5年期LPR再降15BP，首套房利率低至4.1%，百万房贷可省3万利息

21世纪经济报道记者杨志锦上海报道在上周MLF利率下调之后，LPR降息已无悬念，只是幅度多少的问题。

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。

值得注意的是，这是历次MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期贷款的定价基准，尤其是按揭贷款的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。今年5年期LPR降幅已达35BP，而在此之前两年多（2019年8月-2021年12月）降幅仅为20BP。

按照央行、银保监会5月15日的通知，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，意味着当前首套按揭贷款利率的下限为4.1%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。

此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。

LPR非对称下调2019年8月，央行推进贷款利率市场化改革。改革后的LPR由各报价行按照对最优质客户执行的贷款利率，于每月20日（遇节假日顺延）以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利MLF利率）加点的方式形成报价。

其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从中央银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF+点差。

8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。

从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免刺激房地产。

全国银行间同业拆借中心公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后首次出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。

其中，1年期LPR降幅首次和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大证券金融业首席分析师王一峰表示，6月份企业贷款加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下贷款利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，降低政策效果。

而5年期LPR降幅更大，首次超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。

国家统计局数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”国家统计局相关负责人8月15日表示。

央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产贷款余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项贷款增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。

8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥贷款市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。

考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭贷款在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出降低企业融资成本，而这次将“降低个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放降低LPR进而稳信贷、稳消费的信号。

“1-7月居民中长期贷款增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于降低居民存量贷款负担，一定程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。

此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。

央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭贷款利率为4.62%，高出企业贷款利率46个基点，而住房按揭贷款利率风险低、不良低，本应利率更低。

房贷利率再下调经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放贷款已将LPR作为基准定价，即“贷款利率=LPR+点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押贷款的定价基准。

此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银保监会5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房最低贷款利率为LPR➖20BP、LPR➕60BP。此次LPR调整后，首套房贷款利率最低可至4.1%，二套房则是4.9%。

存量房贷方面，点差已经固定，贷款利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。

以100万贷款本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供90约元，需偿还的利息总额减少约3万元。

LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度中国货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业贷款利率为有统计以来新低。

光大证券金融业首席分析师王一峰预计，二季度中国货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必一定要与MLF利率同步。

今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业贷款利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。

（统筹：马春园）

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房贷利率下调到4.25%，那么当初利率5.88%的人怎么办？

生活当中有很多无法预测的事情，这也让很多没有准备好的人叫苦不迭，比如最近的房价问题，近十年来，房价一直在疯狂猛涨，并且没有下降的趋势。

然而最近房子却突然下降，虽然降幅不多，但已经让刚买上房子的人有了不小的损失。由于买房负担较重，很多人都选择贷款买房，然而房贷还没有还完，房贷利率也开始下降，那些高利率买房的人该怎么还钱呢？

一、房地产现状由于国家的支持，人民需求的日益提高，房地产行业迎来了长达20年的暖春，还有一部分利用房价赚钱的炒房客，也让房价居高不下，在一线城市里，上百万的房子都在郊区，甚至百万只能是房子的首付。

房价之所以如此高昂，是因为人们认识到了房子的重要性，买房除了可以遮风挡雨之外，也是一笔不错的稳定财产，最重要的是生活当中处处都离不开房子，房子的位置、购房合同和教育、户口等等挂钩。

正是因为如此，在年轻人的观念里，结婚之前最好需要购买房子，一是为了生活稳定，二是为了后代着想。房子不再是锦上添花的支出，反而是生活当中的必需品。根据2021年的资料显示，我们人民的月均收入只达到4500元，这与高额的房价就形成了鲜明的对比。

想要买一套房子，似乎需要不吃不喝数年才能成功，但如今的物价也在上涨，人们对于生活品质的追求也在提高，想要攒钱买房就更非易事。因此为了让民众生活稳定，为了自己经济消费，我国的购房政策允许全款购买及贷款购买两种方式获得房产。

在这样的政策出台之后，很多人都会选择贷款买房，但贷款买房的价格会稍微高一些，这是由于房产利率在影响。房贷利率和存款利率相似，只是前者是银行付给存款者，而后者是贷款人付给银行。

只是房贷利率并不是一成不变的，它会随着市场的利率而变化，为了保证市场的稳定性，房贷利率浮动比例一般在10%左右，可能会上涨也可能会下降。目前房贷利率就在下降。

2021年的房贷利率为5.88%，而今年的房贷利率为4.25%，这样算下来，前一年买房的人就比较吃亏，贷款还没还完，别人同样房子就在降价。有些人会埋怨，房贷利率为什么要变化。

这也是我国的政策使然，相关部门之所以把房贷利率降到如此低的位置，也是为了维持市场的稳定。自从三道红线政策出台之后，不少房地产都面临倒闭的局面，降低房贷利率，也是为了复苏整个房地产经济，鼓励群众购房买房。

对于不少需要房子还没来得及购买的人，这就是一个很好的机会，房贷利率减少，经济负担就会降低。可是那些已经买过房子的人应该怎么办呢？他们现在只能吃亏负担高额房贷吗？

二、高额房贷利率人群其实还是有解决的方法，这个方法有前提，那就是购房时签订的购房贷款合同如果是固定利率，则没有补救措施，只能按照合同规定进行偿还贷款。但如果签订的是浮动利率，那么在年初时就可以根据现有的房贷利率进行调整。

当前，固定利率想要享受降低的房贷利率，可以通过结束签订房贷合同的方式进行。如何结束，现有两种方式，一种是提前还清贷款，第二种是重新换买房子，重新与银行进行贷款合同签订。

只是这样花费的精力、财力都不小，换房也不一定能再买到适合自己的，因此并不建议购房者这样做。并且相关部门表示，这项政策只针对于第一次贷款买房的用户，如果想要换房享受，很有可能会受到限制。

如今浮动并不大，就算换成浮动利率重新签订合同，也很难保证浮动利率不会上涨，这样一来反而得不偿失。如果想要减轻房贷压力，也可以通过公积金贷款，不过有些城市没有办法进行商业贷款转公积金贷款业务，这还需要进行相关咨询。

最好的解决方式是放平心态，秉承着“早买早享受”的心理，积极向上的好好生活。

三、结语调整房贷利率是稳定市场的必要途径，下降房贷利率对大多数人也是有好处的，无论是想要买房的朋友，还是合同上浮动利率的朋友，都可以减轻生活的负担，对房地产经济也是一种促进。

对于贷款利率下降你有什么看法呢？你可以享受到房贷利率降低的政策吗？

济南首套房利率低至4.10%，百万房贷年省利息上千元

来源：【济南日报-爱济南】

8月22日，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)迎来年内第三次调整，最新为4.30%，这意味着个人住房贷款利率相应下调。从济南市场看，已有招商、建行、浦发、工商等银行跟进执行，首套房贷款利率最低执行4.10%、二套房4.90%。

央行最新调整后，1年期LPR为3.65%，比上月下调5个基点，5年期以上LPR为4.30%，比上月下调15个基点。作为房贷锚定参考利率的5年期以上LPR，今年1月20日前执行4.65%，年内第三次下调后累计已下调了35个基点。

对于新购房者，以商贷100万元、30年等额本息还款方式为例，按之前房贷参考利率5年期以上LPR4.45%，首套房个人商贷利率下限再减20个基点计算，月供约4949.40元本次5年期LPR下调0.15%，首套房利率最低按4.10%算，还款月供4831.98元，这样每月月供减少87.42元，一年下来就省利息1049元。

2019年8月以来历次LPR变动情况

济南房产网交易管理中心总经理邵淑静告诉新黄河记者，央行最新调整之后，从上午10点多开始，济南市场上招商、建行、浦发等银行已宣布对个人住房贷款利率首套执行4.10%，二套房贷款利率保持相应期限LPR加60个基点，即执行4.90%。此外，济南金科城合作银行中已有工商银行跟进。

从政策端看，济南自5月22日起对楼市调控政策适度调整，涉及限购范围、限售条件、公贷额度、增购住房、降低购房门槛、降低首付比例、公贷首套房认定标准等七条调整政策8月12日，公积金贷款二套房首付比例降至四成。从信贷端看，2019年8月开始，贷款利率市场报价形成LPR机制，当时5年期以上LPR为4.85%。2020年4月，单次下调10个基点，创下启动LPR改革以来最大单次降幅。2020年4月至2021年1月20日前，5年期以上LPR连续21个月维持4.65%不变。进入2022年，LPR加速下调，房贷利率已来到历史低点。目前，5年期以上公积金贷款房贷利率仍为3.25%。无论是楼市调控政策还是信贷政策，对购房群体来说已非常友好。（新黄河记者:罗晓飞）

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