美国楼市“风雨飘摇”！抵押贷款利率突破7% 创二十年新高
美国抵押贷款利率延续连涨势头，二十多年来首次超过7%。
抵押贷款银行家协会(MBA)周三数据显示，30年期固定利率抵押贷款的合同利率在截至10月21日当周上涨22个基点至7.16%，连续第10周上涨，创下2001年以来的最高水平。
受抵押贷款利率上升负面冲击，MBA购房和再融资贷款申请指数下跌1.7%，为11周来第10次下跌，依然处于1997年以来的最低水平。MBA购房贷款申请指数下跌2.3%，至2015年初以来的最低水平；再融资贷款申请指数几乎持稳。
美国周二房价数据显示，美国8月SP/CS20座大城市季调后房价指数环比跌1.32%，创2009年3月来最大环比跌幅。20个大城市中的每一个城市的价格涨幅都在减速。
标普道琼斯指数董事总经理CiLzz在一份新闻稿中表示，“一个月前我们注意到的美国房价的强力减速，在8月得以延续。20个大城市中的每一个城市的价格涨幅都在减速。这些数据清楚地表明，房价增长率在2022年春季达到顶峰，此后一直在下降。”
华尔街见闻网站上个月文章指出，当时7月的20城房价指数环比下跌0.44%，为2012年3月来首次下跌，这标志着美国地产长达十年大牛市的结束。
由于美联储激进加息，美国按揭贷款利率飙升，近几个月的房地产数据大多非常低迷，需求遭遇严重打击。今年初，30年期按揭住房贷款的平均利率约为3%，而当前已经飙涨至7%。与此同时，由于卖家不愿意放弃此前享有的低利率，上市的房屋数量也在减少，从供给角度说，这对房价构成一定支撑。不过分析认为，鉴于宏观经济环境更具挑战性，美国房价很可能会继续减速。
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最新LPR报价公布，5年期以上有望进一步下调...
今天上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年11月21日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
至此，1年期LPR、5年期以上LPR已经连续3个月保持不变。
值得注意的是，11月17日央行发布，首套房贷利率下限不低于LPR-20基点的阶段性放宽政策截止2022年底，2022年底到期后原有政策将自动恢复。
这一点被不少中介、置业顾问解读为：贷款利率4.1%止于2022年底，甚至有言论称利率要涨！
事实上，这些都是变相逼你买房的误读。
原文中提到：9月29日出台的这项政策是针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复。
这项政策即为“阶段性调整差别化住房信贷政策，其中符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。”
因此，“2022年底到期后原有政策将自动恢复”，并不是说收回LPR减20个基点的首套房贷优惠，而是收回一部分城市在“LPR减20个基点”的基础上进一步利率下调的部分。
此前这个政策出台的时候，就提到过，南京并不在“进一步下调利率”的城市范围内，因此就更不存在“年底房贷利率要涨”的说法。
本月LPR为何没有调整？
11月15日，央行公开市场开展8500亿元1年期MLF和1720亿元7天期逆回购操作，均维持利率不变。
东方金诚指出，11月LPR报价未做下调，主要原因可能有两个：第一，当月MLF操作利率保持稳定，LPR报价基础没有发生变化。而近期市场利率上行较快，银行边际资金成本上升，削弱了报价行压缩LPR报价加点的动力。第二，稳楼市政策力度持续加码，目前正处于政策效果观察期。另外，LPR报价属于最主要的市场基准利率之一，当前保持LPR报价稳定，也在一定程度上有助于夯实人民币汇率回稳基础，稳定汇市预期。
年底前利率还会有变化吗？
民生银行首席经济学家温彬此前认为，对于利率而言，考虑到汇率及国际收支压力，年内政策利率再次调降难度较大。但为尽快推动楼市出现趋势性回暖势头，金融支持政策需全面加码，年内5年期以上LPR报价有望继续调降。
浙商证券指出，当前货币政策仍以稳增长保就业为首要目标，维持稳健略宽松政策基调，核心仍在宽信用。预计后续存在进一步降低5年期以上LPR的概率，但政策利率调降及降准难度大，核心是考虑汇率及国际收支压力。
国海证券则认为，未来LPR下调仍需要看到央行率先主动下调MLF利率。而受到海外高通胀与美联储加息的影响，这一操作可能会延后到明年一季度。
来源：南京房地产
闹乌龙，4.1%最低贷款优惠年底到期？误解大了
今天上午，2022年11月贷款市场报价利率（LPR）发布。
1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月保持一致。按照现行政策，首套个人房贷利率理论保持最低4.1%。
这一次的不变，并不出人意外，毕竟市场在政策利好下，终于可以风平浪静一阵子。第三季度央行货币政策报告中，有关宽松的措辞也有所减少。
但市场静悄悄，必有事作妖。这不，妖还是出来了。
近期关于“央妈最新通知，贷款利率4.1%止于2022年！历史最低马上就要没了！今年能买，别等明年！”的信息在朋友圈疯狂刷屏。也让一直犹豫的朋友，彻底坐不住了。
但在经过与银行的求证下，我们可以肯定的告诉你：
这个消息是被误读的！
这个消息是被误读的！
这个消息是被误读的！
甚至从市场角度来看，很有可能，还有下调空间！
闹乌龙，这则消息被误读了
我们火速找到了这则消息的来源，2022年11月17日，由中国人民银行官微发布的《2022年第三季度货币政策执行报告专栏③阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》。
在报告中，是这样提的：
9月29日出台的政策是针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市（根据国家统计局公布的70个主要城市数据，符合条件的有23个），将首套住房商业性个人住房贷款利率下限不低于LPR减20个基点的规定阶段性放宽至2022年底。
这一政策针对首套住房商业性个人住房贷款，而且是阶段性的，2022年底到期后原有政策将自动恢复，这种安排既有利于符合条件的城市政府按照“因城施策”原则，用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，也体现了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，维护房地产市场平稳健康发展。
乍一看，确实给人一种错觉。毕竟在表述中，确实也提到了2022年底前到期后原有政策将自动恢复的表述。
但细究之下，这样的理解是错误的。
先来回顾一下相关政策：
①.2022年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。
其中明确：对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
②.2022年9月29日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》。
其中明确：决定阶段性调整差别化住房信贷政策，明确符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
而回到报告中，央行这一篇报告的核心为“阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限”，其本身就在报告总结9月29日政策后符合条件城市的调整情况说明。
同时再结合5月和9月政策，细读报告，就更一目了然，我们换成通俗易懂的话：
9月29日出台的政策是针对（6-8月环比下跌的）23个城市，在5月政策的基础上，将这部分城市再进行阶段性放宽，放宽期限至2022年年底。
因为是阶段性的，2022年底到期后，这23个城市将恢复5月份政策。
所以，这个报告中提到的，并不是收回LPR减20个基点的首套房贷利率优惠政策（5月份的政策），而是收回23个城市在“5月份”政策基础上更进一步的利率下调（9月份的政策）部分。
而西安，并不在9月份的政策名单中，所以并不会出现“政策停止后，利率会涨”的情况出现。（再多说一句，不论LPR怎么变，只要5月份政策不取消，首套房贷利率都是当期LPR-20个基点哦，所以不用过度担心。）
真正需要注意的城市，也就是上述在6-8月70城房价中住宅销售价格环比、同比均连续下降的23个城市，例如目前已经调整最低利率的山东济宁、湖北黄冈、广东清远和阳江、浙江温州和舟山等城市，这些城市目前下限调整保持在LPR-35个基点到LPR-60个基点，降幅在15-40个基点之间。
这下，在西安的你是不是放心了？
好信号，LPR可能还要降
放宽心下，我们再来聊聊LPR。
从最近趋势来看，政策利好集中释放下，作为最能提振老百姓购房信心的货币政策，自然也少不了发挥的舞台。
但从目前来看，除MLF利率保持稳定，让LPR报价没有下调外。在市场政策密集出台下，利好政策集中释放需要一定的效果观察期，需要时间来检验这轮利好政策的释放效果，让LPR并没有在本月出现调整。
此外，银行成本和盈利压力、全球通胀、加息等因素，也同样制约着LPR在本月并没有出现下调。
但从整体市场来看，短期内利好政策密集释放，对市场预期和信心的提振作用十足。临近年末与年初，为推动楼市出现趋势性回暖势头，金融政策支持依然需要持续加码，与市场政策利好共同作用，确保房地产市场平稳健康发展。
根据央行第三季度报告，报告中明确：继续深化利率市场化改革，优化央行政策利率体系，发挥存款利率市场化调整机制重要作用，着力稳定银行负债成本，释放贷款市场报价利率改革效能，推动降低企业融资和个人消费信贷成本。
同时，在报告下一步工作目标中，央行也同样明确：人民银行将继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
从上述部分来看，为了更快更稳实现房地产稳增长、降风险，后续市场下调LPR的可能性依然非常大。
从目前来看，LPR报价下调最快很有可能在下月释放（具体看当月MLF操作），以期年末楼市回稳，为来年市场增温。但大概率，还是会在今年年末9月份放宽政策到期后，明年1季度释放，以图楼市平稳出现趋势性回暖态势。
因此，对于关注新房和二手房的朋友们，也同样可以关注后续市场变化。
特别是近期的西安，是否还会有政策利好支持？
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