如何把个人按揭贷款，转化成为经营性抵押贷款？

一、到底能不能这么操作以及风险点

您好，坐标北京。按合规来说，是不允许抵押房产获得资金后再去买房的。国家明令禁止抵押贷款严禁流入房市股市。但近些年疫情肆虐，国家为了扶持中小企业发展，降低了抵押经营贷的利息。许多人就想着从中获利，比如抵押现在这套房，得到资金后拿来买二套。或者如题所说，把按揭贷款转为经营性抵押贷款。

你可能会问，那既然如此，他们不怕被抽贷吗。我只能告诉你，很多人这么操作，那么里面一定有规避的方法。肯定也有被抽贷的，原因多种多样，有些人自己办的，一些规避细节没做到位，但自以为做到位了，告诉其他身边的朋友不要重蹈覆辙，其实非也。还有一些人不按照正确的方法操作，明知故犯，不以为意，结果也可想而知。正所谓，小马过河，只有你亲自上阵才能知道真相。一千个人眼里有一千个哈姆雷特，也可以引用在此处了。

如果你想这么做，那么只能是了解完全部信息和风险后，感觉这事儿能行，你能接受，那么就操作。否则，就不要这么干，也没人逼你这么干，买卖，都是有商有量，绝非强买强卖。如果你想做请往下看：

那么到底抵押经营贷是什么？

经营贷款是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。

也就是说，经营贷款的资金只能用于企业经营。

重点来了，扣题了，说下关键点，如何操作，前边的面签，材料，都和按揭一样如出一辙，需要详细了解的可以关注专栏有详细介绍，下面说的是最重要的点，掌握了他，你就可以成功操作把按揭转为经营性贷款了。

而为了保证经营贷的专款专用，我们在去银行办理抵押贷款时，都会被要求提供三方卡。

这里又出现了一个新的支付方式，叫受托支付。受托支付下，银行会根据申请贷款时提供的购销合同，把贷款资金打给约定的第三方收款卡。

经营贷贷后注意事项

为了灵活使用资金，在银行放款后，一定要及时断流，避免被银行抽贷。

以下方式细节可付费咨询

常见的断流方式：➤取现，最有效的断流方式；➤三方卡—➤三方卡—

同时还需要注意以下几点：➤第三方的收款卡，不能给➤第三方收款人名下的所有银行卡，都不能给➤钱不能直接进入股市、基金、楼市、赌博；➤取现后不能

切记不要三方卡直接转入本人卡，这个风险系数最高！如果真的被银行抽贷了，可以先和银行沟通看能否得到谅解。如果沟通未果，那就只能争取时间进行转贷。

插播一下～当前北京政策：

年化3.55-3.951-10年先息后本不上个人征信，个人负债不看房本三个月，新加股东可做

年化3.85%

20年等额本息

3年先息后本

房本满6个月

公司可新加

二、具体操作方式

按揭房可以抵押贷款，前提是房本在手，还款满半年，招行要求满一年半，有余值，非最高额抵押，直接可以二抵。

二次抵押贷款计算方式：房屋市场价✖️0.9✖️0.6−45万=二抵额度

自己可以估算一下，还有没有余额。有余额，可以直接做二次抵押。材料：房本，身份证，营业执照，结婚证，户口本，购房合同，按揭合同，近半年流水，企业往来合同，租赁合同等。征信达标，流水达标，企业房产达标是前提。如果没有余额或者余额不够用。请往下看：

只能做一抵了。但，给个建议，别一上来就把房子尾款结清了再去银行。万一人家一看，你的流水，征信，房子性质，企业情况都有瑕疵，贷不了，你怎么办？？你可能白折腾了，自己的钱还好，最多就是浪费时间精力，然后资金周转紧张点，有些朋友还可能借钱还的，更麻烦。

那怎么办呢？很简单，拿着房本先去确认能贷，即便有瑕疵可以解决，k，提供一系列的材料，签字，等等等等，批贷函出来后，这个时候你可以放心还尾款了。

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一套房子，房屋抵押银行贷款能贷多少？抵押贷款额度怎么算？

直接上知识干货：

首先我们需要知道一个公式，

房屋抵押贷款额度计算公式：

最高可贷额度=房产评估价×贷款成数

01

房产评估价

房产评估价由银行组织专业机构进行评估，主要取决于房子的具体情况，如周边房价、房屋面积、房龄、房屋流动性等，部分银行还会看借款人的资质情况，如还款能力、个人信用额度等。

02

贷款成数

抵押的房产不同，贷款成数会有区别：

商品住宅的抵押率最高可达70%

写字楼和商铺的抵押率最高可达60%

工业厂房的抵押率最高可达50%

（*实际可贷额度要以借款人资质和银行规定为准）

也就是说，房产评估价越高，房屋抵押贷款额度也就越高。

如：你的房子评估价为300万，银行的贷款成数是7成，代入公式，计算得出你最多可以贷300万×0.7=210万。如果房子值200万，则最高可贷140万。

办理房屋抵押贷款的条件——

01

抵押贷款丨房产条件

●房屋年限：20年内

●房屋面积：各银行要求不一

●买卖频次：房屋要有较强的变现能力，周边房屋买卖频次高

●房屋类型：商品房、公寓、商铺、写字楼

02

抵押贷款丨借款人条件

●具有完全民事行为能力的自然人

●持有有效的身份证明文件

●具有稳定、合法的收入来源

●抵押房产有房产证，产权明晰，可上市流通

●银行规定的其他条件

房产抵押——通过抵押贷款的方式贷出资金以满足临时的消费需求或企业经营需求，盘活手中持有的不动产。

在目前各种融资渠道中，房产抵押贷款依旧是成本最低的方式之一。

“房贷置换”套路起底：中介费逾万、需反复“倒贷”、或被追刑责

在高息房贷下，营业贷违规流入楼市再次“死灰复燃”，这次经营贷的“化身”不是首付“帮手”，而是“房贷置换”。

简单来讲，“房贷置换”指的是通过一系列包装手法将高息的房贷转为利息更低的经营贷。在高息房贷较为普遍的情况下，这种号称由专业中介做的转贷生意越来越多。

那么，对于贷款人来说，转为经营贷成本真的降低了吗？这其中又有什么风险？

高息房贷转贷，一次“中介费”就上万

“只需换息不还本金”“利率3.5%，速度快额度高”“500万元房贷可省去百万元利息”……近期，“房贷置换”的广告充斥在社交媒体中。

对于中介机构如何进行高息房贷转贷营业贷操作，新京报记者联系上一家专门做转贷生意的中介。该中介的工作人员称，第一步，由中介方借“过桥资金”先把房贷结清；第二步，通过中介“包装”成经营者，“包装”资料包括“营业执照”“经营流水”等使其符合经营贷申请条件，然后拿房本向银行申请经营贷。

事实上，经营贷指的是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品，借款人可以通过房产抵押等担保方式获得银行贷款，贷款资金用于其企业或个体户的经营需要。为了扶植中小经营者，经营贷的利率普遍较低，一般为3%-4%之间。

按照上述中介人员的推算，若一套房产需要贷款100万元，期限10年，按照按揭贷款、抵押贷款年息分别为6.37%、3.6%计算，贷款置换之后，贷款人最多每个月可以少偿还近2000元的利息。

不仅如此，对于贷款人眼下缺钱的现状，上述中介人员还向记者介绍了一款“先息后本”的经营贷还款方式：“在贷款期间，你只需要还息，不需要还本，在贷款期限到期时，再还本即可。比如，以100万元的经营贷为例，贷款期限为3年，年利率为3.1%，每月只需要两千多元的利息，到期后需要偿还本金。如果你觉得3年期限短，可以申请10年的期限，利率为3.7%左右，10年后才需要偿还本金。”

那么，这样一套包办的转贷操作需要收取多少中介费呢？上述中介人员表示，“中介费包括两个部分，一是包装费，单独收取5000元，另外一笔是过桥资金利息费用。假设借中介100万元的“过桥资金”就需要支付1.5万元的利息，那么包装费加上利息费用共计2万元。”这仅仅是一次性办理的中介费，如果经营贷到期仍然需要续贷的话，同等条件不变的话，还将收取同样的中介费，这样下来，中介费是叠加的，“越滚越大”。

对于此中存在的风险，这名中介人员称：“我做这个有2年了，经手很多客户的成功案例，营业执照也都是现办的，没什么风险。”

每隔固定年限需再次“倒贷”

根据不同银行的要求，经营贷一般有固定的期限，比如3年期，5年期等，时间越长利率越高。一旦固定期限到期，就面临着“倒贷”，依然需要再次借“过桥资金”和付中介费用，也就是说，此后每次申请经营贷，都需要再次支付中介费用。

在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，目前，市场上又产生很多“贷款置换”的生意，主要是由于利差的存在，经营贷主要是支持中小微企业的，其贷款利率都在4%以下，而不少“高位站岗”购房者的房贷利率可能在5%甚至6%以上，所以从需求端来讲，市场是有这个需求的。

“经营贷是支持中小微企业的，国家也控制流入房地产的资金比例，而经营贷转房贷的做法相当于资金变相地流入了房地产，对房地产行业本身带来资金风险。同时，如果用经营贷去炒房，也加大了银行贷款的风险，一旦购房人资金链断裂，银行就会受到冲击。”李宇嘉如是说。

值得一提的是，就政策层面而言，我国是禁止经营贷流入房地产领域的。2021年，中国银保监会办公厅、住建部办公厅、央行办公厅联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》（简称《通知》），对经营贷流入房贷做了明令禁止，而且从多个维度进行防范和惩治。

《通知》规定，要加强借款人资质核查，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款，对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证，不得以企业证明材料代替实质性审核。此外,《通知》还明确，一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

从银行角度来讲，其对于经营贷的审核也是非常严格，一旦发现经营贷出现了比较严重的违规现象，银行就会立刻进行市场的终止，并要求借款人在短时间内必须还清贷款。

律师：以欺骗手段获取贷款或被追刑责

从法律层面来讲，这种以高息房贷置换低息经营贷的做法也面临着风险。

北京金诉律师事务所主任王玉臣表示：“对于购房人而言，这种行为有不小的风险，一旦被查出将面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。与此同时，一旦停贷，若无法及时偿还银行贷款，将面临已抵押的房产被拍卖。对于一些操作经营贷置换房贷的中介或金融机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险，情节严重的，甚至还可能受到刑罚制裁。”

王玉臣进一步指出，根据《刑法》第一百七十五条之一，“骗取贷款、票据承兑、金融票证罪”，以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”

河南融业律师事务所王海涛分析称：“一般来说，房贷是长期贷款，但是经营贷是短期贷款，即便是有较长期的循环贷，可能也需要每年或每几年进行倒贷、需要资金过桥、产生一定的额外费用。如果经营贷到期后，银行贷款政策的调整或者贷款人资信的变化，可能会面临到期后，银行拒绝续贷，那么贷款人就需要偿清贷款，否则面临违约风险。”

新京报记者徐倩

编辑武新校对柳宝庆