按揭贷款抵押已预告登记，开发商配合办理正式登记担保责任免除

被告马某莹、高某系夫妻关系。2017年2月17日，原告商业银行(贷款人即抵押权人)与被告马某莹、高某(借款人即抵押人)、吉夏置业(担保人即保证人)签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定原告向被告马某莹、高某提供贷款23万元用于购买坐落于市南江区、面积81.94平方米的住宅房屋，贷款期限为120个月，利率为人民银行基准利率下浮10%，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%，还款方式为等额本息还款法，每期还款2373.72元；其中第五条保证5.5条约定：“借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。合同第十三条约定借款人未按本合同的约定偿还贷款本金或支付利息，视为本合同的“提前到期事件”，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。被告高某、马某莹在借款人处签字，吉夏置业在担保人处盖章确认。

当日，原告商业银行(抵押权人)与被告马某莹、高某(抵押人)签订《抵押合同》，并附抵押物清单，约定为担保上述23万元主债权的履行，以位于市南江区、面积81.94平方米住宅房屋一处作为上述借款的抵押物，被告高某、马某莹在抵押人处签字。2017年3月2日，市房屋交易和产权管理中心对上述房产出具了《房屋交易和产权确认书(预告登记抵押)》，抵押权人为原告商业银行，抵押人为马某莹、高某，抵押期限2017年2月17日-2027年2月17日，权证号20××03，房屋状况权利类型为“他项权证”。截至起诉日，案涉房屋所有权仍登记在吉夏置业名下，未办理转移登记。

上述合同签订后，原告于2017年3月8日向被告马某莹的账户发放贷款23万元，二被告签署了借款凭证。被告马某莹、高某在偿还部分贷款后从2020年10月开始逾期还款，现被告共欠原告贷款本金160705.72元，及截至2022年2月21日的利息8899.51元、罚息1455.58元、复利479.72元(利息复利435.03元+罚息复利44.69元)，合计171540.53元。原告为此诉至法院。

一审法院认为，原告商业银行与被告高某、马某莹、吉夏置业之间的《个人房产抵押贷款合同》、《抵押合同》，与被告吉夏置业签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》均是各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同明确约定了利率及罚息的计算标准，故应按合同约定履行。合同签订后，原告商业银行已经按合同约定向被告马某莹发放贷款，被告高某、马某莹逾期还款，根据合同约定，原告商业银行有权提前收回贷款，故原告商业银行要求被告高某、马某莹立即偿还贷款本金160705.72元及至还清之日止的利息、罚息、复利的请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。

被告高某、马某莹系夫妻关系，共同在《个人房产抵押贷款合同》及借款凭证上签字，对贷款进行了确认，故二被告应承担共同还款责任。二被告以共有房屋为其贷款提供抵押担保，并于2017年3月2日办理了《房屋交易和产权确认书(预告登记抵押)》》，明确抵押权人为原告商业银行、房屋状况权利类型为“他项权证”，即该房屋的抵押权自此登记时设立，故原告要求就该抵押物优先受偿的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院应予支持。

关于被告吉夏置业应否承担连带偿还责任，根据《个人房产抵押贷款合同》5.5条和《个人住房抵押贷款业务合作协议》1.3.1条款的约定，“贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除”，结合本案，原告已经就被告马某莹、高某的抵押担保房屋办理了《房屋交易和产权确认书(抵押)》，原告作为抵押权人已经取得了证明抵押权设立的证明文件，因此被告吉夏置业的保证责任应依约解除，故原告要求被告吉夏置业承担连带偿还责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。

一审判决：一、被告高某、马某莹于本判决生效之日起七日内共同偿还原告商业银行股份有限公司借款本金160705.72元及截至2022年2月21日的利息8899.51元、罚息1455.58元、复利479.72元，本息合计171540.53元；并自2022年2月22日起按《个人房产抵押贷款合同》约定的标准计算利息、罚息、复利至全部偿还之日止；二、如被告高某、马某莹未按本判决第一项履行，原告商业银行股份有限公司有权就被告高某、马某莹购买的坐落于市南江区、面积81.94平方米、权证号20××03的住宅房屋折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。

本院认为，关于优先受偿权。案涉房屋首次登记已经完成，现该房屋所有权登记在吉夏置业名下。二审庭审中，吉夏置业明确表示“我方愿意配合上诉人办理抵押登记”。案涉房屋预告抵押登记尚在有效期内，且不存在抵押预告登记已经失效的情形。商业银行一审中提出的第2项诉讼请求为“对马某莹、高某位于市南江区住宅(房权证：20××**)房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权”，因此，一审法院基于商业银行的诉讼主张，判决其就案涉房屋享有优先受偿权，吉夏置业作为阶段性担保人免除担保责任，合法有据。

二审判决：驳回上诉，维持原判。

房抵贷利率低至3.6%，住房贷款利率还会调降吗？

业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失

图/视觉中国

文《财经》记者严沁雯

编辑张威袁满

“利率低至三厘，一年可以节省几个点，银行房抵贷了解一下？”在素来活跃的贷款中介人员朋友圈动态中，“房贷转房抵贷”的推介正在增多。

《财经》记者从上海地区一位贷款中介处了解到，所谓“房贷转房抵贷”，其目的是利用房抵贷与房贷间的利率差节省利息。以一套尚处于按揭贷款的房子为例，若将房贷全部还清，可将房产用于抵押从而向银行申请贷款，由此达到“房贷转房抵贷”。

在部分购房者看来，相比此前申请的5%甚至更高的房贷利率，贷款利率在三点几的房抵贷具有一定“诱惑”性。据多名中介人士反映，近期接到的房抵贷咨询越来越多，咨询客户既包括资金紧张的小企业主，也包括购房者。

值得注意的是，一些房抵贷实为经营性贷款。根据7月29日中国人民银行公布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》（下称《报告》），2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户经营性贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，同比增长6.2%。

住户经营性贷款增速远高于住户贷款增速和个人住房贷款增速，市场关注，经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”？

“大热”的房抵贷

“房抵贷是我们当前最重要的指标，现在特别‘卷’，银行间还会打‘价格战’，其作战的砝码在于额度与利率。”当问及房抵贷业务，一位股份行客户经理告诉《财经》记者。

今年以来，在政策指引下，各家商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务人士表示，作为一项小微经营性贷款，房抵贷成为近期的热门业务。

《财经》记者以小微企业主身份咨询了上海地区某股份行支行客户经理，据其介绍，只要满足“名下有房且名下企业成立满一年”便可申请房抵贷业务。授信额度一般为房屋评估价的七成，银行根据还款情况可三年给予一次授信期限，最长可达20年。

“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以做到3.6%；如果房子尚在按揭，还款时间满12个月也可以做‘二抵’，利率最低在3.6%-3.7%左右，不过给的额度要减去还在按揭的部分，会比已还清贷款的房子低一些。”上述客户经理表示。

对比此前购房者所申请的5%甚至更高的房贷利率，房抵贷利率颇具优势，这也让不少人看到了其中的“套利”机会。

“有大量客户咨询这项业务，银行办房抵贷都要排队了。”上海地区一位贷款中介人员表示，“有的客户是做生意需要周转资金，有的客户则是用于置换房贷。”

2021年初在上海购入一套房产的李女士告诉《财经》记者，近期已有不只一个贷款中介在向自己推介房抵贷，“如果用房抵贷来替换房贷，可以节省不少钱。”

据李女士介绍，其所持房产总价约为500万元，此前向银行申请约300万元的住房贷款，贷款期限为30年，房贷利率为4.65%，累积支付利息约为257万元。

根据贷款中介提供的方案，以等额本息为还款方式计算，若是将房子抵押转换为利率为3.85%的房抵贷，总共可节省约50万元利息。

银行严控资金用途

在部分购房者看来，可以提供高额度、低利率且期限较长的房抵贷贷款，完美契合了其置换利率较高房贷的需求。

《财经》记者以购房者身份向一名贷款中介咨询相关业务，在自己表示名下并无公司后，对方表示可以帮忙提供营业执照及相应流水包装，通过银行审核。与此同时，在所持房产未还清贷款的情况下，该中介亦可提供垫资渠道以完成还贷，提高向银行贷款的机会及额度。

“经营贷期限一般在5年-10年，到期需要再次借助垫资还清本金后续贷，每次中介收取的费用价格不菲，再加上包装企业的费用，全部算下来根本节省不了多少钱。”一名银行业人士表示，如果个人单纯出于节省利息的目的将房贷转换为房抵贷，可能并不能达到预期效果。

根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供垫资渠道、与银行沟通、准备申请材料等，个人若需要申请房抵贷业务，还需要支付购买营业执照的费用（5000元起步）。此外，若需要垫资，费用在日利率0.07%左右。

在一位大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在按揭的房贷转换为利率较低的房抵贷，还是通过抵押房产获得房抵贷用于购房，若被查出均有“抽贷”风险。

“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营贷若流入房地产领域显然是不合规的。”上述大行相关业务人士告诉《财经》记者，银行系统一般会监测资金流向，只要查到，银行就会要求一次性还清贷款，得不偿失。”

事实上，此前经营贷流入房地产领域的现象就曾经历严查。

2020年疫情之后，在监管部门要求银行让利小微企业的背景下，经营贷与房贷间的价差就曾被当做套利手段，引发市场关注。

2020年4月20日，央行深圳支行下发紧急通知，要求全市各商业银行针对2020年新发放的房抵经营贷（含借款人为企业或个人）情况立即开展自查，包括且不限于借款人贷后新增房产的监测情况。

随后，各地相关部门对于经营贷流入房地产市场的监管趋严。包括上海在内的多地监管部门要求辖内银行排查辖内银行消费贷、房抵贷等违规流入房地产市场的情况。

在此之外，中介提供的方案能否通过亦是未知数。

《财经》记者以贷款者身份咨询了多家银行的客户经理，在提出要申请房抵贷时，对方均会事先询问资金用途。同时，申请房抵贷对于名下公司成立时间及发票、流水均有要求。此外，有部分客户经理表示需要前往经营场所实地考察。

购房者需理性

当下“房贷转房抵贷”业务是否真如贷款中介所说“异常火爆”？

“确实听说过这种情况，但是有过严格监管，现在这么做的不多。”在问及日常是否有客户通过抵押形式将房贷转为个人经营贷时，西南地区一位股份行相关业务人士对《财经》记者表示。

一方面，从住房销售的情况来看，此前“盛况”已然不在。据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。

另一方面，对比去年房贷紧缩的情况，如今贷款环境已经较为宽松。在国新办7月21日的新闻发布会上，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞表示，银保监会会同央行将首套住房贷款利率下限下调20个基点，指导银行提高按揭贷款审批效率，目前放款速度已经达到2019年以来最快水平。

整体来看，当下经营贷流入房地产领域的数量并不大。

一位上海地区的购房者告诉《财经》记者，对比房贷，自己更加青睐利率更低的房抵贷。在已持有一套房产的基础上，手中尚有闲钱的他将二套房列入计划之中，“现在存款利率低，理财也不知道买什么，感觉还是买房稳妥”。

由于已不具备首套房资格，二套房不仅房贷利率更高且需支付约70%的首付，上述购房者计划将手中房产抵押，申请“利率较为优惠”的房抵贷。

“有的银行在审核上不太严格，可能更多取决于客户经理个人的情况。”一位银行从业者表示，“现在有小微企业贷款指标要求，而且在银行看来，借款人将钱用在房地产领域比拿去经营的风险还低一些。”

另一方面，上述银行从业者表示，正常情况下授信主体为公司用途都是日常经营周转，但若有客户将资金“转几手”依旧增加监测难度。

值得注意的是，8月1日某银行发布关于“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然公告已在此后删除，但背后折射出提前还贷现象增多。有市场人士直言，这反映出当下居民不愿背负利率过高的房贷。

“此类事件背后，至少也存在一种借提前还贷去申请房抵贷的业务，或申请经营贷的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经》记者，“虽然经营贷利息确实很低，但若朝着这个目标变相套取低利率贷款，各地肯定会严查。购房者需要理性看待此类业务。”

我明明有房子做抵押，银行凭什么不给我批贷款

众所周知，房子做抵押贷款就两个去向：一是抵押到银行、典当行、金融机构等企业单位，二是抵押到个人名下。前者利息低，额度最高可做房屋评估价值的十折，但审批放款速度慢，对申请人资质要求高；后者利息偏高，额度最高只能做七折左右，但放款快，征信要求低。所以，对于非急用钱申请人，前者是首选，尤其是银行。毕竟，银行除了对申请人资质要求高了点，下款速度慢了点，其他地方无可挑剔。但偏偏就是银行这个槛——资质不符，不知道刷掉了多少需要办理抵押贷款的申请人。

一、我明明有房子做抵押，银行凭什么不给我批贷款？银行——我们可不是什么都收的！

（一）对抵押物要求

1.房龄：太大不收——房龄25年以上的老破小，很少有银行收。

2.面积：太小不要——60平以下房子，非北上广深人口密集地区，符合一定条件，选择性可做。

3.位置：太偏难卖——只有在出现重大逾期，申请人无法偿还本息，只能走法律程序进行拍卖时才发生；部分地区房子不在银行白名单上也做不了。

4.非住宅类商品房，如商铺、厂房、办公楼、酒店等需结合实际情况分析。

5.其他。

（二）对申请人要求

1.年龄：22周岁到60周岁之间，太小或者太大需要情亲担保。

2.征信：符合各大银行进件条件，如逾期，负债，查询，管理机构数，大数据等。

3.国籍：申请人只接受中国大陆居民，配偶为港澳台或X籍华裔的必拒。

4.职业：某些行业不准入。

5.其他。

（三）对贷款用途要求

1.消费：买车，装修，买登山设备等。

2.经营：屯货，买设备等。

3.投资：买房，炒股等。

4.其他：赌博，还债等。

二、中介表示：你先自己去银行，碰壁了欢迎回头找我！我牛气就靠两条！

（一）匹配合适产品

1.根据申请人资质（房子本身、个人实际情况、征信等）匹配房抵产品

2.根据申请人要求（额度，利息，还款方式，还款年限，放款时效等）匹配房抵产品

（二）加快审批速度

1.指导申请人补齐资料（去哪补，怎么补）进件

2.指导申请人如何加快审批节奏（尤其是按揭房做抵押贷款时）

3.避开进件雷区

三、为什么很多抵押贷款不直接走银行却要找中介？中介：中间真有猫腻！

（一）原因一：申请人资质独一无二

1.各家银行对房屋的房龄、面积、位置、产权性质等的要求各不相同。申请人可能在某几家银行因不符合准入条件被拒了，但可能在某家银行可接受。

2.各家银行对申请人本身实际情况（如年龄、户籍）和征信要求各不相同。申请人可能在某些银行过不了系统，但可能在其他银行可通过。

（二）原因二：申请人要求各不相同

1.抵押额度方面，有些申请人希望额度越高越好。而银行一般可做房产评估额度的六折左右，但在符合一定条件下某些银行可做十折。那需要符合哪些条件？哪些银行可以做满折？

2.抵押贷款利息方面，肯定是申请人在满足特定条件下利息越低越好。而单一银行是无法比较利息的，只有当申请人在了解各家银行进件条件且满足要求后才能进行对比，这是一项大工程，可能需要花费大量的精力。

3.还款方式方面，有些申请人倾向于先息后本，资金利用率高；而有的喜欢等额本息，后期还款压力小。

4.还款年限方面，有些申请人可能仅用于短期周转，只要用个半年一年就够。而有些需要慢慢回笼资金，最好能做十年二十年期。

（三）原因三：申请人对贷款流程一知半解

1.银行要求申请人提供各种申请材料，除最基本的个人资料和房产资料外，还涉及还款用途证明和还款能力证明，比如出具购销合同和银行流水等，具体可关注嘉禾银票。

2.银行抵押贷款办理步骤大致可分为：银行咨询——提供银行所需进件资料——银行批复（某些银行需要先审营业执照）——办理抵押登记——放款。如果是按揭房，还涉及垫资和预约拿他项问题。整个流程顺利的话最快一星期可以到账，慢点一两个月也正常。如果着急用钱的申请人，最好找中介协助，加快审批速度。

3.申请抵押贷款还涉及贷款用途问题。一般可分为消费型贷款和经营类贷款。消费类贷款有额度上限，每家银行具体标准不同，但不超100万。如果需要更高额度怎么办？

总之，中介可以根据申请人的资质和要求，在不需要过系统的情况下，通过比较每家银行的产品来进行适度匹配，并协助申请人办理手续，加快审批速度，以最低的成本最高的成功率获得抵押款。这是单家银行无法做到的，也是中介的最大优势。