防坑篇｜为什么抵押贷30年等额本息，利率才3.85%？
在抵押贷款中有一种玩法叫气球贷，它利率能做到像短年限经营贷那么低，还款却能做到和长年限房贷一样的等额本息。
因此，很多中介喜欢以此作为噱头来吸引客户。比如：30年等额本息，利率3.85%，这听上去是不是非常诱人。要知道30年的房贷，利率至少也要4.3%。换做前两年的话，那更是高达6%。
但是呢，等你去真正了解后，你会发现气球贷并不是你想的那么简单。
气球贷
气球贷是个什么东西？其实这里形容的是还款情况—前期还款金额小，后期还款金额大。前小后大，像一个气球。
通常表现为向借款人提供了一个较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供。等贷款到期时，借款人需一次性归还剩余的本金。
比如文章标题中提到的，抵押贷30年等额本息，利率3.85%。实际上它的贷款期限只有3年，只是计算月供的时候，按照30年的等额本息在计算，在第三年的时候借款人还是得把所有的钱还给银行。
气球贷的出现主要是解决，中短期贷款等额本息还款月供压力大的问题。
通常来说，银行的贷款利率和贷款年限是呈正相关的。也就是说年限越长，年利率往往越高。当中介给你推荐某某产品，利率很低，年限又很长时，拿一定要问清楚它具体的年限、还款方式、是否需要续贷等细节，切勿盲目相信低利率+长年限的营销噱头。
“全款买房”和“贷款30年”买房，哪个更划算？曹德旺给出答案
随着房地产的下行，房子越来越难卖，地方财收不断下降，越来越多城市开启了房价下跌模式。
据统计，10月份加入下跌通道的城市又增加好几个，比如70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市比上个月又增加了4个，现在已经多达58个；二手住宅销售价格环比下降的城市比上个月增加1个，现在已经达到62个；
而从各等级城市来看，目前，无论是一二三线城市新房还是二手房，价格环比全线下跌。其中，一二三线城市新建商品住宅销售价格环比分别跌0.1%、0.3%和0.4%，二手住宅环比跌幅分别为0.3%、0.5%、0.5%。
下跌的趋势还在蔓延，不少专家大佬以为，只有通过两方面着手，才能有效缓解下行压力。一方面给供给端提供融资支持、预售资金盘活等；另一方面加快降低普通大众的购房门槛和成本，鼓励刚需及改善型需求入市。
其实，关于鼓励刚需及改善型需求入市，今年以来，各个地方已经出台了各种政策，包括央妈今年也三次下调了与房贷利率有关的五年期LPR利率。
如今，刚需买房不仅仅首付低了，而且有些城市的房贷利率甚至降到了“3时代”，除此之外，不少地方还给予购房者上万元的购房补贴，针对那些有孩子的家庭，特别是多孩家庭，给予的补贴就是更大。
那么，房价下跌、购房门槛越来越低，对于那些确实有需求的家庭，眼下究竟是全款买房，还是贷款30年买好呢？哪种方式购买更划算呢？
关于这个问题，有不少业内人士认为，不管购房者是否有实力全款买房，建议还是选择“贷款30年”买房更好。理由很简单：
其一，虽然贷款30年买房的压力不小，但随着工资收入的不断上涨，购房者的还贷压力就会不断下降。缓过这几年，以后还款都会很轻松。
其二，如果贷款买房，首付三成以后，剩下的资金就可用于做其他更高收益的投资。比如，如果贷款利率只有4%，但投资收益可获得的6%，相当于用银行的钱买房以后，还实现了2%的收益。如果全额买房，花光了所有的流动资金，将来即使遇到更好的投资机会也只能含恨错过。
不过，个人以为，普通人如果有经济实力，还是建议“全款买房”。原因有几点：
第一，出于压力来考虑，全款肯定日子会过得更轻松一些，因为没有高负债，不用考虑每月的房贷。而且，不论商贷利率再低，贷款30年，利息总额都不低。就拿现在普遍的4.3%的贷款利率来计算，100万的房子，贷款70万，30年的利息支出起码也得50几万，相当于可以购买一套小户型房子。所以，贷款30年买房并不划算。
第二，专业人士以为，有全款资金也尽量选择贷款30年买房，多余资金可以用来投资比房贷利率更高回报的金融产品。可实际上，这一点对于普通老百姓来说，压根不现实。更确切地说，对80%以上购房者都不现实。因为普通老百姓的投资技巧和经验都不丰富，要想长期跑赢银行的房贷利率难度系数太大。
要知道，就段永平这样的炒股高手也仅仅以通胀作为自己的机会成本买卖股票，普通人想要在投资市场长胜，几乎为0。
现实情况99%的人的结果是，拿着剩余资金用于投资高收益品种，最终却是越投资越亏损。要知道往往高收益投资的背后藏着高风险。所以，千万不要把那些高收益投资品种想得那么美好，也千万别高估了自己的判断。
第三，贷款30年买房需要人们必须面对的一个残酷事实就是：没有人能保证自己的收入能一直稳定上涨。在大的环境不好、及整体经济状况较差、或者伴随着年龄的不断上涨等不可抗力因素出现时，收入水平极大可能出现不可避免地下降。
就比如这一次疫情，楼市带动经济飞速发展20多年，这期间没人怀疑自己将来会越来越好，大家不担心未来的收入，过分消费，提前消费。结果，疫情三年，收入停滞或是大幅度下降，导致很多人因此债台高筑，还不上房贷，最终被走上停贷断贷的道路。
显然，“贷款30年”买房，所要面临的不确定性实在太大。
而就当下的大环境，以及房子供给与需求之间的不平衡，外加房价实在太高，企业家曹德旺在几年前则表示：年轻人可以不用顶风而上买房居住，与其花大价钱去买房，倒不如选择租房来居住。
其实，不论如今站在什么角度去衡量，曹老的话，对于生活在绝大多数城市的年轻人来说，都是一个非常实用的建议。
如果所在城市的房子现在已经出现明显的供大于求，考虑到将来人口流入及产业经济不足，房子有价无市，抑或是房价不断下跌，未来如果出现燃眉之急，想要以房子作抵押、抑或是卖房解决此困局，几乎不可能。
所以，如果以解未来之困为由贷款买房，倒不如提前做好规划，将每月可供房的资金储蓄起来，来的更现实。
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首套房贷利率进一步下行，与二套房贷利率差距加大
2022年11月21日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均与上月持平。贝壳研究院发布重点城市主流房贷利率数据：2022年11月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.09%，较上月下降3个基点，二套利率为4.91%，与上月基本持平；本月平均放款周期为26天，与上月基本持平。
解读
对此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰做出如下解读：
1.在疫情后经济修复和稳地产的实际需求下，总量宽松的政策基调未变，这是本月LPR保持不变的宏观环境。当前国内流动性整体相对合理充裕，兼顾到国际加息周期下国内外均衡，一定时期内LPR保持平稳。
2.本月房贷利率保持稳中下降走势。经历前期房贷降息后，多数城市房贷利率降至历史低位，本月降息城市范围较小，仅14城房贷利率有所调整，且以首套房贷利率下降为主。截至11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头。
3.稳地产背景下，未来住房信贷政策有望进一步宽松。金融16条的支持政策提到，地方政策在全国政策基础上，可以合理确定当地个人住房贷款首付和贷款利率政策下限，这代表着地方政府在需求端调控政策有了更多的优化空间，未来房贷利率下限有望进一步下降，特别是加大对改善换房需求的支持下，局部城市二套房贷利率有望突破4.9%的下限。
附：百城银行房贷利率简报
贝壳研究院统计数据显示，2022年11月首二套房贷主流利率指数环比继续下行。11月首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，首套利率环比下行3BP，二套利率与上月持平，较去年最高点分别回落165BP和109BP，创历史新低。
11月银行放款周期26天，与上月基本持平。其中一线城市平均放款周期为32天，二线城市平均放款周期均为24天，三线城市平均放款周期为27天。
截止到11月18日，贝壳研究院监测范围内已有18城首套房贷主流利率降至3字头，其中二线城市有6城，三四线城市12城。首套主流利率来看，本月包括一线城市在内仅10城高于4.1%；二套主流利率来看，仅北京、上海、厦门和西安四城高于4.9%。
利率变化来看，本月仅14城房贷利率有所调整。其中泉州和温州首套房贷主流利率下调至3.8%，降幅达30BP。二线城市中，杭州自11月11日起取消“认房认贷”，首套利率降至4.1%，二套利率降至4.9%。
分城市线来看，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.60%，二套平均为5.13%，与上月持平。二线及三四线城市首套利率平均为4.07%。从利率下调幅度看，三四线城市房贷利率同比降幅最大，首二套利率同比降幅分别为169BP和112BP。以首套房100万商业贷款本金，30年期等额本息还款计算，平均每月可减少月供约1036元，需偿还的利息总额减少约37万元；一线城市房贷利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅仅60BP和52BP。
