怎么贷款最划算怎么还款最省钱？

半年前，夏女士花了185万元在融创文旅城买了一套房子，当时付了20%的首付款，同时向富滇银行贷款147万元，期限20年。贷款专员帮她计算了一下，每月需要还款9819.48元。到了今年3月，夏女士想提前还款，银行查阅了资料说可以，因为她已经还款超过6个月。在办理提前还款手续时，夏女士傻眼了，这6个月，她差不多还款6万元，其中竟然只有1.9万元是本金，她还需要向银行还款145万多元，敢情2/3的钱都是还给银行的利息。

记者采访发现，与夏女士一样不明白还款规则的“贷款小白”还有很多，大部分人只知道贷了多少钱，至于最终会还多少钱，心里是没数的。随着房价的不断增长，要一次性付清房款对于很多家庭来说是比较困难的，所以大部分人买房时都会选择贷款。那么，买房贷款怎样最划算？又怎样还款最省钱？

尽量采用公积金贷款

根据我国相关法律中的规定，使用住房公积金不仅仅限于购房，在租房、修建房屋等情况下，只要满足了规定的条件，都可以申请提取住房公积金来使用。而在购房的时候，如果购房者资金不足需要按揭贷款，可以用自己的公积金来申请。

目前，昆明公积金的贷款条件要求，贷款人必须连续足额缴存满12个月，在昆明有公积金或昆明户口、在云南州市有公积金；男方贷款年限不超过60周岁，女方不超过55周岁；首套首付比例20%，二套首付50%；首套利率3.25%，二套3.575%；单人贷款额度30万，夫妻双方50万。

再来看看住房商业贷款政策。由于受疫情影响，央行放水降息，以3月7日为例，昆明首套房贷利率为5.25%左右（LPR4.75%+0.5%（50BP)=5.25%），二套房贷利率5.6%左右（LPR4.75%+0.85%(85BP)=5.59%）。相比春节之前（2月20日之前）有所下降，首套由5.6%降至5.25%。目前，首套的首付比例各大银行基本上是22%起，其中不排除受个人资质即征信记录、工作单位、收入流水等的影响；二套首付45%。住房商业贷款只认贷，不认房，如果有1套在贷，且未结清，算二套。这个时候，第三套住房贷款就会停贷。

我们还是以夏女士购买的房子为例，来计算一下公积金贷款和商业贷款的差别。

假设这套总价185万元的房子为首套房，按照公积金贷款的要求，首付20%，即37万元，需要贷款148万元，20年，利率3.25%。把这组数据输入2020房贷计算器，可以得出每月等额还款的金额为8394.50元，20年需要支付利息为534679.34元，本息合计2014679.34元。

如果采用商业贷款，首付22%，即40万元，需要贷款145万元，20年，利率5.25%，房贷计算器显示每月等额还款9770.74元，20年利息总额894977.70元，本息合计2344977.70元。

也就是说，使用公积金贷款首先首付比商业贷款少3万元，每月还贷少1376元，利息合计就更明晰了，少了36万多元。

不过，公积金贷款有限制，前面我们已经说了，单人贷款额度30万，夫妻双方50万。对于目前昆明的房价行情来说，显然是不够的。这个时候，可以采取公积金与商业贷款组合贷款的方式，总的算下来也比单纯商业贷款划算。值得一提的是，有的开发商的楼盘不支持公积金贷款，如果不巧被你遇到，就只有硬着头皮商贷了。

等额本金还款最省钱

目前，还房贷的方式主要有两种。第一种是等额本金还款。采用这种方式还款，借款人在开始还贷时，每月负担会较大，随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出也会相对低；第二种方式是等额本息还款。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减，借款人每月月供不变。

还是以夏女士147万元的商业贷款为例，贷款期限20年。如果采用等额本金还款方式，每月还款12556.25元，总共支付利息为774965.63元；如采用等额本息的还款方式，每月还款9905.51元，但总利息为907322.22元，比第一种方式多支出利息约13.2万元。比较之下，选择等额本金还款方式比较划算。

多首付，高月供，如何选？

在隆盛府销售中心，记者遇到一对80后小夫妻，两人在最终的付款方式上意见不统一。在小高看来，老公是做生意的，收入并不稳定，有钱的时候最好首付多付一点，月供压力不会太大。而她老公却认为，首付3成就可以了，钱拿在手上，就有主动权。以后如果要用钱，再找银行借钱成本可要高多了。

富滇银行理财顾问小李告诉记者，一般来说，如果没有很好的投资方式，把手头的钱全部用作首付，月供低一点无可厚非。只不过，这样手头就没钱了。从利率的角度来分析，假如房子成交是100万元，可以贷款70万元，而实际只用贷款50万元就够了。这笔余钱如果存银行，5年的定期利率是4%，公积金贷款利率是3.25%，就是说，如果把余钱存定期，采用公积金贷款，一年利率还可以赚0.75%；商业贷款利率5.25％，当然定期存款利率就不够支付商业贷款成本了，但如果有其他渠道的投资回报，还是可以考虑的。并且利率也是变化的，加上通货膨胀等因素，余钱在手上短期内还可以发挥更大的效益。

温馨

提示

贷款买房流程

1.提交贷款申请

当你签好了房屋买卖合同后，就可以向银行申办商业贷款了。无论是一手房贷还是二手房贷，都需要将银行认可的齐全材料递交给银行审核，这是商业贷款流程中最重要的一步。

2.银行受理调查

银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3.银行核实审批

贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等，这是商业贷款流程中比较重要的环节。如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4.双方办理相关手续

银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

5.银行发放贷款

所有贷款手续办理完毕后，银行会将贷款资金打入到房产开发商的账户，借贷关系成立，贷款人按规定偿还贷款。本报记者阿芳

如果想提前还贷，怎么做比较划算

今年房贷利率的调整是近几年来最大的一次

因为上海一直以来都是全国买房利率最低的城市之一，不太会有很多客户提前还贷，但在其他城市

遥想当初2018-2019年，首套的利率没有低于5%的，甚至最高可以达到6%以上，所以很多人最近有了提前还贷的想法

小文当初就是买在一个利率高位上，她首套向银行贷了100万，利率是5.2%

最近她看了看股票和基金收益，简直哀鸿遍野，各大银行的定期存款利率也不过3%上下，再想想自己5.2%的房贷利率

一咬牙一跺脚，她想拿出包括股票基金存款的50万现金，提前还房贷本金，去对冲高昂的利息

今天我们来帮小文算一笔账，如果掏出50万现金

提前还房贷的话，怎样做才比较划算

01

先来算算现在的利息

小文2020年5月年买下的首套房，贷款100万，利率5.2%，算下来真的蛮高的

因为她当时把贷款年限拉到了30年，选择等额本息的还款方式，以100万房贷计算，产生的利息是97.6万

而目前已经按时还款两年，共计24期

我们来看下，截止到今年的5月，小文总共还剩余97万本金+87.4万利息未偿还

因为利率高，又使用了最高的贷款年限，所以我们看到100万贷款，实际上需要支付给银行的利息也接近100万

虽然一直有这样的说法，房贷是我们普通个体这辈子能够借到最低利息的贷款了，轻易不要提前还房贷

而最近小文还是动了提前还贷的念头

02

有两种提前还款方式

她算了一笔账，如果拿出50万的现金提前还房贷，可以选择

一个是缩短还款年限，每月的月供不变

一个是保持还款年限，每月的月供减少

这两种方式都是提前偿还本金，最大的不同就是后续所需支付的利息不同

如果选择缩短还款年限，当50万用于偿还本金后，还款月数从360缩短为133，原本2050年4月才能还完的债务，2031年5月便可以还完

而利息也从原来的97万减少为22.51万，但接下来的11年还是需要继续按照原月供还款

还有一种方法，还款期数不变，选择大大减少月供

按照原先的还款计划，小文每月的月供是5491元

如果拿出50万偿还本金，且选择还款期数不变的话，从今年6月开始，小文的月供将会降低一半，变成2659元，月供少一半

但因为还款期数不变，依旧要还到2050年4月才能结清，因为还是拉长了贷款年限，利息的支出要比前一种方式更多，共计52.81万

从利息的角度看，选择缩短还款年限要比降低月供更为划算

当然选择哪种提前还款方案都需要和自己的实际情况结合看

像小文的情况是工作稳定，用她的话说，再奋斗个十几年，大概40岁出头，然后房贷也还完了，自己无债一身轻

而现实中也有很多购房者会选择继续还款30年，但是月供减少为之前的一半

这样的选择多半是考虑到未来自己的工资收入可能会减少，也想要每个月将月供降低，来提高生活质量

提前还款的原因因人而异，但都有同一个愿望

就是降低自己未来的负债比例，对冲不确定的风险

03

不过，银行也设置了一笔提前还款的违约金

在每个人和银行签署的房贷合同里，有明确规定违约金的计算方式

小文和某某行签订的合同里，就这样写了

如果已经还款满36个月的话，银行不收取提前还款违约金，可能会有一笔手续费，但不贵可以忽略不计，大约是几百块

但是如果还款未满36个月，小文就要接受银行除还款金额以外的6个月罚息

违约金计算下来共差不多是1.2万元

这笔费用就是小文需要支付的违约金

实际上，各个城市和各家银行对于罚息的约定并不相同

有些城市的银行就规定贷款还1年之后，就不收取任何违约金了，而有些银行只收取3个月的罚息，或者按照本金的一定比例收取

我另外咨询了其他银行，比如这家北部湾银行，就是收取本金的千分之五，50万产生的违约金是2500元，比小文选择的银行要少很多

而且小文选择的等额本息方式，前些年是利息高本金低，后面才是利息低本金高，越早提前还，今后偿还的利息比例就会越少

小文还觉得，自己提前还的有点晚了

当她决定拿出自己的存款、股票、基金，包括和家里人借钱来还完50万房贷本金之后，她实际上需要支付的利息，比原来减少了近七十多万

当然了，这里我们还没有计算如果这50万拿去投资的回报率，以及未来的通货膨胀，货币贬值等等

因为对于小文来说

眼下的情况实在容不得她去思考这么远

04

一边是低额收益，另一边是高额利息

大家也看到今年的经济形势并不值得乐观，所有人都在担心自己的贬值

小文钱基本都放在基金和股票账户上，而当投资收益比房贷利率还低

她想的是与其花心思投资挣钱，不如把贷款提前还了，最好在退休前，能够无债一身轻

再加上现在环境很多不确定，对未来的收益比较悲观

小文属于保守且厌恶风险，担心将来说不定亏更多，才想要把房贷先还了

但是，如果使用的是低利率的公积金（3.25%）不建议像小文一样提前还贷，毕竟公积金已经是目前能够贷款的最低利率了

手上的现金，但凡只要选择一个稳健的理财产品，产生的收益都远远高于房贷产生的利息

提前还贷是个人选择和各取所需

你会考虑今年提前还房贷吗，是缩短年限还是减少月供，或手拿现金继续寻找更好的投资机会？

以上为正文，来自乔不丝

银行贷款怎么还利息才最低，哪种最划算

哪种还款方式更适合你，你知道吗？

根据自身的还款能力选择不同的还款方式，不仅可以有效规避逾期外，还可以灵活的利用好可活动资金在不同周期进行有效投资！这样的贷款才是良性贷款。

而不是因为资金紧缺，盲目的进行借贷导致还款压力超过还款能力，造成逾期甚至黑户的风险。

目前常见的贷款还款方式：

1、随借随还：

在一笔授信额度内，随时可以向该笔贷款银行APP进行借款，没有固定的还款计划，最长可借用一年再归还本金，本金归还后额度便恢复。随借随还的还款方式在授信期限内可循环支用，反复使用。随借随还的利息计算方式是按日计息，不用不产生利息。可以把他理解为信用卡形式，额度更大，期限更长，利息更低，使用更灵活。是短期拆借和短期周转使用最有优势的一种还款方式！

2、先息后本：

顾名思义，先还利息，再还本金。先息后本的贷款是一次性发放，按月还利息，一个顺延年归还一次本金（个别银行针对优质客户中途不归本）。可提前还款，但是不像随借随还那样能随时支用！这种还款优势在于资金能最大化利用，在归还本金前不需归本本金占用使用资金，并且有足够空间和时间发挥资金的作用！最适合经营者的一种还款方式。

3、等额本息：

等额本息就是将贷款本金与总利息相加，平摊到每个月，所以每个月的还款金额是固定的。但不代表每个月的本金和利息是固定的！前期利息占比较高，本金占比较低！后面每个月的本金占比递增，利息逐月占比递减！这种还款方式较适合固定收入的工薪一族。

4、等额本金：

等额本金的还款方式是所有还款方式里贷款总利息最低的一种还款方式！跟等额本息有所不同的是每期还款金额不固定！是将贷款总金额平摊到每个月，利息随着本金归还，贷款额递减而随着逐月递减。前期还款压力较大，但后期非常轻松。并且每个月实打实的归本固定本金！

那么我们也可以通过下图看出等额本息和等额本金的还款区别：

了解了以上常见的4种还款方式，你更了解哪种还款方式更适合你了吗？

只有根据自身能力进行贷款，才能产生良性贷款。