷月供能省多少钱
来源：中国消费者报
记者孙蔚
8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：8月贷款市场报价利率（LPR）1年期为3.65%，较上月下调5个基点；5年期以上为4.3%，较上月下降15个基点。这是今年以来LPR第三次下调。5年期LPR利率曾于今年1月下调至4.6%，5月再下调至4.45%。
根据今年5月银保监会、央行发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。
58安居客房产研究院研究总监陆骑麟对《中国消费者报》记者表示，利率的持续下调体现出我国货币政策相对宽松的趋势不会改变，是减少实体经济融资成本、促进消费、保证经济稳定的重要金融手段。
更重要的是，对房地产市场而言，此次的5年期LPR调整是今年的第三次调整，在叠加前两次的降息之后，购房者的贷款支出将会出现明显减少，有利于促进购房需求入市，助推房地产市场的筑底回暖。
LPR调整后，房贷月供能少还多少钱？据测算，以商贷额度300万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，LPR下降15个基点，贷款客户每年房贷能省超过3000元，每月少还250元，30年共将减少利息支出约9万元。
值得关注的是，此次1年期和5年期以上LPR采取非对称下降。对此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰对《中国消费者报》记者表示，在房地产市场修复力度不足的情况下，5年期以上LPR下降幅度更深，将进一步刺激中长期贷款需求，巩固房地产市场的修复。
陆骑麟则认为，1年期LPR在半年后首次出现下调，有利于降低房企短期内的融资成本，减少其融资压力，是对房企“保交楼、稳民生”重大的金融支持政策。
房贷成本降低一方面促进住房需求释放，另一方面有助于提高居民消费意愿。不过，陆骑麟提醒消费者，对于存量房贷客户而言，贷款利率调整多会在下一计息年度，因此其不会享受到此次利率下调带来的利好，部分选择固定利率贷款方式的客户，其贷款利率也不会出现下调。
据《中国消费者报》记者了解，目前北京大多数银行执行的利率标准为，首套房商贷利率加55个基点，二套房商贷加105个基点。此次调整后，北京首套个人住房商贷的利率将调整为4.3%加55个基点，下限为4.85%；二套房贷利率调整为4.3%加105个基点，约为5.35%。
天风证券固定收益首席分析师孙彬彬表示，当前住房贷款利率正在向历史低点靠拢。2008年底，首套房贷款利率最低可至4.158%（在5.94%的基础上打七折），个人住房贷款加权平均利率4.34%。
贝壳研究院数据显示，2022年7月103个重点城市主流首套房贷利率为4.35%，二套利率为5.07%，分别较上月回落7个、2个基点；7月平均放款周期为25天，较上月缩短4天。刘丽杰认为，本次LPR降息后，后期银行对于首套、二套房贷的降息空间有望再扩大。
