贷款买房，房子每年升值多少，才不算亏？以100万房产为例

生活中，相信很多人时常听到的一句话就是，“贷款买房，房价不涨就是亏”，从某种角度来看，确实是这样的。

许多人之所以愿意掏空家里人6个钱包付首付，还要再贷个20~30年的借款，咬紧牙关买房供房，目的除了在城市里定居拥有一个基本的居住空间、享受城市的基本配套（如教育、医疗、交通、商业）之外，一个更重要的原因，就是指望买的房产能够增值，带来家庭财富的增长。

在过去一二十年的购房逻辑里面，无论一二线，还是三四五线、十八线城市，许多房子都是买到手后，会逐年增值。

但是，在未来房地产市场逐渐走向分化的年代，恐怕就不是闭着眼睛买房就能发家致富的行情了。

在货币放水的背景下，一二线城市的房产，保值和抗跌能力相对更稳靠一些，三四五线城市、十八线县城，就没那么幸运了。

那么，贷款买房，按照现有的利率水平（按照许多人5%的平均利率来算），一套100万的房产，每年房价要增值多少，才算不亏本呢？

这里面，计算方式多样，结果也大相径庭。

但是，一般而言，除了贷款的利息成本外，还要考虑的就是通胀成本、机会成本，以及房屋的折旧损耗、租金回报率等因素。

举个例子说明，假设按照年化5%的利率，一套100万的房产，首付2成，贷款80万，

20年等额本息，总利息约64万，每月偿还本息共计约6000元，每年7.2万；

20年等额本金，总利息约52万，前三年每月偿还本息约7000+，以后逐月递减，前三年平均每年还款在8.4万以上。

30年等额本息，总利息约103万，每月偿还本息共计约5000元，每年6万；

30年等额本金，总利息约79万，前三年每月偿还本息约6000+，以后逐月递减，前三年平均每年还款在7.2万以上。

可见，无论上面哪种借贷方式，借款前三年，每年支出最少都是6万以上，前三年总计，最少支出18万。

也就是说，光从本息支出的角度而言，一套100万的房产，要在买房后3年的时间节点卖出，保证不亏本，至少要达到118万的卖价，涨幅大致要维持在18%左右。

这还不考虑通胀、资金占用等成本，按照20万首付的资金占用成本算，用现在比较容易被认可的、风险相对低的、保本的银行大额存单的收益，每年可做到4%的年化收益率算，20万，保守估计，3年可以达到2.4万的收益。

再加上3年支出的本息18万，按照年化4%的收益，可以达到2.1万左右的收益。

也就是说，如果不买房，手中有着20万+18万，3年过后，至少可以拿到4.5万的保本收益。

而如果买了房，前三年，既要每年支出至少6万的本息，又要损失每年1.5万（4.5万/3年）的收益。

也就是说，房价平均每年要涨7.5万（6+1.5），一年内达到7.5%以上的涨幅，才能基本弥合本息支出、资金占用机会成本的收益，这还没算每年通货膨胀超发货币对于购买力的稀释率。

如果算上通胀CPI的压力，根据国家统计局公布的2022年6月份居民消费价格数据，2022年6月份，全国居民消费价格同比上涨2.5%，城市上涨2.5%，农村上涨2.6%；食品价格上涨2.9%，非食品价格上涨2.5%；消费品价格上涨3.5%等来看。

哪怕按照最保守的2.5%来算，再加上之前的7.5%，也就是说，购买的房产，起码要达到每年10%以上的增值速率，才算是比较平衡。

否则，就只能是“放长线、钓大鱼”，投资房产最后成了“房东”的长期投资了，虽然短期亏，但中期、长期或有望持平、止损或扭亏为盈了。

最低年利率4.45%！我们的贷款利率怎么来的？事关每个贷款买房人

最近，合肥的房贷利率又降了，最低年利率仅为4.45%！短短的两个月时间，利息下调了有六、七次之多，那么，我们的利率是怎么来的呢？大家经常看到的LPR、加“基点”是什么意思呢？事关每个贷款买房人。希望这篇文章对大家了解贷款利率的形成和确定有所帮助！

通过按揭贷款买房有两种利率，一种可以选择浮动利率，另一种也可以选择固定利率，选择了固定利率，剩余还款时间内，借款人还款的利率固定不变。

那是固定利率好还是浮动利率好？给大家看篇文章，本文不再赘述！

选择固定利率好还是浮动利率好？

这里我们主要讲浮动利率。浮动利率是在基准利率的基础上进行上浮或下浮的结果，基准利率它就是央行给出的指导利率，是宏观经济调控的主要货币政策手段，基准利率也可以说是市场参考率率。

如今，基准利率已经改成LPR（贷款市场报价利率）。LPR简单点说，以前是央行报价，现在是18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业定价参考。LPR市场化程度较高，能够充分反映信贷市场资金供求情况，使用LPR进行贷款定价可以促进形成市场化的贷款利率，提高市场利率向信贷利率的传导效率。

LPR利率每月20日报价一次，新增个人住房贷款利率按照当月LPR利率进行定价，存量个人住房贷款利率，不按照每月LPR利率的上下浮动进行定价，而是每12个月从新定价一次（假设你办理的个人住房贷款按照4月20日的LPR利率定价，那么等到第二年的4月20日从新定价一次，定价一次决定购房者一年内的个人住房贷款利率）。

房贷利率就是在LPR的基础上加基点的结果。那什么是基点呢？“基点”一词起源于交易“基础”或两种利率之间的差价，由于基数通常较小，所以引用乘以10000。也就是说，1个基点是0.01%（万分之一），10个基点也就是0.1%，以此类推。

2022年5月20日贷款市场报价利率LPR，首套房利率：1年期LPR为基准利率3.7%+103个基点=执行利率4.73%（年息），5年期及以上LPR为基准利率4.45%+58个基点=执行利率5.03%（年息）。

二套房利率：1年期LPR为基准利率3.7%+152个基点=执行利率5.22%（年息），5年期及以上LPR为基准利率4.45%+117个基点=执行利率5.62%（年息）。

基准利率会跟着市场利率变化而变化，基点是固定的，基点确定后，还款期内基点不变。

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100万房贷，30年会产生多少利息？银行经理：不少人都在白送钱

前言：近些年来，随着房价的不断升高，房屋总价开始不断攀升，一套房子的总价从过去的几十万变成现在的上百万甚至几百万，全款买房已经开始逐渐变得不现实。

在实际买房的过程中，很少有家庭能够一次性拿出上百万甚至几百万的现金全款买房，因此按揭买房已经逐渐成为人们默认的买房方式。

目前我国选择按揭买房的家庭非常多，根据银行的一份数据：目前我国大约有2亿家庭背负房贷，如果按照一家两个人需要承担房贷的话，就会有大约4亿人承受房贷的压力，也被很多人称之为“房奴”；如果按照三口之家来计算，我国有将近6亿人的生活受房贷的影响。

总而言之，房贷的影响范围很大，同时房贷给家庭带来的压力也非常大。虽然房贷普及的范围很广，不过据笔者了解，大多数人对房贷的了解还不深，甚至房贷中的很多常识都不了解。在笔者看来，了解房贷是非常必要的事情，只有充分了解房贷，才能避免房贷给自己带来更大的压力。

首先看一下等额本息和等额本金的区别购房者选择按揭买房，需要最先了解的就是等额本金和等额本息，只有充分了解之后，才能根据自己的实际情况选择适合自己的贷款方式。

所谓等额本息，就是每个月还的本金+利息是一定的，也就是每个月的月供是固定不变的，举个例子，如果购房者首月的月供是4000元，那么未来几十年每个月的月供都是4000元，不会发生任何改变。

等额本金相对比较复杂，每个月所还的本金是固定不变的，比如购房者贷款72万，期限是30年（360个月），那么每个月的本金就是2000元，利息按照当时的本金和利率来计算。

我们看一下等额本金和等额本息的区别，等额本息前期的月供比等额本金少，前期还款压力更小；而等额本金的总利息比等额本息少，还款总金额更少。

通常情况下，如果购房者没有特别的要求的话，银行默认的还款方式都是等额本息，因为这种还款方式前期的还款压力很大，不容易出现断供现象。当然购房者在选择的时候可以根据自己的实际情况来选择，如果前期还款压力比较大，建议选择等额本息，如果前期基本没有还款压力，等额本金是不错的选择。

然后看一下购房者可以选择的3种贷款方式通常情况下，购房者有3种贷款方式可以选择：首先是普通的商业贷款，这是最为常见的贷款方式；然后是公积金贷款，如果购房者交公积金的话，就有机会选择这种贷款方式；最后是组合贷款，当公积金的额度不够的时候，比如购房者需要贷款100万，但是公积金只有60万额度，那么就可以选择公积金加商业贷款的组合贷款。

公积金贷款的房贷利率很低，基准利率是3.25%，算得上是极低的房贷利率，对于拥有公积金的购房者而言，是最优先的选择。并且如果选择公积金贷款的话，因为享有非常低的房贷利率，基本上没有提前还款的必要。

商业贷款的基准利率是4.9%，虽然比起市面上的贷款要低很多，不过对于多数购房者来说还是非常大的压力，如果购房者没有缴纳公积金的话，只能选择商业贷款的房子。并且购房者在实际买房的过程中，商业贷款的利率会有一定程度的上浮，通常情况下都会有10%-20%的上浮，房贷利率在5.5%左右，当然也会有一些房贷利率很高的城市和银行，房贷利率可能会超过6%。

关于贷款方式的选择，建议也非常简单，有机会使用公积金贷款和组合贷款，就要优先使用，商业贷款是购房者最后的选择。

100万房贷，30年会产生多少利息？房贷利息是很多人关心的问题，如果购房者买房过程中向银行贷款100万，30年会产生多少利息呢？

房贷利息的多少和很多因素相关，选择等额本息和等额本金产生的利息就不一样，选择公积金贷款和商业贷款产生的房贷利息也会不一样，房贷利率的上浮程度也会影响最后的房贷利息。因此笔者就选择几个比较常见的方案。

方案一：公积金贷款，房贷利率为3.25%，30年等额本息。每个月需要还房贷4352.06元，30年需要支付的总利息为56.67万元；

方案二：商业贷款，房贷利率为基准利率上浮15%，为5.635%，30年等额本息。每个月需要承受房贷5762.87元，需要承担的总利息为107.46万元。

方案三：商业贷款，房贷利率依然是基准利率上浮15%，为5.635%，30年等额本金。首月房贷为7473.61元，后期房贷逐月递减，30年产生的总房贷利率为84.75万。

以上几个方案是人们最常选择的3类方案，如果选择公积金贷款的话，30年产生的房贷利息最低，仅为56万元左右，如果选择商业贷款的话，房贷利息相对比较高，选择等额本息贷款产生的房贷利息要高于等额本金。

对于大多数购房者而言，30年等额本息商业贷款是最为常见的贷款方式，按照这种方式进行贷款的话，向银行贷款100万，30年的房贷利息也将近100万，甚至超过了贷款本金。

虽然说房贷利息在按揭买房的过程中是不可避免的，但是购房者可以根据自己的实际情况调整自己的贷款方式，这样就可以省下不少钱。一位银行经理坦言：目前大多数购房者都是选择30年等额本息的商业贷款，并没有结合自己的实际情况做出选择，这就相当于在给银行白送钱。

下面给购房者一些建议，让购房者节省一笔房贷利息：1、能选择公积金贷款就不要选择商业贷款。公积金贷款的房贷利率为3.25%，相比商业的基准房贷利率低很多，选择公积金贷款买房可以省下不少钱。

2、如果购房者还款压力不大，可以选择等额本金的还款方式。大多数人选择等额本息有两个原因：其一，等额本息是银行默认的还款方式；其二，等额本息的还款压力小。等额本息的缺点在于产生的利息很多，因此如果购房者基本上没有还款压力的话，可以考虑选择等额本金。

3、已经选择了商业贷款，可以考虑进行“商转公”。有些人可能错过了使用公积金贷款，而自己平时也缴纳了公积金，这样就可以选择将商业贷款转成公积金贷款，同样可以省下一大笔钱。

4、如果有提前还款打算，尽可能要提早。在业内有“长贷短还”的说法，意思就是房贷的年限尽可能要长，这样可以给自己预留更多的选择性；如果有还清贷款的打算，那么还贷款的年限一定要短，因为房贷前期的利息比较多，早还款就意味着少承担很多利息。

有关房贷方面的问题，你还有什么疑问呢？欢迎在评论区进行讨论。