100万的房子，10年后，要涨到多少才算“保本”

不管是投资什么行业，其实都会计算成本，开支，预期收益，要是收益太少，风险太大，就没必要做那行的投资。

正因为人们发现投资房产比其他行业更安全更稳定，所以投资房产的人越来越多。即使房价下跌，不仅可以出租，也可以自住，不至于亏得底朝天。

即便是现在买房，也依然会考虑房子是否会增值，考虑房产持有成本，要是以后换房，这套房能不能置换新房？

现在房价基本在1万多，一套房基本都在100来万。按一套房子100万来算，我们可以大约计算一下。

首付款30万，税费1.5%就是15000，其他税比较少就忽略不计吧。装修成本按12万计算。

贷款7成：70万。房贷率按现在的平均值4%，按揭30年，月供3341.91元，总利息503086.54元。现在的总房价其实是30+70+50.3086+1.5+12=163.8086万元。

自住按持有10年计算，首付所产生的利息为：30*4%*10=12万，

利息和本金共还款3341.91*120=401092.2元，

其中10年的利息为252516.52元，本金还了148575.68元。

10年本金由于不是一次付完，算5年的利息，为14.8575*4%*5=2.97万元，

10年的物管费2400*10=24000元，

持有成本为12+2.97+2.4+25.25=42.62万元

出租如果租出去的话，10年中有2年时间在等接房和装修，算租出去了8年，每月1600元，8年就是8*12*1600=153600元。

持有成本为12+2.97+25.25-2.4-15.36=22.46万元

10年后房子要涨到什么样的价格才不算亏呢？

自住：42.62万/100万*100%=42.62%，出租：22.46万/100万*100%=22.46%

自住的自己享受了就暂时不算涨价的事情，按出租的来算吧：就相当于10年后，100万的房子要涨价22.46%，也就是价格为100*（100%+22.46%）=122.46万元才算保值。

但这仅仅只算了房子本身的保值价格，其实还有通货膨胀部分，也就是现金购买力的部分。物价在上涨，同样的钱购买的东西越来越少，就是通货膨胀。

有关经济学家表示，过去的20年里，现金的购买力平均每年在减少6.8%。要是再加上这部分的通胀，那就是{100万*（1+6.8%）-100万}*10=68万。

10年持有成本算上通货膨胀的部分，房价要达到100+22.46+68=190.46万元。也就是房价基本翻一倍，才算实现了保值。

对于这样的数字，估计有很多不敢信心，用反推法，过去二十年里，2000年均价2000元每平方米，到2010年均价为4700元，到2020年房产均价9860元。每10年，房价都翻倍了，所以现在买100万的房子，10年后价格翻倍理论上是能达到的。

现在的楼市，在一二线依然受欢迎，价格也高居不下，未来房子依然很值钱，价格翻倍也是小问题。而三四五线城市，因为产业结构问题，人口问题，可能会出现房价下跌。不管是哪种情况，都需要时间去验证。

8元的葱、30元的肉、百万的房子、3000元的收入，这就是“生活”

国内去年的消费水平上涨幅度仅为0.9%，上涨幅度较疫情出现之前下滑较大，整体的上涨水平不太理想，对经济发展的刺激不太理想。如今网上有人讨论，8元的葱、30元的肉、百万的房子、3000元的收入，这就是“生活”。

前年，疫情在国内最为严重，对经济的发展影响也最大，国内居民的消费水平出现罕见下降，年内出现过小曲线最高值。从此也可以看出，国内经济的发展受到了极大影响，居民的消费水平和生活水平有所下降。

不断上涨的物价，影响了国民的消费意愿。国内的各个行业都在不断地涨价，居民的生活成本在不断地提高。蔬菜和粮食等生活必需品的价格上涨过快，居民所获得的收入无法支撑不断扩大的生活压力，最终导致自己的生活水平下降。

以大葱为例，大葱价格已经破八元，进入了八元时代。以肉制食品为例，猪肉的价格已经突破30元，迎来了持续性高升。可以看出，居民的生活成本增加过快。国内的房价一直处于高位。房地产经过数十年的发展，整体的价格已经达到了很高的水平。

很多小县城一套房的价格也都需要上百万元才能拿下，更不用提及一些一线的城市。国内虽然出台了许多管控房地产发展的政策，但对房价的调整影响较小，取得的成效很小。国内居民可支配的收入无力承担如此高的房价与生活成本，大部分的居民正常生活受到严重影响。

随着社会经济的发展，国内的各个行业都出现了较大提升，达到了历史上的最高成就。相关的从业者获得的收入也得到了质的提升，从很早的几十元钱，上涨到现在的几千元钱。但与居民收入上涨同时上涨的还有社会上的物价，且居民收入的上涨速度跟不上物价上涨的速度，这导致大部分居民的收入无法形成更大的购买力，这让很多居民的生活也越来越窘迫。

国内的人均收入非常高，但人均收入的代表性却非常低，无法代表大部分的收入群体。根据官方的数据可得，国内大部分的收入者仍属于中低收入者，所获得的收入仍不到5000元。国内每年所出现的上百万高校毕业生中，刚刚进入公司上班的，到手的工资水平不过3000元。

转正成为正式员工之后，能够拿到四五千元。也就是说，居民的收入整体还处于低位。大部分居民购房使用的都是贷款购房，很少能够现金全付。贷款购房对首付的要求是极高的，一套100万的房屋需要30万左右的首付，年轻人想要在自己工作的时间内凑齐30万元，至少需要十年的时间。

如果仅凭自己一个人的努力，想要支付这一笔首付，购房者需要等到自己近40岁时才能买房。买房之后，每个月需要承担数千元的月供，对自己购房后的生活质量与生活水平的影响也比较大。

国内房地产的调控政策，对居民的影响很小。国内房价现在追求的不应该是稳定，而应该是下降，应该是为更多的居民提供可满足的住房需求。国内所推行的软着陆，各个地区所推出的限跌令，目的都是为了房价在高位趋于稳定，这仍然无法满足购房者的购房需求，仍然会给购房者造成极大的负担与压力。

也就是说，未来一段时间国内的居民仍买不起房，就算买房的人仍需要背负很大的生活压力。国内经济发展趋势越来越不稳定，各行业的上涨速度越来越慢，导致产业所产生的利润不断下降，很多企业为了扩大自己的利润，降低自己的经营成本，不得已的推行降薪裁员。

也就是说，未来的短时间内国内居民的收入不但不会上涨，反而会出现下降。国内的物价不但不会下降，反而会出现上涨。对于大部分的普通人而言，未来所面临的生活压力将会更大。

结语总而言之，每个人的生活都不容易，每个人都会有不同的烦恼。年轻人大部分的收入保持在3000元到4000元左右，但承担的生活压力却非常高，不仅需要承担极高的生活费用，还要想着如何通过自己的存款来购买价值百万的房屋。

夫妻为买房争吵不休，到底是该全款还是分期？听我给你讲

老公，你赶紧去隔壁看看，好像吵起来了。我仔细一听，确实，我就说，人家两口子吵架，咱们去掺和有点不太好吧！老婆就说，老刘上个月8号才出院，这么吵架一会儿再出点事。我一想，也是，那好吧！去看看。

这两口子一见来了人，纷纷上来让我给评理，他们这左一句，右一句的，你们一个一个说，经过长达半个钟头的诉听，我才明白是怎么回事。

原来这两口子想买一套属于自己的新房，这一点是达成共识的，问题就出现在到底是该全款还是该分期，老刘主张全款，他老婆觉得应该分期，在我的指点下，他们终于知道该怎么做了，我来说说我的看法。

大多数人买房一般都是分期，因为大多数人还是没有能力全款的，分期一般都是选择30年，认为贷的时间越长越好，为什么会有这样的想法呢？

很简单，因为钱会越来越毛对不对？今年的一万元跟十年后的一万元是不同的，一万还是那一万，只不过购买力变弱了，也就是说今年的一万能买一个汽车，那么十年后的一万也就能买个车胎，物价在涨，所以钱也就毛了，这就是通货膨胀。

这个时候你就会说，现在我给银行还贷4000元，我会感觉到压力很大，那么十年后，二十年后我还是还4000元，那么那个时候我的压力就会变小，因为现在我能挣5000元，那么十年后我就能挣8000元甚至更多，还款压力自然就小了，这个道理一点不错，那么大家有没有想过一个问题，一个自身的问题，20年后你多大了？

一般买房的人普遍30几岁应该，你现在有一份稳定的工作，刨除房贷，生活费，那么你还剩下多少？我想应该是所剩无几吧！也就是说不会有存款，那好，50岁以后怎么办？想过这个问题吗？

我们公司现在就在裁人，年龄就限制在45岁，45岁以上的安排离职，今天我们公司已经走了十几个人了，这就是现实，我就想问，如果到这个时候你也被迫离职，那么往后的十几年贷款你拿什么还？别忘了那个时候儿子也该娶媳妇了，父母岁数也老了，如果父母生病住院了怎么办？我想那个时候唯一能做的就只有卖房。

你向银行贷款100万，期限30年，到期还完后你知道你这套房子花了多少钱吗？200多万，也就是说，光利息你就要给银行100万，半辈子全给银行打工了，如果当初你100万全款买房，那么30年后你手里是不是就会有100万存款，也许你会说，当初谁能拿出100万全款买房，我想说的是，拿不出来就不要买房，人这一辈子就为了一套房活着，悲哀！

你们看有钱人都分期买房，我们这些没钱的不更应该分期吗？

有钱人分期买房，那是人家会拿出剩下的钱去投资，去做买卖，钱生钱的道理明白吗，他们挣的钱远大于房贷利息，也就是说，30年后他们给了银行100万利息，但是这30年他们已经赚了一千万了，我们没钱的人更应该想办法全款，因为这也是一种投资。

假如十年后的某一天，突然一注彩票让你登了天，你拿着钱高高兴兴的去银行把剩下的本金全还了，这个时候你就会发现，我去，还了十几年怎么还有这么多本金？

你觉得是银行傻，还是你觉得自己够聪明，银行怎么会做赔本的买卖，前期早让你把利息还的差不多了，后面还的才是你自己的本金。

银行就好比是个挖掘机，挖了一个大坑让我们去填，我们没有挖掘机，只能拿着铁锹一铲一铲的去填，等我们填满的那一天，也就累死了。