天天3·15丨开发商不按时交房，业主该如何维权

如今，买房不容易，买之前要想办法筹首付，买之后又要面临各种状况，其中最让人不安的，或许就是开发商不按时交房。若出现交房纠纷，购房者该如何维护自身权益？南国早报携手“诚信房产3·15”活动指导支持单位广西消费者权益保护委员会、广西律师协会，即日起将公布一批维权典型案例，为广大购房者提供借鉴警示，避免踩“坑”。

开发商逾期交房，购房者要求退房

“没想到，几经周折，终于退房退款成功了！”日前，购房者徐先生接受记者采访时，称自己“侥幸维权成功”。

2018年4月，徐先生在防城港某房地产公司按揭贷款买了一套房。商品房买卖合同签订前，徐先生足额支付了11万多元的首付款，以及约1万元的公共维修基金。合同签订后，又通过银行按揭贷款方式向该公司支付完全部购房款。

然而，该公司逾期交房超过210天，徐先生提出退房要求。该公司以合同约定为由，认定徐先生已超过合同解除权行使期限，拒绝退房。随后，徐先生向防城港仲裁委员会提出仲裁申请，请求解除商品房买卖合同，要求开发商返还已支付的购房首付款、公共维修基金等，并支付利息损失。

经防城港仲裁委员会审理认定，当事双方签订的商品房买卖合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定，出卖人逾期交房超过210天的，买受人有权解除合同。同时，有合同附件“补充协议”第四条约定，“逾期超过210天的，买受人应从第210天算起30天内，作出是否退房的决定并以书面形式通知出卖人，如30天内买受人不以书面形式通知出卖人解除合同，则视为买受人要求继续履行合同”。

最终，防城港仲裁委员会裁决，解除徐先生与防城港某房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》，该公司须向徐某返还已支付的购房首付款、公共维修基金并赔偿利息损失（利息计算至款项付清之日止）。

购房者要求解除合同有法律依据

广西律师协会律师李昆林认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定，解除权行使的法定期限是一年，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，解除权消灭。商品房买卖合同法律关系作为合同法律关系的一种，商品房买卖合同的解除权行使期限同样适用上述一年的除斥期间的法律规定。

如何在签订合同时降低风险

广西律师协会律师李植善给出了建议：一是建议购房人在签订合同时要详细看完每一条合同条款的约定，并理解清楚约定的内容，切忌在签合同时只签字不看合同，自己签完的合同都不知道内容。二是在签订合同时，发现有不合理或者不同意的条款，一定要及时提出，特别是对于限制购房人权利、加重购房人责任的条款,一定要提出并要求修改，否则到后期出现问题就为时已晚。三是在合同履行过程中一定要注意合同履行的时间节点，每个时间节点该实施的行为一定要及时去做，并留下证据材料，以避免后期维权过程中产生不必要的麻烦和风险。四是在合同签订及履行过程中发现问题后，如果对问题不理解或者不知如何处理，建议向相关专业人士咨询或寻求帮助。

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在商品房买卖合同中，逾期付款与逾期交房责任不一该如何处理？

导语：

民法典第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。那么，在商品房买卖合同中，逾期付款与逾期交房责任不一该如何处理呢?

基本案情：

2019年8月3日，王某与甲公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于贵阳市云岩区三马片区“玺樾云璟”1栋1单元1层1号房屋，建筑面积111平方米，房屋总价款1，111，111元，买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期款500000元，余款611111万元以银行按揭方式支付。买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：（2）逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人，买受人自解除合同通知送达之日起15日，按房屋总价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。

同时查明，2019年6月22日，被告向原告支付房屋定金2万元，同月30日，被告向原告支付房屋首期款500000元。同年8月5日，被告向原告支付维修资金13，537元。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》取得了贵阳市商品房预售合同备案登记，预售合同登记号为Y19065285。

在庭审中，被告王某对此提出抗辩，认为合同约定的逾期交房、逾期付款应承担的违约金严重不对等，显失公平。即使被告应承担违约金，也只能按照已付款1%向原告支付违约金。

法院裁判：

驳回上诉，维持原判。

法院认为：

法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，双方签署的《商品房买卖合同》中，对原告逾期交付房屋，被告解除合同的，约定的违约金为被告全部已付款的1%。对比该约定，合同中约定的被告逾期付款，原告要求解除合同时被告应承担的违约金明显过高，且原告在本案亦未提供证据证明因为被告逾期付款的行为致使其实际遭受的损失，故根据公平原则，对被告逾期付款，原告解除合同被告应承担的违约金计算标准，一审法院予以调整为被告全部已付款的1%。

律师分析：

律师认为，在商品房买卖合同中，购房者的主要义务是支付购房款，出卖人的主要义务是交付质量合格的房屋，本案合同中约定的逾期付款导致解除合同的违约金为房屋总价的20%，而逾期交房导致解除合同的违约金为已付款的1%，两者不仅在违约金计算基数上差距明显，前者为房屋总价，后者为已付款价格；在违约金标准上也差距明显，前者为20%，后者为1%。同时在商品房买卖合同中，由于购房者与出卖人所签订的购房合同系出卖人事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使出卖人尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，出卖人因其身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大的经济损失，而出卖人会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。。故人民法院对本案的违约金予以调整是对公平正义的体现。

相关法条：

《中华人民共和国合同法》第五条对应《中华人民共和国民法典》第五条、

《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条对应《中华人民共和国民法典》第五百六十三条

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款对应《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第四百九十六条

请问，商品房逾期交房多长时间可以起诉退房？

商品房逾期交房多长时间可以起诉？一个月？两个月？还是三个月？有没有相关法律规定？我们需要了解开发商延期交房属于违约，特殊情况除外，更多时候购房者是可以请求违约赔偿的，如果因为维权不及时导致自己维权权力消失的，肯定后悔不及。

商品房逾期交房的，要求违约金赔偿，这时候如果开发商还不按约定支付违约金，或是双方根本没有约定违约责任的，那就尽快去法院起诉处理吧。

现在就明确告诉大家，商品房逾期交房超过3个月的就可以去法院处理了。

也就是说，如果楼盘开发企业超过的规定的交房时间，你作为购房者可先进行催告交房，若经催告后的三个月时间内还没有交房的话，那么你就可到当地的法院进行起诉。

商品房逾期交房起诉可以按照以下步骤进行：

1、先准备一份商品房逾期交房的起诉状，注意法院管辖问题，不是在你的所在地起诉，得去开发商户籍所在地或是该房地产公司所在地的人民法院起诉。

2、然后等着你的案件被法院受理，会有受理通知的，在这之后就赶紧准备相关的证据材料，等待开庭就可以了。

3、如果不懂，或者害怕开庭的，可以委托一个委托人去处理相关事情，可以委托律师，也可以是其他懂法的人。

4、开庭完毕后有一个诉讼费，没多少钱，开庭完毕之后书记员会提醒你交纳。

以上就是商品房逾期交房多长时间可以起诉，以及商品房逾期交房起诉步骤的全部内容了，更多法律问题咨询北京两高胡国庆房产律师团队。